Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению АО «ДОМ.РФ» к ФИО1, ФИО2 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

Акционерное общество «ДОМ.РФ» (далее АО «ДОМ.РФ») обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по договору и обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование иска указано, что в 16 июля 2010 года ФИО1 и ФИО2 заключили договор займа НОМЕР с ОАО «Южно-Уральской Корпорацией жилищного строительства и ипотеки», в соответствии с условиями которого, первоначальный кредитор предоставил ипотечный жилищный кредит в сумме 1 030 000 рублей, с установленной процентной ставкой 12,75 % годовых, на срок 168 месяцев для приобретения в собственность ФИО1 жилого помещения, находящегося по адресу: АДРЕС, состоящего из четырех комнат, общей площадью 62,2 кв.м. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиком как должником и залогодержателем. Законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является истец. Поскольку обязательства по оплате ежемесячных платежей по возврату суммы кредита и процентов за пользование им, в нарушении условий закладной и договора займа, а также требований ст. 309 ГК РФ, ответчиками производятся с нарушением сроков и в недостаточном размере, ответчикам было направлено требование о досрочном истребовании задолженности по кредитному договору. По состоянию на 01 декабря 2021 года размер задолженности составляет 464 127 рублей 11 копеек, в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу 455662,29 рублей 29 копеек, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом 7532 рубля 90 копеек, просроченные проценты по просроченный основной долг – 695 рублей 42 копейки, текущие начисленные проценты на плановый основной долг – 118 рублей 43 копейки, екущие начисленные проценты на просроченный основной долг, задолженность по пени – 94 рубля 78 копеек. Просит взыскать с ответчиков солидарно задолженность кредитному договору в указанном обратить взыскание на квартиру по адресу: АДРЕС путем реализации с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость квартиры в размере 80% от рыночной стоимости заложенного имущества, взыскать расходы по уплате госпошлины в размере 19842 рубля.

Представитель истца АО «ДОМ.РФ» в судебное заседание не явился, извещен, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчики ФИО2, ФИО1 в судебное заседание не явились, извещалась заказным письмом с уведомлением по адресу регистрации. Корреспонденция возвращена в связи с истечением срока хранения, в связи с чем извещение ответчика на судебное заседание соответствует правилам ч. 2 ст. 117 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя истца и ответчиков. Согласно положениям ст. 233 ГПК РФ, с учетом согласия истца, дело рассматривается в порядке заочного производства.

Исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно п. 1 ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

По смыслу ст. 810 Гражданского кодекса Российской Федерации, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с п. 2 ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе требовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

В соответствии с п. 2 ст. 48 «Закона об ипотеке (залоге недвижимости)», законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права заимодавца по обеспеченному ипотекой обязательству.

В судебном заседании установлено, что между ОАО «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» и ФИО1, ФИО2 заключен договор займа НОМЕР от 16 июля 2010 года, по которому заемщикам предоставлен займ в размере 1 030 000 рублей сроком на 168 месяцев, на приобретение в собственность ФИО1 квартиры, находящейся по адресу: АДРЕС, общей площадью 62,2 кв.м., в том числе жилой 44,7 кв.м., стоимостью 1 480 000 рублей под 12,75% годовых (л.д. 68-75).

21 июля 2010 года проведена государственная регистрация ипотеки (номер госрегистрации НОМЕР) (л.д.75).

Обязательства ОАО «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» по предоставлению заемных денежных средств исполнены надлежаще, что установлено решением Копейского городского суда Челябинской области от 07 марта 2018 года по гражданскому делу № 2-411/2018 и в силу ч.2 ст. 61 ГПК РФ не требует доказывания со стороны истца.

Однако, ответчиками принятые на себя обязательства исполняются ненадлежащим образом - заемщики в течение срока действия договора неоднократно нарушали условия кредитного договора в части сроков и внесения сумм ежемесячных платежей, в связи с чем, образовалась задолженность, которая по состоянию на 24 января 2022 года составляет 440831 рубль 50 копеек, в том числе: основной долг – 433476 рублей 99 копеек, проценты – 7244 рубля 91 копейка, пени – 94 рубля 78 копеек, что следует из представленного истцом актуального расчета задолженности.

В соответствии с требованиями ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно п. 4.1.1 кредитного договора кредитор вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы кредита, начисленных в соответствии с условиями кредитного договора, но неуплаченных процентов и суммы неустойки и обратить взыскание на предмет ипотеки при неисполнении требований кредитора в случаях: при просрочке осуществления заемщиком очередного ежемесячного платежа на срок более чем 30 календарных дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более 3 раз в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд.

Ответчики свои обязательства по возврату суммы задолженности не выполняют надлежащим образом, суммарное количество дней просрочки составило 357 дней, за последние 12 месяцев заемщиками ежемесячно допускаются просрочки в исполнении обязательств.

Подтверждения исполнения обязательств по возврату суммы, уплате процентов в соответствии со ст. 56 ГПК РФ ответчиками суду не представлено.

Учитывая, что заемщики ФИО1, ФИО2 надлежащим образом не исполняют обязательства по кредитному договору, истец правомерно предъявил требования о взыскании суммы кредита, процентов, пени.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Поскольку со стороны ответчика имеет место неоднократное нарушение графика погашения кредита, то требования Банка о расторжении кредитного договора досрочно, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Обеспечением исполнения обязательств заемщиков по кредитному договору НОМЕР от 16 июля 2010 года является залог (ипотека) квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС.

Материалы дела представлена закладная (л.д.85-90), из которой видно, что в отношении спорного имущества имеются ограничения прав и обременение объекта недвижимости в виде ипотеки.

В связи с приобретением квартиры ФИО1 с использованием кредитных средств на объект недвижимости ипотека в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору возникла в силу закона на основании 77 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно представленных материалов, к истцу АО «ДОМ.РФ» перешло право от ОАО «Южно-Уральской Корпорацией жилищного строительства и ипотеки» как к новому кредитору.

Согласно ч.1, ч.2 ст. 48 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 30.04.2021) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме.

В случае обездвижения документарной закладной или выдачи электронной закладной переход прав осуществляется путем внесения соответствующей записи по счету депо. Права на обездвиженную документарную закладную или электронную закладную переходят к приобретателю с момента внесения приходной записи по счету депо приобретателя, которая является достаточным доказательством наличия у приобретателя прав на соответствующую закладную. При этом отметка на документарной закладной о ее новом владельце не делается.

Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.

Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

В случае обездвижения документарной закладной или выдачи электронной закладной владелец обездвиженной документарной закладной или электронной закладной считается законным, если его права на закладную удостоверены записью по счету депо.

Материалы дела содержат выписку со счета ДЕПО о наличии закладной, выданной АО «Газпромбанк», ведущим депозитарный учет закладных, согласно которой владельцем счета ДЕПО закладной НОМЕР является АО «ДОМ.РФ» (л.д.36). В связи с изложенным, на основании представленной закладной истец вправе требовать от ответчика исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии со ст.ст. 334 и 811 ГК РФ, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости), п. 4.4.3. кредитного договора банк вправе обратить взыскание на предмет залога в случае ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств.

В соответствии со ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Согласно ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Поскольку судом установлено ненадлежащее исполнение обязательств ответчиков по кредитному договору НОМЕР от 16 июля 2010 года, с учетом наличия оснований, предусмотренных ст. 348 ГК РФ и отсутствия оснований для отказа в обращении взыскания, суд приходит к выводу, что следует обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС.

В пункте 1 статьи 349 ГК РФ указано, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В силу ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 50 ФЗ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу п. п. 3, 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Из содержания ст. ст. 56, 57 ФЗ от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Согласно ч. 9 ст. 77.1. ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» продажа заложенного имущества, указанного в пункте 8 настоящей статьи, осуществляется на публичных торгах в соответствии со статьями 57 и 58 настоящего Федерального закона. Начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется по решению суда на основании отчета оценщика и устанавливается равной рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в отчете оценщика.

Принимая решение об удовлетворении требований Банка в части обращения взыскания на предмет ипотеки, при установлении начальной продажной стоимости квартиры суд принимает во внимание отчет консалтинговой группы «Международный центр оценки» № НОМЕР, согласно которому рыночная стоимость квартиры на 06 ноября 2016 года составляет 1599000 рублей (л.д.91-117). Указанное заключение составлено оценщиком, обладающим специальными познаниями в данной области, имеющим достаточный стаж работы по оценке объектов недвижимости и включенным в реестр саморегулируемой организации оценщиков.

Ответчиками в порядке ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств, опровергающих выводы оценщика, изложенные в вышеуказанном отчете об оценке. Допустимых доказательств иной рыночной стоимости заложенного имущества в материалах дела не имеется.

Таким образом, начальная продажная цена заложенного имущества: квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС составляет 1 279200 рублей (1599000*80%).

В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В материалах дела имеется платежное поручение НОМЕР от 03 декабря 2021 года свидетельствующее об уплате истцом государственной пошлины в размере 19842 рубля (л.д.35),

Суд считает, что следует взыскать с ФИО1, ФИО2, согласно разъяснениям, изложенным в п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1, солидарно пользу АО «ДОМ.РФ» расходы по оплате государственной пошлины пропорционально сумме удовлетворенных исковых требований 440816 рублей 68 копеек, с учетом удовлетворения двух заявленных истцом требований нематериального характера, что составит 19608 рублей 17 копеек (7608,17 +6000+6000).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 98, 235-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования АО «ДОМ.РФ» к ФИО1, ФИО2 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Расторгнуть кредитный договор НОМЕР от 16 июля 2010 года, заключенный между ОАО «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» и ФИО1, ФИО2.

Взыскать с ФИО1, ФИО2 солидарно в пользу АО «ДОМ.РФ» задолженность по кредитному договору НОМЕР от 16 июля 2010 года по состоянию на 24 января 2022 года в сумме 440816 рублей 68 копеек, в том числе: основной долг – 433476 рублей 99 копеек, проценты – 7244 рубля 91 копейка, пени – 94 рубля 78 копеек.

Взыскать с ФИО1, ФИО2 солидарно в пользу АО «ДОМ.РФ» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 19608 рублей 17 копеек.

Обратить взыскание на предмет залога - квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС принадлежащую на праве собственности ФИО1, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в сумме 1279200 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований АО «ДОМ.РФ» к ФИО1, ФИО2 отказать.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий: