Гражданский кодекс часть 1

ФИО2, ФИО1 обратились в суд с иском к ООО Инвестиционная компания «Доступное жилье» с требованием соразмерного уменьшения цены по договору долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 768847 руб., взыскании в счет соразмерного уменьшения цены денежных средств в размере 768847 руб. в пользу каждого в равных долях, неустойки за неудовлетворение в добровольном порядке требований истцов в размере 161457 руб. 87 коп. в пользу каждого в равных долях, возмещении расходов на проведение проверки качества квартиры и подготовку заключения специалиста в размере 48600 руб. в пользу каждого в равных долях, компенсации морального вреда в размере 50000 руб. в пользу каждого в равных долях, судебных расходов в размере 6700 руб. в пользу каждого в равных долях, а также штрафа в размере 50 % от суммы, присужденной судом, признании третейского соглашения заключенного между истцами и ответчиком, изложенное в п. 11.3 договора № долевого участия в строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ в редакции дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

В обоснование иска указано, что между истцами и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор долевого участия в строительстве, согласно которому ответчик принял на себя обязанность построить и передать в собственность объект долевого строительства – <данные изъяты><адрес>, общей площадью <данные изъяты>. с предчистовой отделкой, качество которой должно соответствовать условиям договора. Технические характеристики квартиры указаны в приложении № к договору. Квартира передана истцам с предчистовой отделкой, по акту приема-передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ с замечаниями по качеству которые перечислены в заявлении от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности на квартиру зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. После подписания акта-приема передачи квартиры стало очевидным, что качество построенной и переданной квартиры, а также выполненных строительно-монтажных и отделочных работ, явно не соответствуют требованиям технических регламентов, обязательных требований и требованиям нормативно-технической документации применяемой в области строительства (строительно-монтажных и отделочных работ). Возникновение недостатков по качеству напрямую связано с некачественно выполненными строительно-монтажными и отделочными работами, а также некачественными материалами и оборудованием используемыми при проведении указанных работ. В процессе эксплуатации квартиры были обнаружены строительные недостатки: плохая шумоизоляция, в ванной отсутствует герметизация, постоянные протечки от соседе сверху, в туалете и на кухне не установлены противопожарные клапаны на канализационных трубах, в туалете постоянный запах канализации, не отрегулированы окна и балконная дверь, зимой ветер попадает в квартиру, межпанельные швы имеют воздушные коридоры, в дальнем углу справа в зале промерзает стена и намокает, вследствие чего образуется грибок, ламинат выпирает. Истцами была инициирована проверка качества, по результатам которой было составлено заключение специалиста. Требования об уменьшении цены не исполнены. Оспариваемое истцами условие о рассмотрении всех споров, разногласий в третейском суде не соответствует требованиям закона. Истцам причинен моральный вред.

Впоследствии неоднократно требования уточняли в порядке ст.39 ГПК РФ (л.д.158-164 т. 2, л.д. 113-119 т.3), просили уменьшения цены по договору долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 356359 руб., взыскать в счет соразмерного уменьшения цены денежных средств в размере 356359 руб. в пользу каждого в равных долях, неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований о соразмерном уменьшении цены договора в сумме 356359 руб. в пользу каждого в равных долях, компенсацию морального вреда в размере 20000 руб. в пользу каждого в равных долях, возмещения расходов на проведение проверки качества квартиры и подготовку заключения специалиста в размере 48600 руб. в пользу каждого в равных долях, судебных расходов в размере 6700 руб. в пользу каждого в равных долях, а также взыскать штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом, признать третейское соглашение заключенное между истцами и ответчиком, изложенное в п. 11.3 договора № долевого участия в строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ в редакции дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, обязать ответчика восстановить отделку квартиры привести в первоначальное состояние согласно соглашению «отделка в подарок» в течение 30 дней с момента обращения.

Истцы в судебное заседание не явились, извещены, просили рассмотреть дело в их отсутствие (л.д.17 т.3).

Представитель истцов ФИО3 в судебном заседании на уточненных исковых требованиях настаивала.

Представитель ответчика ООО ИК «Доступное жилье» ФИО4 в судебном заседании в удовлетворении исковых требований просила отказать, заявила о применении ст.333 ГК РФ к неустойке и штрафу.

Суд, выслушав представителей истцов и ответчика, исследовав материалы дела, находит иск подлежащим частичному удовлетворению.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО1 (участник) и ООО ИК «Доступное жилье» (застройщик) заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного <адрес>. Согласно данному договору застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом. Объектом долевого строительства является двухкомнатная <адрес>, общей площадью 69,08 кв.м., в т.ч. балкон (лоджия) площадью 2,97 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента), расположенная на 9 этаже, находящаяся в жилом <адрес> (стр.) входящем в состав жилых домов №,12 со встроенным кафе № (стр.) отделением связи № (стр.), сберкассой № (стр.) и парикмахерской № (стр.) в квартале, ограниченном <адрес>, <данные изъяты>. Участнику долевого строительства передается объект долевого строительства (квартира) в общую совместную собственность с техническими характеристиками, указанными в приложении №, являющегося неотъемлемой частью договора. Застройщик обязуется передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а участник уплатить цену договора и принять объект долевого строительства. Срок передачи участнику объекта долевого строительства – 4 квартал 2014 года.

Застройщик обязуется в рамках акции «Чистовая отделка в подарок» провести за свой счет, своими силами либо силами третьих лиц отделочные работы объекта долевого строительства.

В состав отделочных работ входят следующие работы: стены: в комнатах, кухне, прихожей, коридоре, туалете – обои виниловые, в ванной комнате – керамическая плитка, полы: санузел – керамическая напольная плитка, комнаты, кухня, прихожая, коридор, кладовая – ламинат, потолки – натяжные; ванная комната, туалет – покраска, двери: входная металлическая, межкомнатные двери установлены; остекление лоджий – одинарное остекление с применением алюминиевого профиля, приборы отопления установлены, электроразводка выполнены по квартире, сантехническое оборудование в санузле, санфаянс-унитаз с бачком, умывальник, ванна стальная, оконные откосы выполнены; приборы учета: электричество, холодная и горячая вода. Отделочные работы выполняются застройщиком в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13-19 –договор т.1, л.д.24 т.1 - соглашение от ДД.ММ.ГГГГ).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ИК «Доступное жилье» и истцом было заключено дополнительное соглашение (третейское соглашение) № к договору долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которыми пункт 11.3 указанного договора изложен в следующей редакции: «Все споры, разногласия и требования, возникающие из настоящего договора или в связи с ним, разрешаются в постоянно действующем Челябинском областном третейском суде при <данные изъяты>, <адрес> – <данные изъяты> Порядок рассмотрения и разрешения спора устанавливается согласно Регламенту третейского суда, с которым стороны ознакомились при подписании дополнительного соглашения. Решения Челябинского областного третейского суда при ЗАО «Юридический центр» «Советник Права» являются обязательными, окончательными и обжалованию (оспариванию) не подлежат» (л.д. 22 т.1).

В первоначальной редакции договора указанный пункт предусматривал рассмотрение спора в суде в соответствии с правилами о подведомственности и подсудности (л.д.17 т.1).

В соответствии с п. 2 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 07 февраля 1992 года, иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства.

Пунктом 1 ст. 16 указанного Закона РФ определено, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Аналогичные положения закреплены в ч. 7 ст. 29 ГПК РФ. При этом в силу ч. 10 указанной статьи выбор между несколькими судами, которым согласно настоящей статье подсудно дело, принадлежит истцу.

Следовательно, включение в договор между сторонами условия о рассмотрении спора исключительно в третейском суде лишает истцов, как потребителей, права на выбор по своему усмотрению судебной защиты нарушенных или оспариваемых прав и ущемляет установленные законом права.

На этом основании суд находит требования истцов о признании дополнительного соглашения к договору недействительным, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Разрешая требования истцов об уменьшении цены договора в связи с наличием недостатков в квартире, суд руководствуется следующим.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет (ч.5 ст. 7 закона).

Истцом ФИО2 в адрес застройщика направлялись заявления-претензии, уведомления относительно качества переданного им объекта (л.д. 28-37 т. 1).

Истец для установления соответствия качества строительных конструкций и внутренней отделки <адрес> требованиям технических регламентов, строительных норм и правил, проектной декларации и иным требованиям действующего законодательства РФ в области строительства обратился к специалисту А.Б.Л. , которым сделаны выводы о том, что в ходе проведения исследования были выявлены недостатки в части соответствия качества строительных конструкций, нарушающие требования действующей на территории РФ нормативно-технической документации. Все выявленные дефекты носят производственный характер (возникли в ходе ведения строительно-монтажных) (л.д.40-154 т.1).

Согласно представленной истцами локальной смете и расчету расходы по ремонту квартиры составят 768847 руб. (л.д. 155-168, 169-179 т. 1). Определением суда по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта Л.А.Л. ООО «Независимая судебная экспертиза «Принцип» №.60С, в <адрес> в г. Челябинске имеются недостатки, в виде несоответствия строительных и отделочных работ требованиям ГОСТ 30971-2012, ГОСТ 30673-99, СП 50.13330.2012, СП 51.13330.2011, ГОСТ 25772-83, СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87, ГОСТ 30971-2012, СП 28.13330.2012, выявленные недостатки в <адрес> в г. Челябинске указанные в заключении специалиста от ДД.ММ.ГГГГ, а также при экспертном осмотре, возникли в результате некачественно выполненных строительных (отделочных) работ и требуют устранения. Стоимость устранения выявленных недостатков отделки в квартире и фасада расположенной по адресу: г. Челябинск, <адрес> составляет 418224 руб. (л.д. 4-117 т.2).

Определением суда по делу назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта Л.А.Л. <данные изъяты>№.60-2С, стоимость устранения недостатков производственного характера (строительных недостатков) <адрес> в г. Челябинске, установленных заключением эксперта №.60С по договору № в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, исключая недостатки производственного характера (строительные недостатки) по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ (так называемой «Чистовой отделки в подарок») составляет: устранение выявленных недостатков <адрес> руб., устранение выявленных недостатков фасада в квартире составляет 239646 руб. (л.д.202-250 т.2, л.д. 1-13 т.3).

Представленные же сторонами доказательства о другой стоимости устранения имеющихся недостатков квартиры, переданной по договору участия в долевом строительстве, судом не могут быть приняты, поскольку они содержат противоречия и не согласуются с другими имеющимися в деле доказательствами относительно состояния жилого помещения и объема необходимых ремонтных работ.

Доводы представителей сторон, что стоимость устранения иная, суд не может принять во внимание, поскольку оценивая указанные заключения эксперта Л.А.Л. , сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что данное заключение эксперта в полной мере является допустимым и достоверным доказательством, соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ. Оснований сомневаться в выводах эксперта не имеется, поскольку данные заключения составлены компетентным специалистом, обладающим специальными познаниями, заключения составлены полно, а его выводы - обоснованны, противоречий не содержат. Эксперт имеет соответствующее образование, опыт в проведении экспертиз, заключение дано экспертом в пределах его специальных познаний, он был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса РФ.

Поэтому, судом принимается определенная экспертизой стоимость ремонта, связанного с устранением выявленных недостатков <адрес>, в г. Челябинске, в сумме 345796 руб. (106150+239646), на которую необходимо уменьшить стоимость жилого помещения.

Как разъяснено в п.8 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017), правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, подпадают по действие Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом – Законом № 214-ФЗ. Законодательство об участии в долевом строительстве не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства, в том числе требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче объекта строительства недостатков (в том случае, когда объект долевого строительства принят дольщиком с такими недостатками).

При этом за нарушение указанного срока установлена ответственность пунктом 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей в виде неустойки, которую изготовитель, допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

В соответствии со ст. 22 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Разрешая требования истцов о взыскании неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований истцов об уменьшении цены договора за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, из расчета 356359 руб. х3% х401 день=4286998 руб., ограничивая суммой 356359 руб. по ч.5 ст.28 Закона «О защите прав потребителей», суд считает, что данный расчет неверен, поскольку неустойка должна быть рассчитана 1%, установленным п.1 ст.23 Закона «О защите прав потребителей» в связи с изменениями в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении в некоторые законодательные акты» и согласно п.8 ст.7 указанного закона предусмотрено, что за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

С учетом заявленного ходатайства ответчиком о применении ст.333 ГК РФ, суд из расчета 345796 руб.х1%х401, считает, что требования подлежат удовлетворению с учетом применения ст.333 ГК РФ в сумме 100000 руб. (по 50000 руб. в пользу каждого), поскольку данная сумма будет соразмерной и адекватной, с учетом стоимости недостатков, периода просрочки, поведения сторон, компенсационной природы неустойки.

Разрешая требования истцов обязать ответчика привести квартиру по адресу: г<данные изъяты>. <адрес> в первоначальное положение до исполнения соглашения от ДД.ММ.ГГГГ в рамках акции «Чистовая отделка в подарок», суд полагает, что данное требование обоснованно и подлежит удовлетворению, обязав его исполнить в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу.

На основании п. 1 ч. 2 ст.7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства вправе потребовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Разрешая требования истцов о компенсации морального вреда, суд руководствуется следующим.

Поскольку судом в действиях ответчика установлен факт нарушения сроков передачи объекта долевого строительства, факт нарушения прав потребителей, истцы на основании п.2 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителя», п. 6 ст. 13 и ст.15 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» вправе требовать от ответчика компенсации морального вреда и взыскания штрафа.

Учитывая конкретные обстоятельства дела, принимая во внимание характер и степень причиненных ответчиком истцам нравственных страданий, период просрочки исполнения обязательства, а также требования разумности и справедливости, суд усматривает основания для удовлетворения данной части иска в размере 2000 руб. (по 1000 руб. в пользу каждого).

Поскольку исковые требования истцов удовлетворены судом в размере 447796 руб. (345796 руб. +100000 +2000), с ООО ИК «Доступное жилье» в пользу истцов подлежит взысканию штраф в размере 50%, при этом суд считает возможным снизить размер штрафа до 20000 руб. (по 10000 руб. в пользу каждого) с учетом положений ст.333 ГК РФ, о применении которой заявлено представителем ответчика.

Истцом ФИО2 представлен договор на возмездное оказание юридических услуг, квитанцией, в соответствии с которой за услуги представителя уплачено 5000 руб. (л.д.190-192 т.1). Суд считает возможным присудить истцу ФИО2 со стороны ответчика расходы на оплату услуг представителя в размере 5000 руб., с учетом проделанной работы, участие представителя в трех в судебных заседаниях, сложности дела.

На основании ст.94,98 ГПК РФ подлежат взысканию с ответчика расходы истца ФИО2 по оплате заключения специалиста в размере 48600 руб. (л.д.181-189 т.1), поскольку являются необходимыми судебными расходами при обращении в суд.

Согласно п. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, в связи, с чем с ООО ИК «Доступное жилье» в доход местного бюджета подлежит взысканию сумма госпошлины в размере 7957,96 руб.

Руководствуясь ст. 12, 194, 198 ГПК РФ, суд

решил:

иск ФИО2, ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания «Доступное жилье» удовлетворить в части.

Признать недействительным п.11.3 договора № от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве многоквартирного дома, в редакции дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания «Доступное жилье» в пользу ФИО2 денежные средства в счет уменьшения цены договора в размере 172898 руб., неустойку в размере 50000 руб., компенсацию морального вреда 1000 руб., штраф в размере 10000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 5000 руб., судебные расходы 48600 руб..

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания «Доступное жилье» в пользу ФИО1 денежные средства в счет уменьшения цены договора в размере 172898 руб., неустойку в размере 50000 руб., компенсацию морального вреда 1000 руб., штраф в размере 10000 руб..

Обязать общество с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания «Доступное жилье» привести квартиру по адресу: г. Челябинск, <адрес>, в первоначальное положение до исполнения соглашения от ДД.ММ.ГГГГ в рамках акции «Чистовая отделка в подарок», в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу.

В остальной части требований ФИО2, ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания «Доступное жилье» -отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания «Доступное жилье» в местный бюджет государственную пошлину в сумме 7957,96 руб..

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в суд, постановивший решение.

Председательствующий: