Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации МО «Кузьмоловское городское поселение» Всеволожского муниципального района <адрес> о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании арендных платежей; встречному исковому заявлению Администрации МО «Кузьмоловское городское поселение» Всеволожского муниципального района <адрес> к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, процентов

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением, в котором просит расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Администрацией МО «Кузьмоловское городское поселение» Всеволожского муниципального района <адрес> к ФИО1; взыскать с Администрации МО «Кузьмоловское городское поселение» Всеволожского муниципального района <адрес> в пользу ФИО1 арендные платежи в размере 121000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 3620 руб.

В обоснование заявленного требования истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ ответчик опубликовал на официальном сайте по проведению торгов извещение, согласно которого на торги выставлено право аренды земельного участка сроком на 1 год и 6 месяцев.

Были указаны характеристики предмета торгов: кадастровый №, категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: склады, площадь 1000 кв.м., местоположение: <адрес>, Кузьмоловское городское поселение, <адрес>, уч.3Б, срок аренды: 1 год и 6 месяцев, начальная цена 250000 руб., описание прав и ограничений: не указано, обременение участка: отсутствуют; технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения: водоснабжение - имеется техническая возможность присоединения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (водоснабжения) при условии выполнения мероприятий, направленных на создание резерва мощности хозяйственно-питьевой воды на водопроводной очистной станции и пропускной способности сетей водоснабжения; водоотведение – имеется техническая возможность присоединения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (водоотведение) при условии выполнения мероприятий, направленных на создание резерва мощности приема сточных вод на канализационной очистной станции и пропускной способности канализационных сетей.

Истец являлся единственным участником торгов и с ним был заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Внесенный задаток в размере 50000 руб. был учтен в качестве арендной платы.

После заключения договора аренды, истец в соответствии с ч.5 ст.57.3 Градостроительного кодекса РФ обратился за получение градостроительного плана земельного участка, который получил после ДД.ММ.ГГГГ.

После получения градостроительного плана земельного участка, истец увидел, что у земельного участка имеются ограничения, которые не были указаны администрацией ни в извещении о проведении торгов, ни в договоре аренды, а именно: санитарно-защитная зона группы предприятий, расположенной на территории научно-производственного комплекса ФГУП «РНЦ «Прикладная химия»; санитарно-защитная зона ООО «АллерПетфуд», санитарно-защитная зона гаражей.

Истец указывает, что установленная охранная зона не позволяет использовать земельный участок полностью в соответствии с его разрешенным использование, так как в силу п.5.2 СанПиН 2.2.1/2.1.1.12003 в санитарно-защитной зоне не допускается размещать, в том числе, склады сырья и полупродуктов для фармацевтических предприятий, оптовые склады продовольственного сырья и пищевых продуктов.

В классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного Приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ N П/0412 указано, что на земельных участках с разрешенным использование «склады» (код разрешенного использования №.9) можно размещать сооружения, имеющие назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз.

Кроме того, согласно п.9 градостроительного плана земельного участка к участку невозможно подключить централизованную систему водоотведения и водоснабжения по причине отсутствия технической возможности. Тогда как в извещении о проведении торгов было указано на такую возможность. В связи с чем, истец считает, что ответчик ввел его в заблуждение.

Так как согласно ч.2.3 градостроительного плана необходимо предусмотреть мероприятия по отводу и очистке сточных вод, использовать земельный участок невозможно без нарушения установленного градостроительного регламента.

Истец считает, что ответчик указал недостоверную информацию в части возможности подключения земельного участка к системе водоснабжения и водоотведения и скрыл сведения о наличии охранных зон, что противоречит пп.4 п.21 ст.39.11 Земельного кодекса РФ.

Направленные в адрес ответчика претензии о расторжении договора аренды ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ оставлены без ответа.

Ссылаясь на изложенное, ст.ст.452, 453, 620, 606, 611 ГК РФ, п.4 Обзора судебной практики ВС РФ № (2015), п.5 Обзора судебной практики ВС РФ № (2017), п.27 Обзора судебной практики ВС РФ № (2020) истец обратился в суд с настоящим иском.

Администрация МО «Кузьмоловское городское поселение» обратилась в суд с встречным иском, в котором просит взыскать с ФИО1 в пользу администрации МО Кузьмоловское городское поселение» Всеволожского муниципального района <адрес> задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 253956,18 руб., проценты за несвоевременное внесение арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 141326,66 руб.; арендную плату за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 72356,63 руб.

В обоснование ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией и ФИО1 по результатам проведенного аукциона заключен договор аренды земельного участка сроком на 1 год 6 месяцев с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Размер годовой арендной платы составляет 250000 руб., ежеквартальная плата составляет 62500 руб. (п.3.3 договора аренды).

Согласно п.1.2 договора сторонами согласовано условие, согласно которому с даты подписания договора, участок считается фактически переданным арендатору и является актом приема-передачи участка и подтверждает факт перехода участка от арендодателя во временное владение и пользование арендатора. Участок предоставляется в целях строительства объектов коммунально-складского назначения.

Арендатор внес сумму задатка для участия в аукционе в размере 50000 руб., которая засчитывается в счет арендной платы за первые платежные периоды по договору (п.3.4).

Арендатор не оплачивал арендную плату с ДД.ММ.ГГГГ по день окончания действия договора ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 253956,18 руб.: за 1 квартал – 4 квартал по 62500 руб. за каждый и с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 4032,27 руб.

Истец по встречному иску приводит расчет процентов за просрочку внесения арендной платы на основании п.5.3 Договора% 253956,27х371х0,15=141326,66 руб.

Также приводит расчет арендной платы в соответствии с ст.622 ГК РФ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ исходя из размера арендной платы за квартал, но после прекращения срока аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ: 62500 руб. – 4032,27 руб.=58467,73 руб. и за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, исходя из размера арендной платы в месяц - 20833,33 руб.: 20833,33/30х20=13888,90 руб.

Всего – 72356,63 руб.

На основании изложенного, ст.39.7 Земельного кодекса РФ, ст.ст. 614, 622, 330, 309 ГК РФ, администрация обратилась в суд с настоящим встречным иском.

ФИО1 явился, просил требования искового заявления удовлетворить, возражал против требований встречного иска.

Представитель Администрации МО «Кузьмоловское городское поселение» явилась, возражала против удовлетворения требований по основаниям, изложенным в иске, настаивала на удовлетворении встречного иска.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено и материалами дела подтверждается, что на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов было размещено извещение № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пп.4 ч.21 ст.39.11 Земельного кодекса РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения: о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимыхпараметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения);

Как следует из извещения (Лот №) предметом аукциона являлось право на заключение договора аренды сроком 1г 6 мес., земельного участка, государственная собственность на который не разграничена по адресу: <адрес>, Кузьмоловское городское поселение, г.<адрес>, ул. <адрес>, уч.3Б, кадастровый ; 47:07:0505006:361 площадью 100 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование «Объекты коммунально-складского назначения».

Обременения участка: отсутствуют.

Технические условия подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения: Водоснабжение: имеется техническая возможность присоединения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (водоснабжения) при условии выполнения мероприятий, направленных на создание резерва мощности хозяйственно-питьевой воды на водопроводной очистной станции и пропускной способности сетей водоснабжения;

Водоотведение – имеется техническая возможность присоединения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (водоотведение) при условии выполнения мероприятий, направленных на создание резерва мощности приема сточных вод на канализационной очистной станции и пропускной способности канализационных сетей.

То есть, в извещении однозначно указано наличие условия, при котором возможно присоединение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения – создание резерва соответствующей мощности, соответственно, без проведения мероприятий по созданию таких условий – подключение к сетям невозможно.

Из представленных ответчиком документов, следует, что требования п.3 ст.39.11 Земельного кодекса при подготовке к проведению аукциона соблюдены, от уполномоченных организаций получена информация: от ООО «Прогресс» исх. № от ДД.ММ.ГГГГ в части возможности подключения к сетям водоснабжения (в которой указано на наличие ограничительного условия) и от ООО «ЭкоПром» исх.№ от ДД.ММ.ГГГГ по вопросу водоотведения (вкотором также указано на условие, при котором возможно подключение).

Все указанные условия о необходимости создания резервных мощностей отображены в извещении о проведении торгов.

В соответствии с п.1 ст.57.3 Градостроительного кодекса РФ градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией и ФИО1 по результатам проведенного аукциона заключен договор аренды земельного участка площадью 1000 кв.м. категории земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – объекты коммунально-складского назначения, сроком на 1 год 6 месяцев с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГФИО1 обратился с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка.

В соответствии с ст.57.3 Градостроительного кодекса РФ в градостроительном плане должна быть указана информация об ограничениях использования земельного участка, в том числе, если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий (п.9 ч.3), о границах зон с особыми условиями использования территорий, если земельный участок полностью или частично расположен в границах такихзон (п.10 ч.3), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения), определяемая с учетом программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, муниципального округа, городского округа (при их наличии), в состав которой входят сведения о максимальной нагрузке в возможных точках подключения (технологического присоединения) к таким сетям, а также сведения об организации, представившей данную информацию (п.15 ч.3).

При подготовке градостроительного плана администрацией сделаны запросы в ООО «Прогресс» и ООО «ЭкоПром» о предоставлении технических условий подключения (технологического присоединения) земельного участка с кадастровым № к сетям инженерно-технического обеспечения, на которые даны ответы от ДД.ММ.ГГГГ№ и № от ДД.ММ.ГГГГ, соответственно, о невозможности подключения к сетям водоснабжения и сетям водоотведения по причине отсутствия технической возможности подключения, а именно отсутствия сетей инженерно-технического обеспечения (водоснабжения и водоотведения) в районах расположения земельного участка.

Именно эта информация и была указана в градостроительном плане земельного участка.

Суд считает, что в отсутствие доказательств выполнения истцом условий, указанных в извещении о проведении торгов в части подключения к системе водоснабжения и водоотведения, отраженная в градостроительном плане информация не является введением истца в заблуждение, а является следствием неверного толкования истцом сведений, указанный в извещении о проведении торгов.

Относительно сведений о наличии санитарно-защитных зон, в которых полностью расположен земельный участок, следует учитывать следующее.

В силу статьи 56 Земельного кодекса РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным данным Кодексом, федеральными законами; помимо прочего могут устанавливаться ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий.

Таким образом, закон разделяет понятия ограничения прав на земельный участок и ограничения использования земельного участка.

В силу пп.4 ч.21 ст.39.11 Земельного кодекса РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения об ограничениях прав на земельный участок (установленные аресты, запреты в части правомочий собственника или владельца), при этом, закон не обязывает указывать сведения об ограничении самого объекта недвижимости, то есть, об ограничениях использования земельного участка, к которым, в частности относятся санитарно-защитные зоны.

При этом, сведения об ограничениях использования земельного участка указывается в градостроительном плане земельного участка.

Таким образом, в извещении о проведении торгов указана информация в соответствии с законом.

Кроме того, суд учитывает, что согласно чертежа градостроительного плана земельного участка весь участок входит в границы, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства.

В содержании ограничений использования земельного участка указано на не допустимость размещения на участке складов сырья и полупродуктов для фармацевтических предприятий, объектов пищевых отраслей промышленности, оптовых складов продовольственного сырья и пищевых продуктов.

О данном запрете истцу стало известно ДД.ММ.ГГГГ (дата получения градостроительного плана со слов истца), следовательно, если бы истец имел намерение возводить склад для размещения указанной продукции, то не имело смысла изыскивать пути разрешения ситуации (как пояснил истец причину обращения с претензией о расторжении договора только в апреле 2021 года).

С учетом изложенного, все характеристики и сведения о земельном участке были размещены в извещении о проведении торгов, и указаны в договор аренды. Ограничения в использовании земельного участка не подлежат указанию в извещении и в договоре, могли и должны были быть известны истцу. Не предоставление технических условий для подключения к инженерным сетям вызвано несоблюдением условий для создания резервных мощностей.

Наличие санитарных зон не является препятствием для создания объекта капитального строительства. При должной осмотрительности и добросовестности, зная кадастровый номер земельного участка, истец не был лишен возможности запросить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости со сведениями о зарегистрированных правах, ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, согласно Приложения № к Приказу Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ N П/0329 "Об утверждении форм выписок из Единого государственного реестра недвижимости, состава содержащихся в них сведений и порядка их заполнения, требований к формату документов, содержащих сведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставляемых в электронном виде, а также об установлении иных видов предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости".

Данные сведения располагаются на листе 2 раздела 2 выписки с 1 по 5 пункт. Суд считает, что истец умышленно представил в материалы дела нотариально удостоверенную часть электронной выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ без указанных пунктов раздела, так как форма заверенной выписки не соответствует форме, утвержденной Приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ N П/0329.

Отсутствие намерения использовать земельный участок подтверждается также обращением ФИО1ДД.ММ.ГГГГ в администрацию с заявлением о выдаче согласия на передачу всех прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу.

По общему правилу ст.450 ГК РФ расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Причем, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (п.1 ст.451 ГК РФ).

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пункт 2 ст.451 ГК РФ ставит возможность расторжения договора от необходимости предварительного согласования условий договора в рамках изменившихся обстоятельств, и только если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут.

В силу п.6.4.2 Договора аренды, договор может быть расторгнут по требованию арендатора по решению суда при признаваемых сторонами существенных нарушениях договора, в частности, если переданный арендодателю участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время его осмотра или проверке градостроительных документов при заключении договора.

Тогда как из пояснений истца следует, что перед заключением договора участок был им осмотрен.

В соответствии с п.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

С учетом вышеизложенного, оснований для расторжения договора по требованию арендатора не имеется. Кроме того, в настоящее время договор прекращен за истечением его срока.

Согласно разъяснениям, данным в п.27 "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Тогда как, невозможность использования земельного участка не возникала, все условия и ограничения использования участка существовали при заключении договора аренды, следовательно, имеет место ненадлежащее исполнение арендатором условий договора.

В соответствии с п.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В связи с чем, требование истца о взыскании внесенных им арендных платежей и возмещении судебных расходов не подлежат удовлетворению.

В силу п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Как указано в п.6.5 Договора аренды, при расторжении Договора по инициативе одной из сторон, другая обязан явиться лично или обеспечить явку своего представителя в место, дату и время, указанное другой стороной для составления акта приема-передачи участка. При неявке представителя другой стороны, надлежаще уведомленной, составляется односторонний акт, в котором отображаются сведения об этом.

Согласно разъяснениям, данным в п.27 "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.

В направленных в адрес администрации претензиях отсутствует указание на дату и время, в которое должен явиться представитель арендодателя для подписания акта приема-передачи участка. Акт о неявке представителя отсутствует. Невозможность использования земельного участка по вине арендодателя не установлена.

Согласно п.7.3 Договора аренды, в случае, если по истечении срока действия договора, Арендатор не явился для подписания акта приема-передачи участка, арендатор обязан уплатить арендодателю плату за фактическое использование за период с даты, когда договор считается прекращенным до момента фактического освобождения земельного участка.

В силу п.5.3 Договора аренды, в случае нарушения арендатором п.п.3.3 и 3.5 Договора начисляются пени в размере 0, 15% с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

В соответствии с п.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из представленных платежных поручений следует, что арендатором был оплачен задаток за участие в аукционе в размере 50000 руб., арендная плата за 3-й квартал 2020 года в размере 8500 руб., арендная плата за 4 квартал 2020 года в размере 62500 руб. Доказательств внесения иных арендных платежей не имеется.

Представленный администрацией расчет проверен судом, не опровергнут ФИО1, является арифметически верным.

В связи с чем, требования встречного иска являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

ФИО1 в удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскани с Администрации МО «Кузьмоловское городское поселение» Всеволожского муниципального района <адрес> в пользу ФИО1 арендных платежей в размере 121000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 3620 руб. - отказать.

Требования встречного искового заявления Администрации МО «Кузьмоловское городское поселение» Всеволожского муниципального района <адрес> удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу администрации МО Кузьмоловское городское поселение» Всеволожского муниципального района <адрес> задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 253956,18 руб., проценты за несвоевременное внесение арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 141326,66 руб.; арендную плату за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 72356,63 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ленинградский областной суд через Всеволожский городской в течение месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:

В окончательной форме решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ года

Дело № (47RS0№-25) Р Е Ш Е Н И Е