Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 к ФИО1, ФИО8, Полиенко (Запьянцевой) МА, ФИО11 о признании договора аренды земельных участков прекращенными и записей о государственной регистрации обременения права отсутствующими, и по иску третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, ФИО2 к ФИО4 о регистрации сделки договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения,

у с т а н о в и л :

Истцы обратились в Щербиновский районный суд с исковым заявлением к ФИО1 о признании договора аренды земельных участков прекращенными и записей о государственной регистрации обременения права отсутствующими. В обоснование своих исковых требований указывают, что 25 апреля 2005 года между ФИО4 и ИП главой КФХ «Мария» ФИО1 заключен договор аренды, принадлежащего ФИО4 на праве собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью <данные изъяты> кв. метров, кадастровый №, находящегося примерно в 9 км по направлению на юго- восток от ориентира Краснодарский край, Щербиновский район, ст. Старощербиновская, расположенного за пределами участка, сроком на десять лет. 6 февраля 2006 года между ФИО12 и ИП главой КФХ «Мария» ФИО1 заключен договор аренды, принадлежащего ФИО12 на праве собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 111400,0 кв. метров, кадастровый №, находящегося примерно в 9 км по направлению на юго- восток от ориентира Краснодарский край, Щербиновский район, ст. Старощербиновская, расположенного за пределами участка, сроком на десять лет. ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 умерла. Ее наследство в виде вышеуказанного земельного участка было приобретено ФИО6, ФИО5, ФИО7 в 1/3 доле каждым. Право долевой собственности было зарегистрировано в установленном законом порядке вместе с существующим обременением объекта недвижимости в виде аренды. 10.01.2017 года умер глава КФХ «Мария» ФИО1. При таких обстоятельствах фактически отсутствуют основания для сохранения обременения земельных участков арендой в пользу КФХ «Мария», главой которого являлся ФИО1. То обстоятельство, что записи об аренде земельных долей не погашены, не свидетельствует о продолжении действия обременений. Наличие обременения земельного участка договором аренды вносит правовую неопределенность в отношениях владения и пользования земельным участком и нарушает права истцов на распоряжение земельным участком по их усмотрению. Истцы просят суд, признать договор аренды земельного участка № 5 от 25.04.2005 года прекратившим действие и зарегистрированное обременение права в виде аренды земельного участка земли сельскохозяйственного назначения, разрешенным использованием – для сельскохозяйственного производства площадью <данные изъяты> кв. метров с кадастровым номером №, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир: Российская Федерация, Краснодарский край, Щербиновский район, ст. Старощербиновская. Участок находится примерно в 9 км от ориентира по направлению на юго-восток отсутствующим; запись регистрации аренды в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ год; Признать договор аренды земельного участка № 13 от 06.02.2006 года прекратившим действие и зарегистрированное обременение права в виде аренды земельного участка земли сельскохозяйственного назначения, разрешенным использованием – для сельскохозяйственного производства площадью <данные изъяты> кв. метров с кадастровым номером №, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир: Российская Федерация, Краснодарский край, Щербиновский район, ст. Старощербиновская. Участок находится примерно в 9 км от ориентира по направлению на юго-восток отсутствующим; запись регистрации аренды в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением, как третье лицо, заявляющее самостоятельные требования, в котором указывает, что 23 января 2017 года между ним и ФИО4 был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, в день заключения договора земельный участок был передан ФИО4 в фактическое владение ФИО2. Договор заключен в письменной форме, подписан сторонами, содержит в себе все существенные условия, однако ФИО4 уклоняется от государственной регистрации договора аренды. ФИО2 просит суд вынести решение о государственной регистрации сделки, произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка от 23 января 2017 года, заключенного между ФИО2 и ФИО4 в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир ст. Старощербиновская, участок находится примерно в 9 км. от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, р-н Щербиновский.

Истцы в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежаще, ходатайствовали о рассмотрении дела без их участия.

