Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, администрации Лахденпохского муниципального района, администрации Хийтольского сельского поселения о признании договора аренды земельного участка заключенным и о проведении государственной регистрации договора аренды земельного участка,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском, поданным в ее интересах ФИО2, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (далее по тексту Управление Росреестра по Республике Карелия) о признании договора аренды земельного участка заключенным и о проведении государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Заявленные требования мотивированы тем, что 27.11.2015 между истцом и администрацией Хийтольского сельского поселения (далее по тексту АХСП) был заключен договор аренды земельного участка № 31 с кадастровым номером (далее по тексту КН) №. В государственной регистрации данного договора аренды истцу было отказано в связи с непредставлением в регистрирующий орган решения (постановления) исполнительного органа государственной власти о предоставлении земельного участка в аренду. Государственным регистратором в АХСП был направлен межведомственный запрос с целью направления решения о предоставлении истцу земельного участка для строительства. Однако данный документ представлен не был. 14.12.2017 и 27.03.2018 истец обращалась в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду для ведения дачного хозяйства. Министерство отказало истцу в удовлетворении поданного заявления по тем основаниям, что использование земельных участков с разрешенным видом использования «для дачного строительства» предполагает использование земли в сельскохозяйственных целях и не исключает возможности осуществления гражданином запрещенных водным законодательством действий, и как следствие, может повлечь нарушение ограничений по использованию земельного участка в водоохранной зоне и прибрежной защитной полосе водного объекта, установленных ст. 65 Водного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ВК РФ). При этом использование земель не по целевому назначению противоречит положениям ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ЗК РФ). Истцом были приняты все необходимые меры по заключению договора аренды. В связи с многочисленными изменениями в земельном законодательстве АХСП и администрацией Лахденпохского муниципального района (далее по тексту АЛМР) были допущены отступления в оформлении документов. По мнению истца, со стороны АХСП имеется нарушение обычая делового документооборота, а именно нарушены п. 7 ст. 30 ЗК РФ и ст. 7.2 Федерального закона от 27.07.2010 №210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» в отношении сроков подготовки и направления ответа на межведомственный запрос о предоставлении документов и информации.

На основании изложенного, ссылаясь на п. 12 ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» и ст. 59 ЗК РФ, истец просил признать договор аренды от 27.11.2015 № 031 земельного участка с КН № заключенным и возложить на Управление Росреестра по Республике Карелия обязанности по проведению государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Определением суда в качестве соответчиков по заявленным требованиям были привлечены администрация Лахденпохского муниципального района и администрация Хийтольского сельского поселения.

В судебном заседании представитель истца, действующий на основании доверенности ФИО2, заявленные исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Не отрицая расположение земельного участка в прибрежной защитной полосе Ладожского озера, полагал, что договор аренды заключен в соответствии с требованиями законодательства, он лишь не прошел государственную регистрацию.

Истец ФИО1, извещенная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась.

Представитель ответчика АЛМР, действующая на основании доверенности ФИО3, в судебном заседании полагала заявленные требования не подлежащими удовлетворению, по тем основаниям, что земельный участок расположен в прибрежной защитной полосе Ладожского озера, следовательно, не мог быть предоставлен истцу в аренду.

Представитель ответчика Управления Росреестра по Республике Карелия, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, направив письменный отзыв на иск.

В письменного отзыва на исковое заявление следует, что истцу было правомерно отказано в государственной регистрации спорного договора аренды земельного участка, поскольку не было представлено решение органа местного самоуправления, в частности АХСП, о предоставлении земельного участка в аренду. Кроме того, представитель ответчика указал, что Управление Росреестра по Республике Карелия является ненадлежащим ответчиком по заявленным требованиям, поскольку не нарушало прав и законных интересов истца, в спорном правоотношении не участвовало, не является собственником земельного участка и не претендует на него.

Представитель ответчика АХСП, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, возражений относительно заявленных требований не направил.

Представители третьих лиц Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия, Министерства природных ресурсов и экологии Республики Карелия, Минприроды России, МКУ «Комитет по земельным и имущественным отношениям», извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании установлено следующее.

Постановлением АЛМР от 18.02.2014 № 252 ФИО1 утвержден акт выбора и обследования, а также схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории в кадастровом квартале № из земель государственной собственности, находящихся в ведении АЛМР, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для дачного строительства в Лахденпохском районе район п. Тиурула о. Кильпола, площадью 1500 кв.м. Также постановлением установлены ограничения, обременения на земельный участок: береговая полоса Ладожского озера (20м. от уреза воды); прибрежная защитная полоса и водоохранная зона Ладожского озера; доступ (проход, проезд) к Ладожскому озеру; доступ (проход, проезд) к смежным земельным участкам (л.д. 6-7).

Из акта выбора и обследования земельного участка от 25.05.2013 следует, что испрашиваемый земельный участок расположен на землях сельскохозяйственного назначения в Лахденпохском районе о. Кильпола. Земельный участок входит в водоохранную зону Ладожского озера. В 30-35м. от участка в северном направлении расположена береговая линия пролива Кавонтсалми (л.д. 72-73).

Истцом ФИО1 были проведены работы по формированию земельного участка и постановке его на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №.

Выписка из ЕГРН на земельный участок с КН № свидетельствует, что 10.08.2015 земельный участок поставлен на кадастровый учет; местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, по адресу: Республика Карелия, Лахденпохский район, район п. Тиурула, о. Кильпола; площадь участка – 1500 кв.м.; категория земель – земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования – для дачного строительства. Сведения о земельном участке имеют статус «временные», до 01.03.2022. Сведения о зарегистрированных правах на земельный участок отсутствуют (л.д. 46).

19.11.2015 ФИО1 обратилась в АХСП с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с КН № (л.д. 8).

27.11.2015 между АХСП и ФИО1 был подписан договор аренды № 031 земельного участка с КН №, расположенного по адресу: Лахденпохский район, район п. Тиурула, о. Кильпола, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для дачного строительства, площадь 1500 кв.м. (л.д. 9-18).

24.02.2016 ФИО4, действуя в интересах ФИО1, обратился в Управление Росреестра по Республике Карелия с заявлением о государственной регистрации вышеуказанного договора аренды.

В решении, выраженном в письме от 04.04.2016 исх.№10/003/005/2016-689, регистрационный орган отказал ФИО1 в государственной регистрации спорного договора аренды в связи с отсутствием решения уполномоченного органа о предоставлении земельного участка в аренду (л.д. 19-25).

Материалы дела свидетельствуют об обращении ФИО1 в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия с заявлениями (от 14.12.2017 вх.№ 28702 и от 27.03.2017 вх.№ 37433) о предоставлении в аренду земельного участка с КН №.

В решениях, выраженных в письмах от 10.01.2018 исх.№ 27232/12.4-21 и от 20.04.2018 исх.№ 34930/12.4-21, Министерство отказало истцу в предоставлении земельного участка в аренду в связи с расположением испрашиваемого в аренду земельного участка в границах национального парка «Ладожские шхеры» и прибрежной защитной полосе Ладожского озера (л.д. 26-31).

Из сообщения АХСП следует, что решение о предварительном согласовании предоставления ФИО1 земельного участка в п. Тиурула (о. Кильпола) Лахденпохского района Республики Карелия для дачного строительства в АХСП отсутствует.

Указанные выше обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Проанализировав изложенные доводы и представленные доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Из пояснений стороны истца следует, что какие-либо объекты недвижимости на спорном земельном участке не расположены. Указанное обстоятельство также подтверждается выпиской из ЕГРН на земельный участок с КН №, из которой следует, что в ЕГРН сведения о кадастровых номерах объектов недвижимости, расположенных в пределах данного земельного участка, отсутствуют.

Материалы дела свидетельствуют о расположении земельного участка в прибрежной защитной полосе Ладожского озера.

До 01.03.2015 предоставление земельных участков регулировалось статьями 28-34 Земельного кодекса Российской Федерации. С 01.03.2015 земельные участки предоставляются в соответствии со статьями 39.1-39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные данным Кодексом, другими федеральными законами.

В силу п.п. 3 п. 5 ст. 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 ВК РФ водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии (границам водного объекта) морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира. Частью 2 ст. 65 ВК РФ предусмотрено, что в границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности. Согласно ч. 13 той же статьи ширина прибрежной защитной полосы реки, озера, водохранилища, имеющих особо ценное рыбохозяйственное значение (места нереста, нагула, зимовки рыб и других водных биологических ресурсов), устанавливается в размере двухсот метров независимо от уклона прилегающих земель.

Положениями ч. 17 ст. 65 ВК РФ определено, что в границах прибрежных защитных полос наряду с установленными частью 15 данной статьи ограничениями запрещаются: распашка земель; размещение отвалов размываемых грунтов; выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельного участка и лица, являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В силу п. 7 ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В соответствии с п. 4 ст. 78 ЗК РФ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, расположенные на расстоянии не более тридцати километров от границ сельских населенных пунктов, не могут использоваться для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства, за исключением случаев размещения линейных объектов в соответствии с пунктом 2 данной статьи.

Из акта выбора земельного участка от 25.05.2013 следует, что испрашиваемый истцом земельный участок входит в водоохранную зону Ладожского озера. В 30-35 метрах от земельного участка в северном направлении расположена береговая линия пролива Кавонтсалми.

Согласно сведениям, представленным ФГБУ «Главрыбвод», Ладожское озеро является озером, имеющим особо ценное рыбохозяйственное значение (места нереста, нагула и зимовки рыб и других водных биологических ресурсов).

Таким образом, материалами дела подтверждается факт нахождения спорного земельного участка в прибрежной защитной полосе Ладожского озера.

В абзаце 3 статьи 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (действовавшего в момент выделения земельного участка и подписания спорного договора аренды земельного участка) было определено, что дачный земельный участок - это земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).

Таким образом, суд приходит к выводу, что ведение дачного хозяйства в прибрежной защитной полосе Ладожского озера, очевидно предполагающее по своему назначению использование земли в сельскохозяйственных целях, не исключает возможности осуществления гражданином, которому предоставлен земельный участок, запрещенных водным законодательством действий, в том числе распашку земли, что может повлечь нарушение установленных законом ограничений по использованию прибрежной защитной полосы водного объекта.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что, несмотря на подписание сторонами спорного договора аренды, земельный участок с КН №, расположенный в прибрежной защитной полосе Ладожского озера, не мог быть предоставлен истцу в аренду для дачного строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных данным Кодексом и иными законами.

Пунктом 1 ст. 425 ГК РФ установлено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости". Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Согласно п. 1 ст. 26 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Как указано выше, спорный договор не прошел государственную регистрацию.

Учитывая, что в силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о признании договора аренды заключенным, поскольку при выделении земельного участка и подписании договора аренды, не были учтены вышеизложенные нормы, в частности часть 17 ст. 65 ВК РФ, ограничивающая сельскохозяйственную деятельность в границах прибрежных защитных полос.

По тем же основаниям у суда отсутствуют правовые основания для возложения на регистрирующий орган обязанности по государственной регистрации договора аренды земельного участка с КН №.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Карелия через Лахденпохский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья И.В.Жданкина

Мотивированное решение изготовлено 25.03.2019.