Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО2 к администрации Центрального района г.Сочи, администрации города Сочи о предоставлении земельных участков в собственность за плату,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском в котором просит, обязать администрацию Центрального района города Сочи Краснодарского края принять решение о предоставлении в собственность земельного участка площадью 2973 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, за плату в размере 1 491 953, 20 рублей, и земельного участка площадью 15566 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, за плату в размере 7 811 551,78 рублей, в месячный срок со дня вступления в силу судебного акта.Обязать Департамент имущественных отношений администрации города Сочи заключить от имени администрации Центрального района города Сочи Краснодарского края с ФИО2 договор купли-продажи земельного участка площадью 2973 кв.м., с кадастровым номером №, с выкупной ценой указанного земельного участка в размере 1 491 953, 20 рублей, и договор купли-продажи земельного участка площадью 15566 кв. м., с кадастровымномером №, с выкупной ценой указанного земельного участка в размере 7 811 551,78 рублей, в месячный срок со дня вступления в силу судебного акта.

В обоснование своих требований указала, что ей принадлежит на праве собственности жилой дом, общей площадью 34,50 кв.м., инвентарный номер 47416, Литер А, этажность 1, расположенный на земельном участке площадью 2973 кв.м, с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства жилого дома, по адресу: <адрес>.

Указанным земельным участком она владела на праве аренды по Договору о передаче прав и обязанностей № от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ сроком до ДД.ММ.ГГГГ, заключённому между ФИО2 и ООО «Южный инвестиционный проект», зарегистрированному Управлением Росреестра по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ за №.

Земельный участок сформирован, сведения о нем внесены в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ

Также ей на праве собственности принадлежат жилые дома:

общей площадью 35,70 кв.м., инвентарный номер 47444, Литер А, этажность 1; общей площадью 34,40 кв.м., инвентарный номер 47444, Литер Б, этажность1; общей площадью 35,70 кв.м., инвентарный номер 47444. Литер В, этажность 1; общей площадью 35,10 кв.м., инвентарный номер 47444. Литер Д, этажность 1, общей площадью 35.00 кв.м., инвентарный номер 47444. Литер Е. этажность 1, расположенные на земельном участке площадью 15566 кв.м, с кадастровым номером №, категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства и эксплуатации жилой застройки, по адресу:<адрес>

Указанным земельным участком она владеет и пользуется по Договору о передаче прав и обязанностей № от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному ФИО2 с ООО «Южный инвестиционный проект», зарегистрированному Управлением Росреестра по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ за №.

Земельный участок сформирован, сведения о нем внесены в государственный кадастр недвижимости 27.04.2007 г.

Собственником указанных земельных участков является муниципальное образование город-курорт Сочи.

Руководствуясь п.2 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, ст. 36 ЗК РФ она, 08 ноября 2011 года обратилась в администрацию Центрального района города Сочи с заявлениями о предоставлении в собственность и заключении договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами № и №, направив заявления по каждому земельному участку отдельно и приложенные к ним документы почтовым отправлением (приняты 16 ноября 2011 года). К заявлениям были приложены также проекты договоров купли-продажи, содержащие все существенные условия формы договора купли-продажи земельного участка, в том числе условие о цене земельного участка, рассчитанной в соответствии с нормами действующего законодательства Российской Федерации.

В январе 2012 г. истцом был получен ответ Администрации Центрального района г.Сочи (письмо № от ДД.ММ.ГГГГ). в котором ей отказано в предоставлении в собственность за плату земельных участков на основании п.3.1.1 «Положения о порядке предоставления и прекращения прав на земельные участки на территории города Сочи», утвержденного решением Городского собрания Сочи от ДД.ММ.ГГГГ №, которым установлены предельные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для индивидуального жилищного строительства в городской черте при первичном предоставлении из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и в аренду.

Считает, указанное решение администрации Центрального района города Сочи незаконным, нарушающим её права и интересы по тем основаниям, что она обратилась к заинтересованному лицу с заявлениями о приватизации земельных участков в порядке ст. 36 ЗК РФ, как собственник объектов недвижимости жилых домов, расположенных на испрашиваемых земельных участках. На момент обращения она уже владела земельными участками с кадастровыми номерами 23:49:0201016:354 и 23:49:0201016:378 на праве аренды на законных основаниях, по этим основаниям, считает, что её обращение связано не с первичным предоставлением земельных участков дляиндивидуального жилищного строительства, а с предоставлением земельных участков для эксплуатации жилых домов, в связи с чем не обоснован отказ в предоставлении земельных участков на основании п.3.1.1 «Положения о порядке предоставления и прекращения прав на земельные участки на территории города Сочи», утвержденного решением Городского собрания Сочи от ДД.ММ.ГГГГ №.

В городе Сочи предельные размеры земельных участков, предоставляемых для эксплуатации жилых домов собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не установлены.

Испрашиваемые земельные участки сформированы, границы их установлены на местности, прошли кадастровый учет, к заявлениям о предоставлении в собственность были приложены кадастровые паспорта земельных участков, и иные необходимые документы, законных оснований для изменения размеров земельных участков не имеется.

Таким образом, полагает, что в соответствии с законом вправе приобрести вышеуказанные земельные участки в свою собственность именно той общей площадью, которая уже фактически находится в её владении и пользовании на праве аренды.

В судебном заседании представители истца ФИО3 и ФИО4 исковые требования поддержали, дав пояснения в обоснование своих требований, аналогичные изложенным в иске.

В судебном заседании представители ответчиков администрации Центрального района г.Сочи ФИО5, администрации города Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи ФИО6 исковые требования не признали, просили отказать в удовлетворении иска.

В судебном заседании представитель департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних олимпийских игр 2014 года ФИО7 также просил отказать в удовлетворении требований, указав, что в настоящее время ответственным исполнителем по данному олимпийскому объекту готовится пакет документов для установления на данных земельных участках сервитутов.

В судебном заседании представить третьего лица ФГУ «Дирекция по строительству и реконструкции автомобильных дорог Черноморского побережья Федерального дорожного агентства» ФИО8 просил отказать в удовлетворении требований.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, представленные суду доказательства суд не находит оснований для удовлетворения заявления.

Как следует из материалов дела ФИО2 являлась арендатором земельного участка площадью 2 973 кв.м., в том числе подъездная дорога -973 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, предназначенный для жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономическо-планировочной зоне С-1-а на основании:

- Договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № от ДД.ММ.ГГГГ сроком до ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между Муниципальным образованием город-курорт Сочи и ООО «МаИр-С».зарегистрированного УФРС по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ за №;

Договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между ООО «Южный инвестиционный проект» и ООО «МаИр- С», зарегистрированного УФРС по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ за №: Договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №-А от ДД.ММ.ГГГГ заключенного ФИО2 с ООО «Южный инвестиционный проект», зарегистрированного Управлением Росреестра по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ за №. По условиям договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (далее Договор) судом установлено, что арендатору был предоставлен в пользование на условиях договора аренды земельный участок сроком до ДД.ММ.ГГГГ, при условии получения Арендатором в течении 6 месяцев с даты заключения договора аренды в установленном порядке разрешения на строительство. В случае несоблюдения данного условия настоящий договор прекращается по истечении шести месяцев с момента его заключения в соответствии с п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ, согласно которой договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, прекращается в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство (п.2.1 Договора).

Пунктом 15 ст. 3Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что до ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при соблюдении условий, предусмотренных данным пунктом.

С принятием Федерального законаот 31.12.2005 N 206-ФЗ внесшего изменения в п. 3 ст. 30.1 ЗК РФ земельные участки в аренду для индивидуального жилищного строительства юридическим лицам с ДД.ММ.ГГГГ не предоставляются.

Следовательно, вышеуказанный земельный участок в 2007 году предоставлялся первоначальному арендатору ООО «МаИР-С» для жилищного строительства, но не как не для ИЖС предоставление которого для этих целей возможно только для граждан.

Так же по условиям договора судом установлено, что Арендатор обязан возводить жилые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым и разрешенным использованием земельного участка, только с согласия арендодателя и при наличии соответствующей разрешительной документации, с соблюдением требований градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (п.5.2.16 Договора).

Согласно п. 8.4 Договора предусмотрено, что срок действия договора прекращается по истечении срока указанного в п. 2.1 договора, договор не подлежит продлению, вместе с тем данный арендатор вправе ставить вопрос о заключении договора на новый срок.

Для заключения договора согласно п.5.2.24 Договора на новый срок арендатор обязан не менее чем за 90 календарных дней до его окончания направить арендодателю письменное предложение о заключении договора на новый срок, либо о расторжении договора.

Таким образом, согласно условий Договора № от ДД.ММ.ГГГГ, правоотношения сторон по нему с ДД.ММ.ГГГГ следует считать прекращёнными. Доказательства направления арендодателю письменного предложения о заключении договора на новый срок в срок указанный в п. 5.2.24 Договора в материалах дела отсутствуют.

Истец право на выкуп данного участка основывает на положениях ч. 1 ст. 36 ЗК РФ, и п. 2 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом РФ, федеральными законами.

Как следует из пункта 2 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ", до 1 июля 2012 года лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают такие земельные участки по цене, устанавливаемой субъектами Российской Федерации, в населенных пунктах с численностью населения до 500 тысяч человек, а также за пределами границ населенных пунктов в размере от трех - до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Давая оценку правам истца на жилой дом общей площадью 34,50 кв.м., инвентарный номер №, лит. А, этажностью 1, расположенный по адресу: <адрес>, суд находит их не легитимными по следующим основаниям.

Как видно из свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии №, право собственности ФИО2 на жилой дом, назначение: жилое, общей площадью 34,5 кв.м., инвентарный номер №. Лит. А, этажность 1, расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрировано в ЕГРП Управления Росреестра по КК 02.09.2011 года в упрощённом порядке на основании ст. 25.3 Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ, т.е. на основании документов, подтверждающих факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание- Кадастровом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ и правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Вместе с тем данные документы в соответствии с п. 1 ст. 25.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" являются основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке).

Как указано выше, земельный участок с кадастровым номером 23:49:02 01 016:0354 общей площадью 2 973 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, предоставлен для жилищного строительства, а не для ИЖС.

Разрешение на строительство жилого дома, назначение: жилое, общей площадью 34,5 кв.м., инвентарный номер № Лит. А, этажность 1, расположенный по адресу: <адрес> в материалах дела отсутствует.

Согласно ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно п. 9 ст. 51 ГрК РФ в целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления непосредственно либо через многофункциональный центр. Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Согласно ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

Кроме того, в ходе обследования 22.10.2012 года вышеуказанного земельного участка ведущим специалистом отдела земельного контроля по Центральному району управления муниципального земельного контроля администрации города Сочи ФИО1 было установлено, что на данном земельном участке кроме одноэтажного жилого дома лит. А, общей площадью 34,5 кв.м. возведен объект незавершенного строительства размерами в плане 15 х 30 м площадью застройки 450 кв.м.. На момент обследования возведено четырехэтажное железобетонное каркасное строение без соответствующего разрешения в нарушение п. 5.3 правил землепользования и застройки муниципального образования города-курорта Сочи, утвержденных решением Городского Собрания Сочи ДД.ММ.ГГГГ №, что является признаком самовольной постройки, установленным п.1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 N 178-ФЗ собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Установленные судом обстоятельства свидетельствуют о том, что истцом в нарушение условий Договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ самовольно осуществлено освоение и строительство индивидуально жилого дома в отсутствие согласованного с уполномоченными органами места размещения объекта на земельном участке, а также в отсутствие самого разрешения на строительство. Поэтому правовых оснований для понуждения ответчиков к принятию решения о предоставлении земельного участка в собственность за плату и заключению договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201016:354 площадью 2973 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> с нахождением на нем объектов, имеющего признаки самовольного строительства, не имеется.

По аналогичным основаниям суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца о выкупе земельного участка площадью 15566 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> за плату в размере 7811551,78 рублей.

Как следует из материалов дела истец на праве аренды сроком до ДД.ММ.ГГГГ владеет земельным участком площадью 15566 кв.м. с кадастровым номером № из состава земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, предназначенным для строительства и эксплуатации жилой застройки. Участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-а. Указанным земельным участком истец владеет и пользуется на следующих основаниях:

Договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Муниципальным образованием город-курорт Сочи и ООО «Фирма «Арго», зарегистрированного УФРС по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ за №; Договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Фирма «Арго» и ООО «Южный инвестиционный проект», зарегистрированного УФРС по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ за №; Договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. N«01/11-А от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ФИО2 с ООО «Южный инвестиционный проект», зарегистрированного Управлением Росреестра по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ за№. По условиям договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (далее договор) судом установлено, что арендатору предоставлен в пользование на условиях аренды земельный участок сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Арендатор обязан соблюдать установленный режим использования земель второй зоны санитарной охраны курорта, в соответствии с режимом использования, установленного законодательством об особо охраняемых природных территориях (п.5.2.2 Договора). А также использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях, т.е. строительства новых строений только с получения соответствующей разрешительной документации, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе и земле, как природному ресурсу (п.5.2.9, п. 1.1, п. 1.3 Договора).

На вышеуказанном земельном участке истцом возведены пять отдельно стоящих жилых домов:

Лит. А, этажностью: 1, инвентарный номер: 47444, общей площадью 35,7 кв.м.;

Лит. Б, этажностью: 1, инвентарный номер: 47444, общей площадью 34,4 кв.м.;

Лит. В, этажностью: 1, инвентарный номер: 47444, общей площадью 35,7 кв.м.,

Лит. Д, этажностью: 1,инвентарный номер: 47444, общей площадью 35,1 кв.м.;

Лит. Е, этажностью: 1,инвентарный номер: 47444, общей площадью 35,7 кв.м.;

Права, на которые зарегистрированы в ЕГРП Управления Росреестра по КК 24.08.2011 года, 27.08.2011 года, 09.09.2011 и 12.09.2011 года, также в упрощенном порядке в соответствии со ст. 25.3 Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ на основании кадастровых паспортов от 26.09.2010 года и правоустанавливающих документов на земельный участок.

Разрешение на строительство вышеуказанных объектов недвижимости в материалах дела отсутствует, и представителями истца суду не представлены. Таким образом, данные объекты, обладают признаками самовольных построек по правовым основаниям указанным судом выше.

Таким образом, отсутствие строения, находящегося в собственности истца, не обладающего признаком самовольной постройки, расположенного на земельном участке площадью 15566 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> исключает обязанность ответчиков по предоставлению данного участка в собственность истца по договору купли-продажи.

Кроме того, судом по сведениям департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи установлено, что часть земельных участков с кадастровыми номерами № и № в границы установления сервитута для размещения олимпийского объектап. 43 "Дублер курортного проспекта (проектные и изыскательские работы, строительство)"

Пунктом 43 Программы строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.2007 № 991 (далее - Программа) предусмотрено строительство объекта федерального значения «Центральная автомагистраль <...>" от км 172 федеральной автомобильной дороги М-27 Джубга - Сочи (р. Псахе) до начала обхода г. Сочи ПКО (р. Агура) с реконструкцией участка автомобильной дороги отул. Земляничной до Курортного проспекта (проектные и изыскательские работы, строительство)». Ответственным исполнителем по данному пункту Программы является Федеральное дорожное агентство.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ФИО2 к администрации Центрального района г.Сочи, администрации города Сочи о предоставлении земельных участков в собственность за плату - отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 04 февраля 2013 года.

Судья

Власенко В.А.

РЕШЕНИЕ В ЗАКОННУЮ СИЛУ НЕ ВСТУПИЛО

«СОГЛАСОВАНО»