Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ПАО «ДНПП» к Зеленину К.А. о расторжении договора найма жилого помещения, выселении, взыскании задолженности по оплате за наем, по встречному иску Зеленина К.А. к ПАО «ДНПП» о признании повышения стоимости платы за наем не соответствующим действующему законодательству,

УСТАНОВИЛ:

ПАО «ДНПП» обратилось в суд к Ильину А. К., Ильиной Н. В., Ильину Г. А. с иском о расторжении договора найма жилого помещения, выселении, взыскании задолженности по оплате за наем.

В свою очередь, Зеленин К. А. обратился к ПАО «ДНПП» со встречным иском о признании повышения стоимости платы за наем не соответствующим действующему законодательству.

Представители истца в судебное заседание явились, предъявленные исковые требования поддержали и показали, что ДД.ММ.ГГГГ работнице ПАО «ДНПП» Зелениной Л. Ф. и члену ее семьи Зеленину К. А. была предоставлена в пользовании квартира, находящаяся по адресу: <адрес>, заключен договор жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ Указанный договор является договором коммерческого найма жилого помещения. Квартира, предоставленная Зелениным, построена за счета собственных средств ПАО «ДНПП» и находится в его собственности. ДД.ММ.ГГГГ приказом ПАО «ДНПП» № с жилого <адрес> был снят статус «общежитие». Квартире ответчиком был присвоен №. В связи со снятием статуса «общежитие» и оформлением прав собственности ПАО «ДНПП» на жилые помещения, а также в соответствии с приказом ПАО «ДНПП» от ДД.ММ.ГГГГ, все проживающие граждане были обязаны произвести перерегистрацию по месту жительства, исходя из новой нумерации квартир, и заключить договор коммерческого найма в новой редакции. ДД.ММ.ГГГГ с Зелениной Л. Ф. был заключен договор коммерческого найма в прежней редакции. ДД.ММ.ГГГГ Зеленина Л. Ф. скончалась. ДД.ММ.ГГГГ Зеленин К. А., как наниматель, заключил с ПАО «ДНПП» договор № от ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с условиями договора, наниматель обязан производить оплату услуг ЖКХ. Однако у ответчика имеется задолженность. В силу п. 3.2. договора, наймодатель в одностороннем порядке имеет право производить изменение платы за наем, но не чаще одного раза в календарный год. В соответствии с п. 5.3. договора, договор найма жилого помещения подлежит досрочному расторжению в судебном порядке по требованию наймодателя, в случае невнесения нанимателем платежей, указанных в договоре, в течение двух месяцев по истечении установленного договором срока платежа. В связи с изложенным, ПАО «ДНПП» просит суд расторгнуть договор найма жилого помещения, выселить ответчика из занимаемого ими жилого помещения, взыскать задолженность по оплате за наем в размере 111 930 руб. (уточнено - л. д. 68), а также взыскать госпошлину. Со встречным иском Зеленина К. А. ПАО «ДНПП» несогласно.

Ответчик Зеленин К. А. в судебное заседание явился, с предъявленными исковыми требованиями не согласился, указав, что его семье (он, отец, мать) ДД.ММ.ГГГГ. была предоставлена квартира, находящаяся по адресу: <адрес>. До этого семья ответчика проживала в служебной квартире на территории пожарной части по адресу: <адрес> принадлежащей ДМЗ (в настоящее время ПАО «ДНПП») в течение 35 лет. При предоставлении жилья им было разъяснено, что дом будет передан в муниципальную собственность, а сами квартиры – в собственность граждан. ДД.ММ.ГГГГ скончался отец истца – Зеленин А. П. - который состоял в трудовых отношениях с ДМЗ (проработал № года). ДД.ММ.ГГГГ мать Зеленина К. А. – Зеленину Л. Ф. – пригласили на завод и предложили подписать новый договор, так как старый утратил силу. В противном случае их семья будет выселена из жилого помещения. Спустя некоторое время матери ответчика предложили выкупить данную квартиру по рыночной цене, не учитывая, что она проработала на заводе длительное время – 35 лет. После смерти матери, в квартире проживает ответчик. ДД.ММ.ГГГГ – после смерти Зелениной Л. Ф. – ответчику предложили подписать новый договор, где плата за май составляет 2 руб. 63 коп. за 1 кв. м. (согласно п. 3.1. договора). Но в ДД.ММ.ГГГГ г. плата за наем была поднята до 7 руб. 30 коп. В ДД.ММ.ГГГГ. плата за наем была поднята до 7 руб. 50 коп., а с ДД.ММ.ГГГГ – до 500 руб. за <данные изъяты>, при этом, ответчика никто не извещал о таком значительном повышении. Зеленин К. А. полагает, что в данном случае истец нарушил положения договора о том, что повышение платы за наем допускается только 1 раз в год. В связи с изложенным, Зеленин К. А., уточнив исковые требования, просит признать повышение стоимости платы за наем не соответствующим действующему законодательству.

Помощник прокурора второй прокуратуры по надзору за исполнением законов на особо режимных объектах Московской области Митрофана А. А. предъявленные исковые требования поддержала, указав, что в настоящее время статус «общежитие» с дома снят, квартиры, находящиеся в доме принадлежат ПАО «ДНПП». Ответчик в ПАО «ДНПП» не работает и никогда не работал. В связи с чем, а также учитывая наличие задолженности по оплате услуг ЖКХ, требования могут быть удовлетворены.

Выслушав представителей истца, ответчика, мнение прокурора, который согласился с предъявленными исковыми требованиями, исследовав материалы дела, суд отказывает ПАО «ДНПП» в удовлетворении предъявленных исковых требований.

ПАО «ДНПП» является собственником жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ Зелениной Л. Ф., работающей охранником в ОАО «ДНПП», на основании решения Администрации ОАО «ДНПП» с постоянной регистрацией 3-х человек с ДД.ММ.ГГГГ, был выдан ордер № на право занятия жилой площади в общежитии ОАО (в настоящее время – ПАО) «ДНПП». Общежитие находилось в доме ОАО «ДНПП» по адресу: <адрес> (л. д. 15).

В тот же день - ДД.ММ.ГГГГ - между ОАО «ДНПП» (наймодатель) и Зелениной Л. Ф. (наниматель) был заключен договор найма жилого помещения № (не на общежитие), в соответствии с которым ОАО «ДНПП» предоставило Зелениной Л. Ф. и членам его семьи (Зеленину К. А. и Зеленину А. П.) помещение, состоящее из двух комнат, площадью <данные изъяты> (без срока действия договора - л. д. 14).

В ДД.ММ.ГГГГ. скончался отец ответчика – Зеленин А. П. – отработавший в ПАО (ранее ОАО, ДМЗ) «ДНПП» 35 лет.

ДД.ММ.ГГГГ на основании приказа генерального директора ОАО «ДНПП» с общежития снят статус «общежитие» (л. д. 16).

ДД.ММ.ГГГГ приказом генерального директора ПАО (ране ОАО) «ДНПП» поручено произвести регистрацию права собственности на жилые помещения, в том числе, занимаемое ответчиком (л. д.17).ДД.ММ.ГГГГ ПАО (ранее ОАО) «ДННП» зарегистрировано право собственности на кв. №, расположенном по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «ДНПП» и Зелениной Л. Ф. был заключен договор найма жилого помещения в многоквартирном <адрес>, согласно которому наймодатель предоставляет нанимателю квартиру, состоящую из 2-х комнат, находящуюся по адресу: <адрес>. Плат за наем составила 2,9 руб. за 1 кв. м (л. д. 10-11).

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «ДНПП» и Зелениным К. А. был заключен договор найма жилого помещения в многоквартирном <адрес>, согласно которому наймодатель предоставляет нанимателю квартиру, состоящую из 2-х комнат, находящуюся по адресу: <адрес> Плата за наем составила 2,63 руб. за 1 кв. м. В силу п. 3.2. договора, наймодатель в одностороннем порядке имеет право производить изменения платы за наем, но не чаше 1 раза в календарный год (л. д. 12-13).

Как установлено в ходе рассмотрения дела (подтверждено приложенными квитанциями – л. д. 104-105, 128-132) в июле ДД.ММ.ГГГГ. плата за наем была поднята (без внесения изменений в договор) до 7 руб. 30 коп. (должна была действовать до ДД.ММ.ГГГГ.). Но в январе ДД.ММ.ГГГГ плата за наем была поднята до 7 руб. 50 коп., а с ДД.ММ.ГГГГ - до 500 руб. за 1 кв. м (л. д. 132).

В силу ст. ст. 671, 675, 683 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В настоящее время ПАО «ДНПП» обратилось в суд к Зеленину К. А. с иском о расторжении договора найма жилого помещения и выселении, сославшись на п. 5.3. договора найма, в соответствии с которым договор подлежит досрочному расторжению в случае невнесения нанимателем платежей (плата за наем) в течение 2-х месяцев (л. д. 13). Кроме того, ПАО «ДНПП» просит суд взыскать с ответчика задолженность по оплате за наем.

Изучив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. ст. 56. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Право на жилище относится к фундаментальным конституционным правам человека. Статья 40 Конституции РФ закрепляет, что никто не может быть произвольно лишен жилища.

В силу ст. ст. 682, 687 ГК РФ, размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Действительно, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в случае невнесения платы за жилое помещение, в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев. Однако в силу п. 3.2. договора, заключенного с Зелениным К. А., наймодатель в одностороннем порядке имеет право производить изменения платы за наем, но не чаше 1 раза в календарный год (л. д. 12-13).

Как указано выше, в июле ДД.ММ.ГГГГ. плата за наем была увеличен до 7 руб. 30 коп. (действие до ДД.ММ.ГГГГ.). Но в ДД.ММ.ГГГГ г. плата за наем была увеличена до 7 руб. 50 коп., а в с ДД.ММ.ГГГГ - до 500 руб. за 1 кв. м, то есть до окончания календарного года – с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. При этом, до ДД.ММ.ГГГГ (увеличение платы до 500 руб.) задолженность Зеленина К. А. по оплате за наем (7 руб. 50 коп.) отсутствовала (иного судом не установлено).

В связи с изложенным, суд приходит к выводу об отсутствии задолженности ответчика по оплате за наем, исходя из стоимости 7 руб. 50 коп., то есть до увеличения платы до 500 руб. за 1 кв. м. Применение истцом стоимости 1 кв. м в размере 500 руб. с ДД.ММ.ГГГГ является неправомерным, так изменение платы за наем произошло чаше 1 раза в календарный год (до ДД.ММ.ГГГГ Суд обращает внимание истца на тот факт, что в соответствии с вышеприведенной ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, в том время, как в договоре с Зелениным К. А. говориться о двух месяцев, что не соответствует нормам ГК РФ (о том, что договор краткосрочный не указано). Кроме того, в случае невнесения платы (в данном случае за наем), собственник – ПАО «ДНПП» - имеет право применить к нанимателю штрафные санкции, не требуя исключительных мер – расторжение договора и выселение.

Иных оснований для расторжения договора и выселения ответчика истцом не заявлено. в связи с чем, суд не рассматривает вопрос о возможности выселения ответчика из занимаемого жилого помещения (ранее общежития), исходя из положений ЖК РФ, ЖК РСФСР (до 2015 г.) и ФЗ «О введении в действие ЖК РФ».

В связи с изложенным, суд:

- не находит правовых оснований для удовлетворения требований ПАО «ДНПП», предъявленных к Зеленину К. А. о расторжении договора найма жилого помещения, выселении, взыскании задолженности по оплате за наем;

- соглашается с требованием Зеленина К. А. о признании повышения стоимости платы за наем с ДД.ММ.ГГГГ в размере 500 руб. за 1 кв. м, не соответствующим действующему законодательству.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ПАО «ДНПП» к Зеленину К.А. о расторжении договора найма жилого помещения, выселении, взыскании задолженности по оплате за наем, отказать.

Встречные исковые требования Зеленина К.А. к ПАО «ДНПП» о признании повышения стоимости платы за наем не соответствующим действующему законодательству, удовлетворить.

Признать повышения ПАО «ДНПП» стоимости платы за наем с ДД.ММ.ГГГГ. в размере 500 руб. за 1 кв. м, не соответствующим действующему законодательству.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Долгопрудненский городской суд в течение месяца с даты вынесения решения в окончательной форме.

Судья И. А. Лапшина

Решение в окончательной форме принято 10.05.2016 г.

Судья И. А. Лапшина