Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Г.А.С. к Комитету по управлению имуществом г. Каменска-Шахтинского об обязании заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства,

У С Т А Н О В И Л :

Г.А.С. обратился в суд с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом г. Каменска-Шахтинского Ростовской области, в котором указал, что 13.11.2018 года согласно договору купли-продажи арестованного имущества на торгах № им приобретен объект незавершенного строительства, назначение – нежилое, общей площадью 1623,4 кв.м., готовность 83%, принадлежит на праве собственности ООО «РЭМЗ», кадастровый №, находящийся на земельном участке площадью 40082 кв.м., кадастровый №, переданный в аренду ООО «РЭМЗ» Комитетом по управлению имуществом г. Каменска-Шахтинского по договору аренды земельного участка от 05.07.2016 года № на срок с 05.07.2016г. по 04.07.2019 года. На момент реализации данного объекта на торгах на него были наложены аресты и запреты на распоряжение имуществом по решению судебных приставов. С 16.11.2018г. по 17.12.2018г. предприняты меры по отмене арестов и запретов. 27.11.2018 года сняты аресты, наложенные в рамках исполнительного производства, отменены обеспечительные меры, наложенные налоговой инспекцией, сняты аресты и запреты в УФСГРКиК по РО. Постановлением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 10.05.2018 года на данный объект вновь наложен арест в рамках уголовного дела, возбужденного в отношении В.В.Е. по факту уклонения от уплаты налогов ООО «РЭМЗ», который впоследствии продлялся. Истец, будучи добросовестным приобретателем, оспаривал их, однако окончательно арест снят с объекта 19.08.2019 года, в связи с чем, предыдущий владелец не имел возможности и оснований обратиться за продлением договора (находится в стадии ликвидации), а истец, фактически был лишен возможности зарегистрировать право собственности из-за ареста имущества, и, как следствие, не мог окончить строительство объекта, осуществить его ввод в эксплуатацию и подать заявление о продлении договора аренды. Право собственности было зарегистрировано за истцом 10.10.2019 года. 11.12.2019 года истец, подал все необходимые документы для заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов. 16.12.2019 года, ему было отказано в заключении договора аренды, так как ранее, данный земельный участок предоставлялся ООО «РЭМЗ», для завершения строительства. Считает, что данный отказ нарушает его права, поскольку, он не мог зарегистрировать сове право собственности, и, соответственно, окончить строительство объекта, зарегистрировать свое право собственности за зданием и подать документы на заключение договора аренды земельного участка. Оплатив стоимость объекта, он фактически не мог воспользоваться ни одним из полномочий собственника и был лишен какой-либо возможности достроить, ввести здание в эксплуатацию, так как без прав на земельный участок, на котором оно располагается невозможно получить разрешение на ввод его в эксплуатацию, а без ввода в эксплуатацию и регистрации права собственности невозможно заключить договор аренды земельного участка. На основании изложенного, и руководствуясь ст. 39.6 п.10, ст. 35 п.п.1,3, ст. 39.20 п.1 ЗК РФ, просит суд обязать Комитет по управлению имуществом г. Каменска-Шахтинского Ростовской области заключить с ним договор аренды земельного участка сроком на три года, для завершения строительства.

Г.А.С., будучи надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился, направил заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие, исковые требования удовлетворить. Суд, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца в порядке ст. 167 ГПК РФ, согласно поданному заявлению.

Представитель истца, будучи надлежащим образом извещенной о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явилась, направила заявление, в котором просила рассмотреть дело в ее отсутствие, исковые требований удовлетворить. Суд, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя истца в порядке ст. 167 ГПК РФ, согласно поданному заявлению.

Представитель ответчика, будучи надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился, направил заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие, в удовлетворении исковых требования отказать, согласно доводам, изложенным в возражениях на исковое заявление, в которых указал, что 16.06.2016 года ООО «РЭМЗ» обратилось в Комитет по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинский Ростовской области с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым №, расположенного по <адрес>, разрешенное использование: для строительства «Автоцентра» капитального типа, общей площадью 40082,00 кв.м., сроком на три года для завершения строительства. 05.07.2016 года между КУИ г. Каменска-Шахтинского Ростовской области (Арендодатель) и ООО «РЭМЗ» (Арендатор) был заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка №, сроком с 05.07.2016 года по 04.07.2019 года. На основании заявления № от 12.10.2016 года, ООО «РЭМЗ» было дано согласие на залог права аренды данного земельного участка. Определением Арбитражного суда Ростовской области от 05.12.2016 по делу № возбуждено производство по делу в отношении ООО «РЭМЗ» о признании несостоятельным (банкротом). Определением Арбитражного суда Ростовской области от 05.12.2016 по делу № в отношении ООО «РЭМЗ» возбуждено производство о признании несостоятельным (банкротом). В соответствии с Договором купли-продажи № от 13.11.2018 истец приобрел объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадью 1623,4 кв. м., готовностью 83% с торгов, в момент действия договора аренды № от 05.07.2016г. земельного участка, право собственности зарегистрировано 10.10.2019 года. Являясь собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на данном земельном участке, он обратился с заявлением № 56/00-5145 от 27.11.2019 в Комитет по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинский Ростовской области о предоставлении земельного участка в аренду. Письмом № 56.4/5823 от 16.12.2019 года ему было отказано в предоставлении земельного участка в аренду, в связи с тем, что заявление подано в момент прекращения срока действия договора аренды земельного участка № от 05.07.2016 года. В соответствии с п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи. Согласно п.п. 1, п.п. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который, приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. Однократным правом предоставление спорного земельного участка, в аренду, сроком на три года для завершения строительства воспользовалось ООО «РЭМЗ» согласно договору аренды № от 05.07.2016 года. Согласно п.п. 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 ГрК РФ. Согласно п. 3 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Согласно выписке из ЕГРН от 21.11.2019 в пределах земельного участка с кадастровым №, расположены объекты недвижимости: №, №, права на которые не зарегистрированы. Из п. 1, п. 5 ст. 39.16 ЗК РФ следует, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов, на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился правообладатель этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства. При указанных обстоятельствах считает, что оснований для удовлетворения исковых требований истца, не имеется. Суд, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика, в порядке ст. 167 ГПК РФ, согласно поданному заявлению.

Представитель третьего лица, будучи надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился, причины неявки суду не сообщил, ходатайство об отложении рассмотрения дела не заявил. Суд, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ) установлено, что нарушенное гражданское право (законный интерес) подлежит защите способом, указанным в законе.

В соответствии с п. 1 ст. 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

В силу положений статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (пункт 1). При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 2).

В настоящее время предоставление земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) и безвозмездное пользование осуществляется в порядке, предусмотренном гл. V.1 ЗК РФ, введенной Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В судебном заседании установлено, что 13.11.2018 года между ТУ Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в Ростовской области и Г.А.С. был заключен договор купли-продажи арестованного имущества на торгах №, в соответствии с которым, истец приобрел объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, общей площадью 1623,4 кв.м., готовность 83%. Принадлежит на праве собственности ООО «РЭМЗ», кадастровый №, находящийся на земельном участке площадью 40082 кв.м., кадастровый №, переданный в аренду ООО «РЭМЗ» Комитетом по управлению имуществом г. Каменска-Шахтинского по договору аренды земельного участка от 05.07.2016 года № сроком с 05.07.2016г. по 04.07.2019 года. Местоположение объекта: <адрес> (л.д.7-8,15-20).

На момент заключения договора купли-продажи, на вышеуказанный объект недвижимости, постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов УФССП России по РО от 07.02.2017 года и постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по г. Шахты и Октябрьскому району от 17.03.2017 года был наложен арест.

17.11.2018 года постановлением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону в рамках расследования уголовного дела в отношении В.В.Е. по п. «б» ч.2 ст. 199 УК РФ по факту уклонении от уплаты налогов ООО «РЭМЗ», был наложен арест на объект незавершенного строительства, приобретенный истцом, который неоднократно продлялся. (л.д.31-46).

27.11.2018 года судебным приставом-исполнителем Межрайонного отдела по особым исполнительным производствам УФССП России по РО снят арест с объекта недвижимого имущества, незавершенного строительством, расположенного по <адрес>, отменены запреты на совершение регистрационных действий (л.д.25-30).

Государственная регистрация права собственности за истцом произведена 10.10.2019 года (л.д.9,11-12).

27.11.2019 года истец обратился в Комитет по управлению имуществом г. Каменска-Шахтинского с заявлением о предоставлении земельного участка, расположенного по <адрес>, на котором расположен объект незавершенного строительства, в аренду на срок 3 года, без проведения торгов, для строительства автоцентра капитального типа. Письмом от 16.12.2019 года истцу было отказано в предоставлении данного земельного участка в аренду без проведения торгов, поскольку данный земельный участок уже передавался в аренду ООО «РЭМЗ» для завершения строительства объекта незавершенного строительства, и, кроме того, в пределах данного земельного участка расположены иные объекты незавершенного строительства, права на которые не зарегистрированы (л.д.23-24).

Обращаясь с данным иском в суд, истец, считает, что данный отказ нарушает его права, поскольку оплатив стоимость объекта, он фактически не мог воспользоваться ни одним из полномочий собственника и был лишен какой-либо возможности достроить, ввести здание в эксплуатацию, так как без прав на земельный участок, на котором оно располагается невозможно получить разрешение на ввод его в эксплуатацию, а без ввода в эксплуатацию и регистрации права собственности невозможно заключить договор аренды земельного участка.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 настоящей статьи.

Согласно подпункту 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно для завершения строительства указанного объекта.

При таких обстоятельствах суд, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца.

На основании изложенного, и, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Г.А.С. к Комитету по управлению имуществом г. Каменска-Шахтинского об обязании заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства – удовлетворить.

Обязать Комитет по управлению имуществом г. Каменска-Шахтинского Ростовской области заключить с Г.А.С. без аукциона договор аренды земельного участка с кадастровым №, расположенного по <адрес>, общей площадью 40082 кв.м..

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Каменский районный суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста решения.

Председательствующий: