Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Езерского Сергея Алексеевича к Жуковскому Дмитрию Владимировичу, 3-и лица Управление Росреестра по РО, нотариус Болдырев Владимир Леонидович, ИП Бутенко Игорь Владимирович о расторжении договора купли- продажи недвижимости, прекращении права собственности, аннулировании записей ЕГРН, установлении права собственности, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Езерский С.А. обратился в суд с настоящим иском, указывая что ... г. между истцом и ответчиком был заключен договор купли- продажи.

Согласно п.п. 1.1, 1.2 Договора истец передал в собственность ответчика следующее имущество:

- 31/200 долю в праве собственности на нежилое помещение по адресу: <...>, <...>, <...>, кадастровый номер объекта: №, площадь №.м, назначение: нежилое помещение, подвал №.

Доля рассчитана из размера общей площади.

- 31/200 долю в праве собственности на нежилое помещение по адресу: <...>, пер. Соборный 66а, 1 (один), 2 (два), 3 (три), 4 (четыре); 2(два), 3 (три), 4 (четыре), 5 (пять), 6 (шесть), 7 (семь), 8 (восемь), 9 (девять), 10 (десять), 11 (одиннадцать), 12 (двенадцать), 13 (тринадцать), 15 (пятнадцать), 16 (шестнадцать), 17 (семнадцать), 18 (восемнадцать), 19 (девятнадцать), 20 (двадцать), 21 (двадцать один), 21 (двадцать один)х, 2 (два), 3 (три), 4 (четыре), 5 (пять), 6 (шесть), 7 (семь), 8 (восемь), 9 (девять), 10 (десять), 11 (одиннадцать), 12 (двенадцать), 13 (тринадцать), 15 (пятнадцать), 16 (шестандцать0, 17 (семнадцать), 18 (восемнадцать), 19 (девятнадцать), 20 (двадцать0, 21 (двадцать один), 21 (двадцать один)х; 2 (два), 3 (три), 4 (четыре), 5 (пять), 6 (шесть), 7 (семь), 8 (восемь), 9 (девять), 10 (десять), 11 (одиннадцать), 12 (двенадцать), 13 (тринадцать), 15 (пятнадцать), 16 (шестнадцать), 17 (семнадцать), 18 (восемнадцать), 19 (девятнадцать), 20 (двадцать) кадастровый номер объекта 61:44:0081915:756, площадь 1412,70 кв.м, назначение: нежилое помещение, этаж 1, этаж 2, этаж 3, мансарда №.

Доля рассчитана из размера общей площади.

Вышеуказанное имущество передано ответчику за 10 323 000 руб. Истец исполнил свои обязательства по договору полностью, передав недвижимое имущество ответчику. Переход права собственности на недвижимое имущество к ответчику зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается соответствующими выписками ЕГРН. Ответчик свое обязательство в части выплаты истцу денежных средств в размере 10 323 000 руб. не исполнил. Рукописная запись о передаче денежных средств носит формальный характер и не соответствует действительности. В действительности ответчик денежные средства истцу не передавал. Кроме указанной записи никаких доказательств передачи денежных средств и наличия финансовой возможности у ответчика произвести оплату 10 323 000 руб. наличными денежными средствами не имеется. Таким образом, ответчик допустил существенное нарушение договора, которое повлекло для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

... г. истцом в адрес ответчика направлено предложение о расторжении договора купли- продажи в связи с существенным нарушением договора купли- продажи, выразившимся в неоплате стоимости проданного недвижимого имущества. Ответ на предложение о расторжении договора истец не получил до сих пор.

На основании изложенного, просил суд расторгнуть в судебном порядке договор купли- продажи от ... г. заключенный между Езерским С.А. и Жуковским Д.В. Обязать Жуковского Д.В. возвратить Езерскому С.А. недвижимое имущество: 31/200 долю в праве собственности на нежилое помещение по адресу: <...>, пер. Соборный, <...>, кадастровый номер объекта: 61:44:0081915:218, площадь 643,5 кв.м, назначение: нежилое помещение, подвал №,

31/200 долю в праве собственности на нежилое помещение по адресу: <...>, пер. Соборный 66а, 1 (один), 2 (два), 3 (три), 4 (четыре); 2(два), 3 (три), 4 (четыре), 5 (пять), 6 (шесть), 7 (семь), 8 (восемь), 9 (девять), 10 (десять), 11 (одиннадцать), 12 (двенадцать), 13 (тринадцать), 15 (пятнадцать), 16 (шестнадцать), 17 (семнадцать), 18 (восемнадцать), 19 (девятнадцать), 20 (двадцать), 21 (двадцать один), 21 (двадцать один)х, 2 (два), 3 (три), 4 (четыре), 5 (пять), 6 (шесть), 7 (семь), 8 (восемь), 9 (девять), 10 (десять), 11 (одиннадцать), 12 (двенадцать), 13 (тринадцать), 15 (пятнадцать), 16 (шестандцать0, 17 (семнадцать), 18 (восемнадцать), 19 (девятнадцать), 20 (двадцать0, 21 (двадцать один), 21 (двадцать один)х; 2 (два), 3 (три), 4 (четыре), 5 (пять), 6 (шесть), 7 (семь), 8 (восемь), 9 (девять), 10 (десять), 11 (одиннадцать), 12 (двенадцать), 13 (тринадцать), 15 (пятнадцать), 16 (шестнадцать), 17 (семнадцать), 18 (восемнадцать), 19 (девятнадцать), 20 (двадцать) кадастровый номер объекта №, площадь 1412,70 кв.м, назначение: нежилое помещение, этаж 1, этаж 2, этаж 3, мансарда №.

Аннулировать запись регистрации от ... г., содержащуюся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним: №.

Прекратить право собственности ответчика Жуковского Д.В. на недвижимое имущество: № долю в праве собственности на нежилое помещение по адресу: <...>, пер. Соборный, <...>, кадастровый номер объекта: № площадь 643,5 кв.м, назначение: нежилое помещение, подвал №,

31/200 долю в праве собственности на нежилое помещение по адресу: <...>, пер. Соборный 66а, 1 (один), 2 (два), 3 (три), 4 (четыре); 2(два), 3 (три), 4 (четыре), 5 (пять), 6 (шесть), 7 (семь), 8 (восемь), 9 (девять), 10 (десять), 11 (одиннадцать), 12 (двенадцать), 13 (тринадцать), 15 (пятнадцать), 16 (шестнадцать), 17 (семнадцать), 18 (восемнадцать), 19 (девятнадцать), 20 (двадцать), 21 (двадцать один), 21 (двадцать один)х, 2 (два), 3 (три), 4 (четыре), 5 (пять), 6 (шесть), 7 (семь), 8 (восемь), 9 (девять), 10 (десять), 11 (одиннадцать), 12 (двенадцать), 13 (тринадцать), 15 (пятнадцать), 16 (шестандцать0, 17 (семнадцать), 18 (восемнадцать), 19 (девятнадцать), 20 (двадцать0, 21 (двадцать один), 21 (двадцать один)х; 2 (два), 3 (три), 4 (четыре), 5 (пять), 6 (шесть), 7 (семь), 8 (восемь), 9 (девять), 10 (десять), 11 (одиннадцать), 12 (двенадцать), 13 (тринадцать), 15 (пятнадцать), 16 (шестнадцать), 17 (семнадцать), 18 (восемнадцать), 19 (девятнадцать), 20 (двадцать) кадастровый номер объекта 61:44:0081915:756, площадь 1412,70 кв.м, назначение: нежилое помещение, этаж 1, этаж 2, этаж 3, мансарда №.

Установить право собственности Езерского С.А. на недвижимое имущество: 31/200 долю в праве собственности на нежилое помещение по адресу: <...>, пер. Соборный, <...>, кадастровый номер объекта: №, площадь 643,5 кв.м, назначение: нежилое помещение, подвал №,

31/200 долю в праве собственности на нежилое помещение по адресу: <...>, пер. Соборный 66а, 1 (один), 2 (два), 3 (три), 4 (четыре); 2(два), 3 (три), 4 (четыре), 5 (пять), 6 (шесть), 7 (семь), 8 (восемь), 9 (девять), 10 (десять), 11 (одиннадцать), 12 (двенадцать), 13 (тринадцать), 15 (пятнадцать), 16 (шестнадцать), 17 (семнадцать), 18 (восемнадцать), 19 (девятнадцать), 20 (двадцать), 21 (двадцать один), 21 (двадцать один)х, 2 (два), 3 (три), 4 (четыре), 5 (пять), 6 (шесть), 7 (семь), 8 (восемь), 9 (девять), 10 (десять), 11 (одиннадцать), 12 (двенадцать), 13 (тринадцать), 15 (пятнадцать), 16 (шестандцать0, 17 (семнадцать), 18 (восемнадцать), 19 (девятнадцать), 20 (двадцать0, 21 (двадцать один), 21 (двадцать один)х; 2 (два), 3 (три), 4 (четыре), 5 (пять), 6 (шесть), 7 (семь), 8 (восемь), 9 (девять), 10 (десять), 11 (одиннадцать), 12 (двенадцать), 13 (тринадцать), 15 (пятнадцать), 16 (шестнадцать), 17 (семнадцать), 18 (восемнадцать), 19 (девятнадцать), 20 (двадцать) кадастровый номер объекта 61:44:0081915:756, площадь 1412,70 кв.м, назначение: нежилое помещение, этаж 1, этаж 2, этаж 3, мансарда №. Взыскать с ответчика в пользу истца государственную пошлину.

Протокольным определением суда от ... г. к участию в деле в качестве 3-го лица привлечено Управление Росреестра по РО.

Протокольным определением суда от ... г. к участию в деле в качестве 3-го лица привлечен ИП Бутенко И.В.

Протокольным определением суда от ... г. к участию в деле в качестве 3-го лица привлечен нотариус Болдырев В.Л.

Представитель истца по доверенности в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Ответчик Жуковский Д.В. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил, об отложении дела слушанием не просил. В отношении ответчика дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

3-и лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав письменные доказательства, представленные в материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Частью 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Из системного анализа действующего законодательства следует, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п.2 ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Под досудебным порядком урегулирования споров принято понимать закрепление в договоре или законе условий о направлении претензии или иного письменного уведомления одной из спорящих сторон другой стороне, а также установление сроков для ответа и других условий, позволяющих разрешить спор без обращения в судебные инстанции.

В связи с неоплатой стоимости нежилого помещения по договору купли-продажи от ... г. истцом в адрес ответчика Жуковского Д.В.... г. направлены предложения о расторжении договора купли-продажи.

В то же время каких-либо действий, направленных на фактическое расторжение заключенного между сторонами договора купли-продажи от ... г. в установленном законом порядке ответчиком не произведено.

Исходя из изложенного, суд полагает, что досудебный порядок урегулирования спора, связанного с расторжением договора, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом при обращении с настоящим иском в суд соблюден.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ... г. между Езерским С.А. (продавец) и Жуковским Д.В. (покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продает покупателю: - 31/200 долю в праве собственности на нежилое помещение по адресу: <...>, пер. Соборный, <...>, кадастровый номер объекта: 61:44:0081915:218, площадь 643,5 кв.м, назначение: нежилое помещение, подвал №,

В соответствии с пунктом 2 договора купли-продажи от ... г., цена приобретаемого Жуковским Д.В. недвижимого имущества составляет 10 323 000 руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

Пунктом 4 договора купли-продажи определено, что передача указанного имущества продавцом и принятие его покупателем осуществлена до подписания сторонами настоящего договора. Продавец передал покупателю указанное имущество в состоянии, пригодном для использования в соответствии со своим назначением, а также передал относящуюся к вышеуказанному имуществу документацию. Покупатель ознакомился с техническим состоянием приобретаемого имущества, претензий к нему не имеет, согласен принять его в собственность. Стороны установили, что видимые недостатки имущества после состоявшейся передачи не являются основанием для применения впоследствии статьи 475 ГК РФ. С момента подписания договора обязательство продавца передать указанное имущество считается исполненным. С учетом изложенного в настоящем пункте, стороны согласны признать данный договор имеющим силу и передаточного акта.

Как следует из пункта 11 договора купли-продажи право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <...>.

В судебном заседании установлено, и следует из текста искового заявления, что истец выполнил обязательства по договору купли-продажи, фактически передал ответчику спорные нежилые помещения, а Жуковский Д.В. его принял.

Сделка купли-продажи и переход права собственности к Жуковскому Д.В. на указанные объекты недвижимости зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ... г..

Доказательств, опровергающих данные обстоятельства сторонами не представлено и в судебном заседании не добыто.

По утверждению истца в исковом заявлении и в судебном заседании представителем истца указано, что ответчиком до настоящего времени не выполнено существенное обязательство по договору купли-продажи, а именно в нарушение п. 3 договора не уплачены денежные средства за объекты недвижимости, в связи с чем, он просит расторгнуть договор.

Статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

На основании ч.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Таким образом, изменение и расторжение договора в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Кроме того, в силу разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ... г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В обоснование причинения значительного, по смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ущерба, истец указал, что таковым являются факт не уплаты денежных средств Жуковским Д.В. за нежилые помещения.

Из содержания представленного договора купли-продажи от ... г. усматривается, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора. Указанный договор подписан собственноручно истцом и ответчиком. В договоре имеется расписка о том, что десять миллионов триста двадцать три тысячи рублей получил, написанная Езерским С.А., что не отрицалось в судебном заседании. Таким образом, Езерский С.А. подписав указанный договор лично и расписавшись о получении денежных средств, тем самым подтвердил факт оплаты стоимости отчуждаемого имущества, что является подтверждением надлежащего исполнения Жуковским Д.В. своих обязательств по договору купли-продажи.

Ссылки истца на то, что ответчик не имел и не имеет денежных средств для приобретения данного имущества, что подтверждается справкой 2-НДФЛ о доходах ответчика, не являются основаниями для расторжения договора купли-продажи, так как в ранее состоявшемся судебном заседании представителем ответчика был представлен договор целевого займа между Жуковским Д.В. и ИП Бутенко И.В. на покупку спорного нежилого помещения.

В судебном заседании (... г.) 3-е лицо ИП Бутенко И.В. суду подтвердил, что в июле 2017 года занял Жуковскому Д.В. 10,5 млн. руб., о чем составлен договор целевого займа, также предоставил выписки по расчетным счетам о своих доходах, подтверждающих его финансовую способность предоставить заем Жуковскому Д.В. в указанном размере. Согласно представленным ответам на запросы суда из УФНС по <...> о доходах Бутенко И.В. с 2013 по 2017 годы следует, что его доход, выплаченный налоговыми агентами составляет 33 443 961,55 руб., из налоговой декларации формы УСН с 2013 по 2016 год в общей сумме 66 630 443 руб.

Факт передачи и получения денежных средств на основании договора займа от ... г. представителем ответчика и ИП Бутенко И.В. не оспаривался. Условия соглашения не оспорены, недействительными не признаны, следовательно являются обязательными для сторон.

Кроме того, подписание договора купли-продажи, с указанием в нем (собственноручно Езерским С.А.) на получение денежных средств свидетельствует о том, что от Жуковского Д.В. данные денежные средства он получил.

Из ответа нотариуса Болырева В.Л. на запрос суда об имеющейся у него информации по поводу проведенных расчетов по договору купли- продажи от ... г. между сторонами, следует, что обязанность нотариуса визуально контролировать процесс передачи денег действующее законодательство не предусматривает. Равно как не предусматривает обязанность нотариуса проверять целостность или подлинность передаваемых денежных средств. С учетом презумпции добросовестности участников гражданского оборота, до подписания договора продавцу был задан вопрос о получении им денег за проданное имущество в сумме, указанной в договоре. После получения утвердительного ответа, ему было предложено указать об этом собственноручно в тексте договора. Что и было им сделано. Кроме того, в п. 3 договора указаны сумма, за которую продается имущество, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Договор, включающий указанный пункт, подписан собственноручно участниками сделки.

Допустимых доказательств, свидетельствующих о том, что указание о получении денежных средств было сделано для того, чтобы Жуковский Д.В. зарегистрировал право собственности, а затем заложил спорное имущество и отдал денежные средства истцу стороной истца не представлено.

Представленные истцом выписки по его счетам, как доказательства не получения от Жуковского Д.В. денежных средств по договору, также не могут быть приняты судом во внимание, так как договор не содержит сведений о том, что стороны договорились о проведении расчетов по договору безналичным путем. Иных документов подтверждающих способ расчета по договору между сторонами безналичным путем не представлено. Равно не представлено доказательств неполучения истцом от Жуковского Д.В. наличных денежных средств, с учетом указания на их получение в договоре купли- продажи самим истцом.

С учетом установленных по делу фактических обстоятельств, суд, руководствуясь положениями статей 450, 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от ... г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», приходит к выводу о том, что исковые требования Езерского С.А. о расторжении договора купли-продажи спорных нежилых помещений от ... г., заключенного с Жуковским Д.В. не подлежат удовлетворению.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении вышеназванного требования, также не подлежит удовлетворению требование истца о прекращении права собственности Жуковского Д.В. на спорное имущество, аннулировании записей ЕГРН, установлении права собственности истца на спорные помещения, возложении на ответчика обязанности возвратить истцу нежилые помещения, расположенное по адресу: <...>, пер. Соборный, 66 а,

Поскольку в удовлетворении основного требования судом отказано, производные требования о взыскании судебных расходов удовлетворению не подлежали.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Езерского Сергея Алексеевича к Жуковскому Дмитрию Владимировичу, 3-и лица Управление Росреестра по РО, нотариус Болдырев Владимир Леонидович, ИП Бутенко Игорь Владимирович о расторжении договора купли- продажи недвижимости, прекращении права собственности, аннулировании записей ЕГРН, установлении права собственности, взыскании судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 15.04.2019 года

Судья: