Гражданский кодекс часть 1

судьи	Коцарь Ю.А.
при секретаре судебного заседания	ФИО1
с участием истца	ФИО2
представителя истца	ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Партнер-Инвест», обществу с ограниченной ответственностью «Партнер-Инвест 2» о признании предварительного договора участия в долевом строительстве и соглашения о предоставлении беспроцентного займа основным договором,

у с т а н о в и л:

первоначально ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «Партнер-Инвест» и просила признать предварительный договор участия в долевом строительстве №-ДК3 от ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта долевого строительства – однокомнатная <адрес> (стр), расположенная на 20 этаже жилого <адрес> (по генплану) со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения по адресу: <адрес>, заключенный между ней и ООО «Партнер-Инвест», основным договором участия в долевом строительстве.

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (заимодавец) и ООО «Партнер-Инвест 2» (заемщик) было заключено соглашение о предоставлении беспроцентного займа №, по которому заимодавец предоставил заемщику денежные средства в размере 1053000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО2, с согласия ООО «Партнер-Инвест 2», было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по соглашению о предоставлении беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ№, по которому ФИО2 перешли права и обязанности займодавца по соглашению о предоставлении беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ№.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Партнер-Инвест» был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве №-ДК3, по которому ООО «Партнер-Инвест» обязалось заключить договор участия в долевом строительстве в течение одного года, но не позднее двух месяцев после наступления всех следующих условий: разработка и согласование проекта строительства <адрес> комплекса многоэтажных жилых домов по <адрес> стр. в <адрес>; получение разрешения на строительство жилого дома; оформление застройщиком обеспечения по жилому дому № одним из способов, предусмотренных ст. 12.1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» №214-ФЗ. Предметом договора явилось жилое помещение - однокомнатная <адрес> (стр), расположенная на 20 этаже жилого <адрес> (по генплану) со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения по адресу: <адрес>. Цена договора составила 1053000 рублей.

Истец полагает, что фактически имела намерение вложить денежные средства в строительство многоквартирного дома, о чем свидетельствует совпадение дат заключения предварительного договора участия в долевом строительстве и соглашения о передаче прав и обязанностей по соглашению о предоставлении беспроцентного займа. Руководителем ООО «Партнер-Инвест» и ООО «Партнер-Инвест 2» являлся ФИО5 Заключение предварительного договора участия в долевом строительстве и соглашения о предоставлении беспроцентного займа было связано с привлечением денежных средств на строительство объекта долевого строительства.

В ходе рассмотрения дела в качестве соответчика было привлечено ООО «Партнер-Инвест 2».

Также истец в ходе рассмотрения дела уточнила исковые требования, просила признать предварительный договор участия в долевом строительстве №-ДК3 от ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта долевого строительства – однокомнатная <адрес> (стр), расположенная на 20 этаже жилого <адрес> (по генплану) со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО2 и ООО «Партнер-Инвест», и соглашение о предоставлении беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ№ между ООО «Партнер-Инвест» и ФИО4, - основным договором участия в долевом строительстве.

В судебном заседании истец ФИО2 и ее представитель ФИО3 исковые требования поддержали, дали соответствующие пояснения по делу.

Ответчик ООО «Партнер-Инвест» в судебное заседание своего представителя не направил, извещен, о причинах неявки суду не сообщил.

Решением Арбитражного Суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Партнер-Инвест 2» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим должника назначен Бебель А.В.

Конкурсный управляющий ООО «Партнер-Инвест 2» Бебель А.В. в судебное заседание не явился, извещен, ходатайствовал об отложении судебного заседания, в чем судом ему было отказано по мотиву непредоставления доказательств уважительных причин неявки в судебное заседание.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по <адрес> – в судебное заседание не явился, извещен, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания.

Исследовав письменные материалы дела, заслушав пояснения истца и его представителя, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Партнер-Инвест» (застройщик) и ФИО2 (участник) был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве №-ДК3 (л.д. 6-9), по которому застройщик и участник обязались заключить основной договор участия в долевом строительстве на условиях настоящего предварительного договора в течение 1 года, но не позднее 2-х месяцев после наступления всех следующих условий:

разработка и согласование проекта строительства <адрес> комплекса многоэтажных жилых домов по<адрес> стр. в <адрес>;

получение разрешения на строительство жилого дома;

опубликование проектной документации на строительство жилого дома;

оформление Застройщиком обеспечения по жилому дому№ одним из способов, предусмотренных статьей 12.1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ.

Сторонами были согласованы условия основного договора участия в долевом строительстве: ООО «Партнер-Инвест» обязалось в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить жилой <адрес> (по генплану) со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения, расположенный по строительному адресу: <адрес>, находящийся на земельном участке с кадастровыми номерами 54:35:033045:0006 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику по акту приема-передачи однокомнатную <адрес> (строительный) строительной площадью не менее 30,56 кв.м., общей площадью не менее 27,70 кв.м., расположенную на 20 этаже (п. 1.1 предварительного договора).

Согласно пункту 2.1 договора цена договора составляет 1053 000 рублей, которая вносится в течение пяти дней с момента государственной регистрации настоящего договора.

Оплата по договору производится участником денежными средствами в кассу или на расчетный счет застройщика. При наличии у участника встречного требования к застройщику, оно засчитывается в счет оплаты по договору на основании дополнительного соглашения сторон (п. 2.3 предварительного договора).

В соответствии с пунктом 3.2 договора планируемый срок окончания строительства жилого дома – в соответствии с проектной декларации. Срок передачи объекта долевого строительства участнику – три месяца с даты получения застройщиком разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

Как пояснила в судебном заседании истец и ее представитель, оплата по предварительному договору участия в долевом строительстве была совершена путем внесения истцом денежных средств по соглашению о передаче прав и обязанностей по соглашению о предоставлении беспроцентного займа № от ДД.ММ.ГГГГ.

Так, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (заимодавец) и ООО «Партнер-Инвест 2» (заемщик) было заключено соглашение о предоставлении беспроцентного займа № (л.д. 53), по которому заимодавец предоставил заемщику беспроцентный заем на сумму 1053000 рублей на срок 15 месяцев с даты заключения соглашения (пункты 2.1, 4.1 соглашения).

ФИО4 внес в кассу ООО «Партнер-Инвест 2» денежные средства по соглашению о предоставлении беспроцентного займа, что подтверждается квитанцией к ПКО от ДД.ММ.ГГГГ№ на сумму 1053000 рублей (л.д. 11).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО2 было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по соглашению о предоставлении беспроцентного займа № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13), по которому ФИО4 передал ФИО2 права и обязанности по соглашению о предоставлении беспроцентного займа № от ДД.ММ.ГГГГ За уступаемые права ФИО2 уплачивает ФИО4 денежные средства в размере 1053000 рублей в день подписания настоящего соглашения (пункты 1 и 3 соглашения).

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГФИО4 получил от ФИО2 денежные средства по соглашению о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по соглашению о предоставлении беспроцентного займа № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1053000 рублей (л.д. 12).

Истец просит признать вышеуказанный предварительный договор участия в долевом строительстве и соглашение о предоставлении беспроцентного займа – основным договором участия в долевом строительстве.

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (ч. 2.1 ст. 1 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ).

Согласно ч. 1 ст. 3 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В пункте 4 указанной статьи закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;

6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ) изложена правовая позиция, согласно которой при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

Оценивая представленные в материалы дела предварительный договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ№-ДК3, суд не может признать его основным договором участия в долевом строительстве, поскольку предварительный договор не содержит всех существенных условий основного договора участия в долевом строительстве.

Так, застройщиком ООО «Партнер-Инвест» до настоящего времени не получено разрешение на строительство многоквартирного дома, в котором расположено жилое помещение; договор не содержит определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас).

Согласно ответа Управления архитектурно-строительной инспекции мэрии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, на земельном участке с кадастровым номером 54:35:033045:6 по <адрес> стр. в <адрес> (ЖК «Деловой квартал») мэрией <адрес> застройщику ООО «Партнер-Инвест» выдано разрешение от ДД.ММ.ГГГГ №Ru 54303000-321и2-2016 на строительство многоквартирных жилых домов №, № (по генплану) и автостоянки № (по генплану). Разрешение на строительство многоквартирного жилого <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером 54:35:033045:6 по <адрес> мэрией <адрес> застройщику ООО «Партнер-Инвест» (иному застройщику), не выдавалось.

Кроме того, в предварительном договоре участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ полностью отсутствует информация о способах обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Из содержания п. 1 предварительного договора усматривается, что заключение основного договора поставлено в зависимость от наступления определенных условий: разработка и согласование проекта строительства <адрес>; получение разрешения на строительство жилого дома; опубликование проектной документации на строительство жилого дома; оформление Застройщиком обеспечения по жилому дому№ одним из способов, предусмотренных статьей 12.1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ.

Вместе с тем, материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о наступлении указанных условий.

Кроме того, с учетом отсутствия разрешения на строительство, суд приходит к выводу о том, что застройщик не соответствовал требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона.

Истец в подтверждение внесения денежных средств на строительство многоквартирного дома ссылалась на соглашение о предоставлении беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ№ между ООО «Партнер-Инвест» и ФИО4, правопреемником по которому она является.

Вместе с тем, суд не принимает во внимание указанные доводы истца, поскольку ни предварительный договор участия в долевом строительстве между ООО «Партнер-Инвест» и ФИО2, ни соглашение о предоставлении беспроцентного займа между ФИО4 и ООО «Партнер-Инвест 2», не предусматривают, что денежные средства, переданные в качестве суммы займа в ООО «Партнер-Инвест 2», были внесены в счет уплаты по договору участия в долевом строительстве с ООО «Партнер-Инвест».

Не предусматривает соглашение о предоставлении беспроцентного займа и положений о том, что обязательства в части возврата займа прекращаются с передачей истцу жилого помещения № в многоквартирном <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером 54:35:033045:6 по <адрес>.

Доказательств наличия договоренности сторон договоров о зачете суммы займа в счет оплаты стоимости договора долевого участия в строительстве, как-то соглашения о взаимозачете требований, истцом не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что соглашение о предоставлении беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ является самостоятельной гражданско-правовой сделкой, права и обязанности по которой перешли ФИО2 на основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ г

Доводы истца и ее представителя о том, что директором ООО «Партнер-Инвест» и ООО «Партнер-Инвест 2» являлось одно и то же лицо – ФИО5 и что указанные юридические лица входили в группу компаний ПТК-30, что свидетельствует о внесении истцом денежных средств по соглашению о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ с целью участия в долевом строительстве, суд не принимает во внимание. Истец внесла денежные средства в размере 1053000 рублей ФИО4 по соглашению о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ Между ФИО4 и ООО «Партнер-Инвест 2» существовали только заемные правоотношения. Доказательств того, что ФИО4 являлся участником по договору долевого участия в строительстве в отношении жилого помещения – <адрес> (стр) жилого <адрес> (по генплану) по адресу: <адрес>, вследствие чего можно было предположить, что ФИО4 внес денежные средства по соглашению о предоставлении беспроцентного займа на строительство жилого помещения, суду представлено не было.

Помимо этого, доказательств того, что ООО «Партнер-Инвест 2» являлся застройщиком объекта долевого строительства – многоквартирного <адрес> (по генплану) со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения по адресу: <адрес> и тем самым у ООО «Партнер-Инвест 2» возникли встречные обязательства перед истцом по передаче ей жилого помещения, также не представлено.

Таким образом, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд не находит правовых оснований для удовлетворения требований ФИО2 о признании предварительного договора участия в долевом строительстве и соглашения о предоставлении беспроцентного займа - основным договором долевого участия в строительстве.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Партнер-Инвест», обществу с ограниченной ответственностью «Партнер-Инвест 2» о признании предварительного договора участия в долевом строительстве №-ДК3 от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и обществом с ограниченной ответственность «Партнер-Инвест» и соглашения о предоставлении беспроцентного займа № от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и обществом с ограниченной ответственностью «Партнер-Инвест 2» основным договором отказать

Разъяснить сторонам, что настоящее решение может быть обжаловано ими в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме в Новосибирский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через суд вынесший решение.

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Ю.А. Коцарь