Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «СК Континент» к ФИО2 о взыскании неустойки, расходов по уплате госпошлины и исковому заявлению ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «СК «Континент» о признании незаконным и подлежащим отмене одностороннего акта о передаче квартиры, расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, уплаченных по договору, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

<дата> между ФИО2 (дольщик) и ООО Специализированный застройщик «СК Континент» (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве <№>, по условиям которого застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом по строительному адресу: <адрес> и передать на условиях настоящего договора дольщику по окончанию строительства дома однокомнатную квартиру проектный <№> общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты>69 кв.м., а также общее имущество дома, включающее: земельный участок под домом с элементами озеленения и благоустройства; крыши, ограждающие несущие конструкции дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе сети водоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, канализации, слаботочные сети, обслуживающие более одной квартиры. В составе единого земельного участка дома выделен приквартирный участок, предназначенный для использования собственником квартиры. Границы поквартирного участка в соответствии с проектной документацией указаны на схеме организации земельного участка дома. Планируемый срок окончания строительства дома (получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – <дата> (т.2 л.д.8-17).

Земельный участок по адресу: <адрес>, поставлен на кадастровый учет <дата>, вид разрешенного использования: жилые многоквартирные дома малой этажности ( т.2 л.д.63-66)

Цена объекта долевого участия в строительстве составляет 4491210 руб., уплачена дольщиком полностью.

<дата> указанный жилой дом введен в эксплуатацию (т.1 л.д.81).

Односторонним актом от <дата><адрес> площадью <данные изъяты> кв.м., жилой <данные изъяты> кв.м. передана ООО СЗ «СК Континент» ФИО2 (т.1 л.д.18)

ООО СЗ «СК Континент» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании неустойки в размере 297147 руб. 78 коп., расходов по уплате госпошлины в размере 6171 руб.

В обоснование иска указано, что ответчик ненадлежащим образом исполняла условия по оплате цены договора, в связи с чем застройщик просит взыскать с нее неустойку.

ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением, уточненным в ходе рассмотрения дела, к ООО СЗ «СК "Континент» о признании незаконным и подлежащим отмене односторонний акт о передачи <адрес> многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> от <дата>, расторжении договора участия в долевом строительстве <№> от <дата>, взыскании денежных средств, уплаченных по договору в сумме 4491210 руб., неустойки за нарушение требований о возврате уплаченной за товар денежной суммы в размере 4491 210 руб., неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в размере 500919 руб. 62 коп., компенсации морального вреда в размере 100000 руб., штрафа в размере 50% от присужденной в пользу истца суммы, в обоснование указав, что застройщик при продаже объекта недвижимости не довел до нее информацию о том, что рядом с приобретаемой квартирой будут построены трансформаторная подстанция и узел связи, а также информацию об общем имуществе дома, в связи с чем было нарушено ее право свободного и правильного выбора товара. Указанные объекты создают угрозу ее здоровью. Земельный участок, на котором расположен жилой дом по адресу: <адрес> частично находится в охраняемой зоне трансформаторной подстанции, что ограничивает его использование. <дата> она обратилась к застройщику с претензией. С <дата> с ответчиком велись переговоры о замене <адрес> на другой объект долевого строительства. Вместе с тем ее требования так и не были удовлетворены застройщиком. <дата> направлена повторная претензия, <дата> претензия с требованиями о расторжении договора долевого участия в строительстве, на которую получен ответ о возможности решения вопроса мирным путем. Ответчиком был предложен другой объект долевого участия в строительстве, однако предложенный вариант ей не подошел. Односторонний акт о передаче квартиры от <дата> составлен ответчиком незаконно, в установленные сроки застройщик не уведомил ее о завершении строительства, доказательств того, что она уклонялась от подписания акта приема-передачи объекта не представил. Дом по адресу: <адрес> построен с существенным изменением проектной документации, поскольку не является многоквартирным жилым домом, а является жилым домом блокированной застройки. В связи с возведением объекта долевого строительства с отступлением от условий договора и проектной документации, нарушением сроков его передачи, просит расторгнуть договор долевого участия <№> от <дата>, взыскать с ответчика уплаченные по этому договору денежные средства в размере 4491 210 руб., неустойку за нарушение требований о возврате уплаченной за товар денежной суммы в размере 4491 210 руб., неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в размере 500919 руб. 62 коп., штрафа в размере 50% от присужденной в пользу истца суммы. Действиями ответчика ей причинен моральный вред, который она оценивает в 100000 руб.

Определением Ковровского городского суда от <дата> данные дела объединены в одно производство.

В судебном заседании представитель истца (ответчика) ФИО1, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала, с исковыми требованиями ФИО2 не согласилась, пояснив, что размещение трансформаторной подстанции и узла связи рядом с домом по <адрес> предусмотрены проектом планировкой <адрес> утвержденной постановлением администрации г.Корова от <дата><№>. ФИО2 предоставлялся план расположения жилого дома, из которого можно увидеть, что рядом расположена трансформаторная подстанция Проектная документация на трансформаторную подстанцию и узел связи прошли государственную экспертизу. При этом проектом установление санитарно-защитной зоны для трансформаторной подстанции не предусмотрено. Многоквартирный жилой дом по <адрес> и трансформаторная подстанция введены в эксплуатацию, что свидетельствует о соблюдении всех норм и правил. Доказательств невозможности использования земельного участка под домом по назначению в связи с установлением охранной зоны у ТП истцом не представлены. Застройщиком не нарушены срок и порядок уведомления дольщика о завершении строительства и готовности объекта к передаче, соответствующие уведомления ей направлялись <дата>, <дата> и <дата>г., первые два возвращены отправителю, последнее получено адресатом <дата> Поскольку ФИО2 является постоянным клиентом ООО СК СЗ «Континент» застройщик пошел навстречу и неоднократно пытался урегулировать спорную ситуацию, предлагая заменить квартиру, однако долгое время от ФИО2 после подачи ею протокола разногласий на договор долевого участи в строительстве квартиры по <адрес>, не поступало никакого ответа. <дата> был составлен односторонний акт приема-передачи объекта. Просила в удовлетворении исковых требований отказать. В случае удовлетворения исковых требований просила снизить размер неустойки и штрафа на основании 333 ГК РФ.

В судебном заседании ответчик по иску ООО СЗ «СК Континент» (истец) ФИО2 с исковыми требованиями ООО СЗ «СК Континент» не согласилась, исковые требования к ООО СЗ «СК Континент» поддержала, пояснив, что с ответчиком существовала договоренность о том, что оплата цены договора производится за счет средств, полученных от продажи принадлежащей ей квартиры на <адрес> Агентом по продаже выступало ООО «Континент-Риэлти». Ответчик и ООО «Континент-Риэлти» являются аффилированными лицами. Поскольку ООО «Континент Риэлти» долгое время не могло продать квартиру, то денежные средства были внесены позднее чем, предусмотрено договором.

В обоснование своих требований к ООО СЗ «СК Континент» истец ФИО2 указала, что <дата> при осмотре территории возле дома по <адрес> обнаружила построенную рядом трансформаторную подстанцию, а за ней - начинается строительство узла связи. Она обратилась к застройщику с письменными требованиями для дачи разъяснений по поводу строительства подстанции. Из ответа, который был получен только в <дата>, следовало, что проведено заключение государственной экспертизы, трансформаторная подстанция расположена на допустимом расстоянии от дома. При заключении договора информация о расположении рядом трансформаторной подстанции и узла связи до нее не доводилась. <дата> она обратилась к застройщику с претензией, в которой просила перезаключить договор долевого участия в строительстве на другой объект. В <дата> был составлен договор участия в долевом строительстве в отношении квартиры в жилом <адрес>, по которому она составила протокол разногласий. Однако ответчик с ней не связался. <дата> она обратилась с повторной претензий. В течение <дата> она неоднократно была в офисе ООО СК СЗ «Континент», где ее заверяли, что документы скоро будут переоформлены. Однако <дата> она получила односторонний акт о передаче ей квартиры по <адрес>. Никаких уведомлений о передачи ей объекта долевого строительства, ответов на ее претензии она от ответчика не получала. Ее сын в <дата> получал за нее письмо от ООО СЗ «СК Континент», но ее содержание ей неизвестно. Размещение рядом с домом трансформаторной подстанции ставит под угрозу здоровье ее и близких. Охранная зона вокруг указанного объекта ограничивает использование земельного участка под домом, в частности она не может возвести на нем гараж. Кроме того фактически многоквартирный жилой дом является домом блокированной застройки, что является существенным отступлением от условий договора.

Представитель ответчика по иску ООО СЗ «СК Континент» (истец) ФИО2 адвокат Соловьева Е.С, действующая на основании ордера, с исковыми требованиями ООО СЗ «СК Континент» не согласилась, исковые требования к ООО СЗ «СК Континент» поддержала, дополнительно пояснив, что согласно заключению судебной экспертизы от <дата><№> построенный жилой <адрес> в соответствии с действующими нормативными документами относится к блокированному жилому дому. В соответствии с рабочей документацией здание состоит из двух автономных блоков, имеющих самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним инженерным сетям, не имеющих общих чердаков, подполий, вспомогательных помещений. Вместе с тем, вместо квартиры в многоквартирном доме и общего имущества дома, по одностороннему акту был передан объект - дом блокированной застройки, не имеющий общего имущества, не имеющий сформированного отдельного земельного участка под каждый блок (по окончании строительства блокированного жилого дома требуется провести межевание земельного участка по количеству жилых блоков, так как каждый блок на основании ст. 49 Градостроительного кодекса РФ должен иметь собственный участок). Вместе с тем, право собственности на отдельный блок жилой застройки носит обособленный характер, в то время как квартиры в многоквартирном жилом доме принадлежат их владельцам направах долевой собственности. Полагала, что передача застройщиком объекта долевого строительства с отступлением от условий договора, предусматривающего характеристики объекта долевого строительства, свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора. Также указала, что в соответствии с заключением судебной экспертизы при длительном пребывании лиц, находящихся снаружи жилого дома, и в пределах санитарно-защитной зоны ТП-<№>, возможно негативное воздействие на их здоровье.

Представитель третьего лица администрации г.Коврова ФИО3 оставила решение на усмотрение суда.

Представитель третьего лица ООО «Интех» в судебное заседание не явился, о месте и времени извещался надлежащим образом, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствии, в удовлетворении исковых требований ФИО2 просил отказать, указал, что при размещении многоквартирного жилого дома по у.ФИО4, <адрес>, трансформаторной подстанции <№> (ТП-<№>) и узла связи УС-<№> нарушений строительных, градостроительных, санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм и правил не допущено. В судебном заседании, имевшем место <дата> представитель третьего лица также указывал, что земельный участок под узлом связи поставлен на кадастровый учет в <дата>ФИО2 имела возможность ознакомиться публичной кадастровой картой и узнать о его разрешенном использовании.

Представитель третьего лица ООО «ОРЭС-Владимирская область» в судебное заедание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещался надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. Согласно письменным отзывам ООО «ОРЭС-Владимирская область» выполнено строительство трансформаторной подстанции ТП<№> (ТП-<№>) на основании технических условий <№> от <дата> Разрешительная документация (разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию) как предусмотрено ст.51 Градостроительного кодекса в отношении <№> не оформлялось в силу пп.3 ч.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ. ТП-<№> допущена в эксплуатацию согласно разрешения на допуск в эксплуатацию энергоустановки <№> от <дата>, выданным Ростехнадзором. Охранная зона объекта до настоящего времени не установлена, работа по внесению сведений о границах охранной зоны ТП-<№> не завершена. Санитарно-защитные зоны для трансформаторных подстанций не устанавливаются, поскольку электроэнергию не производят.

Суд, выслушав стороны, представителя третьего лица, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ч.1 ст.4 Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно пункту 2 статьи 12 Закона РФ от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей) продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1 - 4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации.

В то же время Закон об участии в долевом строительстве предусматривает иной порядок восстановления нарушенных прав. Так, согласно части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с частью 2 названной статьи в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно части 3 той же статьи в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

Таким образом, правовые нормы Закона о защите прав потребителей и Закона об участии в долевом строительстве предусматривают различные способы восстановления нарушенных прав потребителя - участника долевого строительства, в случае, если объект долевого строительства построен с отступлением от условий заключенного договора, приведшим к ухудшению качества такого объекта.

Поскольку в данном случае нормы Закона об участии в долевом строительстве являются специальными по отношению к нормам Закона о защите прав потребителей, то подлежат применению нормы первого из указанных законов.

Согласно ч.2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

В силу ч.6 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве в случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Согласно статье 2 Закона об участии в долевом строительстве объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

В соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Исходя из содержания статьи 19 указанного закона застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства.

В части 1 статьи 21 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать в том числе информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Из анализа приведенных выше норм права следует, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства (в данном случае квартиры), подлежащего передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию относительно строящегося многоквартирного дома, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте.

По разъяснениям п. 2 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного. Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017, к указанной информации следует отнести описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования.

Согласно ч.2 ст. 21 Закона об участии в долевом строительстве по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Истец указывает, что при заключении договора <№> участия в долевом строительстве от <дата> до нее не была доведена информация о строительстве рядом с домом по <адрес> трансформаторной подстанции и узла связи (по проектной документации ТП-<№> и УС-<№>), а также информация об общем имуществе многоквартирного дома, что нарушило ее право свободного и правильного выбора товара.

На рекламных буклетах, содержащих план-схему застройки микрорайона «Славный», приобретаемый истцом жилой дом, указан под номером 37, затем 14 а, каких-либо объектов рядом с ним указанные схемы не содержат (т.3 л.д.27,108).

Проектная декларация на строительство многоквартирного дома была размещена <дата> на официальном сайте застройщика в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и была доступна неопределенному кругу потребителей для ознакомления., в частности указаны сведения о земельном участке под домом, местоположении строящегося (создаваемого) многоквартирного жилого дома и (или) иного объекта недвижимости и его описании, подготовленном соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство – <адрес>. (т.2 л.дт.4 л.д.150-154).

Постановлением администрации г.Коврова от <дата><№> утверждены проект планировки и проект межевания территории микрорайона «Андреевка» (т.2 л.д.186, т.4 л.д.21). Постановлением администрации г.Коврова от <дата><№> внесены изменения в Постановление администрации <адрес> от <дата><№>, вместо микрорайон <адрес> постановлено читать <адрес> (т.7 л.д.112).

Как видно из проекта планировки микрорайона <адрес> рядом с объектом Д-<№> предусмотрена трансформаторная подстанция и узел связи (т.2 л.д. 187). Данные объекты не относятся к общему имуществу многоквартирного жилого дома по <адрес>.

Сведения об общем имуществе многоквартирного жилого дома, содержится в договоре <№> участия в долевом строительстве от <дата>

По сведениям Управления благоустройства и строительно-разрешительной документации администрации г.Коврва информация о проектах планировки микрорайона «Андреевка» опубликована на официальном сайте администрации г.Коврова в разделе Градостроительная деятельность – Проекты планировок - <№> Проект планировки и межевания микрорайона <адрес> (<дата>.), постановление <№> от <дата> опубликовано в газете «Ковровская неделя», спецвыпуск <№> от <дата> (т.4 л.д.20).

Проектная и рабочая документация инженерных сетей и автомобильных дорог микрорайона <адрес>, разработанная ООО ТМ «Арли» в <дата> также предусматривает возведение трансформаторной подстанции ТП-<№> (т.3 л.д.49-63, т.6 л.д.1-25) и узла связи УС-<№> (т.2 л.д.245-246, т.3 л.д.99-107,т. 6 л.д.26-50).

Согласно разрешению на строительство, выданному администрацией г.Коврова <дата> проектная документация на многоквартирный жилой дом разработана ООО «Континент» в <дата> (т.2 л.д.146-147). Технические условия на подключение многоквартирного дома к сетям электроснабжения выданы <дата> (т.2 л.д.155).

Каких-либо доказательств, что у истца до заключения договора <№> участия в долевом строительстве от <дата> отсутствовала возможность ознакомиться с проектной документацией планировки микрорайона <адрес> а также с проектной документацией на жилой дом, содержащей в том числе сведения об общем имуществе дома, суду не представлено.

Кроме того свидетель ФИО5, менеджер по продажам ООО СЗ «СК Континент», суду пояснил, что до заключения договора до ФИО2 доводилась информация о расположении на соседнем земельном участке трансформаторной подстанции, ей предоставлялась запрошенная им у главного инженера схема плана застройки (л.д.т.2 л.д.143-145).

ТП-4 расположена на земельном участке, кадастровый номер <№>, по адресу: <адрес>, узел связи УС-<№>, на земельном участке, кадастровый номер <№>, по адресу: <адрес>, дата постановка земельных участков на кадастровый учет – <дата> (т.7 л.д.88-99). Таким образом истец имела возможность перед заключением договора путем ознакомления с публичной картой, размещенной в сети Интернет, получить сведения о земельных участках, расположенных рядом с объектом долевого строительства, и виде их разрешенного использования.

Доводы истца о том, что в рекламном буклете рядом с жилым домом по <адрес> не предусмотрены трансформаторная подстанция и узел связи, тем самым объект долевого строительства, не соответствуя условиям договора, имеет недостатки, судом отклоняется, как основанный на ошибочном толковании норм действующего законодательства.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 13 марта 2006 г. N 38-ФЗ «О рекламе» (далее – Закон о рекламе) настоящий Федеральный закон применяется к отношениям в сфере рекламы независимо от места ее производства, если распространение рекламы осуществляется на территории Российской Федерации.

В соответствии с ч. 2 ст. 2 Закона о рекламе не распространяется на информацию, раскрытие или распространение либо доведение до потребителя которой является обязательным в соответствии с федеральным законом.

Из положений ч. 1 ст. 3 Закона о рекламе следует, что реклама - это информация, распространенная любым способом, в любой форме и с использованием любых средств, адресованная неопределенному кругу лиц и направленная на привлечение внимания к объекту рекламирования, формирование или поддержание интереса к нему и его продвижение на рынке.

Таким образом, реклама носит исключительно информационный характер и не является способом доведения до потребителя информации, доведение которой предусмотрено законом, в данном случае Законом об участии в долевом строительстве.

На основании изложенного отсутствие в рекламном буклете изображения трансформаторной подстанции и узла связи не свидетельствует о нарушении права истца на информацию, а их размещение в соответствии с проектом не свидетельствует о нарушении ответчиком условий договора и наличии в переданном объекте долевого строительства недостатка, обусловленного отступлением от условий договора.

Истцом также не представлено доказательств, что жилой дом построен с отступлениями от условий договора на том основании, что тот фактически относится к дому блокированной застройки, а также доказательств, что размещение ТП-<№> и узла связи УС<№> рядом с жилым домом по <адрес> исключают использование объекта долевого строительства по назначению.

Постановлением администрации г.Коврова от <дата><№> утвержден градостроительный план земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер <№>. Чертеж градостроительного плана разработан на топографической основе, имеющейся в администрации города на <дата>, разрешенное использование земельного участка – жилые многоквартирные дома малой этажности определено в соответствии с проектом планировки микрорайона «Славный», утвержденным постановлением администрации от <дата><№> (т.7 л.д.106-110).

<дата> администрацией г.Коврова ООО СЗ «СК Континент» на основании проектной документации, разработанной ООО «Континент» в <дата> выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> с характеристиками: двухэтажный, двухсекционный, перекрестно-стеновой конструктивной системы с несущими внутренними и наружными стенами из газобетонных блоков. (т.2 л.д.146-147).

Согласно размещению, выданному администрацией г.Коврова <дата>, многоквартирный жилой <адрес> введен в эксплуатацию (т.1 л.д.74).

Как следует из проектной документации по объекту «Инженерные сети и автомобильные дороги микрорайона <адрес> раздел <№> №Мероприятия по охране окружающей среды» (т.7 л.д.14) размер санитарно-защитной зоны для сетей связи и сетей электроснабжения согласно СанПин 2.2.1/2.1.11200-03 не нормируется. Устанавливаемые трансформаторы в ТП - герметичного исполнения, без маслорасширителей. Согласно СанПиН 2.2.1/2.1.11200-03 ориентировочная санитарно-защитная зона проектируемого объекта не устанавливается. В соответствии с СаНиП 2.07.01.89 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений при размещении отдельно стоящих распределительных пунктов и трансформаторных подстанций напряжением 10 (6)-20 кВ при числе трансформаторов не более двух мощностью каждого до 1000 кВ*А с учетом соблюдения допустимых уровней шума и вибрации расстояние от них до окон жилых и общественных зданий следует принимать не менее 10 м. Минимальное расстояние от распределительных пунктов и трансформаторных подстанций до ближащих жилых домом проектом выдержано (т.7 л.д.14).

В соответствии с заключением государственной экспертизы, утвержденной <дата> заместителем начальника ГАУ ВО «Владимироблэкспертиза» проектная документация по объекту «Инженерные сети и автомобильные дороги микрорайона <адрес> предусматривающая возведение трансформаторной подстанции ТП-<№> и узла связи УС-<№>, соответствует требованиям технических регламентов, нормативных технических документов и результатам инженерных изысканий (т.3 л.д.109-137).

<дата> ООО «Интех» администрации г.Коврова выдано разрешение на строительство сетей связи, в том числе по адресу: <адрес> (т.2 л.д.223-235).

В настоящее время возведен лишь фундамент узла связи.

На основании договора <№> от <дата>, заключенному между застройщиком и АО «ОРЭС-Владимирская область» последнее прияло обязательство по осуществлению технологического присоединения энергопринимающих устройств объекта комплексной застройки мкр.Андреевка (т.2 л.д.198-199).

Стороны договора технологического присоединения согласовали Технические условия <№> от <дата> (т.2 л.д.200).

В соответствии с указанными техническим условиями АО «ОРЭС-Владимирская область» выполнило строительство трансформаторной подстанции ТП-4 (ТП-244).

По сведениям ООО «ОРЭС-<адрес>» ТП-244 допущена в эксплуатацию согласно разрешению на допуск в эксплуатацию энергоустановки <№> от <дата>, выданным Ростехнадзором (т.2 л.д.196-197).

Согласно указанному разрешению электроустановка соответствует техническим условиям, требованиям проектной документации, нормативно-техническим документам и допускается в эксплуатацию по постоянной схеме (т.2 л.д.204).

Охранная зона объекта до настоящего времени не установлена, сведения ЕГРН о ней в составе земельного участка с кадастровым номером <№> отсутствуют.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы, выполненной ООО «Владимирское Бюро судебной экспертизы» <№> от <дата> (т.5 л.д.7-54) взаимное расположение жилого дома по адресу: <адрес>, и трансформаторной подстанции <№> (ТП-<№>) по адресу: <адрес> жилого дома по адресу: <адрес>, соответствует строительным, градостроительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам, а также правилам установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства.

Земельный участок с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес>, частично расположен в границах охранной зоны трансформаторной подстанции <№> (ТП-<№>), расположенной по адресу: <адрес>, а именно на расстоянии от границы участка по ширине -<данные изъяты> м. и длине <данные изъяты> м. на общей площади <данные изъяты> кв.м.

Трансформаторная подстанция <№> (ТП-<№>) по адресу: <адрес>, не создают угрозу жизни и здоровью лиц, находящихся внутри жилого <адрес>. При условии отсутствия основания сокращения санитарно-защитной зоны трансформаторной подстанции <№> (ТП-4) при длительном пребывании лиц, находящихся снаружи жилого <адрес>, в пределах санитарно-защитной зоны ТП-<№> возможно негативное воздействие на их здоровье.

Узел связи УС-<№> по адресу: <адрес>, не создают угрозу жизни и здоровью лиц, находящихся как внутри жилого <адрес>, так и снаружи (в пределах границ земельного участка кадастровым номером <№>).

Жилой <адрес> в соответствии с действующими нормативными документами относится к блокированному жилому дому.

В судебном заседании эксперт ФИО6 заключение поддержала, указала, что в соответствии с СанПин 2.2.1/2.1.1200-03 для электроподстанций размер санитарно-защитной зоны устанавливается в зависимости от типа (открытые, закрытые), мощности на основании расчетов фактического воздействия на атмосферный воздух, а также результатов натурных измерений. В экспертном заключении определена возможная максимальная санитарно-защитная зона исходя из строительных нормативов размещения жилых домом и трансформаторных подстанций, она частично расположена в границах земельного участка с кадастровым номером <№>, а именно по ширине <данные изъяты> м. и длине <данные изъяты> м., на общей площади <данные изъяты> кв.м. Фактически санитарно-защитная зона может быть меньше в зависимости от натурных измерений. Только в ее пределах на человека может оказываться негативное воздействие (шум вибрация, излучение) и лишь при длительном нахождении на протяжение непрерывно нескольких часов в течение нескольких лет. Жилой дом по <адрес> относится к блокированному жилому дому, выстроен в соответствии с проектной документацией.

Пунктом 2.1 СанПин 2.2.1/2.1.1200-03 установлено, что в целях обеспечения безопасности населения вокруг объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, устанавливается специальная территория с особым режимом использования (СЗЗ), размер которой обеспечивает уменьшение воздействия загрязнения на атмосферный воздух (химического, биологического, физического) до значений, установленных гигиеническими нормативами. По своему функциональному назначению санитарно-защитная зона является защитным барьером, обеспечивающим уровень безопасности населения при эксплуатации объекта в штатном режиме.

Ориентировочный размер санитарно-защитной зоны по классификации должен быть обоснован проектом санитарно-защитной с расчетами ожидаемого загрязнения атмосферного воздуха (с учетом фона) и уровней физического воздействия на атмосферный воздух и подтвержден результатами натурных исследований и измерений.

Согласно п. п. 1.2, 2.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 проект размера санитарно-защитной зоны разрабатывается для объектов, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека.

При этом источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека (загрязнение атмосферного воздуха и неблагоприятное воздействие физических факторов) признаются объекты, для которых уровни создаваемого загрязнения за пределами промышленной площадки превышают 0,1 ПДК и/или ПДУ (абз. 2 п. 1.2 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03).

Согласно п.3 примечаний раздела 7.1.10 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 для электроподстанций размер санитарно-защитной зоны устанавливается в зависимости от типа (открытые, закрытые), мощности на основании расчетов физического воздействия на атмосферный воздух, а также результатов натурных измерений.

Критерием для определения размера санитарно-защитной зоны является непревышение на ее внешней границы и за ее пределами ПДК загрязняющих веществ для атмосферного воздуха, предельно допустимый уровень физического воздействия на атмосферный воздух.

Однако безусловных доказательств, подтверждающих размеры санитарно-защитной зоны, превышение на внешней границе данной зоны ПДК (предельно допустимых концентраций) загрязняющих веществ, шума, других негативных воздействий, а соответственно доказательств влияния ТП-<№> на здоровье людей, истцом суду не представлено. Вывод эксперта о создании угрозы жизни и здоровью людей снаружи жилого дома по <адрес> в определенной ею санитарно-защитной зоне трансформаторной подстанции носит вероятностный характер. Нарушений строительных, градостроительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм при размещении ТП-<№> и узла связи УС-<№> по отношению к жилому дому по <адрес> судом не установлено.

В соответствии с пунктом 2 Постановления Правительства РФ от 24 февраля 2009 г. N 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условиях использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» (далее – Постановление №160) в охранных зонах в целях обеспечения безопасных условий эксплуатации и исключения возможности повреждения линий электропередачи и иных объектов электросетевого хозяйства устанавливаются особые условия использования территорий.

Согласно пункту 8 Постановления N 160 в охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров, в том числе размещать любые объекты и предметы (материалы) в пределах созданных в соответствии с требованиями нормативно-технических документов проходов и подъездов для доступа к объектам электросетевого хозяйства, а также возводить сооружения, которые могут препятствовать доступу к объектам электросетевого хозяйства, без создания необходимых для такого доступа проходов и подъездов.

Таким образом, пунктом 8 Постановления N 160 установлен запрет на осуществление в охранных зонах любых действий, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства.

Охранные зоны в силу пункта 5 Постановления N 160 устанавливаются для всех объектов электросетевого хозяйства исходя из требований к границам установления охранных зон.

Согласно пункту 10 Постановления N 160 в пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам также запрещаются строительство, реконструкция или снос зданий и сооружений.

Охранная зона считается установленной с даты внесения в документы государственного кадастрового учета сведений о ее границах.

Согласно п.6 Постановления N 160 охранная зона считается установленной с даты внесения в документы государственного кадастрового учета сведений о ее границах.

В соответствии заключением судебной строительно-технической экспертизы земельный участок с кадастровым номером 33:20:0164405:28 частично расположен в границах охранной зоны ТП-4 на общей площади 13 кв.м.

Вместе с тем строительство жилого дома по <адрес> не затронуто охранной зоной ТП-<№>, расположение земельного участка с кадастровым номером <№> частично в указанной зоне не исключает возможности его использования в соответствии с разрешенным использованием.

Согласно п. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ к жилым домам блокированной застройки относятся дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.

Согласно терминам и определениям, применяемым в СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003, жилое здание многоквартирное - это жилое здание, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы; блокированный жилой дом (дом жилой блокированной застройки) - это здание, состоящее из двух квартир и более, каждая из которых имеет непосредственно выход на приквартирный участок, в том числе при расположении ее выше первого этажа.

Статья 36 Жилищного кодекса РФ относит к общему имуществу в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Таким образом, анализ приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что существенным признаком, отличающим многоквартирный дом от блокированного дома, состоящего из нескольких квартир, является наличие в многоквартирном доме помещений общего пользования.

Исходя из указанных выше определений, жилые дома в случае, если каждая квартира в них имеет самостоятельный выход на земельный участок, блоки технически и функционально не связаны между собой ничем, кроме общей стены, не имеющие помещений общего пользования, признаются домами блокированной жилой застройки, которые не являются многоквартирными домами.

Вместе с тем то обстоятельство, что многоквартирный дом по <адрес>, по своим характеристикам относится к блокированному жилому (дому жилой блокированной застройки) не свидетельствует о возведении объекта долевого строительства с отступлениями от условий договора. Объект построен на основании разрешения на строительство в соответствии с рабочей документацией на многоквартирный жилой, на земельном участке с соответствующим видом разрешенного использования. Выдача администрацией г.Коврова разрешения на ввод указанного многоквартирного дома в эксплуатацию подтверждает выполнение застройщиком строительства своих обязательств в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям к строительству. Доказательств нарушения проектных параметров строительства многоквартирного жилого дома суду не представлено.

Согласно ч. 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

Часть 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве предусматривает, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В силу части 3 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Часть 4 той же статьи устанавливает, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

В силу части 1 статьи 12 Закона об участии в долевом строительстве обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с частью 5 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

В силу части 6 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).

Согласно части 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Согласно правовой позиции, выраженной в п. 25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 г., при установлении судом злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок, окончание периода просрочки исполнения обязательства застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства определяется днем составления застройщиком одностороннего акта (иного документа) о передаче объекта долевого строительства. Суд отказывает во взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив факт злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок.

Согласно п. 3.1.3 договора <№> участия в долевом строительстве от <дата> застройщик обязан передать квартиру дольщику не позднее 1,5 месяца с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

В соответствии с п.3.1.4 договора <№> участия в долевом строительстве от <дата> квартира передается дольщику по окончании строительства в следующем порядке: застройщик направляет дольщику сообщение о завершении строительства дома и готовности квартиры к передаче; сообщение направляется по почте ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по почтовому адресу дольщика, указанному в договоре, или вручается дольщику под расписку; дольщик осматривает квартиру в указанный сообщении срок и в указном порядке; дата устанавливается не ранее, чем через 2 недели с момента направления сообщения; в случае установления несоответствия квартиры условиям договора и иным обязательным требованиям дольщик вправе по результатам осмотра составить смотровую справку; по результатам осмотра стороны не позднее следующего рабочего дня подписывают акт о передаче квартиры; в случае необоснованного уклонения дольщика от приемки квартиры застройщик вправе составить односторонний акт о передаче квартиры.

Судом установлено, что <дата>, <дата>, ФИО2 по почте, <дата> курьерской службой заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении направлялось сообщение <№> о завершении строительства многоквартирного жилого дома, готовности объекта долевого строительства к передаче, а также необходимости принятия объекта долевого строительства и последствиях бездействия участника долевого строительства. Сообщение от <дата> и <дата> возвращены отправителю, сообщение от <дата> по сведениям застройщика получены адресатом <дата> (т.2 л.д.88-94).

ФИО2 указывала, что письмо было вручено ее сыну в <дата> с его содержанием она не знакома.

Судом также установлено, что <дата>ФИО2 обращалась к застройщику с заявлением о предоставении ей <адрес> взмен <адрес>, поскольку <дата> она при осмотре дома обнаружила расположенные рядом электрическую подстанцию и узел связи, которые могут повлиять на ее здоровье (т.1 л.д.22).

<дата> ООО СЗ «СК Континент» ФИО2 дан ответ о готовности согласовать замену объекта долевого строительства (т.1 л.д.23).

<дата>ФИО2 повторно направила письмо с требованиями о замене <адрес> (т.1 л.д.24).

<дата> ООО СЗ «СК Континент» дан ответ о том, что дом по <адрес> построен в соотсетвии со всеми необходимыми нормами и правилами. Перевести договор долевого участия в строительстве на другой объект невозможен. Предлагают принять имеющуюся квартиру, а затем оформить новый договор на другой объект (т.1 л.д.25-26).

<дата>ФИО2 направила претензию, в которой просила представить разрешение на ввод объекта в экспуатацю, заключение экспертизы проектной документанции, документ, подвеждающий права застройщика на земельный участок, а также информацию о включении трансформаторной подстанция в проектную декларацию (т.1 л.д.27-58).

<дата> ООО «СК СЗ «Континент» подготовлен договор долевого участия в строительстве квартиры по <адрес>, что не оспаривалось сторонами, ФИО2 на него подготовлен протокол разногласий (т.3 л.д.86).

<дата> и повторно <дата>ФИО2 направлен ответ, в котором сообщается о том, что запрашиваемые ею документы подготовены и ее просят явиться в офис для ознакомления. Также сообщалось о том, что ей направлялось уведомление о завершении строительства и готовности объекта долевого строителства к передаче. Предлагалось явиться в офис для заключения соглашения о расторжении ранее заключенного договора, а также заключния договора купли-продажи квартиры по <адрес>. Указанная корреспонденция возвращена отправителю с отметками «истек срок хранения». (т.2 л.д. 236-241).

<дата>ФИО2 направлена повторная претензия застройщику (т.1 л.д.29).

<дата> и <дата> начальником отдела продаж на электронную почту ФИО2 направлялся проект договора купли-продажи квартиры в доме по <адрес> (т.3 л.д.90,91).

<дата>ФИО2 направлено письмо о введении многоквартирного жилого дома по <адрес> в эксплуатацию с предложенем подписать акт-приема передачи объекта и решить ситуацию путем расторжения договора <№> участия в долевом строителстве от <дата> и заключить договор купли-продажи <адрес>, либо <адрес>. Указанная корреспонденция получена адресатом <дата> (т.1 л.д.30-33).

<дата> на электронную почту ФИО2 начальником отдела продаж направлено письмо от <дата> (т.3 л.д.89).

<дата>ФИО2 направлено уведомление о передаче квартиры по одностороннему акту (т.1 л.д.34-38). Указанная корреспонденция получена адресатом <дата> (т.1 л.д.30-33).

Свидетель ФИО5, менеджер по продажам ООО СЗ «СК Континент», в судебном заседании пояснил что <дата> за ФИО2 был зарезервирован жилой дом по <адрес>. До ФИО2 длительное время пытались дозвониться, чтобы решить ситуацию с заменой объекта, но она не отвечала.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о надлежащем исполнение застройщиком обязательства об уведомлении участника о завершении строительства дома и готовности объекта долевого строительства к передаче и уклонении истца, участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный законом срок, что свидетельствует о злоупотреблением правом со стороны ФИО2 Данные обстоятельства представили ООО СЗ «СК Континент» объективную возможность в установленном законом порядке составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства. Жилой дом в установленном порядке принят в эксплуатацию, доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, подтверждающих несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, наличие в объекте существенных недостатков, дающих основание участнику долевого строительства отказаться от подписания акта приема-передачи жилого помещения и требовать расторжения договора долевого участия в строительстве, истцом не представлено. При таких обстоятельствах суд находит требования о признании одностороннего акта о передаче квартиры, расторжении в силу пп.2,3 ч.1 ст.9 Закона об участии в долевом строительстве договора долевого участия в строительстве, взыскании неустойки за нарушении сроков передачи объекта долевого участия подлежащими оставлению без удовлетворения.

Оснований для расторжения договора долевого участия в строительстве и взыскании денежных средств в связи с нарушением срока передачи объекта долевого строительства также не имеется, поскольку отказ участника долевого строительства в одностороннем порядке от исполнения договора по основанию, предусмотренному п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве, возможен только в случае, когда объект договора долевого участия в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца, не завершен строительством, в силу чего застройщик лишен реальной возможности передать, а участник принять такой объект. Дом введен в эксплуатацию <дата> ранее срока предусмотренного договором, односторонним актом от <дата> передан истцу. При этом суд отмечает, что с претензиями к застройщику по поводу нарушений сроков передачи квартиры ФИО2 не обращалась, данные требования заявлены ею лишь в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела.

Поскольку требования о расторжении договора не подлежат удовлетворению, отклонению подлежат также требования о взыскании денежных средств, уплаченных по договору, неустойки за нарушение требований об их возврате, компенсации морального вреда.

Принимая во внимание, что требования о расторжении договора <№> участия в долевом строительстве от <дата> удовлетворению не подлежат, суд находит обоснованными требования ООО СЗ «СК Континент» о взыскании неустойки за нарушение сроков внесения платежа по договору участия в долевом строительстве.

Согласно п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу пунктов 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно п.1 ст.452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В силу п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п.6 ст. 5 Закон о долевом строительстве в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Согласно договору <№> участия в долевом строительстве от <дата> цена объекта долевого участия в строительстве составляет 4491210 руб. (т.2 л.д.8-17).

Согласно п.2.5 указанного договора дольщик оплачивает установленную договором цену путем внесения денежных средств в кассу застройщика или перечислением на расчетный счет застройщика поэтапно, в порядке утканном в Приложении 2 к настоящему договору.

Приложением <№> к договору предусмотрен следующий график оплаты: не позднее <дата> – 3000000 руб., далее с <дата> - не позднее 30 числа каждого месяца (в <адрес> не позднее 28 числа) по 100000 руб., последний платеж не позднее <дата> – 91210 руб.

Дольщиком денежные средства внесены в следующем порядке: <дата> – 100000 руб., <дата> – 120000 руб., 07 ноября 207 г. – 117000 руб., <дата> – 100000 руб., <дата> – 100000 руб., <дата> – 1 550000 руб., <дата> – 990000 руб., <дата> – 300000 руб.; <дата> – 135210 руб., <дата> - 979000 руб. (т.2 л.д. 22-31).

Как указывает ответчик ФИО2 оплата цены по договору долевого участия в строительстве должна была осуществляться по договоренности с застройщиком за счет продажи принадлежащей ей квартиры по <адрес>.

Действительно между ФИО2 и ООО «Континент-Риэлти» заключены договоры возмездного оказания услуг, связанных с отчуждением недвижимого имущества от <дата> сроком до <дата> (т.3 л.д.87-88) и от <дата> сроком до <дата> (т.3 л.д.29-31). В договоре о возмездном оказании услуг от <дата> содержится условие о продаже квартиры по системе Traid-in.

Вместе с тем доказательств того, что между ФИО2 и ООО СЗ «СК Континент» заключено соглашение об оплате части стоимости объекта за счет стоимости принадлежащей дольщику квартиры по <адрес>, ответчиком суду не представлено. Договор <№> участия в долевом строительстве от <дата>, а также договор возмездного оказания услуг, связанных с отчуждением недвижимого имущества, от <дата>, по которому оказана услуга по поиску покупателя, такого условия не содержат, квартира, принадлежащая ФИО2, в зачет стоимости объекта долевого участия в строительстве застройщику не передавалась.

Более того как следует из пояснений свидетеля ФИО7, риэлтора ООО «Континент-Риэлти», он начал работать с ФИО2 по договору о возмездном оказании услуг от апреля 2018 г., у нее имелась задолженность по договору долевого участия в строительстве, прежний риэлтор не смог продать ее квартиру. При заключении договоров долевого участия в строительстве застройщик составляет свой график оплаты, который не связан с продажей должником принадлежащей ему недвижимости. Риэлторы при заключении такого договора не присутствуют, они лишь оказывают услуги по поиску покупателей продаваемой дольщиками недвижимости. Оплату за проданную квартиру получила ФИО2, ООО «Континент-Риэлти» не производит перечисление денежных средств застройщику.

Получение денежных средств от продажи квартиры ФИО2 не оспаривала.

При таких обстоятельствах суд находит исковые требования ООО СЗ «СК Континент» подлежащими удовлетворению, поскольку ФИО2 было допущено нарушение согласованного в п. 2.5 договора графика оплаты стоимости объекта строительства (квартиры).

Сумма неустойки составит 306755,83 руб., согласно следующему расчету:

с <дата> по <дата>: 3000000 руб.х9%:300х40 дн.=36000 руб.

с <дата> по <дата>: 3100000 руб. х9%:300х31 дн.= 28830 руб.

с <дата> по <дата>: 3200000 руб. х 9 %:300х7 дн.= 6720 руб.

с <дата> по <дата>: 3100000 руб. х 9 %:300х18 дн.= 16 740 руб.

с <дата> по <дата>: 2980000 руб. х 9%:300х6 дн.+ 5364 руб.

с <дата> по <дата>: 3 080 000 руб. х 8,5%:300х 30 дн.=26 180 руб.

с <дата> по <дата>: 3180000 руб.х8,25 %:300х7 дн.=6121,50 руб.

с <дата> по <дата>: 3063000 руб. х8,25 %::300х24 дн.= 20 215,80 руб.

с <дата> по <дата>: 3163000 руб. х8,25 %:300х30 дн.=26094,75 руб.

с <дата> по <дата>: 3 263000 руб. х 7,75%:300х27 дн.= 22 759,42 руб.

с <дата> по <дата>: 3 163000 руб. х 7,75%:300х4 дн.= 3268,43 руб.

с <дата> по <дата>: 3 263000 руб. х 7,75%:300х29 дн.= 24 445,31 руб.

с <дата> по <дата>: 3 363000 руб. х 7,5%:300х30 дн.= 25222,50 руб.

с <дата> по <дата>: 3 463000 руб. х 7,25%:300х13 дн.= 10879,59 руб.

с <дата> по <дата>: 3 363000 руб. х 7,25%:300х15 дн.= 12 190,88 руб.

с <дата> по <дата>: 1813 000 руб. х 7,25%:300х3 дн.= 1314,42 руб.

с <дата> по <дата>: 1913 000 руб. х 7,25%:300х30 дн.= 13 869,25 руб.

с <дата> по <дата>: 2013 000 руб.х7,25 %:300х18 дн. = 8756,55 руб.

с <дата> по <дата>: 1023 000 руб.х7,25%:300х13 дн. = 3213,93 руб.

с <дата> по <дата>: 1123 000 руб. х7,25%:300х25 дн. = 6784,79 руб.

с <дата> по <дата>: 823 000 руб. х7,25%:300х5 дн. =994,46 руб.

с <дата> по <дата>: 923 000 руб. х7,25%:300х31 дн.=6914,81 руб.

с <дата> по <дата>: 1023 000 руб.х7,25%:300х20 дн. = 4944,50 руб.

с <дата> по <дата>: 887 790 руб.х7,25%:300х9 дн. = 1930,94 руб.

ООО СЗ «СК Континент» заявлено к взысканию 297147,78 руб. неустойки.

ФИО2 заявлено об уменьшении размера неустойки в связи с несоразмерностью ее размера последствиям нарушенного обязательства.

Согласно п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Аналогичные положения содержатся в п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".

Пунктом 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что при разрешении вопроса об уменьшении неустойки следует иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Разрешая вопрос о возможности снижения неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, суд принимает во внимание компенсационную природу неустойки, принципы разумности, соразмерности и справедливости, возражения ответчика относительно взыскания неустойки, длительность допущенных ответчиком просрочек нарушения обязательства, отсутствие негативных последствий нарушенного обязательства для застройщика, то обстоятельство, что неустойка не может является средством обогащения, и полагая, что в данном случае заявленный ко взысканию размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, периоду неисполнения обязательства, считает возможным уменьшить неустойку до – 30 000 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

ООО СЗ «СК «Континент» понесены расходы на оплату государственной пошлины в размере 6171 руб. (т.2 л.д.6), которая подлежит возмещению ответчиком.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «СК Континент» удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «СК Континент» неустойку в размере 30 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 6171 рубля.

В оставшейся части исковые требования общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «СК Континент» оставить без удовлетворения.

Исковые требования ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «СК «Континент» о признании незаконным и подлежащим отмене одностороннего акта о передаче квартиры, расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, уплаченных по договору, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано во Владимирский областной суд через Ковровский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий: О.В.Черкас

Справка: мотивированное решение изготовлено 12 января 2020 г.