Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Альтернативное образование» о взыскании задолженности по арендной плате, встречному иску ООО «Альтернативное образование» к ФИО1 о расторжении договора аренды,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Альтернативное образование», в котором просил взыскать арендные платежи за период с октября 2017 года по сентябрь 2018 года в сумме 1858080 рублей, пени за несвоевременную выплату арендных платежей за период с октября 2017 года по сентябрь 2018 года в сумме 358144 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что 01.08.2017 года между ЗАО «ЭЛТИС» и ООО «Альтернативное образование» заключен договор аренды, по условиям которого ЗАО «ЭЛТИС» является арендодатель, а ООО «Альтернативное образование»-арендатор. Арендодатель предоставил арендатору в аренду нежилое двухэтажное здание, кадастровый номер № и земельный участок, кадастровый номер № расположенные по адресу: <адрес>. 12 сентября 2017 года между ФИО1 и ЗАО «ЭЛТИС» заключен договор купли-продажи двухэтажного нежилого помещения и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> Право собственности ФИО1 на нежилое помещение зарегистрировано в ЕГРН 03.10.2017 года. Согласно акту приема-передачи от 01 августа 2017 года ЗАО «ЭЛТИС» передало ООО «Альтернативное образование», а Общество приняло в аренду двухэтажное нежилое здание площадью 774,2 кв.м., кадастровый номер № и земельный участок площадью 1536 кв.м., расположенные по адресу: г<адрес> Договор аренды от 01.08.2017 года, заключенный между ЗАО «ЭЛТИС» и ООО «Альтернативное образование» не расторгнут и продолжает свое действие. Нежилое здание и земельный участок до настоящего времени находятся у ответчика в пользовании. По акту приема-передачи ответчиком не возвращены. 29.03.2019 года истцом было направлено ответчику заказное письмо через почту России с предложением произвести смену сторон по договору аренды от 01.08.2017 года с ЗАО «ЭЛТИС» на ФИО1, но для получения данного письма ответчик на почту России не явился. Ответчик прекратил выплату арендных платежей с 01 октября 2017 года.

В судебном заседании истец и его представитель заявленные требования поддержали.

Извещенный о дате, времени и месте судебного заседания ответчик ООО «Альтернативное образование» явку представителя в судебное заседание не обеспечил. В ранее представленных возражениях на иск просил иск оставить без удовлетворения, указывая на то, что нежилое здание и земельный участок приняты по договору аренды для ведения хозяйственной деятельности арендатора. 17.09.2017 года ответчик был уведомлен в письменном виде о досрочном расторжении договора аренды с 18 октября 2017 года и передаче имущества по акту возврата арендодателю. Право на расторжение договора со стороны истца возникает в соответствии с п.8.7 Договора аренды, заключенного с ЗАО «Элтис». 10 октября 2017 года 18.25ч. на электронный адрес истца было направлено уведомление о возврате помещения в связи с расторжением договора аренды на 11.10.2017 года на 10ч. 11 октября 2017 года в 8.39 ч. На электронный адрес представителя ответчика истцом было направлено предложение встретиться для приемки помещения 11 октября 2017 года в 12 ч. В назначенное время явились 2 представителя ответчика. Но директор ЗАО «ЭЛТИС» ФИО1 безосновательно отказался от приемки помещения. Затем ответчиком было направлено в адрес ЗАО «ЭЛТИС» претензия, в которой ответчик уведомил ЗАО о том, что в связи с уклонением директора ФИО1 от подписания акта возврата здания и земельного участка, ответчик направляет претензию о том, что в случае отказа от принятия помещения здание и земельный участок считаются сданными. В адрес ЗАО «ЭЛТИС» ответчиком была направлена посылка с ключами и актами о возврате помещения от 12 октября 2017 года с описью вложения, письмо о направлении ключей от здания и актов возврата здания и земли от 12.10.2017 года. В судебном заседании при рассмотрении арбитражного дела № А08-14119/2017 по иску ЗАО «ЭЛТИС» к ООО «Альтернативное образование» о взыскании этого же долга 6 июля 2018 года под ведение протокола и аудиозаписи судебного заседания ответчиком была вручена лично ФИО1 посылка, которая была полностью запечатана и в присутствии судьи и лиц, участвующих в деле была распечатана ФИО1 В ней содержание полностью соответствовало описи вложения в посылку и в ней имелись ключи от спорного помещения. Причин, по которым ответчик намерен был расторгнуть договор аренды было несколько. В соответствии с п.п.3.1.2 Договора арендодатель обязуется обеспечить постоянное снабжение арендуемого имущества следующими ресурсами: электроснабжение мощностью до 50 кВт, горячее и холодное водоснабжение, канализацию, сезонное теплоснабжение. При ведении с ЗАО «ЭЛТИС» переговоров по поводу предоставления истцу копий заключенных договоров с организациями, предоставляющими электроснабжение мощностью до 50 кВт, горячее и холодное водоснабжение и канализацию, сезонное теплоснабжение, ответчик так и не получил от ЗАО «ЭЛТИС» ни одного заключенного договора. От ЗАО «ЭЛТИС» исходило незаконное требование о том, что ответчик самостоятельно заключал договоры с коммунальными службами на оказание услуг по электроснабжению мощностью до 50 кВт, горячему и холодному водоснабжению, канализации, сезонному теплоснабжению. Указанный пункт договора со стороны ЗАО «ЭЛТИС» не был исполнен. В соответствии с п.3.1.5 договора арендодатель обязуется зарегистрировать договор в уполномоченном регистрирующем органе в течение 30 дней с момента подписания договора, то есть до 31 августа 2017 года. Указанный пункт договора со стороны ЗАО «ЭЛТИС» не был исполнен. Согласно сведений, содержащихся на сайте Арбитражного суда Белгородской области в отношении ЗАО «ЭЛТИС» возбуждено дело о банкротстве на основании заявления УФНС России по Белгородской области от 24.07.2017 года. Дело № А08-6832/2017 в связи с наличием у ЗАО «ЭЛТИС» долга по налогам в бюджет в размере 815277,60 рублей. Ответчик планировал договорные отношения более 10 лет, а процедура банкротства в соответствии с ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предполагает процедуру как конкурсное производство, в период действия которой со стороны конкурсного управляющего возможно расторжение договора, а также смену собственника имущества и соответственно расторжение договора аренды, ответчики полагали, что дальнейшее сотрудничество невозможно, так как предоставленное в аренду здание требует капитальных вложений в его модернизацию в связи с изношенностью строения, труб, электропроводки, без которых невозможна его дальнейшая эксплуатация и у ответчика нет никаких гарантий долговременности отношений по заключенному договору аренды, а соответственно в возврате вносимых инвестиций. В рамках рассмотрения дела о банкротстве стало известно, что имущество, являющееся предметом договора аренды выбыло из владения ЗАО «ЭЛТИС» еще 22 сентября 2017 года и с указанной даты стало принадлежать ФИО1. О смене собственника и смене арендодателя ответчика ни ЗАО «ЭЛТИС», ни ФИО1 никаким образом не уведомляли в установленном законом порядке.

ЗАО «ЭЛТИС» поддержало требования ФИО1, указывая на то, что договор аренды от 01.08.2017 года, заключенный между ЗАО «ЭЛТИС»- арендодателем и ООО «Альтернативное образование»-арендатором не расторгнут, продолжает свое действие. Нежилое здание и земельный участок переданы ЗАО «ЭЛТИС» и приняты ООО «Альтернативное образование» по акту приема-передачи здания и земельного участка от 01.08.2017 года и до настоящего времени не были возвращены по факту и не закреплены актом приема-передачи и продолжают находится у ООО «Альтернативное образование» в пользовании. Из акта приема-передачи здания и земельного участка от 01.08.2017 года следует, что на момент передачи имущества арендатору ответчик обладал полной и достоверной информацией о состоянии не только здания в целом, но и каждого помещения в отдельности. При подписании акта стороны определили, что состояние и характеристики здания соответствуют условиям договора, состояние объекта удовлетворительное, фактов, препятствующих передаче здания не выявлено, также стороны описали техническое состояние инженерных коммуникаций и их наличие. В соответствии с договором купли-продажи от 12.09.2017 года, заключенным между ЗАО «ЭЛТИС» и ФИО1 нежилое помещение и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> были переданы в собственность истца. Согласно п.1.3 договора аренды предусмотрено, что в случае перехода права собственности на арендуемое имущество условия договора изменению не подлежат.

Ответчик ООО «Альтернативное образование» обратилось в суд с встречным иском к ФИО1, в котором просило расторгнуть договор аренды нежилого двухэтажного здания и земельного участка от 01.08.2017 года с 18 октября 2017 года.

В обоснование встречных требований ООО «Альтернативное образование» указало на то, что 7.09.2017 года ответчик был уведомлен в письменном виде о досрочном расторжении договора аренды с 18 октября 2017 года и передаче имущества по акту возврата арендодателю. Право на расторжение договора со стороны истца возникает в соответствии с п.8.7 Договора аренды. 10 октября 2017 года 18.25ч. на электронный адрес истца было направлено уведомление о возврате помещения в связи с расторжением договора аренды на 11.10.2017 года на 10ч. 11 октября 2017 года в 8.39 ч. на электронный адрес представителя ответчика истцом было направлено предложение встретиться для приемки помещения 11 октября 2017 года в 12 ч. В назначенное время явились 2 представителя ответчика. Но директор ЗАО «ЭЛТИС» ФИО1 безосновательно отказался от приемки помещения. Затем ответчиком было направлено в адрес ЗАО «ЭЛТИС» претензия, в которой ответчик уведомил ЗАО о том, что в связи с уклонением директора ФИО1 от подписания акта возврата здания и помещения, здание и земельный участок считаются сданными. Причин, по которым ответчик намерен был расторгнуть договор аренды было несколько. В соответствии с п.п.3.1.2 Договора арендодатель обязуется обеспечить постоянное снабжение арендуемого имущества следующими ресурсами: электроснабжение мощностью до 50 кВт, горячее и холодное водоснабжение, канализацию, сезонное теплоснабжение. При ведении с ЗАО «ЭЛТИС» переговоров по поводу предоставления истцу копий заключенных договоров с организациями, предоставляющими электроснабжение мощностью до 50 кВт, горячее и холодное водоснабжение и канализацию, сезонное теплоснабжение, ответчик так и не получил от ЗАО «ЭЛТИС» ни одного заключенного договора. От ЗАО «ЭЛТИС» исходило незаконное требование о том, что ответчик самостоятельно заключал договоры с коммунальными службами на оказание услуг по электроснабжению мощностью до 50 кВт, горячему и холодному водоснабжению, канализации, сезонному теплоснабжению. Указанный пункт договора со стороны ЗАО «ЭЛТИС» не был исполнен. В соответствии с п.3.1.5 договора арендодатель обязуется зарегистрировать договор в уполномоченном регистрирующем органе в течение 30 дней с момента подписания договора, то есть до 31 августа 2017 года. Указанный пункт договора со стороны ЗАО «ЭЛТИС» не был исполнен. Согласно сведений, содержащихся на сайте Арбитражного суда Белгородской области в отношении ЗАО «ЭЛТИС» возбуждено дело о банкротстве на основании заявления УФНС России по Белгородской области от 24.07.2017 года. Дело № А08-6832/2017 в связи с наличием у ЗАО «ЭЛТИС» долга по налогам в бюджет в размере 815277,60 рублей. Ответчик планировал договорные отношения более 10 лет, а процедура банкротства в соответствии с ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предполагает процедуру как конкурсное производство, в период действия которой со стороны конкурсного управляющего возможно расторжение договора, а также смену собственника имущества и соответственно расторжение договора аренды, ответчики полагали, что дальнейшее сотрудничество невозможно, так как предоставленное в аренду здание требует капитальных вложений в его модернизацию в связи с изношенностью строения, труб, электропроводки, без которых невозможна его дальнейшая эксплуатация и у ответчика нет никаких гарантий долговременности отношений по заключенному договору аренды, а соответственно в возврате вносимых инвестиций. В рамках рассмотрения дела о банкротстве стало известно, что имущество, являющееся предметом договора аренды выбыло из владения ЗАО «ЭЛТИС» еще 22 сентября 2017 года и с указанной даты стало принадлежать ФИО1. О смене собственника и смене реквизитов для оплаты ответчика ни ЗАО «ЭЛТИС», ни ФИО1 никаким образом не уведомляли в установленном законом порядке. Исходя из п.8.7 договора аренды его действие может быть прекращено досрочно односторонним расторжением договора. В договоре аренды предусмотрено условие о возможности его досрочного расторжения по требованию арендатора. Так как для одностороннего отказа от исполнения договора (одностороннего расторжения договора) достаточно самого факта указания об этом. Соответственно Общество совершило все действия по расторжению договора и по возврату имущества и поэтому он является расторгнутым 18 октября 2017 года. Расторгнутые договор аренды не позволяет ответчику требовать взыскания арендной платы за период после расторжения договора аренды, с 18 октября 2017 года.

ФИО1 возражал против удовлетворения встречного иска, указывая на то, что на основании заключенной между истцом и третьим лицом сделкой купли-продажи от 12.09.2017 года и на основании ст. 617 ГК РФ у истца возникает право требования арендной платы с ответчика по договору аренды от 01.08.2017 года. Здание и земельный участок переданы ЗАО «ЭЛТИС» и приняты ООО «Альтернативное образование» без замечаний и возражений по акту приема-передачи здания и земельного участка от 01.08.2017 года и до настоящего времени не возвращены по факту и не закреплены актом приема-передачи и продолжают находиться у ООО «Альтернативное образование» в пользовании. ФИО1 не уклонялся и не отказывается от принятия двухэтажного здания и земельного участка. При прекращении арендных отношений закон предусматривает обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю, а в отношении недвижимого имущества с составлением передаточного акта. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. ООО «Альтернативное образование» до сих пор не выполнило возврат здания и земельного участка в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. ООО «Альтернативным образованием» при ведении деятельности зданию и земельному участку нанесен значительный материальный ущерб. В нарушение п.3.4.1 без получения разрешения в установленном порядке от ЗАО «ЭЛТИС» произвели переустройство инженерных коммуникаций и перепланировку стен в арендованном здании. На это ЗАО «ЭЛТИС» и ФИО1 неоднократно указывали ООО «Альтернативному образованию». Доказательств возврата ООО «Альтернативное образование» арендованного имущества арендодателю в материалы дела не представлено. При передаче ЗАО «ЭЛТИС» и принятием ООО «Альтернативное образование» по акту приема-передачи здания и земельного участка от 01.08.2017 года передаваемое здание было обеспечено постоянным снабжением следующими ресурсами: электроснабжение мощностью до 50 кВт, горячее и холодное водоснабжение и канализация, сезонное теплоснабжение, что отражено в актах сверки и договорах поставки. Данные коммуникации ООО «Альтернативное образование» использовало в ходе ведения своей хозяйственной деятельности в здании. При приемке по акту приема-передачи здания и земельного участка от 01.08.2017 года ООО «Альтернативное образование» возражений и замечаний по поводу коммуникаций не указывало и не заявляло, а также не указывало и не заявляло в ходе эксплуатации двухэтажного здания. В нарушение п. 3.3.6 договора аренды ООО «Альтернативное образование» до настоящего времени не исполнило свою договорную обязанность и не оплатило госпошлину за регистрацию заключенного договора аренды в «Росреестре» по Белгородской области, чем воспрепятствовало ЗАО «ЭЛТИС» в регистрации договора в установленном законом порядке. Отсутствие государственной регистрации договора, подлежащего такой регистрации в силу требований федерального закона, не освобождает лиц, подписавших соответствующий документ, при достижении между ними согласия по всем существенным условиям сделки от исполнения принятых на себя обязательств в рамках, содержащихся в тексте договора (соглашения) условий.

ЗАО «ЭЛТИС» возражало против удовлетворения встречного иска ООО «Альтернативное образование», указывая на то, что здание и земельный участок до настоящего времени не переданы по акту приема-передачи арендодателю и продолжают находится у арендатора. ЗАО «ЭЛТИС» не уклонялся и не отказывался от принятия здания и земельного участка. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. ООО «Альтернативное образование» не возвратило здание и земельный участок в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Зданию нанесен значительный ущерб, в здании проведено переустройство инженерных коммуникаций и перепланировка. При передаче ЗАО «ЭЛТИС» и принятием ООО «Альтернативное образование» по акту приема-передачи здания и земельного участка от 01.08.2017 года передаваемое здание было обеспечено постоянным снабжением следующими ресурсами: электроснабжение мощностью до 50 кВт, горячее и холодное водоснабжение канализация, сезонное теплоснабжение, которые были использованы ООО «Альтернативное образование» в ходе ведения хозяйственной деятельности в здании. Потребление воды и отведение (канализации) также подтверждается актами сверки, которые находится в материалах дела. При приемке по акту приема-передачи здания и земельного участка от 01.08.2017 года ООО «Альтернативное образование» возражений и замечаний по поводу коммуникаций не указывало и не заявляло, а также не указывало и не заявляло в ходе эксплуатации двухэтажного здания. В нарушение п.3.3.6 договора аренды ООО «Альтернативное образование» не исполнило договорную обязанность и не оплатило госпошлину за регистрацию заключенного договора аренды в Росреестре по Белгородской области, чем воспрепятствовало ЗАО «ЭЛТИС» в регистрации договора в установленном законом порядке. ФИО1 как новый собственник подал договор аренды между ЗАО «ЭЛТИС» и ООО «Альтернативное образование» для его регистрации в Росреестр, уплатив госпошлину 2000 рублей. Договор аренды является заключенным и действующим.

Исследовав доказательства, представленные в судебное заседание, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 609ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

В соответствии со ст.612ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии со ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

В соответствии со ст. 617ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

В соответствии со ст.620ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2)переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 622ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

В судебном заседании установлено, что 01 августа 2017 года ЗАО «ЭЛТИС»- арендодатель и ООО «Альтернативное образование» -арендатор заключили договор аренды нежилого двухэтажного здания и земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое двухэтажное здание кадастровый номер № общей площадью 774,2 кв.м. и земельный участок, площадью 1536 кв.м., кадастровый номер №, расположенные по адресу: <адрес> для ведения хозяйственной деятельности, в порядке и на условиях, определенных договором.

Пунктом 1.3 Договора определено, что в случае перехода права собственности на арендуемое имущество условия договора изменению не подлежат.

В пункте 1.4 Договора указано, что передаваемое в аренду нежилое здание находится в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым зданиям, используемым для административных, коммерческих и иных целей в соответствии с назначением арендуемого объекта.

В пункте 1.5 Договора содержится условие о том, что договор аренды нежилого помещения считается заключенным с момента его государственной регистрации.

В пункте 1.6 Договора содержится условие о том, что неотъемлемой частью договора являются акт приема-передачи нежилого здания и земельного участка, на основании которого осуществляется передача имущества и акт возврата нежилого помещения. Имущество считается фактически передано или возвращено с момента подписания сторонами передаточного акта.

Арендодатель обязуется : передать арендатору имущество по передаточному акту не позднее 25 календарных дней с момента подписания договора. Арендуемое имущество считается переданным в аренду с момента подписания передаточного акта;

обеспечить постоянное снабжение арендуемого имущества следующими ресурсами: электроснабжение мощностью до 50 кВт; горячее и холодное водоснабжение и канализацию, сезонное теплоснабжение;

производить сверку расчетов арендных платежей по истечению каждых трех месяцев после подписания договора;

зарегистрировать договор в уполномоченном регистрирующем органе в течение 30 дней с момента подписания договора;

обеспечить беспрепятственное использование арендатором имущества на условиях, предусмотренных договором;

арендодатель несет ответственность за недостатки сданного им в аренду по договору помещения полностью или частично препятствующие им, несмотря на то, что при сдаче его в аренду (заключении договора) арендодатель мог и не знать о наличии указанных недостатков;

незамедлительно в течение 10 дней уведомлять арендатора об изменении своих адресов, телефонов и банковских реквизитов. Неисполнение арендодателем настоящего пункта лишает его права ссылаться на то, что предусмотренные договором уведомления были произведены арендодателем надлежащим образом. ( п. 3.1 (п.п.3.1.1, 3.1.2, 3.1.3, 3.1.5, 3.1.6, 3.1.7, 3.1.8 Договора).

Арендодатель имеет право на беспрепятственный доступ к имуществу с целью проведения осмотра на предмет соблюдения условий его использования в соответствии с договором и действующим законодательством, а также для показа площади потенциальным арендаторам в случае, если до истечения срока аренды осталось не более одного месяца. Осмотр может производится в течение установленного рабочего дня в любое время в присутствии сотрудника арендатора;

контролировать соблюдение арендатором условий договора. В случае выявления факта (фактов) использования имущества, а равно и его части не по назначению, арендодатель письменно уведомляет арендатора об этом. Арендатор обязан в течение 15 рабочих дней с даты получения соответствующего уведомления арендодателя устранить выявленное нарушение, а в случае не устранения арендатором использования имущества (части имущества) не по назначению в указанный срок, арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор. ;

ежемесячно снимать показания счетчиков в присутствии сотрудника арендатора;

расторгнуть в одностороннем внесудебном порядке договор при неисполнении арендатором обязательств, взятых на себя в соответствии с условиями договора, с уведомлением арендатора за один месяц до расторжения;

на взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора, в размере, указанном в пункте 5.2 договора, пропорционально периоду фактического использования имущества (п.3.2, п.п.3.2.1, 3.2.2, 3.2.3, 3.2.4, 3.2.5 Договора).

Арендатор берет на себя следующие обязательства: представить арендодателю документы, необходимые для государственной регистрации договора в уполномоченном государственном органе. Расходы по государственной регистрации договора несет арендатор. (п.п3.3.6 п. 3.3 Договора); не позднее чем за 60 календарных дней письменно уведомить арендодателя о предстоящем освобождении арендуемых помещений, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении (п.п.3.3.21 п.3.3 Договора); вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, установленные в разделе 5 договора и последующими изменениями и дополнениями к нему, надлежащим образом исполнять иные денежные обязательства, предусмотренные условиями настоящего договора (п.п.3.3.23 п. 3.3 Договора).

Арендатор имеет право в одностороннем порядке отказаться от договора, письменно известив об этом арендодателя не менее чем за 60 календарных дней (п.п.3.4.2 п. 3.4 Договора).

Размер арендной платы установлен п.5.1 Договора, согласно которому арендатор обязан своевременно выплачивать арендодателю арендную плату за пользование имуществом в сумме 154840 рублей из расчета ставки арендной платы в размере 200 рублей за один квадратный метр арендуемого помещения. Арендная плата за имущество уплачивается арендатором ежемесячно не позднее пятого числа расчетного месяца на расчетный счет арендодателя, либо любым другим способом, разрешенным действующим законодательством. Дата начала исчисления арендной платы устанавливается с 01 июля 2017 года. В случае неуплаты арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает пеню в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки. ( п.5.1, п. 5.3 Договора).

В п.8.1 Договора сторонами согласовано, что договор вступает в силу с момента его подписания и действует по 31 декабря 2027 года включительно, после наступления которого, прав и обязанности сторон по нему прекращаются за исключением порядка взаиморасчета по денежным обязательствам согласно договору.

В п.8.7 Договора сторонами согласовано, что договор может быть досрочно расторгнут арендатором в любое время с предварительным уведомлением арендодателя за один месяц.

В п. 8.8., п.п. 8.8.1 Договора сторонами согласовано, что договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества; имущество в силу обязательств, за которое арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Здание и земельный участок переданы арендатору по акту приема-передачи 01 августа 2017 года.

22 сентября 2017 года право собственности на здание и земельный участок перешли к ФИО1 на основании договора купли-продажи от 12 сентября 2017 года. Запись о праве собственности ФИО1 на здание и земельный участок внесена в ЕГРН 22.09.2017 года.

29 марта 2019 года ФИО1 направил ООО «Альтернативное образование» уведомление о смене собственника.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Белгородской области от 24 мая 2018 года по делу №А08-15662/2017 по иску ООО «Альтернативное образование» к ЗАО «Элтис» о признании незаключенным договора аренды нежилого двухэтажного здания и земельного участка от 01.08.2017 года при участии третьего лица Т.С.ИБ. установлено, что в период срока действия договора ответчик вносил арендную плату. ООО «Альтернативное образование» направило в адрес ответчика 14.09.2017 года уведомление о досрочном расторжении договора аренды в связи с неисполнением ответчиком обязательств по заключению договоров с коммунальными службами, отсутствием государственной регистрации договора аренды. ООО «Альтернативное образование» пользовалось зданием, не указывая на то, что оно является непригодным. Договор аренды является заключенным. Иск ООО «Альтернативное образование» оставлен без удовлетворения.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Белгородской области от 18 января 2019 года по делу №А08-14119/2017 по иску ЗАО «Элтис» к ООО «Альтернативное образование» о взыскании суммы задолженности по арендной плате, с участием третьего лица ФИО1, установлено, что по квитанциям к приходным кассовым ордерам от 05.08.2017 года и 05.09.2017 года ответчик уплатил истцу арендную плату за август и сентябрь 2017 года в общей сумме 309680 рублей. 14.09.2017 года представитель ООО «Альтернативное образование» вручил директору ЗАО «Элтис» под расписку уведомление о досрочном расторжении договора аренды с 18.10.2017 года в связи с неисполнением истцом обязательств по обеспечению здания коммунальными энергоресурсами. 13.10.2017 года ООО «Альтернативное образование» направил ЗАО «Элтис» почтовой корреспонденцией с описью вложения акты возврата здания и земельного участка и ключи от здания. Отсутствие со стороны ответчика арендных платежей за последующие периоды с октября 2017 года послужило основанием к направлению истцом ответчику претензий от 11.10.2017 года, 01.11.2017 года, 13.11.2017 года об уплате задолженности. Претензии оставлены без удовлетворения.

В материалы настоящего гражданского дела ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих возврат арендодателю здания и земельного участка по акту приема-передачи в соответствии с п. 1.6 Договора аренды, что в силу приведенных выше положений действующего законодательства дает право арендодателю на получение арендной платы и после расторжения договора аренды до даты фактического возврата арендуемого имущества (ст. 622 ГК РФ).

Направленный ООО «Альтернативное образование» в адрес арендодателя посредством почтовой связи акт возврата здания и земельного участка от 12 октября 2017 года не подписан арендодателем, как содержащий п.2, согласно которому арендодатель материальных претензий и претензий по техническому состоянию переданного помещения не имеет.

Актом осмотра помещения от 11 июля 2018 года, составленным ФИО1, представителем ООО «Альтернативное образование», представителем ООО «Экспертно-техническое бюро» установлено существенное расхождение в планировке помещений и их техническом состоянии, зафиксированном в ранее подписанном акте от 01 августа 2017 года. Подробное описание каждого помещения зафиксировано в акте осмотра, составленном ООО «Экспертно-техническое бюро». ЗАО «Элтис» и ФИО1 от приемки помещений от ООО «Альтернативное образование» отказались в связи с изменением технического состояния имущества.

Замечание в акте представителя ООО «Альтернативное образование» о том, что на момент расторжения договора помещение находится в состоянии лучшем, чем на дату заключения договора 01.08.2017 года опровергается актом приема-передачи здания и земельного участка от 01.08.2017 года, в котором не указаны какие-либо недостатки передаваемого в аренду имущества, а приведен перечень планируемых работ с целью приведения имущества в соответствие с целями его использования арендатором.

Факт использования ООО «Альтернативное образование» арендованного имущества без предъявления каких-либо претензий по поводу каких-либо недостатков имущества в адрес арендодателя установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Белгородской области от 24 мая 2018 года по делу №А08-15662/2017 по иску ООО «Альтернативное образование» к ЗАО «Элтис» о признании незаключенным договора аренды нежилого двухэтажного здания и земельного участка от 01.08.2017 года.

Заключением специалиста ООО «Экспертно-техническое бюро» подтверждено, что состояние существующего нежилого здания на момент осмотра в целом не соответствует акту приема-передачи здания и земельного участка, являющегося приложением №1 к договору аренды здания от 01.08.2017 года. В нежилом здании проведены общестроительные работы, которые повлекли за собой изменение конфигурации помещения, и, как следствие, общей площади здания.

Право арендатора на односторонне расторжение договора с уведомлением об этом арендодателя предусмотрено условиями заключенного договора аренды. Факт такого уведомления установлен приведенными выше судебными актами, вступившими в законную силу и обязательными как для суда, так и для сторон спора в силу положений ст. 60 ГПК РФ и не подлежит оспариванию при рассмотрении настоящего спора.

Учитывая срок, установленный п.п.3.4.2. Договора, вручение уведомления о расторжении договора 17.09.2017 года, договор подлежит расторжению с 25 ноября 2017 года.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО1 к ООО «Альтернативное образование» о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворить.

Взыскать с ООО «Альтернативное образование» в пользу ФИО1 1858080 рублей- арендные платежи за период с октября 2017 года по сентябрь 2018 года, 358144 рублей- пени, 19281,12 рублей- в возврат уплаченной государственной пошлины.

Встречному иску ООО «Альтернативной образование» к ФИО1 о расторжении договора аренды удовлетворить в части.

Расторгнуть договор аренды нежилого двухэтажного здания и земельного участка от 01 августа 2017 года, заключенный между ЗАО «ЭЛТИС» и ООО «Альтернативное образование» с 25 ноября 2017 года.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований ООО «Альтернативной образование» к ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г.Белгорода.

Судья М.В. Ковригина

Решение