Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО7 к администрации сельского поселения Ростовский сельский совет муниципального района Мечетлинский район РБ о признании договора купли-продажи жилого дома заключенным, прекращении записей о государственной регистрации, признании права собственности на жилой дом в порядке наследования,

установил:

ФИО7 обратился в суд с иском к Администрации сельского поселения Ростовский сельский совет МР Мечетлинский район о признании договора купли-продажи жилого дома заключенным, прекращении записей о государственной регистрации, признании права собственности на жилой дом в порядке наследования, указав, что ДД.ММ.ГГГГ умер его отец ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. По месту его проживания: <адрес>, открылось наследство, состоящее из имущества и недвижимости: жилого дома с надворными постройками, расположенного на земельном участке общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровым номером: №. При жизни отец завещания не оставил. Законными наследниками первой очереди после его смерти являются его дети: он ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и дочь ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. После смерти отца, он фактически принял наследство, совместно с родными организовал и провел похороны, вступил во владение и управление наследственным имуществом и жилым домом, обеспечивал его сохранность, содержал его, в установленный законный срок, обратился к нотариусу с заявлением о принятии наследства. По его заявлению о принятии наследства, нотариусом открыто наследственное дело №года, а ДД.ММ.ГГГГ выдано свидетельство о праве на наследство по закону на 1/2 долю в праве на денежный вклад на имя ФИО4, он получил причитающуюся ему долю денежного вклада. Однако, в выдаче свидетельства о праве на наследство по закону на жилой дом и земельный участок наследникам ДД.ММ.ГГГГ нотариусом отказано, в связи с отсутствием у наследодателя правоустанавливающих документов на жилой дом и земельный участок. При сборе правоустанавливающих документов в текущем году выяснилось, что данный дом и земельный участок наследодатель купил ДД.ММ.ГГГГ у гр. ФИО5 на основании заключенного договора купли-продажи. Однако в органах регистрации договор и переход права собственности на жилой дом, и земельный участок за покупателем не зарегистрированы. ФИО5 через 4 года после продажи дома умерла. Согласно полученных выписок государственного регистратора Мечетлинского отдела ФРС государственной регистрации, кадастра и картографии право собственности на жилой дом под кадастровым номером № и земельный участок под кадастровым номером № по адресу: <адрес>, продолжают числиться за ФИО5, что препятствует оформлению наследниками ФИО1 права собственности на жилой дом и земельный участок. Наследственные дела после смерти ФИО5 по месту нахождения указанной недвижимости ее наследниками у нотариусов не оформлялись. Факт совершения сделки купли-продажи, заключение договора купли-продажи и передачи недвижимости покупателю, получения продавцом денежных средств за проданный дом, факт регистрации и проживания ФИО1 в купленном им доме с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год, использование им земельного участка по праву пользования, подтверждается следующими документами:

- Согласно журнала реестра для регистрации нотариальных действий нотариуса Мечетлинского нотариального округа ФИО8№ за ДД.ММ.ГГГГ, нотариусом ДД.ММ.ГГГГ за № и № совершены нотариальные действия по составлению проекта договора купли-продажи ж/дома в <адрес> в 4-х экземплярах и акт передачи в 2-х экземплярах (нумерация домов изменена в ДД.ММ.ГГГГ и почтовый адрес <адрес>, №, изменен на <адрес>, №, справка администрации с/совета № от ДД.ММ.ГГГГ),

- Подлинником передаточного акта, подписанного сторонами, подлинность подписей которых заверена нотариусом,

- Распиской продавца ФИО5 о получении 50000 руб. от покупателя ФИО1 на основании заключенного договора,

- Выписками из домовой книги, выданной главой администрации сельского поселения Ростовского сельского совета муниципального района <адрес> РБ за № от ДД.ММ.ГГГГ, справками № от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающих, что умерший ФИО1 был зарегистрирован, проживал в купленном им доме, пользовался земельным участком,

- Согласно показаний свидетеля гр. ФИО9, она является племянницей ФИО5, и при совершении ДД.ММ.ГГГГ сделки купли-продажи дома была доверенным лицом продавца, сделка состоялась на основании договора купли-продажи, жилой дом и земельный участок были переданы ФИО1., наследники ФИО5 с момента продажи дома и до настоящего момента, каких-либо претензий кому-либо не предъявляли.

- Какие-либо притязания со стороны наследников ФИО5 на жилой и земельный участок по указанному адресу у нотариусов не имеются.

Считает, что сделка по отчуждению недвижимости является состоявшейся, а договор купли-продажи недвижимости заключенным, т.к. договор фактически исполнен, взаимные обязательства, вытекающие из договора купли-продажи стороны исполнили надлежащим образом, (ст.ст.554-556 ГК РФ), волеизъявление продавца на отчуждение принадлежащего ей на праве собственности жилого дома и земельного участка соответствовало ее намерениям, правомерность заключения договора на протяжении более 14 лет никем не оспорена. Не исключает, что препятствием для регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности явилась смерть продавца, затем покупателя, а также другие уважительные причины. Законом не предусмотрен конкретный срок для обращения сторонами в органы госрегистрации прав и перехода права собственности. Признание договора купли-продажи заключенным, прекращение записи о регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок и установление права собственности на 1/2 доли в наследственном доме, истцу необходимо для оформления наследственного имущества в законном порядке на свое имя по праву наследования. В связи с письменным отказом нотариуса совершить нотариальные действия по отношению к недвижимости наследодателя в другом ином порядке, кроме решения суда не предоставляется возможным. Выписками из единого государственного реестра за № и № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается стоимость объектов недвижимости по состоянию на дату смерти наследодателя ДД.ММ.ГГГГ. Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость жилого дома по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляла <данные изъяты> рублей, 1/2 доли составляет <данные изъяты> рублей. Ответчик администрации сельского поселения Ростовский сельский совет муниципального района Мечетлинский район, на территории которого находится наследственное имущество наследодателя, каких либо претензий на наследственное имущество не предъявляет. Просит признать договор купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, составленный между гр. ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, заключенным; прекратить запись регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним за ФИО5 о праве собственности на жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м., с инвентарным номером №, кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>; прекратить запись регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним за ФИО5 о праве собственности на земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>; Признать за ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в порядке наследования по закону право собственности на 1/2 доли в праве на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.

В судебное заседание истец ФИО7 не явился, в срок и надлежащим образом был извещен о дате и месте рассмотрения дела.

Представитель истца ФИО2 исковые требования поддержала по основаниям указанным в иске, просила удовлетворить.

Представитель ответчика администрации сельского поселения Ростовский сельсовет МР <адрес> РБ в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении гражданского дела в отсутствие ответчика, исковые требования признают в полном объеме.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований Управления Росреестра по РБ ФИО6 с исковыми требованиями согласился.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований ФИО3 в судебное заседание не явилась, в срок и надлежащим образом была извещена о дате и месте рассмотрения дела.

Нотариус нотариального округа <адрес> РБ ФИО11 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена своевременно и надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в её отсутствии.

Согласно статье 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующим выводам:

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю.

Согласно разъяснениям, данных в п. п. 58, 59, 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 ст. 551 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 ст. 165 ГК РФ).

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

На основании ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО5 являлась собственником жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>

Так, согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м, жилой площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес> кадастровым номером № принадлежит на праве собственности ФИО5 на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ. №. В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО5 на основании постановления о предоставлении земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. №. В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО1 был подписан договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>

В материалах дела имеется выписка из Реестра для регистрации нотариальных действий нотариуса Мечетлинского нотариального округа РБ ФИО8 за ДД.ММ.ГГГГ, том №, согласно которой под реестровой записью №, №ДД.ММ.ГГГГ. составлен проект договора купли-продажи жилого в <адрес>, акт передачи, взыскано по тарифу 500 руб. и 34 руб. соответственно.

Согласно представленной расписке от ДД.ММ.ГГГГФИО5 получила от ФИО1 обусловленные договором купли-продажи жилого дома, расположенного в <адрес> денежную сумму в размере 50000 руб.

ДД.ММ.ГГГГФИО5 и ФИО1 подписан передаточный акт, в соответствии с которым, продавец передал покупателю, а покупатель принял от продавца жилой дом, находящийся по адресу: <адрес> таком виде, в каком оно было на момент удостоверения договора.

Согласно пункту 3 передаточного акта ФИО1 получил от ФИО5 ключи от дома, расчетные книжки.

Расписка позволяет установить существенные условия договора (наименование, местонахождение отчуждаемого имущества, цена). Сделка купли-продажи фактически исполнена сторонами, покупатель вступил во владение и пользование недвижимостью, что нашло свое подтверждение в ходе судебного разбирательства.

Таким образом, судом установлен факт заключения между ФИО5 и ФИО1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Денежные средства были переданы продавцу, обязательства по сделке сторонами исполнены.

ФИО5 при жизни выразила свою волю на отчуждение спорного имущества, заключила сделку, имущество в собственность покупателю передано по передаточному акту.

Таким образом, договор фактически был исполнен, обязанности продавца по передаче имущества в фактическое владение продавца исполнены, жилой дом был передан ФИО1, обязательство покупателя по уплате продавцу денежных средств за покупку квартиры в размере 50000 руб. исполнено, расчет между сторонами произведен.

После заключения договора купли-продажи и полного денежного расчета с продавцом, ФИО1 принял в собственность указанный жилой дом.

С момента заключения договора именно он нес бремя по уходу и содержанию данного домовладения, земельного участка.

Данные обстоятельства подтверждаются также справками администрации СП Ростовский сельсовет МР <адрес> РБ.

Согласно справке № от ДД.ММ.ГГГГ. администрации СП Ростовский сельсовет МР <адрес> РБ ФИО1 был зарегистрирован с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. по адресу: <адрес>.

Из справки администрации СП Ростовский сельсовет МР <адрес> РБ от ДД.ММ.ГГГГ. №, выданного ФИО1 следует, что жилому дому по адресу: <адрес> связи с изменением адреса в ДД.ММ.ГГГГ присвоен следующий почтовый адрес: <адрес>.

В соответствии с выпиской из домовой книги от ДД.ММ.ГГГГ. дома <адрес>, <адрес> следует, что в жилом помещении проживает ФИО1

Согласно справке № от ДД.ММ.ГГГГ. администрации СП Ростовский сельсовет МР <адрес> РБ умерший ФИО1 проживал к моменту смерти в <адрес>

Согласно выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной администрацией СП Ростовский сельсовет МР <адрес> РБ, ФИО1 принадлежал на праве пользования земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, из земель населенных пунктов, о чем в похозйственной книге №, л/с № с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ сделана запись.

Указанный договор для проведения государственной регистрации в регистрирующий орган не представлялся.

Как видно из дела, в дальнейшем право собственности покупателя на приобретенное имущество в установленном законом порядке не зарегистрировано, соответствующие сведения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют, что подтверждается уведомлением об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений о правах отдельного лица, на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит ФИО5

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит ФИО5

ФИО1 не имел возможности зарегистрировать право собственности на приобретенное им недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ответу на запрос от ДД.ММ.ГГГГ. № в архиве отдела ЗАГС <адрес> и <адрес> Государственного комитета Республики Башкортостан по делам юстиции имеется запись акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, дата смерти ДД.ММ.ГГГГ., место смерти <адрес>.

Судом были направлены запросы нотариусам о предоставлении наследственного дела к имуществу ФИО5

Согласно представленных ответов на запрос нотариусов НО <адрес> и <адрес> наследственное дело к имуществу ФИО5 не заведено, заявлений о принятии наследства и выдаче свидетельства о праве на наследство не поступало.

Согласно ответу на запрос нотариуса НО <адрес> РБ ФИО11 наследственное дело к имуществу ФИО5 ею не заводилось.

При жизни ФИО5 никаких претензий к ФИО1 в отношении спорного жилого дома и земельного участка не предъявляла.

ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженец <адрес> умер ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о смерти серии № от ДД.ММ.ГГГГ.

После его смерти открылось наследство. Наследниками по закону являются сын – ФИО7, дочь – ФИО3.

Нотариусом нотариального округа <адрес> РБ ФИО11 к имуществу ФИО1 было открыто наследственное дело №.

Согласно справке нотариуса нотариального округа <адрес> РБ ФИО11 наследственное дело № к имуществу ФИО1, умершего ДД.ММ.ГГГГ. заведено на основании заявления ФИО7ДД.ММ.ГГГГ. Наследниками по закону являются сын – ФИО7, дочь – ФИО3. В состав наследственного имущества заявлены: жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: <адрес> денежный вклад в ОСБ. ДД.ММ.ГГГГ. наследнику ФИО3 выдано свидетельство о праве на наследство по закону на 1/2 долю в праве на денежный вклад на имя ФИО1ДД.ММ.ГГГГ. наследнику ФИО7 выдано свидетельство о праве на наследство по закону на 1/2 долю в праве на денежный вклад на имя ФИО1 Наследником не предоставлены документы, подтверждающие право собственности наследодателя на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>. Данные обстоятельства исключают возможность совершения нотариальных действий.

Согласно ст. 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входит принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 Постановления Пленума ВС РФ N 9 от ДД.ММ.ГГГГ "О судебной практике по делам о наследовании", наследники покупателя по договору купли-продажи недвижимости, умершего до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, в случае возникновения спора вправе обратиться с иском к продавцу по указанному договору о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам.

На основании ст. ст. 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации права и обязанности продавца, покупателя по договору купли-продажи переходят к их универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации сделки и перехода права собственности к наследникам продавца.

Согласно ст. 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации выморочное имущество в виде расположенного на территории Российской Федерации жилого помещения переходит в порядке наследования по закону в собственность муниципального образования, в котором данное жилое помещение расположено.

Государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности на спорную квартиру от ФИО5 к ФИО1 не состоялась.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Поскольку договор купли-продажи жилого дома заключен между ФИО5 и ФИО1ДД.ММ.ГГГГ., и оплата по договору произведена в полном объеме, договор фактически исполнен, никем не оспорен, следует считать, что договор заключен.

Принимая во внимание, что ФИО5 умерла после заключения договора, ФИО1 умер, истец вправе обратиться в сложившихся условиях с иском о признании за ним права собственности на жилой дом и земельный участок на основании договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ.

На основании вышеизложенного, суд считает необходимым исковое заявление ФИО7 удовлетворить.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО7 к администрации сельского поселения Ростовский сельский совет муниципального района <адрес> РБ о признании договора купли-продажи жилого дома заключенным, прекращении записей о государственной регистрации, признании права собственности на жилой дом в порядке наследования - удовлетворить.

Признать заключенным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>

Прекратить право собственности ФИО5 на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.

Прекратить право собственности ФИО5 на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>

Признать за ФИО7 в порядке наследования право собственности на 1/2 долю в праве собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>

Данное решение служит основанием для регистрации права собственности ФИО7 на 1/2 долю жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в апелляционном порядке через Белокатайский межрайонный суд РБ в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья: Э.Д. Зиангирова