Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к АО "А101 Девелопмент" о признании акта приема-передачи квартиры недействительным,

установил:

Истец ФИО1 обратился в суд к АО "А101 Девелопмент" с требованиями о признании акта приема-передачи квартиры недействительным.

В обоснование своих требований истец указал, что между ФИО1 и АО «А101 Девелопмент» был заключен договор № от 06.04.2017 г. участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

Объектом долевого строительства по договору является жилая однокомнатная квартира, условный номер АДРЕС расположенная в многоквартирном жилом доме по строительному адресу: АДРЕС

В соответствии с п.5.1 договора ответчик обязан передать истцу объект после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома не позднее 30.09.2018г. Срок окончания строительства (строительно-монтажных работ) жилого дома согласно проектной документации и ориентировочный срок получения Разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома – 30.03.2018 г.

Согласно п. 4.1 Договора цена договора составляет 3 338 430 руб. 26 коп., истец оплатила ее в полном объеме.

06.09.2018 г. истец получила уведомление от застройщика об окончании строительства и необходимости произвести осмотр объекта и прибыть в офис застройщика для оформления документов о передачи объекта, также в уведомлении было указано что в результате произведенного обмера жилого дома, фактическая площадь объекта составила 28, 1 кв.м., разница между проектной и фактической площадью составила 2,0 кв.м., следовательно у истца возникает обязанность осуществить доплату в размере 184 954, 49 руб.

13.09.2018 г. ФИО1 произвела осмотр объекта, получила техническую документацию объекта на ознакомление, составила претензию по качеству объекта и написала заявление в офисе застройщика о необходимости произвести перерасчет, так как условия о доплате нарушают п. 4.7 договора об участии в долевом строительстве, согласно которому оплата свыше 5% не производиться.

27.10.2018 г. истец вновь написала заявление, в котором просила исправить техническую ошибку в расчете площади коридора, что привело к значительному увеличению фактической площади квартиры.

Ответа не последовало, 10.02.2019 г. истец опять явилась в офис ответчика, также написала заявление о необходимости устранить имеющиеся недостатки выявленные при осмотре квартиры 13.09.2018 г., а также провести повторный обмер фактической площади.

23.10.2019 г. истец написала досудебную претензию с требованием выплатить ей неустойку за несвоевременную передачу объекта, затем она обратилась в суд с требованиями о взыскании неустойки за период с 01.10.2018 г. по 10.01.2020г. в размере 779 523, 47 руб. а также компенсацию морального вреда, взыскания штрафа и судебных расходов, решением суда от 10.01.2020 г. в удовлетворении требований ей было отказано, по причине того что в судебное заседание ответчиком был представлен односторонний акт от 01.06.2019 г.

После этого, истец явилась в офис застройщика за получением одностороннего акта, где ей было отказано в его получении, при этом было указано, что в настоящий момент застройщик исправляет техническую ошибку путем полдачи иска в ..... суд г. Москвы.

28.12.2019 г. ФИО1 обратилась за выдачей ей корректного акта взаимных расчетов, с намерением доплатить за увеличение площади.

23.02.2020 г. истец также направила требование ответчику составить новый акт приема – передачи объекта, согласно изменениям в технической документации, составить новый акт взаимных расчетов и пригласить ее для приема – передачи объекта. Ответ на данное требование не поступал.

На основании изложенного истец просил признать односторонний акт – приема передачи к договору ДИ78К-13.2-369 участия в долевом строительстве от 06.04.2017 г. недействительным, с возложением обязанности передать квартиру по двухстороннему акту приема – передачи с указанием достоверной площади объекта недвижимого имущества в течении 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда.

Истец ФИО1 и ее представитель в судебное заседание явились, исковые требования поддержали.

Ответчик АО "А101 Девелопмент" в лице своего представителя по доверенности ФИО2 в судебном заседании возражал против иска, указывая на отсутствие каких либо существенных недостатков объекта, которые не позволяли бы истцу принять объект долевого строительства, таким образом со стороны истца было уклонение от подписания акта.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ПАО "Сбербанк России" в судебное заседание не явился о времени и месте извещался в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ.

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, судебное разбирательство в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ проведено в отсутствие не явившихся лиц, извещавшихся о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

По смыслу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ, обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами права, подлежащими применению к спорным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что между ФИО1 и АО «А101 Девелопмент» был заключен договор № от 06.04.2017 года участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома (л.д.16-21,22).

Объектом долевого строительства по договору является жилая однокомнатная квартира, условный АДРЕС расположенная в многоквартирном жилом доме по строительному адресу: АДРЕС.

Согласно п. 4.1 Договора цена договора составляет 3 338 430 руб. 26 коп.

Из договора участия в долевом строительстве и приложений №, 2 к нему следует, что технические характеристики объекта были согласованы сторонами и указаны в приложении № к договору, на поэтажном плане в приложении № к договору указано местоположение объекта на плане создаваемого жилого дома.

ФИО1 уплатила стоимость квартиры в размере 3 338 430 руб. 26 коп.

Согласно уведомлению от 31.07.2018 года № ответчик сообщил истцу о завершении строительства многоквартирного дома, получении Разрешения на его ввод в эксплуатацию от 16.07.2918 года и готовности к передаче объекта долевого строительства. Одновременно ответчик сообщил истцу, что фактическая площадь Объекта (используемая сторонами для взаиморасчетов) составила 38,1 кв.м. Разница между Проектной и Фактической площадью Объекта составляет 2,0 кв.м. Размер суммы, подлежащей доплате Участником Застройщику в соответствии с условиями договора составляет 184 956, 49 руб. (л.д.64).

01.06.2019 г. застройщиком составлен односторонний акт приема – передачи объекта долевого строительства, согласно которому застройщик переда, а участник принял объект долевого строительства АДРЕС, объект имеет общую площадь 36, 4 кв.м., из нее жилую 14, 6 кв.м. Окончательная цена объекта составила 3 523 384, 75 руб., на дату подписания акта участник доплатил сумму в размере 3 338 430, 26 руб., с момента подписания настоящего акта обязательства застройщика по договору считаются выполненными, и риски случайной гибели или случайного повреждения, а также бремя содержания несет участник (л.д. 62-63 том 1)

Истицей были поданы ответчику заявления о пересчете суммы доплаты и претензии по качеству объекта, а также требование о выдаче одностороннего акта, или составлении нового акта (л.д.44-50).

Ответчик до настоящего времени указанное требование истца не исполнил.

Также, материалами дела подтверждено, что 17.02.2020 г. к производству ..... г. Москвы принято исковое заявление АО «А101 Девелопмент» к Управлению Росреестра г. Москвы об обязании исправить реестровую ошибку об объекте недвижимости с КН № расположенного по адресу: АДРЕС (л.д. 65-66)

В представленном исковом заявление «А101 Девелопмент» указано, на допущенную реестровую ошибку в указанной площади, с просьбой изменить площадь квартиры с 36,4 кв.м. на 34, 9 кв.м. (л.д. 70 том 1)

Ч. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно заключению о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации от 11.07.2018 года строительство дома было завершено 26.06.2018 года. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано Мосгосстройнадзор 16.07.2018 года.

Истцу заказным письмом с уведомлением 09.08.2018 г. направлено сообщение о готовности к передаче объекта долевого строительства и о последствиях необоснованного уклонения от его принятия, данное уведомление вручено 06.09.2018 г.

В связи с тем, что ФИО1 акт – приема передачи подписан не был, застройщиком был подписан односторонний акт от 01.06.2019

В силу ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, оно подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В случаях, когда обязательство не предусматривает срока его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Ч. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ предусмотрено обязательство застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В соответствии с п. 5 ст. 8 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 данного Закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта в предусмотренный ч. 4 данной статьи срок или при отказе участника от принятия объекта (за исключением случая, указанного в ч. 5 данной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта (п. 6 ст. 8).

Договором между истцом и ответчиком предусмотрена передача объекта долевого строительства не позднее 30.09.2018 года.

Таким образом, ответчиком соблюдены требования Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в части надлежащего уведомления Участников о получении разрешении на ввод в эксплуатацию и готовности к передаче Объекта.

13.09.2018 года истец явился на осмотр, по итогам которого Объект не был принят, а в офис ответчика была передана претензия, в которой указывались недостатки, которые, по мнению истца, препятствовали приемке объекта.

Между тем фактическое принятие истцом квартиры с недостатками не лишает его возможности защищать свои права путем предъявления требований, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ (о безвозмездном устранении недостатков либо о соразмерном уменьшении цены договора либо о возмещении своих расходов на устранение недостатков), однако не может являться основанием для возложения на ответчика ответственности за составление одностороннего акта передачи объекта.

Законом и договором установлена обязанность участника долевого строительства принять объект по акту приема-передачи. При этом участник вправе принять квартиру по акту, а при наличии к тому оснований составить протокол разногласий. Наличие выявленных в квартире недостатков не препятствует ему принять квартиру с указанием недостатков и зарегистрировать на нее в установленном законом порядке право собственности.

Доказательств того, что застройщик уклоняется от подписания акта приема-передачи спорного объекта, не представлено, тогда как установленное уклонение истца от подписания акта приема-передачи не может свидетельствовать о виновных действиях ответчика, с учетом, что застройщикам принимались и принимаются меры по устранению допущенной при измерении площади квартиры ошибки, в том числе была подана жалоба на решение Росреестра, которая рассмотрена апелляционной комиссией 18.06.2019 г., также подано исковое заявление в ..... г. Москвы, с учетом данных обстоятельств нельзя признать действия застройщика нарушающими права участника.

Таким образом, направив в адрес истца акт приема-передачи, ответчик выполнил принятые на себя обязательства по передаче объекта участнику долевого строительства.

Обстоятельств препятствующих использования в настоящий момент объекта долевого строительства по назначению не установлено.

Согласно п. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением суда от 10.01.2020 г. установлено, что фактическое нарушение сроков передачи объекта за период с 13.09.2018 года по дату составления застройщиком акта приема-передачи объекта произошло в результате действий самого истца и не нарушило его прав, поскольку он уклонялся от подписания акта приема-передачи; доказательств непригодности объекта долевого строительства для использования истцом представлено не было.

В силу п. п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения, в случае выявления заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребления правом) суд с учетом характера последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Ст. 7 п. 2 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2020) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Поскольку, в течение двух месяцев истец квартиру по договорам долевого участия не приняла, при этом отказ от подписания актов приема - передачи и требования о составлении актов о несоответствии объектов требованиям, указанным в части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 8 данного Федерального закона, в адрес застройщика не направляла.

Таким образом, истец необоснованно уклонялась от приемки объектов долевого строительства, с учетом этого ответчик вправе был составить и направить в адрес истца односторонний передаточный акт квартиры от 01 июня 2019 года.

При этом судом учитывает, что наличие ошибки в подсчете фактической площади, не является основанием для отказа истца от подписания передаточного акта в течение двух месяцев, поскольку участник вправе отказаться от подписания передаточного акта только в случаях, предусмотренных частью 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ, в то время как несоответствие фактической площади квартиры данным кадастрового учета отступлением от условий договора, ухудшающим качество жилого помещения, либо строительным недостатком, признано быть не может.

Таким образом, с учетом установленных обстоятельств, оснований для признания одностороннего акта приема передачи объекта долевого строительства не имеется

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований REF Дело \* MERGEFORMAT ФИО1 к АО "А101 Девелопмент" о признании акта приема-передачи квартиры недействительным – ОТКАЗАТЬ.

Решение может быть обжаловано в Московской областной суд через Одинцовский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

С.В. Зинченко

В окончательной форме решение суда принято 24 августа 2020 года