Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом <адрес> к Галустову А. Ю. о взыскании задолженности по арендной плате, пени, и по встречному исковому заявлению Галустова А. Ю. к Комитету по управлению имуществом <адрес> об изменении коэффициента для расчета арендной платы,

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению имуществом <адрес> обратился с исковым заявлением к Галустову А.Ю. о взыскании задолженности по арендной плате, пени, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ мировым судьей Вологодской области по судебному участку № вынесен судебный приказ по делу № о взыскании в пользу комитета по управлению имуществом <адрес> с Галустова А.Ю. суммы задолженности по арендной плате и пени. Определением мирового судьи от ДД.ММ.ГГГГ судебный приказ отменен. ДД.ММ.ГГГГ года между Комитетом по управлению имуществом <адрес> и Галустовым А.Ю. заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1188 кв. м., расположенного <адрес>. Разрешенное использование: объекты торговли и общественного питания, бытового обслуживания, кроме рынков (эксплуатация ресторана), в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. По истечении срока действия договора ответчик продолжает пользоваться земельным участком. В соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Пунктом 3.2. договора стороны установили обязанность арендатора вносить арендную плату за использование участка ежеквартально, полностью, согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы. Стороны договора определили порядок внесения арендных платежей: первоначальный платеж не позднее 20 дней с даты подписания договора; последующие платежи не позднее 15 числа второго месяца квартала. Пунктом 6.2. договора стороны предусмотрели ответственность в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы: он уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки. В связи с отсутствием оплат у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 128 415 руб. 97 коп. Кроме того в соответствии с п. 6.2. договора ответчику начислены пени за просрочку внесения арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 15 944 руб. 70 коп. Комитет по управлению имуществом <адрес>, наделенный в соответствии с положением о Комитете (утверждено решением Череповецкой городской дум 6.05.2015 № 74) полномочиями выступать арендодателем земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предлагал ответчику добровольно погасить задолженность по арендной плате и пени за несвоевременное внесение арендных платежей, (письмо № от ДД.ММ.ГГГГ). Однако до настоящего времени задолженность по арендной плате и пени не погашена.

Просит взыскать с Галустова А.Ю. задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 128 415 руб. 97 коп., пени за просрочку внесения арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 15 944 руб.

В ходе рассмотрения дела принято встречное исковое заявление Галустова А.Ю. к Комитету по управлению имуществом <адрес> об изменении коэффициента для расчета арендной платы, в котором ответчик указал, что является собственником нежилого помещения по адресу <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом <адрес> и Галустовым А.Ю. был заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1188 кв.м, по этому же адресу. Считает, что комитет по управлению имуществом неверно производит расчет арендной платы по договору. Об указанном обстоятельстве Галустов А.Ю. узнал в декабре - 2021 г. после подачи исковых заявлений со стороны Комитета по управлению имущества о взыскании арендной платы за 2018-2021 гг. В указанных заявлениях расчеты проводятся по следующим формуле:

А=С*В*К 1 *Ki, где

А= годовой размер арендной платы

В=ставка арендной платы, установлена в зависимости от разрешенного использования земельных участков, в процентах

С= кадастровая стоимость земельного участка в рублях

К1=понижающий коэффициент

Ki= коэффициент, индексирующий размер арендной платы исходя из уровня инфляции.

Согласно расчету Мэрии, в отношении арендованного участка: за 2020 г. (расчет произведен на основании коэффициентов, установленных Постановлением Мэрии г. Череповца от 22.01.2020 №189 «О внесении изменений в постановление мэрии г. Череповца от 25.12.2013 №6263», при этом ставка арендной платы, установлена в зависимости от разрешенного использования земельных участков, в процентах («В») = 3,48 «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, понижающий коэффициент (КГ) = 1,4 «эксплуатация стационарных объектов: ресторанов, кафе, баров, закусочных, развлекательных центров.

За 2021 г. - установлена новая формула расчета арендной платы постановлением Мэрии г. Череповца от 12.08.2020 №3259 «внесении изменений в постановление мэрии г. Череповца от 25.12.2013 №6263»

A=Kc*C*Ki. где

А= годовой размер арендной платы

Кс=кадастровая стоимость земельного участка в рублях

С= ставка арендной платы, установленная в зависимости от вида разрешенного использования земельных участков, в процентах

Ставка арендной платы, установленная в зависимости от вида разрешенного использования земельных участков, в процентах (С) = 4,46 эксплуатация объектов торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), рынки, магазины, развлечения). Ответчиком неверно применяются указанные коэффициенты и надлежит применять другие, в судебном порядке необходимо установить порядок расчета такой арендной платы, с учетом следующего: применить ставку арендной платы цели предоставления, а не фактического пользования, при условии того, что Комитету известно, что объект но назначению не используется.

Коэффициент К1 по виду использования и В - ставка арендной платы, используемый при расчете арендной платы применяется для земельных участков разрешенного использования "объекты торговли и общественного питания, бытового обслуживания, кроме рынков (эксплуатация ресторана)". При этом в качестве ресторана принадлежащее истцу помещение не используется. Комитет этой информацией обладает, что подтверждается письмом № от ДД.ММ.ГГГГ (последний абзац), в котором он констатирует, что помещение в качестве ресторана не используется. Комитет по управлению имуществом применяет коэффициент от цели предоставления, земельного участка, а не его фактического использования, что не допускается (Определение ВС РФ от 16 сентября 2019 г. №).

Также согласно Постановления Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) при определении арендной платы необходимо учитывать принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования. Указание завышенной арендной платы за использование земельного участка не используемого по назначению эксплуатация ресторана нарушает данный принцип. Расчет необходимо производить с учетом, того, что указанное помещение используется как сауна, а, следовательно, назначение указанного помещения - бытовое обслуживание.

Таким образом ставки и коэффициенты должны применяться следующим образом:

1) за 2020 г. (расчет произведен на основании Коэффициентов, установленных Постановлением Мэрии г. Череповца от 22.01.2020 №189 «О внесении изменений в постановление мэрии г. Череповца от 25.12.2013 №6263»), при этом ставка арендной платы, установлена в зависимости от разрешенного использования земельных участков, в процентах («В») = 3,48 «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. Понижающий коэффициент (К1) = 0,4 «эксплуатация объектов бытового обслуживания».

2) за 4 квартал 2020 г. и 2021 г. установлена новая формула расчета арендной платы постановлением Мэрии г. Череповца от 12.08.2020 №3259 «внесении изменений в постановление мэрии г. Череповца от 25.12.2013 №6263» A=Kc*C*Ki, где А= годовой размер арендной платы, Кс=кадастровая стоимость земельного участка в рублях, С=ставка арендной платы, установленная в зависимости от вида разрешенного использования земельных участков, в процентах. Ставка арендной платы, установленная в зависимости от вида разрешенною использования земельных участков, в процентах (С) = 1,51 бытовое обслуживание.

Просит определить порядок расчета арендной платы по договору № аренды от ДД.ММ.ГГГГ по порядку расчета за 2020 г. понижающий коэффициент (К1) = 0,4 «эксплуатация объектов бытового обслуживания»; по порядку расчета за 4 квартал 2020 г. и 2021 г. ставка арендной платы, установленная в зависимости от вида разрешенного использования земельных участков, в процентах (С) =1,51 бытовое обслуживание.

В судебном заседании представитель истца Комитета по управлению имуществом <адрес>Ферапонтова Т.А. по доверенности исковые требования поддержала по изложенным основаниям, встречный иск не признала, пояснив, что договор аренды заключен с ответчиком в 2012 году, претензий со стороны ответчика не было. Галустов А.Ю. перестал вносить арендную плату с 2015 г. Вид разрешенного использования установлен по сведения Росреестра. Заявления от ответчика об изменении вида разрешенного использования земельного участка не поступало.

В судебное заседание ответчик Галустов А.Ю. не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

В судебном заседании представитель ответчика адвокат Шишин О.В. исковые требования не признал, встречный иск поддержал по изложенным в нем основаниям, пояснил, что при начислении арендной платы необходимо вести расчет исходя из фактического использования. Полагал необходимым уменьшить размер неустойки, в связи с тем, что Галустов А.Ю. на данный момент предпринимательскую деятельность не ведет, < >.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ года между Комитетом по управлению имуществом <адрес> и Галустовым А.Ю. заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1188 кв. м., расположенного <адрес>. Разрешенное использование: объекты торговли и общественного питания, бытового обслуживания, кроме рынков (эксплуатация ресторана), в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. По истечении срока действия договора ответчик продолжает пользоваться земельным участком.

Пунктом 3.2. договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за использование участка ежеквартально, полностью, согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы в следующем порядке: первоначальный платеж не позднее 20 дней с даты подписания договора; последующие платежи не позднее 15 числа второго месяца квартала.

Согласно расчета арендной платы на земельный участок, составленного Комитетом по управлению имуществом <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ, он произведен по формуле А=СхВ=4944448,36 руб. (кадастровая стоимость земельного участка) х 5,10% (величина годовой арендной платы по виду использования), величина годовой арендной платы – 252 166,84 руб., величина квартальной арендной платы – 63 041, 71 руб.

Согласно расчета арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ, составленного Комитетом по управлению имуществом <адрес>, он произведен по формуле А=СхВхКi=4944448,36 руб. (кадастровая стоимость земельного участка) х 5,10% (величина годовой арендной платы по виду использования)х1,037 коэффициент инфляции, величина годовой арендной платы – 261 497,04 руб., величина квартальной арендной платы – 65 374,26 руб.

Согласно п. 9,10 Постановления Мэрии г. Череповца от 25.12.2013 N 6263 (ред. от 12.08.2020) "Об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, об установлении ставок арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования "< >" условия внесения арендной платы за земельный участок, а также размер пени за несвоевременную уплату арендных платежей определяются договором аренды. Арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке в каждом случае изменений ставок арендной платы, коэффициентов к ставкам арендной платы, кадастровой стоимости земельного участка, методики расчета арендной платы, установленных правовыми актами исполнительных органов государственной власти Российской Федерации, Вологодской области, органами городского самоуправления, если возможность изменения размера арендной платы в одностороннем порядке по указанным основаниям предусмотрена договором аренды земельного участка. Изменение арендной платы не требует заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.

Ставки арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования "< >", процент от кадастровой стоимости установлены данным постановлением в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка (в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков), в частности, для общественного питания – 5,10, для бытового обслуживания – 1,51.

Согласно кадастровой выписки о земельном участке с кадастровым номером №<адрес> указано разрешенное использование – объекты торговли и общественного питания, бытового обслуживания, кроме рынков.

Согласно ч. 3 ст. 85 Земельного кодекса РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества. В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Предметом договора № аренды земельного участка с кадастровым номером № является земельный участок с конкретным видом разрешенного использования «объекты торговли и общественного питания, бытового обслуживания, кроме рынков (эксплуатация ресторана)». В соответствии с положениями ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке.

Арендатор не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

Тот факт, что стоимость аренды земли относится к категории регулируемых цен, не влечет возможности произвольного, без учета условий договора, изменения тех показателей, исходя из которых определяется применимая в соответствии с действующим законодательством ставка арендной платы.

Таким образом, в отсутствие доказательств внесения в установленном законом порядке изменений в спорный договор аренды с согласованием иного вида разрешенного использования земельного участка, соответствующего его фактическому использованию, оснований для применения при определении размера арендной платы нормативной ставки, предусмотренной для иного вида разрешенного использования, не согласованного в договоре аренды, у истца не имелось. Согласно выписок из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество на земельном участке находится принадлежащее ответчику нежилое здание – ресторан.

Кроме того, доказательств того, что расположенное на земельном участке здание используется исключительно как сауна, ответчиком не представлено, изменение сведений о разрешенном использовании на основании заявления истца и необходимых для кадастрового учета документов с использованием процедуры кадастрового учета таких изменений объекта недвижимости не производилось, в связи с чем основания для удовлетворения встречного иска Галустова А.Ю. отсутствуют.

В связи с невнесением арендной платы по договору у Галустова А.Ю. образовалась задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ согласно расчета истца в размере 128 415 руб. 97 коп., которая подлежит взысканию с ответчика.

Пунктом 6.2. договора стороны предусмотрели ответственность в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы в виде пени в размере 0,1 % от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки. Ответчику начислены пени за просрочку внесения арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 15 944 руб. 70 коп. В соответствии со ст. 333 ГК РФ суд полагает возможным снизить размер пени с учетом периода просрочки, последствий неисполнения обязательства, а также наличия у ответчика инвалидности 3 группы, взыскав с Галустова А.Ю. пени в сумме 3 000 руб.

В силу статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию в бюджет государственная пошлина в размере 4 087 руб. 21 коп.

Руководствуясь ст. ст. 192-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Взыскать с Галустова А. Ю. в пользу Комитета по управлению имуществом <адрес> задолженность по арендным платежам за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 128 415 рубля 97 копейки, пени в размере 3 000 рублей. В остальной сумме иска - отказать.

Встречные исковые требования Галустова А. Ю. к Комитету по управлению имуществом <адрес> об изменении коэффициента для расчета арендной платы – оставить без удовлетворения

Взыскать с Галустова А. Ю. в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 4 087 рублей 21 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Череповецкий городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 11.03.2022 года.

Судья < > Курашкина И.Б.