Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «СК АртСтройИнвест», ООО «СтройОптТорг» о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковыми требованиями к ответчикам о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного в <адрес> кадастровый №, заключенный между ООО «СК АртСтройИнвест» и ООО «СтройОптТорг», применении последствий недействительности ничтожной сделки путем аннулирования записи № от ДД.ММ.ГГГГ о переходе на ООО «СК АртСтройИнвест» права собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный в <адрес>, кадастровый № и обязании ООО «СтройОптТорг» возвратить «СК АртСтройИнвест» <данные изъяты>, уплаченных по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Свои требования мотивировал тем, что является инвестором первого ответчика ООО «СК АртСтройИнвест», согласно заключенному между ним и ООО «СК АртСтройИнвест», инвестиционному договору от ДД.ММ.ГГГГ. По условиям этого договора он, как инвестор, обязался внести в ООО «СК АртСтройИнвест» свой инвестиционный взнос в виде передачи обществу денежных средств в размере <данные изъяты> для начала строительства объекта капитального строительства: «Комплекс многоэтажных жилых домов с автостоянкой по <адрес>», также выполнить фактические действия, направленные на получение ответчиком ООО «СК АртСтройИнвест» разрешения на строительство многоэтажных жилых домов, осуществить поиск клиентов - потенциальных покупателей квартир в будущих жилых домах, а также оказать юридическую помощь в получении ответчиком заключения Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края о соответствии застройщика требованиям проектной декларации и т.д. Строительство многоэтажных жилых домов предполагалось на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м., расположенном в <адрес> кадастровый №. Земельный участок для строительства на нем многоэтажных жилых домов был приобретен ООО «СК АртСтройИнвест» у второго ответчика - ООО «СтройОптТорг» на основании заключенного между ними договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Фактически им, истцом, исполнялись условия инвестиционного договора, оказана юридическая помощь в получении ООО «СК АртСтройИнвест» разрешения на строительство многоэтажных жилых домов: в разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданное Департаментом архитектуры и градостроительства администрации м.о. г. Краснодар приказом № от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения, застройщиком земельного участка указано ООО «СК АртСтройИинвест ». В октябре 2017 года он получил от ООО «СК АртСройИнвест» предложение об исполнении условий инвестиционного договора и о внесении инвестиционного взноса в кассу предприятия для начала строительства многоэтажных домов на указанном земельном участке. Также в ноябре 2017 года ему стало известно, что строительство ответчиком ООО «СК АртСтройИнвест» многоэтажных жилых домов на указанном выше земельном участке невозможно, так разрешение на строительство отменено, а на земельный участок наложен арест. По условиям заключенного между ним и ООО «СК АртСтройИнвест» инвестиционного договора он расторгается, а ответчик компенсирует ему фактически оказанные услуги и выполненные работы в рамках инвестиционного договора в случае невозможности строительства многоэтажных жилых домов на земельном участке из-за расторжения договора купли-продажи земельного участка, признания его недействительным и т.д. Считает заключенный между ответчиками ООО «СК АртСтройИнвест» и ООО «СтройОптТорг» договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного в <адрес>, кадастровый № ничтожной сделкой.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 заявленные исковые требования уточнила, просила суд признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного в <адрес>, кадастровый №, заключенный между ООО «СК АртСтройИнвест» и ООО «СтройОптТорг», применить последствия недействительности ничтожной сделки путем аннулирования записи № от ДД.ММ.ГГГГ о переходе на ООО «СК АртСтройИнвест» права собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный в <адрес> кадастровый №, обязать ООО «СтройОптТорг» возвратить «СК АртСтройИнвест» <данные изъяты>, уплаченных по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель ООО «СК АртСтройИнвест» в судебное заседание не явился, просил суд рассмотреть дело в его отсутствие, против удовлетворения заявленных требований не возражал.

Представитель ООО «СтройОптТорг» в судебное заседание не явился, был уведомлен надлежащим образом, просил суд рассмотреть дело в его отсутствие.

Представители третьих лиц, Управление Росреестра по КК, ООО «СтройМеталлИнвест» в судебное заседание не явились, были уведомлены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, выслушав мнение представителя истца, изучив материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Как установлено судом, ФИО1 является инвестором ООО «СК АртСтройИнвест», согласно заключенному между ним и этой организацией инвестиционному договору от ДД.ММ.ГГГГ. По условиям этого договора истец, как инвестор, обязался внести в ООО «СК АртСтройИнвест» свой инвестиционный взнос в виде передачи обществу денежных средств в размере <данные изъяты> для начала строительства объекта капитального строительства: «Комплекс многоэтажных жилых домов с автостоянкой по <адрес>», также выполнить фактические действия, направленные на получение ответчиком ООО «СК АртСтройИнвест» разрешения на строительство многоэтажных жилых домов, осуществить поиск клиентов - потенциальных покупателей квартир в будущих жилых домах, а также оказать юридическую помощь в получении ответчиком заключения Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края о соответствии застройщика требованиям проектной декларации и т.д.

Строительство многоэтажных жилых домов предполагалось на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м., расположенном в <адрес> кадастровый №.

Земельный участок для строительства на нем многоэтажных жилых домов был приобретен ООО «СК АртСтройИнвест» у ООО «СтройОптТорг» на основании заключенного между ними договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Переход права собственности на земельный участок от ООО «СтройОптТорг» на ООО «СК АртСтройИнвест» зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краюДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации перехода права № от ДД.ММ.ГГГГ.

ООО «СтройОптТорг» в свою очередь приобрело спорный земельный участок у ООО «СтройМеталлИнвест» (ИНН <***>) по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

ООО «СтройМеталлИнвест» является застройщиком объекта капитального строительства «Многоэтажная жилая застройка по <адрес>. Корректировка этапов строительства» со следующими этапами строительства: жилой дом Литер 1 и 2, с благоустройством прилегающей территории и внутриплощадочными инженерными сетями, жилой дом литер 3 со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, благоустройством прилегающей территории и внутриплощадочными инженерными сетями, механизированная парковка на 470 мест на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №

В сентябре 2017 года Департаментом по надзору в строительной сфере Краснодарского края в отношении ООО «СтройМеталлИнвест» была проведена проверка соблюдения действующего законодательства и установлено, что этой организацией строительство указанного выше объекта не ведется, поскольку недостаточно денежных средств для окончания строительства, денежные средства участников долевого строительства направлены на приобретение обществом спорного земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ Постановлением следователя отдела по расследованию преступлений на ОТ УВД СУ УМВД России по г. Краснодару в отношении ФИО8 было возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ.

Постановлением Ленинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ в рамках указанного уголовного дела был наложен арест на спорный земельный участок.

Причиной возбуждения уголовного дела явилось то, что ФИО8, действуя умышленно, в нарушение статьи 18 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», используя привлеченные от участников долевого строительства денежные средства не по целевому назначению, путем обмана, похитил принадлежащее участникам долевого строительства денежные средства. В результате преступных действий ФИО8 строительство объекта капитального строительства «Многоэтажная жилая застройка по <адрес>...» завершено не было, чем участникам долевого строительства причинен материальный ущерб в значительной сумме. В дальнейшем ФИО8, приобретенный за деньги дольщиков земельный участок продал подконтрольному ему ООО «СтройОптТорг» - второму ответчику по настоящему делу, однако денежные средства в кассу предприятия или на расчетный счет ООО «СтройМеталлИнвест» не поступили. Указанные обстоятельства отражены в постановлении о возбуждении в отношении ФИО8 уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ, и в постановлении Ленинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ о наложении ареста на земельный участок.

Следовательно, действия ФИО8 были направлены на вывод из ООО «СтройМетадлИнвест» денежных средств, принадлежащих участникам долевого строительства, и имущества - спорного земельного участка подконтрольному ему третьему лицу ООО «СтройОптТорг» без соответствующих компенсаций участникам долевого строительства убытков, причиненных прекращением строительства объектов капитального строительства.

Подпунктом 1.1. статьи 18 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее закон № 214-ФЗ) предусмотрено, что использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства на цели, не предусмотренные частью 1 настоящей статьи, то есть не связанные с объектом строительства, не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Согласно пункту 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Учитывая изложенное, первоначальная сделка купли-продажи, на основании которой спорный земельный участок передавался в собственность от ООО «СтройМеталлИнвест» к ООО «СтройОптТорг» является ничтожной, как нарушающая требования закона и посягающая на публичные интересы неопределенного круга лиц.

Статьей 167 ГПК РФ предусмотрено, что ничтожная сделка не влечет никаких юридических последствий. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ), а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц.

Учитывая изложенное, оспариваемая по настоящему делу сделка купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенная между ответчиками ООО «СК АртСтройИнвест» и ООО «СтройОптТорг» также является ничтожной, не порождающей никаких правовых последствий.

Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Также суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 ГК РФ).

Как отмечено выше, условием прекращения инвестиционного договора и оплаты истцу фактически оказанных ООО «СК АртСтройИнвест» услуг в рамках инвестиционного договора является невозможность строительства многоэтажных жилых домов из-за расторжения договора купли-продажи земельного участка, признания этой сделки недействительной.

ООО «СК АртСтройИнвест» частично исполнило условия договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, оплатило лицу, указанному ООО «СтройОптТорг» <данные изъяты>, что подтверждено платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ№ от ДД.ММ.ГГГГ.

Денежные средства, достаточные и необходимые для оплаты услуг в рамках инвестиционного договора у ООО «СК АртСтройИнвест» отсутствуют, их получение возможно только путем возврата ООО «СтройОптТорг» суммы в размере <данные изъяты> руб., полученной по недействительному договору купли-продажи.

Таким образом, суд считает возможным применить последствия недействительности (ничтожной сделки), прекратить право собственности ООО «СК АртСтройИнвест» на спорный земельный участок путем аннулирования записи о регистрации перехода права собственности от ДД.ММ.ГГГГ№, взыскать с ООО «СтройОптТорг» в пользу ООО «СК АртСтройИнвест» 4 800 000 рублей 00 копеек, уплаченных во исполнение ничтожного договора купли-продажи земельного участка.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к ООО «СК АртСтройИнвест», ООО «СтройОптТорг» о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка - удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного в <адрес> кадастровый №, заключенный между ООО «СК АртСтройИнвест» и ООО «СтройОптТорг».

Применить последствия недействительности ничтожной сделки путем аннулирования записи № от ДД.ММ.ГГГГ о переходе на ООО «СК АртСтройИнвест» права собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный в <адрес> кадастровый №.

Обязать ООО «СтройОптТорг» возвратить «СК АртСтройИнвест» <данные изъяты>, уплаченных по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Данное решение является основанием для аннулирования Управлением Росреестра по Краснодарскому краю записи № от ДД.ММ.ГГГГ о переходе на ООО «СК АртСтройИнвест» права собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный в <адрес> кадастровый №, а также является обязательным для исполнения Управлением федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение месяца.

Судья: