Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к открытому акционерному обществу Холдинговая компания «Главмосстрой» о признании предварительного договора о заключении в будущем договора купли-продажи договором купли-продажи, о признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ОАО Холдинговая компания «Главмосстрой», третьи лица: ОАО «Главмосстрой-недвижимость», Акционерный коммерческий банк «Московский залоговый банк» (ЗАО), о признании права собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>.

В обоснование исковых требований ФИО1 указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ОАО «Главмосстрой-недвижимость» был заключен агентский договор №К-КГ006-038/ГН, согласно условиям которого общество обязуется осуществить подбор квартиры по адресу: <адрес>, радиопередающий центр (118УС), <адрес>, 9-й этаж, общей площадью 43,7 кв.м. За подбор квартиры агенту истицей было перечислено вознаграждение в сумме 35229 рублей 11 копеек. Между истицей и ОАО Холдинговая компания «Гласмосстрой» ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор №К-КГ002-038/ГН о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры по вышеуказанному адресу. В соответствии с п. 1.3 предварительного договора основной договор купли-продажи квартиры заключается после ввода жилого дома-новостройки в эксплуатацию и в течение 60 дней после получения ответчиком свидетельства о праве собственности на квартиру, но в любом случае не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время дом введен в эксплуатацию, ему присвоен почтовый адрес. Также указывает, что обязательства по оплате предварительного договора ей выполнены полностью за счет собственных средств и средств целевого займа.

Квартира передана истице в пользование, ФИО1 оплачивает жилищно-коммунальные услуги, фактически в ней проживает, однако не имеет возможности оформить государственную регистрацию права собственности на квартиру, поскольку основной договор купли-продажи квартиры до настоящего времени между ней и ответчиком не заключен. На основании изложенного ФИО1 просит признать предварительный договор купли-продажи квартиры основным договором купли-продажи квартиры, признать за ней право собственности на <адрес>, общей площадью жилых помещений 41,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

В судебном заседании ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить.

Ответчик – ОАО Холдинговая компания «Главмосстрой», надлежащим образом извещенный о и времени и месте слушания дела, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, рассмотреть дело в отсутствие представителя не просило, отзыв на исковое заявление не представило (л.д. 115).

Представитель третьего лица – ОАО «Главмосстрой-недвижимость», надлежащим образом извещенного о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился (л.д. 114). В ходе подготовки дела к судебному разбирательству от представителя ОАО «Главмосстрой-недвижимость» по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ№ФИО3 поступил отзыв на исковое заявление (л.д. 106-107). В отзыве представитель третьего лица просит отказать ФИО1 в удовлетворении исковых требований, поскольку считает истицу не приобретшей право собственности на квартиру. В обоснование представленной позиции указывает, что между истцом и ответчиком основной договор купли-продажи не заключался, деньги за спорную квартиру ответчик от истца не получил, истцом не представлено доказательств, что ответчик нарушил или оспаривает права истца.

Представитель конкурсного управляющего третьего лица – АКБ «МЗБ» (ЗАО) ФИО4, надлежащим образом извещенный о времени и месте слушания дела (л.д. 116), в судебное заседание не явился. В представленном в суд заявлении ФИО4 просит дело рассмотреть без участия представителя банка, против удовлетворения требований истицы не возражает при условии установления обременения на соответствующую квартиру в виде ипотеки в силу закона в пользу АКБ «МЗБ» (ЗАО).

При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие неявившихся представителей ответчика и третьих лиц.

Выслушав объяснения истца, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнения работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (ч. 1 ст. 429 ГК РФ).

По смыслу преамбулы к Закону РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О защите прав потребителей» (далее – Закон) отношения, регулируемые Законом, могут возникать из договоров, направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Согласно ч. 9 ст. 4 Закона продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

Судом установлено, что между ЗАО «Главмосстрой-недвижимость» и ФИО1 заключен агентский договор №К-КГ006-038/ГН, согласно которому агент обязуется от имени и за счет принципала осуществить подбор квартиры по адресу: <адрес>, 27 км., радиопередающий центр (118 узел связи), корпус 6, этаж 9, общей площадью 43,07 кв.м., стоимость квартиры – не более 1192265 рублей 89 копеек (далее – агентский договор) (л.д. 8-12). Согласно п.п. 1.1.2.2., 1.1.3., 2.1.6 договора, агент обязуется содействовать заключению между принципалом и третьим лицом договора купли-продажи квартиры на условиях, определенных предварительным договором; осуществить за счет принципала расчет по заключенному принципалом и третьим лицом договору купли-продажи квартиры; осуществить за счет принципала расчеты по заключенному принципалом договору купли-продажи квартиры по согласованным в предварительном договоре существенным условиям. Одновременно с договором заключен промежуточный акт № о выполнении договора (л.д. 13). Истицей в пользу ЗАО «Главмосстрой-недвижимость» перечислены денежные средства в счет оплаты услуг агента в размере 35 229 рублей 11 копеек (л.д. 21-22).

Между ОАО Холдинговая компания «Главмосстрой» и ФИО1ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор №К-КГ006-038/ГН о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры (далее – предварительный договор) (л.д. 15-17). Предметом названного договора является определение условий, на которых между сторонами в будущем будет заключен договор купли-продажи квартиры в жилом доме-новостройке по строительному адресу: <адрес>, 27 км <адрес>, радиопередающий центр, 118 узел связи, <адрес> будет проведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры.

Из п. 1.4 предварительного договора следует, что стороны обязались заключить основной договор купли-продажи после приема жилого дома-новостройки приемочной комиссией и в течение 60 календарных дней с момента получения ответчиком свидетельства о праве собственности на квартиру, но в любом случае не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Согласно дополнительному соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, срок заключения основного договора увеличен, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18).

В целях доказательства намерения приобрести квартиру и обеспечения исполнения обязательства ФИО1 обязалась перечислить ОАО Холдинговая компания «Главмосстрой» не позднее пятнадцати рабочих дней с даты заключения договора сумму 1192265 рублей 89 копеек, исходя из стоимости одного кв.м. общей площади <адрес>, 05 рубля и общей проектной площади <адрес>,07 кв.м. (п.1.2.4. предварительного договора). При этом ответчику было известно, что при оплате договора истицей будут использованы заемные средства в размере 834000 рублей (п. 1.2.5 предварительного договора).

ФИО1ДД.ММ.ГГГГ получила в ОАО «Центральная ипотечная компания» жилищный заем в размере 834000 рублей под процентную ставку 16 процентов годовых, сроком на 120 месяцев, в соответствии с договором займа №П/2006 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 44-54). В целях обеспечения исполнения обязательств по указанному договору между сторонами ДД.ММ.ГГГГ заключен договор №ПЦ/2006 залога имущественных прав (л.д. 37-41).

На основании договора об уступке прав требования (цессии) № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ОАО «Ипотечная корпорация <адрес>» и АКБ МЗБ (ЗАО), права по договору займа №П/2006 от ДД.ММ.ГГГГ и по договору залога имущественных прав №ПЦ/2006 от ДД.ММ.ГГГГ были переуступлены АКБ «МЗБ» (ЗАО) (л.д. 121-127). По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ остаток ссудной задолженности составлял 585358 рублей, случаи неисполнения обязательств по договору займа отсутствовали (л.д. 119).

В соответствии с решением Арбитражного суда <адрес> по делу № А40-12657/09-118-31Б от ДД.ММ.ГГГГ АКБ «МЗБ» (ЗАО) признан несостоятельным (банкротом), и в отношении него открыто конкурсное производство, функции конкурсного управляющего возложены на Государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов», представителем конкурсного управляющего назначен ФИО4 (л.д. 120, 128, 131-133).

