Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4,, ФИО5, к Автономной некоммерческой организации «Управляющая компания жилищным фондом «Звездный городок», Обществу с ограниченной ответственностью «Промышленный строительный комплекс», о признании недействительным договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО4, ФИО6 обратился в суд с исковым заявлением к ответчикам указав, что многоквартирный жилой ... является вновь созданным объектом жилого фонда, построен способом долевого участия в строительстве, застройщиком является ООО «Промышленный строительный комплекс». ... дом принят в эксплуатацию на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию .... ... между ответчиками заключен договор N на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, расположенного по адресу: ...,... истцы считают, что договор N должен быть признан недействительным в силу ничтожности, как противоречащий требованиям закона, ст.162 ЖК РФ, поскольку в договоре не указаны: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление (к договору приложен обезличенный, неконкретный перечень, включающий вестибюли (п.2), балконы(п.7), которых в доме нет; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме, порядок изменения такого перечня, перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. Договор N является ничтожным, как противоречащий требованиям ст.162 ЖК РФ.

Просили признать недействительным в силу ничтожности договор N от ... на управление содержание и ремонт многоквартирного дома, расположенного по адресу: ......, заключенный между ООО «Промышленный строительный комплекс» и Автономный некоммерческой организацией «Управляющая компания жилищным фондом «Звездный городок».

В судебное заседание истцы ФИО4, ФИО6 не явились, были извещены надлежащим образом, что документально подтверждается, просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель ответчика ООО «ПСК» не явился, был извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Судом вынесено определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся истцов и представителя ответчика ООО «ПСК» на основании ст. 167 ГПК РФ.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности от ... исковые требования поддержала в полном объеме.

Представители ответчика АНО УКЖФ «Звездный городок» ФИО2, действующая на основании доверенности от ... и ФИО3, действующая на основании ордера, исковые требования не признали, просили в иске отказать.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела суд приходит к следующему.

В силу пунктов 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такового признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с частью 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ (в ред. Федерального закона от ... N 123-ФЗ) по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В соответствии со ст. 161 ч. 14 ЖК РФ, введенной Федеральным законом от ... N 123-ФЗ и действующей в редакции на момент заключения оспариваемого договора до заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом, который заключается не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В соответствии с п. 1 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Пунктом 3 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Судом установлено, что ... ... (строительный номер) по ... принят в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ....

... между ООО «Промышленный строительный комплекс» и Автономный некоммерческой организацией «Управляющая компания жилищным фондом «Звездный городок» заключен договор N на управление содержание и ремонт многоквартирного дома, расположенного по адресу: ...,....

В обоснование своих требований о ничтожности договора истцы указали на то, что в феврале .... истцы узнали о том, что управление домом осуществляет организация АНО «УКЖФ «Звездный городок», как впоследствии им стало известно на основании протокола N от ... общего собрания собственников помещений в МКД, о наличии оспариваемого договора стала известно в октябре ... ... заключении договора N от ... нарушена процедура его заключения, предусмотренная п.14 ст.162 ЖК РФ, договор противоречит требованиям закона, в нем не указан состав общего имущества, в отношении которого осуществляется управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией, порядок определения цены договора, порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств. Кроме того, в договоре определяются права и обязанности третьих лиц – будущих собственников помещений в МКД, включены положения о капитальном ремонте, хотя данные вопросы капитального ремонта должны регулироваться отдельным договором при наличии решения общего собрания собственников, принятого большинством.

Согласно материалам дела истец ФИО4 является собственником ... согласно свидетельства о государственной регистрации права от ... ....

Сторонами не оспаривалось, что на момент заключения оспариваемого договора от ... единственным собственником всего жилого дома являлось ООО «ПСК», как застройщик многоквартирного жилого дома и, следовательно, имело право на заключение оспариваемого договора.

Согласно п.2.1.1 указанного договора ООО «Промышленный строительный комплекс» передает, а Автономная некоммерческая организация «Управляющая компания жилищным фондом «Звездный городок» принимает на себя полномочия по управлению многоквартирным домом, а именно: выполнение работ и оказание услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в нем, предусмотренных в приложении N настоящего договора (в том числе оказание услуг по водоснабжению, водоотведению, теплоснабжению и подогреву воды), а в случае принятия общим собранием собственников соответствующего решения- выполнение работ по капитальному ремонту, самостоятельно в полном объеме или частично, либо путем заключения от имени и за счет собственников договоров с обслуживающими организациями на отдельные виды работ и услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту.

Приложение N к договору на управление содержание и ремонт многоквартирного дома от ... содержит перечень общего имущества в многоквартирном доме: межквартирные лестничные площадки, вестибюли, крыльцо, тамбуры, подъезды, лестницы, балконы, предназначенные для использования несколькими собственниками помещений, ( переходные балконы), лифтовые холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме, крыши, ограждающие несущие и несущие конструкции дома, служебные помещения, кладовые, подсобные помещения, механические, электрические, санитарно-техническое оборудование, находящееся в данном доме за пределами и внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающий земельный участок в установленных границах включая: элементы озеленения и благоустройства, поверхность подъездных путей, пешеходных дорожек, мест парковки, а также подземное пространство в границах дворовой территории, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекта, расположенные на придомовом земельном участке, иные помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Приложение N к договору на управление содержание и ремонт многоквартирного дома от ... указан перечень работ и услуг по управлению, содержанию, текущему ремонту общего имущества. К которым относится управление, в том числе диспетчерское обслуживание, содержание общего имущества, техническое обслуживание общих коммуникаций, технических устройств( система и сети отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, теплообменники, водозапорная и регулирующая арматура, сантехнические приборы, дымоходы), в том числе коллективные общедомовых) приборов учета., содержание придомовой территории, включая уборку и другие работы по обеспечению санитарного состояния, озеленение.

Пунктом 4.1. договора от ... установлено, что размер платы за содержание и текущий ремонт рассчитывается Управляющей компанией в соответствии с Приложением N к настоящему договору за каждый кв.м. общей площади помещения.

В п.4.1.1 договора указано, что управляющая компания вправе проводить ежегодную индексацию размера платы по статье «содержание и текущий ремонт» на размер увеличения уровня инфляции в соответствии с данными, предоставляемыми органами Росстата РФ.

Из п.2.1.7 договора следует, что Управляющая компания принимает на себя полномочия по осуществлению самостоятельного выбора обслуживающих, ресурсонабжающих и прочих организаций, а также заключение с ними договоров от имени и за счет застройщика, а в будущем собственников.

Согласно п.3.1.4 договора не позднее первого квартала года, следующего за отчетным предоставлять собственникам годовой отчет ( по форме существующей в компании, путем размещения) его на Интернет-сайте Управляющей компании.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Данная норма устанавливает общее правило распределения бремени доказывания, которое применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Исследовав всю представленную сторонами совокупность доказательств, оценив договор и приложения к нему, а также доводы сторон, суд приходит к выводу, что договор заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства, содержит все существенные условия, договор подписан сторонами, обстоятельства, на которые сослались истцы и их представитель в обоснование недействительности договора, основаниями к удовлетворению заявления не являются, о недействительности его требованиям закона не свидетельствуют, доказательств, подтверждающих нарушение прав истцов заключением оспариваемого договора суду представлено не было.

Факт указания в договоре строительного номера свидетельствует о том, что договор заключен в дату, указанную в нем, поскольку адрес объекту МЖК был присвоен распоряжением департамента градостроительства и земельных отношений Администрации ... только ...

А определенная сторонами договора плата за коммунальные услуги и содержание жилья не превысила тарифы, установленные приказами ... в лице ... по ценам и регулированию тарифов на ... по оплате за горячее водоснабжение, теплоснабжение, за холодную воду и водоотведение, оплате за найм, содержание, ремонт жилого помещения. Кроме того, оплата за оказанные услуги по ресурсоснабжению производится ресурсоснабжающим организациям. Размер платы за содержание и текущий ремонт для собственников жилых помещений не превышает размер платы, установленный в соответствии с решениями Оренбургского городского Совета N от ... г., N от ... г., N от ... и N от ...

Кроме того, законом п. 14 ст. 161 ЖК РФ прямо предусмотрена обязанность осуществлять управление многоквартирным домом самим застройщиком либо управляющей организацией, с которой застройщик заключил договор управления многоквартирным домом не позднее 5 дней с момента ввода в эксплуатацию, в то время как по результатам открытого конкурса управляющая организация еще не определена.

Указание на заключение договора в интересах будущих собственников не является основанием для признания договора ничтожным, поскольку законом не запрещено заключение договора в интересах других лиц, круг которых в будущем будет определен, кроме того, указанным договором на будущих собственников какие либо обязательства не накладываются, а напротив, п ... договора предполагает заключение с каждым новым собственником отдельного договора с Управляющей компанией на управление, содержание и ремонт МКД. Условия договора, касающиеся капитального ремонта МКД, указанные в договоре, предполагают собой необходимость согласования самих работ, а следовательно, обязательный характер капитального ремонта судом не установлен.

Договор содержит все существенные условия, предусмотренные п.3 ст. 162 ЖК РФ, в том числе, меры ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение его условий. Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств оговорен в п. 8.3 Договора.

При этом, на момент заключения договора управления многоквартирным домом N от ... срок, на который заключается указанный договор законодательно не были определены.

Вместе с тем, в дальнейшем вопрос об управлении жилым домом решается путем проведения открытого конкурса в соответствии с положениями ст. 161 ЖК РФ.

В силу положений ч.3 ст. 161 ЖК РФ, собственники жилого дома вправе на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме на основании решения могут выбрать или изменить в любое время способ управления многоквартирным домом.

Также собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Согласно п. 6.1, п. 6.2 договора от ... г., настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует в течение 1 года, изменение и (или) расторжение настоящего договора осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством РФ. А п. 6.3 договора прямо предусматривает на последствия расторжения договора в связи с принятием собственниками решения об изменении способа управления многоквартирным домом. Следовательно, оспариваемый договор не препятствует истцам в принятии участия в выборе способа управления многоквартирным домом.

Кроме того, на момент заключения договора ... ни ФИО4, ни ФИО6, ни другие физические лица не являлись собственниками помещений в МКД, способ управления многоквартирным домом избран не был, доказательств нарушения их законных прав и интересов указанным договором судом не установлено, все условия договора стороны договора считают согласованными и понятными, ответчики возражали против признания договора ничтожным..

Довод истцов о том, что договор N до настоящего времени не прекратил своего действия и имеет для истцов правовое значение, может привести к возникновению убытков у истцов в виде выплаты неуполномоченной организации необоснованных денежных сумм, суд считает не обоснованным, поскольку истцы не оспаривали факт осуществления ответчиком АНО «УК ЖФ «Звездный городок» услуг по управлению многоквартирным домом, заключение с ресурсоснабжающими организациями договоров в интересах собственников о поставке этих ресурсов, а также на вывоз мусора, обслуживание и ремонт лифтов, на обслуживание в ОАО «Система «Город». Данный довод не является самостоятельным и достаточным основанием для признания договора N от ... ничтожным.

При таких обстоятельствах, суд, оценивая собранные по делу доказательства, руководствуясь положениями ст.ст. 422, 166, 168 ГК РФ, ст.ст. 161, 162, ЖК РФ, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований истцу. Оснований для иного вывода не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО4,, ФИО5, к Автономной некоммерческой организации «Управляющая компания жилищным фондом «Звездный городок», Обществу с ограниченной ответственностью «Промышленный строительный комплекс», о признании недействительным договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд города Оренбурга в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Полный текст решения изготовлен 20 сентября 2013 года.

Судья: подпись Перовских И.Н.

Копия верна

Судья:

Секретарь: