Гражданский кодекс часть 1

Истец обратилась в суд с иском к ФИО2, просит суд признать соглашение о задатке от 13 января 2020 года, заключенный между ФИО2 и ФИО4- недействительным; привести стороны в первоначальное положение, путем взыскания с ФИО2 в пользу ФИО4 денежных средств в размере 50 000 рублей, полученные им по недействительной сделке.

В обоснование требований указано, что в декабре 2019 года истец обратилась к риэлтору с просьбой продать принадлежащую ей квартиру по адресу: гор. Краснодар, <адрес> последующим приобретением взамен квартиры меньшей площадью. 13 января 2020 года между ООО «Этажи» и ФИО4 заключен договор оказания услуг по покупке объекта недвижимого имущества, также одновременно заключено соглашение о задатке между ФИО2 и ФИО4 в отношении объекта недвижимости -квартира с кадастровым номером №, общей Площадью 55,6 кв.м., расположенной по адресу: гор. Краснодар, Карасунский округ<адрес>. При заключении соглашения о задатке ФИО4 передала ФИО2 денежные средства в размере 50 000 рублей. Согласно п.3.1. настоящего соглашения ответчик (Продавец) указал, что объект не обременен залогом и др., в споре и под арестом не состоит, право распоряжения не ограничено. Однако, уже после заключения соглашения о задатке ФИО4 узнала о том, что вышеуказанная квартира находится в залоге у Банка. В связи с чем, в адрес ответчика направлена досудебная претензия от 24 января 2020года с просьбой вернуть денежные средства в размере 50 000 рублей, которые переданы при подписании соглашения. До настоящего времени ответчик требования истца не удовлетворил, в связи с чем истец вынуждена обратиться в суд.

Поскольку на дату заключения соглашения о задатке от 15.01.2020г. в отношении квартиры ответчику было известно, что в ЕГРН в отношении данной квартиры зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу банка, ипотечный договор содержит условие о получении согласия банка на отчуждение предмета залога, истец считает заключенное соглашение недействительным на основании ст.ст. 167, 168, 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 37,39 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости).

Также указано, что 13 января 2020г., около 19.00 к истцу приехали риэлторы и предложили посмотреть квартиру, т. к. на продаваемую ею 3-х комнатную квартиру нашелся покупатель, ей предложили посмотреть взамен 2-х комнатную квартиру. Вместе с риэлторами она поехала на осмотр, в квартиру сразу посмотреть не удалось, сидели в машине и около 1,5 ч. ждали кого-то, после осмотра истец подтвердила свое намерение приобрести указанную квартиру, на что ей указали что необходимо заключить договор и внести задаток в размере 50 000 руб. У истца при себе денег не было, но риэлторы убеждали ее что нужно вносить деньги и заключать договор именно в этот день, иначе квартира «уйдет». Так, истец переживая что необходимо действовать быстро, указала что деньги у нее имеются на карте, после чего она с двумя риэлторами направилась в Банк «Уралсиб», в 22:52 ч. ею была снята сумма в размере 50 000 рублей с банковского счета, потом все поехали в офис риэлторского агентства, где в районе 24:00 ночи и было заключено соглашение.

Так, истец в день совершения оспариваемой сделки предполагала, что ею будет заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, сроком заключения основного договора не позднее 10 марта 2020года, с целью подтверждения намерений сторон ею будет передан задаток в размере 50 000 руб., которые в последствии будут учтены при окончательном расчете.

На следующий день, истец изучила соглашение, которое ею было подписано накануне ночью, и ей стало не понятно по сумме в 480 000 руб., которые она должна передать через месяц, о чем начала спрашивать риэлтора и самого ответчика (продавца). Получала уклончивые ответы от юриста. В последствии заказав выписку из ЕГРН узнала, что квартира находится в залоге у Банка, и что зарегистрировано обременение, а сумма которая указана в соглашении является остатком долга ответчика перед Банком.

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования, настаивала на их удовлетворении в полном объеме. Считала, что при подписании соглашения истца ввели в заблуждение.

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, просил в иске отказать. Пояснил, что при подписании договора истцу все было разъяснено подробно.

Представитель третьего лица ООО «Этажи-Кубань» в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Частью 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пунктов 1 - 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу пунктов 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 13 января 2020 года между ООО «Этажи» и ФИО4 заключен договор оказания услуг по покупке объекта недвижимого имущества,

13 января 2020 заключено соглашение о задатке между ФИО2 (продавец) и ФИО4 (покупатель) в отношении объекта недвижимости -квартира с кадастровым номером №, общей Площадью 55,6 кв.м., расположенной по адресу: гор. Краснодар, Карасунский округ, <адрес>.

По условиям указанного соглашения стороны договорились о том, что они обязуются в срок по 10.03.2020 г. включительно выполнить обязательства по настоящему соглашению и заключить договор по оформлению права собственности на покупателя на указанное недвижимое имущество. Цена объекта недвижимости оставляет 2 700 000 рублей.

В доказательство заключения договора по оформлению права собственности и обеспечение его выполнения покупатель передает, а продавец принимает в качестве задатка сумму в размере 50 000 рублей в счет причитающихся покупателю платежей в рамках данного соглашения.

При заключении соглашения о задатке ФИО4 передала ФИО2 денежные средства в размере 50 000 рублей, что подтверждается распиской в получении денежных средств от 13.01.2020 г.

Согласно п.3.1. настоящего соглашения ответчик (Продавец) указал, что объект не обременен залогом и др., в споре и под арестом не состоит, право распоряжения не ограничено.

Истец указывает, что после заключения соглашения о задатке ФИО4 узнала о том, что вышеуказанная квартира находится в залоге у Банка. ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????j??????????????????????????????????????

В ходе судебного разбирательства в качестве свидетеля допрошен ФИО7, который показал, что является знакомым ФИО2, который попросил поехать его на сделку. С ФИО4 был заключен договор, от которого ФИО4 впоследствии отказалась. При этом юрист ей разъяснял, что вносится задаток, который после заключения основного договора будет включен в общую сумму. Они два раза смотрели квартиру, ФИО4 заезжала за задатком.

Свидетель ФИО8 в судебном заседании показала, что является сотрудником ООО «Этажи», готовила договор, присутствовала при заключении сделки, все проговаривала сторонам. При этом она (Геворгян) проговаривала ФИО4 про ипотеку и спрашивала, правильно ли ФИО4 ее поняла, что ее деньгами погашается ипотека. Протоколом согласования условий сделки купли-продажи от 13.01.2020 г. подтверждает.

Лица, допрошенные судом в качестве свидетелей были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307, ст. 308 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний и отказ от дачи показаний. Суд исследовал и оценил показания свидетелей на основании ст. 67 ГПК РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, при этом принимает во внимание, что их показания не противоречат материалам дела.

Пунктом 6 протокола согласования условий сделки купли-продажи от 13.01.2020 г. предусмотрено, что продавец освобождает объект недвижимости и передает ключи в день передачи дополнительного аванса для погашения ипотеки.

В силу пункта 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Подпунктом вторым пункта 2 указанной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

Так, обращаясь в суд с иском, истец ссылалась на то, что она заблуждалась относительно порядка финансового расчета, что, по мнению истца, является существенным обстоятельством, исключающим всякий интерес к сделке.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством по настоящему делу является выяснение вопроса о том, понимала ли истец сущность сделки на момент ее совершения или же воля истца была направлена на совершение сделки вследствие заблуждения относительно ее существа применительно к пункту 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В соответствии с пунктом 5 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Между тем истцом не представлено, подтверждающих наличие объективных препятствий, не позволивших покупателю проверить еще до заключения оспариваемого договора обстоятельства, на которые истец обосновывает свои исковые требования, такие как, качество объекта или заранее уточнить порядок финансового расчета.

Таким образом, заключая оспариваемое соглашение, истец, действуя разумно и добросовестно, имела реальную возможность проявить заботливость и осмотрительность, выяснив качество объекта, так же уточнить и проверить наличие или отсутствие обременений.

В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные (пп. 2 п. 2 ст. 178 ГК РФ).

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

По смыслу указанной нормы права, сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны сформировалась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду.

Пунктом 5 названной статьи предусмотрено, что суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Более того, истец не предоставил доказательств наличия объективных препятствий, не позволивших ему проверить данные обстоятельства еще до заключения оспариваемого документа. В свою очередь, заключая предварительный договор, истец, действуя разумно и добросовестно, имела реальную возможность проявить заботливость и осмотрительность, выяснив все спорные вопросы, которые у нее возникли после заключения сделки. При этом истец не опроверг возражения ответчика о том, что истец была на консультации у юриста перед подписанием и осматривала приобретаемое помещение.

В соответствии со ст. 56 ГК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений.

Таким образом, учитывая, что истцом не доказан факт введения ее в заблуждение, отсутствие у нее возможности проявить должную заботливость и осмотрительность при заключении сделки, оснований для признания указанной сделки недействительной на основании ст. 178 ГК РФ не имеется.