Гражданский кодекс часть 1

Центральный районный суд г. Омска в составе председательствующей судьи Сибул Ж.А. при секретаре судебного заседания Березине К.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Московская инвестиционная группа 21 век» о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, незавершенный строительством (нежилое помещение-офис),

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Центральный районный суд города Омска с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Московская инвестиционная группа 21 век» о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, незавершенный строительством (нежилое помещение-офис).

В обоснование иска указано, что 26 октября 2007 года между ним и ООО «МИГ - 21» заключен договор участия в долевом строительстве № (далее по тексту - Договор).

Согласно условиям Договора Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом (далее - Объект) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта передать соответствующий объект долевого строительства нежилое помещение офис № общей площадью с летними помещениями 117,39 кв.м., расположенное на первом этаже жилого дома, Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять нежилое помещение при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта.

В соответствии с положениями договора Застройщик привлекает Участника долевого строительства к финансированию строительства Объекта, расположенного по адресу: (почтовый адрес).

Строительство Объекта осуществляется на земельном участке, относящимся к категории земель населенных пунктов, в границах города Омска, общей площадью 8098,00 кв.м., кадастровый номер №, расположенном по адресу с местоположением: установлено в 19 м. северо-восточнее относительно двухэтажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: . Участник долевого строительства инвестирует Объект в части нежилого помещения - офиса №, на первом этаже дома.

Он обязательства по финансированию строительства Объекта выполнил в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 26.10.2007 на сумму 4 754 295 рублей, а также справкой о полной оплате, выданной ответчиком.

Как следует из пункта 3.2 Договора, Застройщик обязался передать нежилое помещение Участнику долевого строительства по передаточному акту в срок до 30.09.2008. Тем не менее, до настоящего времени ему ответчиком не передано нежилое помещение.

Ссылаясь на положения п. 1 ст. 218, ч. 1 ст. 130, ст. 289, части 1 статьи 290 ГК РФ, пункт 5 ст. 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ, просил признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства.

В судебном заседании истец ФИО1, надлежащим образом уведомленный о дате и времени рассмотрения гражданского дела, участия не принимал. В письменном заявлении просил рассмотреть гражданское дело без его участия.

Представитель истца ФИО2 исковые требования поддержала в полном объеме.

Определением Арбитражного суда Московской области от 27 июля 2010 года в отношении общества с ограниченной ответственностью «Московская инвестиционная группа-21 век» введена процедура наблюдения. Временным управляющим ООО «МИГ-21 век» назначена ФИО3

Определением Арбитражного суда Московской области от 19.01.2011 года в отношении общества с ограниченной ответственностью «Московская инвестиционная группа-21 век» введено внешнее управление сроком на 12 месяцев до 19.01.2012 года, внешним управляющим ООО «МИГ-21 век» назначена ФИО3

Представитель ответчика ООО «МИГ-21», внешний управляющий ООО «Московская инвестиционная группа 21 век» ФИО3, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, надлежащим образом уведомленные о дате и времени рассмотрения гражданского дела, в судебное заседание не явились.

Исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 2 ст. 27 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214 - ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту Закон о долевом участии) действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона. Вышеназванный Федеральный закон вступил в силу с 01.03.2005 года.

В судебном заседании установлено, что 26 октября 2007 года между ООО «Московская инвестиционная группа 21 век» «Застройщик» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве № (л.д. 6-7). Объектом долевого строительства является офис свободной планировки, имеющий проектную характеристику: 1 этаж, условный номер офис 17, общая площадь - 117 кв.м., площадь летних помещений - 7,35 кв.м.

В п.2.2. договора указано, что строительство объекта осуществляется на земельном участке, относящимся к категории земель населенных пунктов в границах города Омска общей площадью 8098 кв.м., кадастровый номер №, расположенном по адресу: с местоположением в 19 м. северо-восточнее относительно 2 -этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: . Указанный земельный участок предоставлен Застройщику в аренду сроком на три года. Договор аренды земельного участка № Д-Ц-31-6917 зарегистрирован 27.04.2007 г. ГУ ФРС по Омской области.

В соответствии с условиями Договора участия в долевом строительстве Участник долевого строительства вносит денежные средства за офис в размере 4 754 295 рублей, а Застройщик обязуется передать Участнику долевого строительства объект в срок до 30 сентября 2008 года по передаточному акту.

31.08.2007 г. ООО «МИГ-21» Департаментом архитектуры и градостроительства администрации г. Омска выдано разрешение на строительство № (л.д. 15).

Участник долевого строительства свои обязательства по Договору участия в долевом строительстве выполнил в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 26.10.2007, справкой б/н, выданной 26 октября 2007 года застройщиком о полной оплате по договору (л.д. 9,10).

Таким образом, между ООО «МИГ-21» и ФИО1 возникли правоотношения, урегулированные ст. 1 Закона о долевом участии, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

При этом после сдачи в эксплуатацию многоквартирного дома у ФИО1 возникает право на передачу ему индивидуально определенного объекта недвижимого имущества - офисного помещения.

В силу пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектом незавершённого строительства являются здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Доказательств, свидетельствующих о сдаче дома в эксплуатацию, стороны не представили. Кроме того, как следует из искового заявления, в настоящее время степень готовности объекта составляет 85%.

Соответственно, в отсутствие доказательств наличия на настоящий момент документа, подтверждающего факт создания объекта недвижимого имущества, что истцом не оспаривается, у суда отсутствуют основания для удовлетворения требований истца о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, соответствующей офисному помещению, поскольку данное имущество на настоящий момент отсутствует, то есть, не введено в гражданский оборот.

Согласно положениям Федерального закона от 21.07.1997 года № 122 - ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями и дополнениями) (далее по тексту Закон о регистрации) при осуществлении регистрационных действий с объектами недвижимого имущества заявителю необходимо представить документы, свидетельствующие о его правах на земельный участок.

В соответствии с п.п. 3, 4 ст. 25 Закона о регистрации в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Вышеуказанные нормы подтверждают положения пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ и свидетельствуют о том, что офисное помещение является объектом незавершенного строительства.

Пунктами 1 - 3 ст. 8 Закона о долевом участии установлено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В соответствии с п. 2 ст. 16 Закона о долевом участии основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

То есть передача прав, а именно признание права собственности на объект, в том числе, на долю в праве на объект до получения разрешения на ввод в эксплуатацию строительного комплекса прямо запрещена законом.

Таким образом, иск участника долевого строительства к застройщику о признании права собственности на объект недвижимости удовлетворению не подлежит, поскольку истец в силу статьи 219 ГК РФ не является собственником недвижимости, и законом не предусмотрено в таком случае возникновение права собственности на основании решения суда. Вместе с тем, участник долевого строительства имеет право требования к застройщику, основанное на договоре долевого участия в строительстве.

В случаях, когда строительство объекта недвижимости завершено и объект введен в эксплуатацию, участник долевого строительства имеет право обратиться в суд с иском о понуждении к передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, когда строительство объекта недвижимости не завершено, требование участника долевого строительства о понуждении к передаче объекта долевого строительства удовлетворению не подлежит, поскольку отсутствует индивидуально-определенная вещь, являющаяся объектом договора. В то же время, участник долевого строительства имеет право требования возмещения убытков, вызванных неисполнением договора.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

При подаче искового заявления истцом государственная пошлина оплачена не в полном объеме, ввиду отказа в удовлетворении исковых требований с истца подлежит взысканию государственная пошлина, исходя из стоимости офисного помещения по договору - в размере 31 771 рубля 47 копеек.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Московская инвестиционная группа 21 век» о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, незавершенный строительством (нежилое помещение-офис) отказать в полном объеме.

Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в бюджет города Омска в размере 31 771 рубля 47 копеек.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд подачей кассационной жалобы через Центральный районный суд города Омска в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Ж.А. Сибул