Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4, несовершеннолетним ФИО5 и ФИО6 в лице законного представителя ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в жилом помещении,

установил:

ФИО2 обратился в Автозаводский районный суд <адрес> с иском к ФИО3, ФИО4, несовершеннолетним ФИО5 и ФИО6 в лице законного представителя ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в жилом помещении, мотивировав свои требования следующими доводами.

Истец с ДД.ММ.ГГГГ является собственником 171/377 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

В марте 2019 г. истец узнал, что сособственник спорной квартиры – ответчик ФИО3 продала принадлежащую ей долю в праве общей долевой собственности на спорную квартиру ответчикам ФИО20, чем нарушила преимущественное право истца на приобретение доли.

В связи с чем, истец обратился в суд с данным иском.

Представитель истца – адвокат ФИО10, действующий на основании ордера (л.д. 58), в судебном заседании поддержал дополненные исковые требования (л.д. 138-139) и просил суд перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 и ФИО4, ФИО5, ФИО6, в отношении 121/377 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, с ФИО4, ФИО5, ФИО6 на ФИО2

Ответчик ФИО4, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО5, ФИО6, в судебном заседании не признала исковые требования.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО11, действующий на основании доверенности, в судебном заседании не признал исковые требования, поддержал доводы, изложенные в письменных возражениях (л.д. 147-148).

Нотариус ФИО19 в судебное заседание не явилась, извещена судом о месте и времени судебного заседания надлежащим образом, представила письменный отзыв по иску (л.д. 172-173).

Третьи лица ФИО17, ФИО18 и представители третьих лиц – Управления Росреестра по <адрес>, администрации г.о. Тольятти, Управления Пенсионного Фонда РФ в <адрес> в судебное заседание не явились, извещены судом о месте и времени судебного заседания надлежащим образом.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ в качестве свидетелей были допрошены судом дочь ответчика ФИО3 – ФИО12, риэлтор ФИО13, сопровождавшая заключение договора купли-продажи спорной доли.

Суд, выслушав стороны, их представителей, показания свидетелей, исследовав письменные материалы гражданского дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, приходит к выводу о том, что исковые требования не обоснованны и не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно статье 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии со ст. 86 Основ Законодательства РФ о нотариате и Методических рекомендаций по совершению нотариального действия о передаче заявлений граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам, утв. Решением Правления ФНП от 23-ДД.ММ.ГГГГ, протокол №, способ передачи заявления определяется нотариусом.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, истец с ДД.ММ.ГГГГ является собственником 171/377 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 11).

Ответчик ФИО3 являлась собственником 121/377 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права (л.д. 63-66).

Третьи лица, привлеченные судом к участию в деле, ФИО17 и ФИО14 также являются собственниками 85/7554 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру каждый.

Спорная квартира состоит из трех комнат. В квартире зарегистрированы истец и сын супругов ФИО15, что подтверждается выпиской из поквартирной карточки (л.д. 24).

Ответчик ФИО3, имея намерение продать принадлежащую ей 121/377 доли в праве собственности на спорную квартиру с помощью своей дочери ФИО12, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 70-71), и риэлтора ФИО13 направила в адрес истца посредством почты уведомление о продаже доли по цене 300000 руб. от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12, 13, 14). Как установлено судом, ФИО12, исполняя волю матери по отчуждению доли в квартире, заключила с ООО «Перспектива24-Тольятти», где работает ФИО13, агентский договор от ДД.ММ.ГГГГ, в котором цена доли указана в размере 395000 руб. (л.д. 150-151). Как пояснил суду представитель ответчика ФИО3, в уведомлении о продаже доли была указана ее минимальная стоимость в размере 300000 руб.

Указанное уведомление о продаже доли по цене 300000 руб. от ДД.ММ.ГГГГ истец получил и ДД.ММ.ГГГГ направил ФИО3 согласие на приобретение доли по адресу, указанному в уведомлении, а именно, адресу спорной квартиры, по которому ФИО3 не проживала и не была зарегистрирована. В связи с чем, ответ истца с согласием на приобретение доли за 300000 руб. был возвращен ему на почтовом отделении за истечением срока хранения (л.д. 120-123).

ДД.ММ.ГГГГФИО3 направила в адрес истца второе уведомление о продаже доли за 395000 руб. (л.д. 60, 175), поскольку ответчик ФИО4 выразила желание заключить с ФИО3 договор купли-продажи спорной доли по цене 395000 руб., подписав с ООО «Перспектива24-Тольятти» договор аванса от ДД.ММ.ГГГГ о приобретении спорной доли за 395000 руб. (л.д. 153-154). Истец указанное уведомление получил, но не ответил (л.д. 59, 173).

Аналогичное уведомление посредством почтовой связи было направлено ФИО3 супругам ФИО21 (л.д. 158). Впоследствии от ФИО17 и ФИО18 были получены отказы от преимущественного права покупки.

Супруг ответчика ФИО3 – ФИО16 дал нотариально удостоверенное согласие на продажу спорной доли (л.д. 89).

В связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ нотариусом ФИО19 был удостоверен договор купли-продажи спорной доли по цене 395000 руб. между ФИО3 в лице ФИО12, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, и ФИО4, ее несовершеннолетними детьми, за счет средств материнского (семейного) капитала (л.д. 82, 83, 86-88, 107-108). Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 21-23). ФИО4 с детьми вселилась в одну из комнат спорной квартиры, соответствующей приобретенной доли.

Истец, заявляя исковые требования, ссылается на то обстоятельство, что при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нарушено его преимущественное право на приобретение доли. Так, ответчик ФИО3 уклонилась от заключения с ним сделки купли-продажи, указав недостоверный адрес для ответа на ее первое предложение о продаже доли. Истец на первое уведомление продавца от ДД.ММ.ГГГГ в установленный срок дал письменное согласие на ее приобретение, которое ФИО3 не получила, по его мнению, по своей вине, так как указала обратным адресом адрес спорной квартиры, где она не зарегистрирована и не проживает. Истец считает, что поскольку ФИО3 не был получен его ответ на первое уведомление, следовательно, срок по первому предложению не истек, поэтому он не стал отвечать на второе уведомление о продаже доли.

Суд не соглашается с указанными доводами истца по следующим основаниям.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 250 ГК РФ преимущественное право на покупку доли в объекте недвижимости остальными сособственниками может быть реализовано исключительно путем заключения договора купли-продажи.

Сам факт направления согласия без подписания договора купли-продажи не свидетельствует о реализации преимущественного права покупки.

Сроки преимущественного права покупки (один месяц) отсчитываются со дня письменного извещения продавцом других участников общей собственности о намерении продать долю.

Из п. 5.1 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты, протокол N 03/16 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что если участник общей долевой собственности на недвижимое имущество не приобрел долю в общей собственности на условиях, указанных в извещении продавца, в течение месяца со дня доставки указанного извещения, преимущественное право прекращается.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению в рамках настоящего дела, является факт заключения (или попытки заключения, от которой продавец уклонился) между сторонами договора купли-продажи спорной доли в квартире.

По смыслу положений ст. 250 ГК РФ установленный указанной нормой права месячный срок дается участнику долевой собственности на приобретение продаваемой доли, а не на выражение согласия на ее приобретение.

Достоверно зная о стоимости спорного имущества (395000 руб.) в случае уклонения ответчика ФИО3 от совершения действий, предусмотренных ст. 250 ГК РФ, истец не лишен был права исполнить свои обязательства по внесению денежных средств за спорную долю путем внесения указанной денежной суммы в депозит нотариуса, что, в силу положений ст. 327 ГК РФ считалось бы надлежащим исполнением обязательства.

Однако денежные средства на счет Управления судебного департамента в <адрес>, свидетельствующие о намерении действительно приобрести спорную долю, истец внес только после обращения в суд с данным иском.

Кроме того, как показали в судебном заседании свидетели - дочь ответчика ФИО3 – ФИО12 и риэлтор ФИО13, сопровождавшая заключение договора купли-продажи спорной доли, указанные свидетели, после того, как был найден покупатель доли за 395000 руб. – ФИО4, звонили истцу и предлагали приобрести долю по указанной цене, но он отказался.

Оснований не доверять указанным показаниям у суда не имеется, поскольку они последовательны, коррелируют между собой, а также свидетели были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.

То обстоятельство, что продавец изменила стоимость спорной доли не имеет правового значения для настоящего спора, поскольку в силу положений ст. 250 ГК РФ истец обязан был либо приобрести спорную долю на предложенных продавцом условиях в безусловном порядке, о чем ему стало известно ДД.ММ.ГГГГ, либо отказаться от ее приобретения, что и было им, фактически, сделано.

Таким образом, из представленных в материалы дела документов следует, что ДД.ММ.ГГГГ истец фактически был извещен о намерении ФИО3 произвести отчуждение принадлежащей ей доли за 395000 руб., в связи с чем, с указанной даты подлежит исчислению месячный срок для заключения договора купли-продажи спорной доли в квартире.

Отчуждение спорной доли ответчиком ФИО3 произведено спустя значительный промежуток времени после извещения истца (более 2 месяцев), вместе с тем, истец в данный период времени реальных действий для реализации своего преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на квартиру не совершил.

Суд, оценив представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, приходит к выводу о том, что конкретных действий, направленных на приобретение спорной доли в квартире, истец не предпринимал в течение длительного периода (с ДД.ММ.ГГГГ), вследствие чего право на преимущественную покупку спорной доли со стороны истца считается утраченным.

Доказательств, свидетельствующих о том, что истцом были предприняты все возможные действия для заключения спорного договора, однако ответчик ФИО3 от его заключения уклонилась, в материалы дела не представлено.

Суд также учитывает, что ответчик ФИО4 с дочерьми в приобретенной комнате фактически проживает, несет расходы по ее содержанию, что не оспаривалось стороной истца.

Таким образом, разрешая исковые требования, суд принимает во внимание, что требуемые условия для продажи доли в праве собственности посторонним лицам продавцом были соблюдены, поскольку извещения продавцом были направлены в письменной форме, посредством связи, позволяющей установить факт их вручения другим участникам долевой собственности. В извещении указана цена, за которую продавец доли намерен продать ее, договор купли-продажи заключен не ранее, чем через месяц со дня извещения остальных сособственников о намерении продать долю.

Поскольку истцом пропущен установленный ст. 250 ГК РФ месячный срок для заключения договора купли-продажи спорной доли в преимущественном порядке, оснований полагать, что его права были нарушены не имеется, в связи с чем, не имеется и законных оснований для удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 56, 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3, ФИО4, несовершеннолетним ФИО5 и ФИО6 в лице законного представителя ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в жилом помещении – отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия в окончательной форме в Самарский областной суд через Автозаводский районный суд <адрес>.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья В.Н. Роменская