Гражданский кодекс часть 1

Находкинский городской суд Приморского края в составе: председательствующего судьи Довгоноженко В.Н., при секретаре Кукушкиной Я.В., с участием представителя истца – ответчика ФИО1 по нотариальной доверенности от 27.10.2018г. ФИО2, представителя ответчика – истца ООО ИК «Восточные ворота» по нотариальной доверенности от 08.04.2019г. ФИО3, рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО ИК «Восточные ворота» о признании недействительным п. 1.5 договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, взыскании излишне уплаченных по договору денежных средств, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда и судебных расходов и встречное исковое заявление ООО ИК «Восточные ворота» к ФИО1 о взыскании оставшейся части стоимости объекта долевого строительства и судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с уточненным иском к ООО ИК «Восточные ворота» о признании недействительным п. 1.5 договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, взыскании суммы излишне уплаченных по договору денежных средств, неустойки, потребительского штрафа, судебных расходов и компенсации морального вреда.

В обоснование требований указала, что 19.02.2018 г. между сторонами был заключен договор № 319 долевого участия в строительстве многоквартирного дома (далее по тексту – МКД), по условиям которого ответчик принял на себя обязательства построить для нее (истца) 1-комнатную квартиру, расположенную на 10-м этаже, общей проектной площадью 53,6 кв.м, в строящемся доме по адресу: <.........>, в срок не позднее 2-го квартала 2018 г. (с учетом ввода в эксплуатацию), стоимостью 2 412 000 руб., т.е. из расчета 45 000 руб. за 1 кв.м., с оплатой по графику: 500 000 руб. – в течение 3-х дней с даты государственной регистрации договора, 1 912 000 руб. – 15.04.2018 г. При этом она в срок до 19.03.2018г. оплату по договору произвела полностью, а квартира была ей передана по акту приема – передачи только 10.09.2018 г.

Кроме того, ответчик потребовал оплатить разницу между фактической и договорной стоимостью, что составило 45 000 руб., однако, она (ФИО1) с замерами ответчика не согласилась и обратилась к независимому эксперту. Согласно справки ООО «Центр судебной экспертизы» за № 04-10/18 от 01.10.2018 г. общая площадь переданной ей квартиры составляет 50,01 кв.м., что на 4,59 кв.м. меньше договорной площади. Направленная 09.10.2018г. ею в адрес ответчика (получена 15.10.2018 г.) претензия оставлена последним без удовлетворения. Согласно техническому паспорту жилья, составленному по состоянию на 31.10.2018 г., площадь указанной квартиры без учета перегородок и выступов составляет 50,5 кв.м., с учетом площади балкона – 51,6 кв.м.

01.11.2018г. она направила ответчику повторную претензию с требованием о выплате неустойки, убытков, компенсации морального вреда и возврате излишне уплаченных (с учетом расхождения площади) денежных средств. Поскольку с учетом понижающего коэффициента общая площадь переданного ей жилья составляет 51,92 кв.м., она должна была заплатить застройщику денежные средства в размере 2 336 400 руб., а заплатила 2 412 000 руб. При этом, исходя из того, что техническим паспортом установлена общая площадь ее квартиры в размере 51,6 кв.м., по итоговому расчету стоимость по договору должна была составить 2 322 000 руб., а не 2 412 000 руб., т.е. разница фактической оплаты применительно к фактически переданной ей площади составляет 90 000 руб. Истец просила суд признать пункт 1.5 вышеуказанного договора № 319 от 19.02.2018 г. ущемляющим права потребителя в части исчисления площади объекта долевого строительства, как общую полезную площадь всех помещений, взыскать с ответчика в её пользу сумму излишне уплаченных денежных средств – 90 000 руб., неустойку в размере 83 973,60 руб. (2 412 000 руб. х 72 дня х 7,25% (ставка ЦБ РФ на 10.08.18г.) х 1/300 х 2 (двойной размер)) за период времени с 01.07.2018г. по 10.09.2018г. (72 дня) за нарушение застройщиком срока передачи ей квартиры, компенсацию морального вреда – 10 000 руб., потребительский штраф, а также компенсировать судебные издержки: расходы по оплате услуг эксперта – 1 500 руб., расходы по оплате услуг представителя – 14 000 руб., почтовые расходы – 838,64 руб., комиссию банков – 177,50 руб.

Определением Находкинского городского суда ПК (протокольно от 15.01.2019 г.) к производству Находкинского городского суда ПК принят встречный иск ООО ИК «Восточные ворота» к ФИО1 о взыскании части стоимости объекта долевого строительства и расходов по уплате государственной пошлины, в обоснование встречных требований по которому указано, что согласно выписки из ЕГРН общая площадь переданной ФИО1 квартиры составляет 54,63 кв.м, в том числе: жилая площадь – 51,1 кв.м., площадь лоджии – 3,53 кв.м. Поскольку до настоящего времени ФИО1 в нарушение п. 7.2. договора долевого строительства не оплачены дополнительные 1,03 кв.м. переданного жилья, представитель истца ООО ИК «Восточные ворота» по встречному иску просил суд взыскать с ФИО1 в пользу застройщика 46 350 руб., а также расходы по уплате госпошлины – 1 591 руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по нотариальной доверенности от 27.10.2018г. ФИО2 поддержала уточненные исковые требования в полном объеме, ссылаясь на доводы, изложенные выше. Дополнительно пояснила, что застройщик в лице ООО ИК «Восточные ворота» не отрицает факта нарушения со своей стороны срока передачи ФИО1 объекта долевого строительства и право истицы на неустойку, на что ответчик прямо указал в своих в возражениях на иск. Вместе с тем, сторона истца не может согласиться с утверждением ответчика о том, что задержка по сроку передачи объекта строительства составила всего 10 дней, как утверждает представитель ООО ИК «Восточные ворота» в суде, ссылаясь на п. 1.3 договора долевого строительства, указывая, что при заключении данного договора стороны пришли к соглашению о том, что сроком окончания строительства и получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию будет 2 квартал 2018г., после чего застройщик не позднее 2-х месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязуется передать истице квартиру по акту приема – передачи. Данные доводы ответчика опровергаются предложением застройщика, направленным в адрес истицы еще 19.04.2018г., из содержания которого следует, что в предусмотренный договором срок строительство объекта не будет завершено и объект строительства не будет передан истице в предусмотренный договором срок. В этом же документе ФИО1 предлагалось заключить дополнительное соглашение к договору о переносе срока передачи объекта долевого строительства на 4 квартал 2018г. Принимая во внимание данные обстоятельства, сторона истца полагает, что заявленные ею исковые требования, касающиеся взыскания с ответчика неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, а также и производные от этого основного требования, ее требования касающиеся взыскания компенсации морального вреда, потребительского штрафа являются обоснованными и подлежат удовлетворению. В части признания недействительным п. 1.5 договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, взыскании суммы излишне уплаченных по договору денежных средств в размере 90 000 руб. представитель истца пояснила в суде, что указанный пункт договора, согласно которому площадь объекта долевого строительства исчисляется как общая полезная площадь всех помещений, включая комнаты, кухню, коридоры, санузел, подсобное помещение, лоджии, противоречит действующему законодательству, а именно, ч. 1 и 5 ст. 15 ЖК РФ, приказам Минземстроя РФ от 04.08.1998г. № 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ (с изм. и доп., вступающими в законную силу с 19.05.2008г.), Минэкономразвития России от 01.03.2016г. № 90 (в ред. от 09.08.2018г.) «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения», Минстроя России от 25.11.2016г. № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», поскольку при расчете общей площади помещения должны учитываться площади балконов, лоджий, которые определяются с учетом понижающих коэффициентов. Условиями договора применение понижающих коэффициентов не предусмотрено. Таким образом, поскольку по договору долевого строительства ответчик обязался передать ФИО1 однокомнатную квартиру с лоджией, следовательно, в соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214 – ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее по тексту ФЗ № 124) общая площадь объекта долевого строительства, передаваемая истице, должна была исчисляться с учетом площади лоджии с применением понижающего коэффициента. Так, общая площадь объекта долевого строительства, переданного ФИО1 с учетом понижающего коэффициента составляет 51,92 кв.м., из которой площадь квартиры – 50,2 кв.м., площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента – 1.72 кв.м. (без понижающего коэффициента – 3,45 кв.м.), что подтверждается техническим паспортом жилого помещения, согласно которому общая площадь квартиры истицы составляет 51,6 кв. м., из них: площадь квартиры – 50,5 кв.м., площадь балкона с учетом понижающего коэффициента – 1,1 кв.м. С учетом вышеизложенного, ФИО1 должна была уплатить застройщику 2 322 000 руб. (51,6 кв. м. х 45 000 руб.), а уплатила 2 412 000 руб., в связи с чем, разница между уплаченной ею суммой по договору составляет 90 000 руб. Данную сумму также, по мнению стороны истца, надлежит взыскать с ООО ИК «Восточные ворота» на основании п. 7.2 договора долевого участия в строительстве МКД. Вместе с тем, представитель истицы обратила внимание суда на то, что ФИО1 при проведении ответчиком обмеров передаваемого ей объекта долевого строительства не присутствовала, актов приема – передачи от 10.09.2018г. было подписано ФИО1 два, при этом, в одном из них отсутствовали сведения об общей площади передаваемого ей объекта долевого строительства. Вступившим в законную силу 03.09.2019г. решением Фрунзенского районного суда г. Владивосток от 30.07.2019г. было установлено, что общая площадь помещения без учета перегородок и выступов, переданная застройщиком ФИО1, составила 50,5 кв.м., что подтверждается техническим паспортом.

Не согласился представитель истца в суде и с заявлением представителя ООО ИК «Восточные ворота» о снижении размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ, так как данное заявление сделано ответчиком в устной, а не в письменной форме, обстоятельства, на которые ссылался представитель застройщика в качестве оснований для снижения размера неустойки, не соответствуют действительности. Так, в отношении ответчика в Арбитражном суде Приморского края отсутствуют какие – либо дела о введении в отношении последнего процедур, связанных с банкротством, материальное положение ответчика не является затруднительным, поскольку ответчик занимается предпринимательской деятельностью, целью которой является извлечение прибыли, что подтверждается информацией, размещенной в телекоммуникационной сети «Интернет» на портале «Зачестныйбизнес.РФ», которая является общедоступной. Так, из отчета ответчика по состоянию на 30.01.2020г., размещенного на указанном интернет - портале следует, что доход Общества за 2018г. составил 341 млн. руб. В настоящее время ООО ИК «Восточные ворота» выступает в качестве ответчика по делам на сумму 687 млн. руб., а по другим делам в качестве истца на сумму 842 млн. руб., в связи с чем, сторона истца полагает, что ООО ИК «Восточные ворота» в состоянии выплатить ФИО1 неустойку в заявленном ею размере. Также поддержал представитель истицы и требования по возмещению истице судебных расходов по делу, которые подтверждены документально.

Встречный иск представитель ФИО1 – ФИО2 не признала, указав, что требования застройщика о доплате за 1,03 кв. м. в сумме 46 350 руб. являются необоснованными, так как ФИО1 по договору долевого участия в строительстве застройщиком был передан объект долевого строительства – однокомнатная квартира меньшей площадью, чем был оплачен последней по договору. Доводы, обосновывающие данную позицию те же, что изложены в исковом заявлении ФИО1 к ООО ИК «Восточные ворота». Судебные расходы застройщика по оплате госпошлины за подачу встречного иска в суд также подлежат отклонению.

Представитель ответчика – истца ООО ИК «Восточные ворота» по нотариальной доверенности от 08.04.2019г. ФИО3 исковые требования ФИО1 признал частично, не возражал против того, что со стороны застройщика действительно имело место нарушение условий договора в части срока передачи ФИО1 объекта долевого строительства на 10 дней и взыскания в связи с этим неустойки, поскольку договором, заключенным между сторонами, было предусмотрено завершение ООО ИК «Восточные ворота» строительства МКД и получение разрешения на ввод в эксплуатацию объекта во 2 квартале 2018г., после чего застройщик обязался в течение 2-х месяцев передать ФИО1 квартиру на основании акта приема – передачи. Поскольку второй квартал заканчивается в июне, а два месяца, предусмотренные договором для передачи объекта долевого строительства застройщику истекают 31.08.2018г., квартира была передана ФИО1 по акту приема – передачи 10.09.2018г., что не отрицалось стороной, поэтому просрочка исполнения обязательства со стороны застройщика составила всего 10 дней, что является незначительной. При определении размера неустойки судом, исходя из позиции, изложенной представителем истца ФИО2, представитель ООО ИК «Восточные ворота» просил суд применить положения ст. 333 ГК РФ, поскольку в настоящее время компания практически является банкротом, в связи с чем, материальное положение ответчика достаточно сложное. С остальными требованиями ФИО1 не согласны, так как замеры, которые были проведены истицей с привлечением специалиста ООО «Центр судебной экспертизы», а также и при изготовлении технического паспорта имели место спустя 2 месяца после того как объект долевого строительства был принят истицей на основании акта приема – передачи от 10.09.2018г.

Кроме того, на момент проведения истицей вышеуказанных замеров в помещении уже имелись перегородки, на стены была положена штукатурка, что также привело к уменьшению площади объекта. Согласно выписке из ЕГРЮН жилая площадь квартиры <.........> составляет 51,1 кв. м., площадь лоджии 3,53 кв.м. Таким образом, общая площадь квартиры с учетом площади лоджии составляет 54,63 кв.м., что превышает площадь объекта долевого строительства, предусмотренную п. 1.2 договора. Данные сведения содержатся в настоящее время в ЕГРН, а соответственно являются достоверными до внесения каких – либо изменений. Принимая данные обстоятельства, доводы стороны истца о несоответствии площади со ссылкой на справку специалиста ООО «Центр судебной экспертизы» № 04-10/18 являются несостоятельными. До настоящего времени ФИО1 размер площади переданного ей объекта долевого строительства не оспорила, а в решении Фрунзенского районного суда г. Владивосток Приморского края от 30.07.2019г. по ее иску к Росреесту по Приморскому краю, ООО ЮК «Твоя земля» о признании недействительными результатов технического плана здания в части осуществления замера (обмера) квартиры, признании площади квартиры и внесении в государственный кадастр недвижимости сведений о площади суд пришел к выводу о том, что ФИО1 был выбран ненадлежащий способ защиты своего права. Кроме того, представитель ООО ИК «Восточные ворота» указал, что сторона ответчика возражает против взыскания в пользу истицы компенсации морального вреда, так как он не подтвержден какими – либо доказательствами, судебных расходов по оплате услуг специалиста ООО «Центр судебной экспертизы» в размере 1 500 руб., поскольку данный документ не является надлежащим доказательством по делу, на что также сослался судья Фрунзенского районного суда г. Владивосток Приморского края в вышеуказанном решении, так как данное исследование выполнено лицом, не имеющим право на осуществление кадастровой деятельности.

Встречные исковые требования, предъявленные к ФИО1 представитель истца – ООО ИК «Восточные ворота» поддерживает, просит суд их удовлетворить, поскольку с учетом того, что ответчице по договору долевого строительства от 19.02.2018г. должна была быть передана квартира общей площадью 53,6 кв.м., а по факту был передан объект долевого строительства общей площадью 54,63 кв.м., что превышает на 1,03 кв.м., поэтому на основании пунктов 1.2 и 7.2 договора ФИО1 должна доплатить застройщику за дополнительные 1,03 кв. м. сумму в размере 46 350 руб., исходя из цены одного квадратного метра в размере 45 000 руб. (п. 2.1 договора). При подписании акта приема – передачи от 10.09.2018г. каких – либо претензий со стороны ответчицы по поводу несоответствия площади объекта долевого строительства не имелось. Кроме того, просил взыскать и судебные расходы по оплате истцом госпошлины в сумме 1 591 руб. за подачу настоящего встречного иска в суд.

Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав материалы настоящего гражданского дела, приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 к ООО ИК «Восточные ворота» о признании недействительным п. 1.5 договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, взыскании излишне уплаченных по договору денежных средств, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда и судебных расходов и встречный иск ООО ИК «Восточные ворота» к ФИО1 о взыскании оставшейся части стоимости объекта долевого строительства и судебных расходов подлежат частичному удовлетворению в виду следующего.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения, либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с п. 1 и п. 9 ст. 4 указанного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Из содержания ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ следует, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст. 6 вышеуказанного Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок - секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи.

Согласно положениям ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

В соответствии со ст. 12 указанного Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Из содержания указанных норм в их взаимной связи следует, что взыскание неустойки за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства есть мера гражданско-правовой ответственности, применяемая при нарушении обязательства застройщиком.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что 19.02.2018 года между ООО ИК "Восточные ворота" (застройщик) с одной стороны, и ФИО1 (участник долевого строительства) с другой стороны, заключен договор № 319 об участии в долевом строительстве квартиры в многоквартирном доме (далее по тексту МКД).

Согласно условиям данного договора ООО ИК "Восточные ворота" (застройщик) приняло на себя обязательства по строительству многоквартирного дома, расположенного по адресу: «<.........>». Объект долевого строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером <.........>, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: многоквартирные дома 4 и более этажей, общей площадью 4029 кв.м.

Из пунктов 1.1, 2.2 указанного договора следует, что застройщик (ответчик) принял на себя обязательства в предусмотренный договором срок, своими силами и с привлечением других лиц обеспечить строительство МКД и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать объект долевого строительства - однокомнатную квартиру, строительный номер 77, расположенную на десятом этаже, общей проектной площадью 53,6 кв. м. участнику долевого строительства - истице, а ФИО1 обязалась уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.

Цена договора по соглашению сторон установлена в размере 2 412 000 руб., из расчета 45 000 руб. за один квадратный метр. Порядок расчетов определен на следующих условиях (согласно графику): первоначальный взнос в размере 500 000 руб. ФИО1 вносит на расчетный счет или в кассу застройщика в течение 3-х дней после государственной регистрации настоящего договора в Управлении Росреестра по Приморскому краю. Сумма в размере 1 912 000 руб. вносится истицей (участником долевого строительства) за счет собственных средств – 15.04.2018г.

Указанная в договоре общая площадь объекта долевого строительства является проектной и подлежит уточнению на основании данных технической инвентаризации, проводимой организацией кадастровых инженеров. При возникновении расхождений между общей и проектной площадью объекта долевого строительства (строительная погрешность), указанной в настоящем договоре и площадью квартиры по данным технической инвентаризации сторонами производится перерасчет долевого взноса стоимости объекта долевого строительства, то есть доплата либо возврат за всю разницу между фактической и договорной площадью объекта долевого строительства в течение 10 дней. Доплата за разницу должна быть произведена участником долевого строительства до подписания акта приема – передачи объекта (п. 7.2 договора).

Согласно п. 1.3 договора срок окончания строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД – 2 квартал 2018 г. Указанным пунктом также предусмотрено, что ответчик обязался передать истице объект долевого строительства (квартиру) по акту приема.

Государственная регистрация договора произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю 15.03.2018 года.

Истица принятые на себя обязательства по договору об участии в долевом строительстве исполнила надлежащим образом, оплатив в счет стоимости объекта (квартиры) сумму в размере 2 412 000 руб., что подтверждается чеками – ордерами № 49 от 16.03.2018г. на сумму 300 000 руб., № 24 от 19.03.2018г. на сумму 2 112 000 руб.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено ООО ИК "Восточные ворота" 05.09.2018 года.

Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства, квартира № 77 (кадастровый номер) по адресу: <.........>, общей проектной площадью – 53,6 кв.м., фактической общей площадью – 54,6 кв.м. была передана ответчиком истцу 10.09.2018 года, при этом, указанный акт подписан сторонами без замечаний. Требования застройщика о доплате в сумме 45 000 руб. за разницу между фактической и договорной площадью объекта долевого строительства ФИО1 10.09.2018г. отклонила.

Кроме того, в суде также установлено, что 09.10.2018г. ФИО1 в адрес ответчика (застройщика) была направлена претензия, полученная последним 15.10.2018г., с требованием об исполнении обязательств по договору, а именно, уплате неустойки за нарушение срока передачи квартиры в сумме 41 986,80 руб. и возврате излишне уплаченных денежных средств в счет стоимости объекта долевого строительства в сумме 161 550 руб., поскольку специалистом ООО «Центр судебной экспертизы» было выявлено, что общая площадь квартиры составляет 50,01 кв.м., а разница между фактической и договорной площадью объекта долевого строительства - 4,59 кв.м. Данные требования истца ответчиком в добровольном порядке удовлетворены не были.

После получения истицей технического паспорта жилого помещения по состоянию на 31.10.2018г., в котором было указано, что площадь квартиры без учета перегородок и выступов составляет 50,5 кв.м., а с учетом площади балкона – 51,6 кв.м., ФИО1 01.11.2018г. повторно обратилась к ООО ИК «Восточные ворота» с претензией о проведении новых замеров ее квартиры, выплате ей неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 83 973,60 руб., возврате излишне уплаченных по договору денежных средств в сумме 90 000 руб., компенсации морального вреда в сумме 10 000 руб., убытков в размере 4 840,40 руб. (оплата услуг специалистов, почтовых расходов и оформление нотариальной доверенности на представителя). Указанная претензия также была оставлена ответчиком без удовлетворения.

Согласно п. 6.3 договора в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, застройщик (ответчик) уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что застройщиком – ООО ИК «Восточные ворота» действительно были нарушены условия договора от 19.02.2018г., заключенного между сторонами, в части срока передачи объекта долевого строительства истице (п. 1.3 договора), поскольку акт ввода в эксплуатацию МКД был получен ответчиком 05.09.2018г., а не во втором квартале 2018г., объект долевого строительства в виде квартиры передан ФИО1 10.09.2018г., о чем свидетельствует акт приема – передачи, при этом, предусмотренных п. 3 ст. 401 ГК РФ оснований для освобождения ответчика (застройщика) от ответственности в судебном заседании установлено не было, в связи с чем, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ООО ИК «Восточные ворота» в пользу ФИО1 неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства. Период просрочки в количестве 72 дней определен стороной истца правильно (с 01.07.2018г. по 10.09.2018г.), расчет неустойки в сумме 83 973 руб. является математически верным.

Вместе с тем, разрешая вопрос о соразмерности неустойки за несоблюдение срока передачи объекта долевого строительства последствиям нарушения обязательства, суд принимает во внимание требования действующего законодательства.

Так, в силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Из разъяснений, содержащихся в п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 "О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств", подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного проведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п. п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ) (п. 75).

Согласно разъяснениям, данным в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", применение ст. 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

В п. 26 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г. (ред. от 04.03.2015 г.) указано, что суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Кроме того, из разъяснений, данных в п. 71, 73 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 7 от 24 марта 2016 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ" следует, что при решении вопроса об уменьшении неустойки (ст. 333) необходимо иметь в виду, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме. Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств.

Степень соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Как разъяснено в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 22 января 2004 г. № 13-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Наличие оснований для снижения неустойки и критерии соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

При этом снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Таким образом, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, на реализацию требования ст. 17 ч. 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Учитывая обстоятельства данного гражданского дела, а также характер обязательства, стоимость предмета договора об участии в долевом строительстве (2 214 000 руб.), период просрочки исполнения обязательства ответчиком (72 дня), компенсационный характер неустойки, размер предъявленной ко взысканию неустойки (83 973,60 руб.), заявление представителя ответчика в суде о применении положения ст. 333 ГК РФ и приведенные им доводы о принимаемых мерах для добровольного урегулирования спора с дольщиком относительно сроков передачи объектов долевого строительства (направление предложения о переносе срока передачи объекта), необходимость соблюдения баланса прав и интересов сторон спорных правоотношений, суд пришел к выводу о возможности уменьшения, подлежащей к взысканию неустойки до 50 000 руб., поскольку просрочка передачи объекта долевого строительства является незначительной, о том, что обязательства по договору в части окончания строительства и передачи объекта долевого строительства будут исполнены ответчиком с нарушением срока, истице было известно заблаговременно, еще в апреле 2018г. (информация – предложение от застройщика от 19.04.18г. № 553). Более того, ответчик предлагал ФИО1 в досудебном порядке урегулировать сложившуюся ситуацию путем подписания дополнительного соглашения к договору о переносе срока передачи объекта долевого строительства на 4 квартал 2018г., однако истица от данного предложения отказалась, как и отказалась оплатить застройщику сумму в размере 45 000 руб. за разницу между фактической и договорной площадью переданной ей квартиры.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд полагает, что ссылки представителя истицы в суде на отсутствие оснований для применения судом ст. 333 ГК РФ при определении размера неустойки за нарушение обязательств по договору без подачи стороной ответчика письменного заявления с обоснованием причин для снижения размера неустойки, являются несостоятельными, поскольку такое заявление как было указано выше может быть сделано стороной в любой форме. Кроме того, в судебном заседании было установлено, что ФИО1 с семьей вселилась в квартиру, которую она приобрела у ответчика по договору долевого строительства и проживает в ней.

Возможность компенсации морального вреда, причиненного потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, установлена ст. 15 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 "О защите прав потребителей".

Согласно разъяснениям, данным в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Поскольку факт нарушения прав истицы, как потребителя, установлен в ходе судебного разбирательства, суд приходит к выводу о наличии оснований для компенсации морального вреда.

В силу п. 2 ст. 1101 ГК РФ размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

Согласно разъяснениям, данным в п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 20 декабря 1994 г. № 10 "Некоторые вопросы применения законодательства о компенсации морального вреда", размер компенсации зависит от характера и объема, причиненных истцу нравственных или физических страданий, степени вины ответчика в каждом конкретном случае, иных заслуживающих внимания обстоятельств, и не может быть поставлен в зависимость от размера удовлетворенного иска о возмещении материального вреда, убытков и других материальных требований. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.

Учитывая, что просрочка исполнения обязательства со стороны ответчика по передаче объекта долевого строительства является незначительной, суд считает возможным с учетом требований разумности и справедливости определить ко взысканию с ООО ИК «Восточные ворота» в пользу ФИО1 в счет компенсации морального вреда 2 000 руб.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно разъяснениям, данным в п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 ст. 13 Закона)

Судом установлено, что законные требования ФИО1 об исполнении обязательств по выплате суммы неустойки, морального вреда, изложенные в письменных претензиях от 09.10.2018г. и от 01.11.2018г., полученные ответчиком, последнее не выполнило, добровольно неустойку истице не выплатило, в связи с чем, ФИО1 была вынуждена обратиться в суд с данным иском.

При установленных обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии законных оснований для взыскания с ООО ИК «Восточные ворота» в пользу истицы штрафа в размере 50% от удовлетворенных требований потребителя, а именно, в сумме 26 000 рублей из расчета (50 000 рублей (сумма взысканной неустойки) + 2 000 рублей (компенсация морального вреда) х 50%).

Кроме того, в соответствии с требованиями ст. 98 и 100 ГПК РФ, подлежат частичному удовлетворению и исковые требования ФИО1 о возмещении ей за счет средств ответчика судебных расходов, связанных с рассмотрением настоящего дела. Так, суд полагает необходимым взыскать с ООО ИК «Восточные ворота» расходы истицы по оплате почтовых расходов в сумме 838,64 руб. (кассовые чеки от 09.10.2018г. и от 01.11.2018г.) за направление в адрес застройщика 2-х претензий, банковских комиссий – 140 руб. (счет на оплату № 54 от 25.10.2018г.) и услуг представителя – 10 000 руб. (договор об оказании юридических услуг от 25.10.2018г., счет на оплату № 54 от 25.10.2018г.) с учетом принципа разумности и справедливости, а также проделанной представителем ФИО1 – ФИО2 работой – составление иска, сбор документов и участие в судебных заседаниях.

Что касается исковых требований ФИО1 о признании недействительным и ущемляющим права потребителя п. 1.5 договора участия в долевом строительстве МКД в части исчисления площади объекта долевого строительства, как общей полезной площади всех помещений с момента его утверждения – 19.02.2018г., взыскании с ООО ИК «Восточные ворота» излишне уплаченных денежных средств в размере 90 000 руб. и встречного иска ООО ИК «Восточные ворота» к ФИО1 о взыскании с последней части стоимости объекта долевого строительства в сумме 46 350 руб. за передачу квартиры большей площадью, чем было предусмотрено договором, взыскании судебных расходов по оплате госпошлины, суд считает, что в удовлетворении указанной части исковых требований ФИО1 необходимо отказать, тогда как встречный иск ООО ИК «Восточные ворота» подлежит удовлетворению в полном объеме, исходя из следующего.

В судебном заседании было установлено и подтверждено материалами дела, что 10.09.2018г. ФИО1 на основании акта приема – передачи получила от застройщика – ответчика по делу, объект долевого строительства – квартиру № <.........> (кадастровый номер) по адресу: <.........>, общей проектной площадью 53,6 кв.м., фактической общей площадью – 54,6 кв. м. Данный документ подписан истицей без каких – либо оговорок, дополнений и разногласий, то есть ФИО1 не воспользовалась возможностью, предоставленной ей как участнику долевого строительства ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 124 – ФЗ. Ссылки представителя истца ФИО2 в судебном заседании на то, что указанный документ был подписан ФИО1 не 10.09.2018г., а позже, а также то, что в нем при подписании его истицей отсутствовала информация о площадях квартиры, суд не принимает во внимание, поскольку они не подтверждены какими – либо доказательствами.

Кроме того, в материалах настоящего гражданского дела имеется копия технического плана - задания по выполнению ООО ЮК «Твоя земля» кадастровых работ, в связи с созданием МКД по адресу: <.........> полученная по запросу суда из Управления Росреестра по Приморскому краю06.02.2019г., из содержания которого следует, что в результате натурных измерений общая площадь (без учета лоджий и балконов) квартиры № 77, расположенной в указанном доме на 10 этаже, составила 51,1 кв.м., а общая площадь (с учетом балконов и лоджий) площадью 3,53 кв.м. квартиры № 77 составила 54,6 кв.м. Указанные сведения об общей площади объекта недвижимости, принадлежащего в настоящее время истице, были внесены в ЕГРН, что подтверждается соответствующей выпиской из государственного реестра, приобщенной представителем ООО ИК «Восточные ворота» к материалам гражданского дела.

Решением Фрунзенского районного суда г. Владивосток Приморского края от 30.07.2019г., вступившим в законную силу 03.09.2019г., ФИО1 было отказано в удовлетворении исковых требований, предъявленных к Управлению Росреестра по Приморскому краю и ООО ЮК «Твоя земля» о признании недействительными результатов технического плана – задания в части осуществления замера (обмера) квартиры, признании площади квартиры и внесении в государственный кадастр недвижимости сведений о площади квартиры со ссылкой на избрание истцом ненадлежащего способа защиты права.

Из вышеуказанных обстоятельств следует, что до настоящего времени сведения об общей площади объекта долевого строительства – <.........> содержащиеся в акте приема – передачи от 10.09.2018г. и в ЕГРН ФИО1, не оспорены в связи с чем, они являются достоверными. Ссылка представителя истца в судебном заседании на справку специалиста ООО «Центр судебной экспертизы» за № 04-10/18 в обоснование своей позиции по делу о передаче застройщиком ФИО1 квартиры меньшей площадью, чем было предусмотрено договором, суд считает несостоятельной, так как данный документ изготовлен лицом, не имеющим права на выполнение кадастровых работ, следовательно, истица также не вправе требовать от ответчика возмещения ей и судебных расходов в сумме 1 500 руб., банковской комиссии в размере 37,50 руб. по оплате услуг указанного специалиста.

Из п. 1.5 договора долевого участия от 19.02.2018г., заключенного между сторонами, следует, что площадь объекта долевого строительства исчисляется как общая полезная площадь всех помещений, включая комнаты, кухню, коридоры, санузел, подсобное помещение, лоджии. При этом, договором не предусмотрено применение понижающих коэффициентов при определении общей площади для расчета цены объекта долевого строительства. Таким образом, стороны в договоре согласовали условия определения цены, исходя из стоимости 1 кв.м. с учетом всей площади всех помещений и лоджии.

В п. 2.2. вышеуказанного договора стороны предусмотрели, что цена объекта долевого строительства может быть изменена только по соглашению сторон, кроме случаев, предусмотренных п. 7.2 настоящего договора (строительная погрешность).

В судебном заседании было установлено и подтверждено добытыми в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела доказательствами, что в результате строительства ФИО1 со стороны застройщика по факту была передана квартира большей площади, чем было предусмотрено п. 1.1. договора на 1,03 кв.м., в связи с чем, на основании п. 7.2 договора у ответчицы ФИО1 возникло обязательство произвести доплату стоимости объекта долевого строительства в размере 46 350 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра в размере 45 000 рублей, в течение 10 дней, до дня подписания акта приема – передачи объекта строительства. Предложение ООО ИК «Восточные ворота» о доплате вышеуказанной суммы, сделанное истцом 10.09.2018г., ФИО1 исполнить отказалась, письменная претензия в адрес ответчицы застройщиком не направлялась.

Поскольку до настоящего времени участником долевого строительства (ФИО1) обязательства в части осуществления доплаты стоимости объекта долевого строительства в размере 46 350 руб., образовавшейся из - за разницы между проектной и фактической площадями квартиры, в определенный договором срок не исполнены, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчицы, образовавшейся по договору задолженности в размере 46 350 руб., а также на основании положений ст. 98 ГПК РФ судебных расходов по оплате истцом государственной пошлины в сумме 1 591 руб., подтвержденных соответствующим документом – платежным поручением № 7 от 09.01.2019г.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ООО ИК «Восточные ворота» о признании недействительным п. 1.5 договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, взыскании излишне уплаченных по договору денежных средств, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда и судебных расходов - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО ИК «Восточные ворота» (место нахождения: 690091, <...>, ИНН <***>, дата государственной регистрации – 26.11.2003г.) в пользу ФИО1, <.........>. рождения, уроженки <.........> края, проживающей по адресу: <.........>, неустойку за период времени с 01.07.2018г. по 10.09.2018г. в размере 50 000 руб., компенсацию морального вреда – 2 000 руб., штраф – 26 000 руб., судебные расходы по оплате почтовых услуг – 838,64 руб., банковских комиссий – 140 руб., услуг представителя – 10 000 руб. Всего взыскать 79 016,14 руб.

Взыскать с ООО ИК «Восточные ворота» (место нахождения: 690091, <...>, ИНН <***>, дата государственной регистрации – 26.11.2003г.) в бюджет Находкинского городского округа госпошлину в размере 2 600 руб.

Исковые требования ФИО1 к ООО ИК «Восточные ворота» о признании недействительным п. 1.5 договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 19.02.2018г. № 319, взыскании излишне уплаченных по договору денежных средств, взыскании судебных расходов по оплате услуг специалиста ООО «Центр судебной экспертизы», банковской комиссии – оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление ООО ИК «Восточные ворота» к ФИО1 о взыскании оставшейся части стоимости объекта долевого строительства и судебных расходов, – удовлетворить.

Взыскать с ФИО1, <.........>. рождения, уроженки <.........>, проживающей по адресу: <.........> в пользу ООО ИК «Восточные ворота» (место нахождения: 690091, <...>, ИНН <***>, дата государственной регистрации – 26.11.2003г.) недоплаченную стоимость 1,03 кв. м. объекта долевого строительства в сумме 46 350 руб. и судебные расходы по оплате госпошлины – 1 591 руб. Всего взыскать 47 941 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Находкинский городской суд

Судья Довгоноженко В.Н.

Мотивированное решение суда составлено 17 июня 2020 года