Истец ФИО4 в судебном заседании 16 ноября 2017 года поддержал свои исковые требования, настаивал на их удовлетворении. Исковые требования ФИО2 не признал полностью, просил отказать в их удовлетворении, поскольку он был введен в заблуждение относительно срока действия договора. Вместо оговоренных 5 лет аренды, договор был заключен на 49 лет, о чем ФИО4 узнал лишь в регистрационной службе.

Представитель истцов ФИО13, допущенный к участию в деле на основании письменных ходатайств истцов, в судебное заседание не явился. Ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия. В судебном заседании 16 ноября 2017 года представитель истцов уточнил исковые требования, просил суд также погасить запись регистрации аренды на недвижимое имущество. В остальном исковые требования оставил без изменения, поддержав их в полном объеме. Также представитель истцов просил в удовлетворении искового заявления ФИО2 к ФИО4 отказать, поскольку считает их незаконными и необоснованными, ввиду отсутствия государственной регистрации договора аренды от 23.01.2017г.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании пояснил, что возражает против удовлетворения исковых требований ФИО4, ФИО5, ФИО14, Зикрянь, поскольку истцы не направили предупреждение о прекращении договора аренды, в связи с чем, договора были продлены на неопределенный срок. Ответчик же после смерти отца продолжил его деятельность, приступил к использованию спорных земельных участков.

Привлеченные к участию в деле в качестве соответчиков ФИО8, ФИО15, ФИО11, надлежаще уведомленные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело без их участия.

Представитель третьего лица Межмуниципального отдела по Ейскому и Щербиновскому районам Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежаще, ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие их представителя.

Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования ФИО2, в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежаще, о причинах неявки суду не сообщил.

Представитель третьего лица ФИО3 в судебном заседании поддержала исковые требования своего доверителя, настаивала на их удовлетворении, пояснив при этом, что ФИО2 и ФИО4 заключили договор аренды в письменной форме с соблюдением всех необходимых условий, в том числе с оговоренным сроком аренды на 49 лет, в связи с чем ФИО4 принял на себя обязательство, которое должно надлежаще исполняться. И поскольку договор был подписан сторонами, ФИО2 вправе пользоваться данным земельным участком. По поводу срока действия договора аренды, ФИО4 не был введен в заблуждение. Представитель третьего лица также просила в удовлетворении исковых требований ФИО4 отказать.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся, но надлежаще уведомленных, участников дела и их представителей.

Выслушав мнение ответчика ФИО1, представителя третьего лица ФИО3, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается документально, 25 апреля 2005 года между ФИО4 и ИП главой КФХ «Мария» ФИО1 заключен договор аренды, принадлежащего ФИО4 на праве собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью <данные изъяты> кв. метров, кадастровый №, находящегося примерно в 9 км по направлению на юго- восток от ориентира Краснодарский край, Щербиновский район, ст. Старощербиновская, расположенного за пределами участка, сроком на десять лет.

6 февраля 2006 года между ФИО12 и ИП главой КФХ «Мария» ФИО1 заключен договор аренды, принадлежащего ФИО12 на праве собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью <данные изъяты> кв. метров, кадастровый №, находящегося примерно в 9 км по направлению на юго- восток от ориентира Краснодарский край, Щербиновский район, ст. Старощербиновская, расположенного за пределами участка, сроком на десять лет.

В соответствии с пунктом 3 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

В связи с чем, на основании заключенных договоров аренды, земельные доли обременены арендой в пользу ИП главы КФХ «Мария» ФИО1.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 умерла. Ее наследство в виде вышеуказанного земельного участка было приобретено ФИО6, ФИО5, ФИО7 в 1/3 доле каждым. Право долевой собственности было зарегистрировано в установленном законом порядке вместе с существующим обременением объекта недвижимости в виде аренды.

ДД.ММ.ГГГГ умер глава КФХ «Мария» ФИО1, что подтверждается представленной суду копией записи акта о смерти № от 10.01.2017г.

Согласно сообщению нотариуса Щербиновского нотариального округа ФИО16 №1033 от 16.06.2017г. после смерти ФИО1 заведено наследственное дело №ДД.ММ.ГГГГ. В наследственном деле имеются заявление о принятии наследства по закону, поданное ФИО1, заявившим, что он является сыном умершего, ФИО11 – супругой умершего, ФИО17, заявившей, что она является дочерью умершего, ФИО8, заявившим, что он является сыном умершего, заявление об отказе от причитающейся доли по закону в наследстве, поданное ФИО18, заявившей, что она является матерью умершего. В наследственном деле завещания отсутствуют, свидетельства о праве на наследство не выдавались.

Согласно п.3 ст. 1 ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», к предпринимательской деятельности фермерского хозяйства, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила гражданского законодательства, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из федерального закона, иных нормативных правовых актов Российской Федерации или существа правовых отношений.

В этой связи к договорным отношениям крестьянского фермерского хозяйства подлежит применению ст. 419 ГК РФ, а в соответствии со ст.419 ГК РФ, обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо.

Применительно к правоотношениям в связи со смертью физического лица ФИО1, главы хозяйства, подлежат применению нормы ст. 418 ГК РФ.

В силу ст. 418 ГК РФ, обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.

Исходя из положений п.1 ст. 1 ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», согласно которым хозяйственная деятельность основывается исключительно на личном участии членов фермерского хозяйства, очевидно, что смерть ФИО1 в силу ст. 418 ГК РФ влечет прекращение гражданско-правовых обязательств.

Невозможность исполнения обязательств в данном случае предполагается, и сама по себе также является основанием для прекращения обязательства в силу ст. 416 ГК РФ.

При таких обстоятельствах фактически отсутствуют основания для сохранения обременения земельного участка арендой в пользу КФХ «Мария», главой которого являлся ФИО1. То обстоятельство, что записи об аренде земельных участков не погашены, не свидетельствует о продолжении действия обременений.

Наличие обременения земельного участка договором аренды вносит правовую неопределенность в отношениях владения и пользования земельным участком и нарушает права истцов на распоряжение земельным участком по их усмотрению.

Возникновение оснований, свидетельствующих о прекращении прав аренды, является определяющим обстоятельством как для прекращения обременения на недвижимое имущество (объект аренды), так и для аннулирования зарегистрированного права аренды.

Права и законные интересы истцов нарушаются наличием в ЕГРП записи об обременении прав на земельный участок при фактическом отсутствии оснований для такого обременения.

Статьей 407 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

По смыслу действующего законодательства, запись о регистрации договора аренды носит правоподтверждающий, но не правоустанавливающий характер, внесение указанной записи предопределено наличием гражданско-правового основания возникновения, прекращения или обременения права.

В соответствии с п.52, 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29.04.2010 года, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (обременение прекратилось), оспаривание зарегистрированного обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ФИО1 ссылался на то, что истцы не направили предупреждение о прекращении договоров аренды, в связи с чем договора были продлены на неопределенный срок. Ответчик же после смерти отца продолжил его деятельность, приступил к использованию спорных земельных участков, поскольку, несмотря на то, что глава КФХ умер, само КФХ не ликвидировано и продолжает свою деятельность.

Однако, как следует из материалов гражданского дела, истцами были направлены предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок 23 мая 2017 года. Как следует из ответа УФПС Краснодарского края – филиал ФГУП «Почта России» Приазовский почтамт от 15.11.2017г. данные предупреждения, направленные шестью ценными письмами 1 июня 2017г. и 4 июля 2017г., не были получены адресатом в количестве пяти писем ввиду отсутствия адресата по указанному адресу, за письмом в почтовое отделение адресат не явился, в связи с чем письма были возвращены отправителю за истечением срока хранения. Однако одно письмо с описью вложения № было вручено лично адресату в ОПС Старощербиновская 353622, что не отрицалось в судебном заседании ответчиком ФИО1, который подтвердил, что письмо с предупреждением о прекращении договора аренды было получено.

Таким образом, суд считает, что истцами были выполнены необходимые требования закона, выраженные в отправке предупреждений ФИО10 о прекращении договоров аренды.

Доводы ответчика о том, что КФХ не ликвидировано и продолжает свою деятельность, в связи с чем смерть его главы не является основанием для прекращения договоров аренды, несостоятельны по тем основаниям, что истцы в обоснование своих требований не ссылаются лишь на смерть главы КФХ, а говорят об истечении срока действия договоров аренды, а смерть главы КФХ лишает их возможности во внесудебном порядке снять обременение в виде аренды. Нежелание истцов продолжать арендные отношения с ответчиком является их волеизъявлением по распоряжению принадлежащим им имуществом, в связи с чем они вправе отказаться от продолжения действия договоров аренды, что и было ими сделано путем направления предупреждений.

Таким образом, доводы ответчика, изложенные в судебном заседании и в отзыве на исковое заявление ФИО4, ФИО14, Зикрянь, ФИО5 о том, что основания для применения норм 416-419 ГК РФ в качестве основания прекращения арендного обязательства отсутствуют, суд считает несостоятельными, так как они опровергаются совокупностью вышеизложенных обстоятельств и исследованными судом материалами дела.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований ФИО4, ФИО14, Зикрянь, ФИО5 в полном объеме.

При этом, суд не находит исковые требования ФИО2 подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1, 2 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу части 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что не подлежат государственной регистрации договоры аренды земельных участков, заключенные сроком менее чем один год.

По правилам пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как следует из представленной суду копии договора аренды от 23 января 2017 года, данный договор был заключен между ФИО4 и ФИО2 по поводу аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № для сельскохозяйственного производства, земли сельскохозяйственного назначения, расположенного примерно в 9 км. по направлению на юго-восток от ориентира ст. Старощербиновская, расположенного за пределами участка, на определенных условиях. Срок действия договора определен в 49 лет.

Однако, к договору аренды не приложен акт приема-передачи, из которого бы следовало, что ФИО4 передал принадлежащий ему земельный участок во владение ФИО2 Кроме того, на дату заключения договора аренды – 23 января 2017 года, спорный земельный участок находился под обременением, в связи с чем ФИО4 был лишен возможности свободно распоряжаться им.

Также, договор аренды земельного участка от 23 января 2017 года не прошел государственной регистрации, а следовательно, в силу ч.3 ст.433 ГК РФ, считает незаключенным.

Кроме того, третьим лицом ФИО2, либо его представителем по доверенности не представлено суду доказательств, что арендатор исполнил свои обязательства по договору аренды, выплатив арендную плату за пользование земельным участком, принадлежащим ФИО4

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что поскольку ФИО4 утверждает, что ему было предложено заключить договор аренды земельного участка с ФИО2 сроком на 5 лет, а заключать договор сроком на 49 лет он не намерен, то между сторонами договора аренды не достигнуто согласие по всем существенным условиям договора, суд не может обязать ФИО4 заключить договора аренды на невыгодных для него условиях.

Таким образом, требования ФИО2 к ФИО4 о регистрации сделки договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения не могут быть удовлетворены судом.

Руководствуясь ст. 194 – 199, ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 к ФИО1, ФИО8, Полиенко (Запьянцевой) МА, ФИО11 о признании договора аренды земельных участков прекращенными и записей о государственной регистрации обременения права отсутствующими – удовлетворить.

Признать договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ прекратившим действие и зарегистрированное обременение права в виде аренды земельного участка земли сельскохозяйственного назначения, разрешенным использованием – для сельскохозяйственного производства площадью <данные изъяты> кв. метров с кадастровым номером №, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир: Российская Федерация, Краснодарский край, Щербиновский район, ст. Старощербиновская. Участок находится примерно в 9 км от ориентира по направлению на юго-восток – отсутствующим, погасив запись регистрации аренды в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО4 о регистрации сделки договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения – отказать.

Срок обжалования решения месяц в Краснодарский краевой суд через Щербиновский районный суд со дня принятия решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда изготовлено 27 ноября 2017 года.

Судья: Р.Н. Гардер