Из материалов дела следует, что обязательства по внесению платежей по агентскому, а соответственно и по предварительному договору в размере 1192265 рублей 89 копеек, истицей выполнены в полном объеме за счет заемных средств в размере 834000 рублей и собственных средств в размере 358 265 рублей 89 копеек, что подтверждается платежными документами (л.д. 15, 19-20, 23-24, 151-156). Необходимо отметить, что в представленном в суд отзыве на исковое заявление ОАО «Главмосстрой-недвижимость» не указывает, что к ФИО1 имеются какие-либо финансовые претензии по агентскому договору или предварительному договору купли-продажи квартиры (л.д. 106-107).

Судом установлено, что вышеуказанная квартира передана истице в пользование, в настоящее время она в ней фактически проживает. Так, между сторонами предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ подписан акт о передаче в пользование жилого помещения, согласно которому в качестве обеспечения исполнения предварительного договора о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры ответчик передал истице в пользование однокомнатную <адрес>, общей площадью жилых помещений 41,3 кв.м., по адресу: <адрес> (л.д. 34). Между ФИО1 и управляющей компанией ООО «Красногорская коммунальная система» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор временного пользования жилым помещением (квартирой) в жилом доме по адресу: <адрес> (л.д. 27-33).

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Анализируя изложенное выше, суд приходит к выводу, что действия сторон по предварительному договору свидетельствуют о заключении между ними договора купли-продажи жилого помещения, поскольку истица, как покупатель, уплатила стоимость квартиры, а ответчик, как продавец, передал ей оговоренную ими квартиру.

Строительство дома завершено, он в установленном порядке введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU50505000-335 от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Администрацией Красногорского муниципального района <адрес> (л.д. 26).

Постановлением Главы Красногорского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ№ жилому дому, в котором расположена спорная квартира, присвоен почтовый адрес: <адрес> (л.д. 117).

Согласно данным технического паспорта, подготовленного ГУП МО «МО БТИ», в <адрес> имеется <адрес> (этаж 9) общей площадью жилых помещений 41,3 кв.м. (л.д. 30-31).

Судом установлено, что ФИО1 в апреле 2009 года обращалась в ОАО Холдинговая компания «Главмосстрой» с предложением заключить основной договор купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора и дополнительного соглашения, срок которых истек ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 97). Но основной договор ответчиком с истицей так и не был заключен. Также истица обращалась в ОАО «Главмосстрой-недвижимость» с заявлением о переводе на расчетный счет ОАО Холдинговая компания «Главмосстрой» денежных средств, уплаченных

ей на счет ОАО «Главмосстрой-недвижимость». В удовлетворении заявления ей было отказано в связи с тем, что для проведения взаиморасчетов необходимо внести изменения в агентский договор и предварительный договор путем подписания дополнительных соглашений (л.д. 99). О наличии каких-либо финансовых претензий к ФИО1 по принятым ею обязательствам по агентскому и (или) предварительному договорам ОАО «Главмосстрой-недвижимость» не сообщает. До настоящего времени вышеуказанные дополнительные соглашения не заключены, в связи с чем истица лишена возможности оформить свое право собственности на квартиру.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здание, сооружение и другое вновь созданное имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Судом установлено, что в нарушение вышеуказанных требований предварительного договора, ответчик до настоящего времени не заключил с ФИО1 договор купли-продажи спорной квартиры, несмотря на то, что обязательства по договору были выполнены истицей, многоквартирный дом принят в эксплуатацию, ему присвоен почтовый адрес, квартира передана истице по акту приема-передачи.

С учетом изложенного, суд считает необходимым исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать предварительный договор №К-КГ006-038/ГН от ДД.ММ.ГГГГ о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, заключенный между Открытым акционерным обществом Холдинговая компания «Главмосстрой» и ФИО1, договором купли-продажи квартиры.

Признать за ФИО1 право собственности на однокомнатную <адрес>, общей площадью жилых помещений 41,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, с обременением в виде ипотеки по закону в пользу Акционерного коммерческого банка «Московский залоговый банк» (ЗАО), в соответствии с договором займа №П/2006 от ДД.ММ.ГГГГ.

На решение может быть подана кассационная жалоба в Московский областной суд через Красногорский городской суд <адрес> в течение 10-ти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья подпись Васильева Ю.О.