Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Краевого государственного автономного образовательного учреждения дополнительного образования «Специализированная детско-юношеская спортивная школа Олимпийского резерва по базовым и олимпийским видам спорта «Старт» к Васильевой Е.Н. об уменьшении выкупной стоимости цены по договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Краевое государственное автономное образовательное учреждение дополнительного образования «Специализированная детско-юношеская спортивная школа Олимпийского резерва по базовым и олимпийским видам спорта «Старт» (далее - КГАОУ ДО «СДЮСШОР «Старт») обратилось в суд с иском к Васильевой Е.Н. об уменьшении выкупной стоимости цены по договору аренды земельного участка.

В обоснование требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ с ответчиком заключен договор аренды данного земельного участка. Срок аренды определен до ДД.ММ.ГГГГ, размер арендной платы <данные изъяты> рублей в месяц, общая стоимость договора аренды – <данные изъяты> рублей. В соответствии с договором выкупная стоимость земельного участка определена в размере <данные изъяты> рублей, которая погашается путем внесения арендных платежей. ДД.ММ.ГГГГ выкупная стоимость выплачена в полном объеме, о чем ДД.ММ.ГГГГ к договору составлено дополнительное соглашение №. При заключении договора, сторонами было определено, что земельный участок не обременен правами третьих лиц, на участок не распространяются ограничения в использовании. ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца поступило письмо ООО «Газпром Трансгаз Чайковский» о том, что земельный участок находится в охранной зоне газопровода-отвода на ГРС-1 и в зоне минимального расстояния газопровода-отвода на ГРС-1 находящегося в собственности ПАО «Газпром», эксплуатируется <данные изъяты>. Информация о наличии данных ограничений содержится в выписке из ЕГРН в отношении земельного участка: ограничения прав на земельный участок, предусмотренные ст. 56 Земельного кодекса РФ, ограничение в использовании объектов недвижимости в границах территории зоны минимальных расстояний газопровода-отвода на ГРС-1, находящегося в собственности ПАО «Газпром» и эксплуатируется <данные изъяты>»; ограничения прав на земельный участок, предусмотренные ст. 56 Земельного кодекса РФ, ограничение в использовании объектов недвижимости в границах охранной зоны газопровода-отвода на ГРС-1, Чайковский, в соответствии с правилами охраны магистральных трубопроводов, утвержденные Минтопэнерго России от 22.04.1992 года № 9 п. 4.3, п. 4.4, охраняемая зона газопровода на ГРС-1, Чайковский, зона с особыми условиями территории, 59.12.2.407, «Правилами охраны магистральных трубопроводов» № 9 от ДД.ММ.ГГГГ. Была заказана оценка на спорный участок, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Согласно оценочному отчету общая стоимость указанных в договоре аренды объектов, составляет <данные изъяты> рублей. При покупке спорного земельного участка планировалось строительство регионального центра по подготовке по зимним видам спорта СТАРТ, для этого получены технические условия на подключение к сетям, разработаны эскизный проект, техническое задание для проектной организации. Направленные претензии ответчик не удовлетворил. В связи с предоставлением продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием просят уменьшить выкупную цену по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ на <данные изъяты> рублей, взыскать с ответчика 13968300 рублей, как излишне уплаченные по договору аренды, взыскать стоимость услуг представителя в размере 70000 рублей.

Представитель истца КГАОУ ДО «СДЮСШОР «Старт» - Ташкинов Д.А. в судебном заседании на заявленных исковых требованиях настаивал по доводам, изложенным в иске, просил их удовлетворить.

Ответчик – Васильева Е.Н. о времени и месте судебного заседания надлежащим образом извещена, направила в суд заявление о рассмотрении дела без ее участия, с исковыми требованиями не согласилась.

Представитель ответчика – Шерстобитов Д.Н. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, пояснил, что ответчик выполнила все условия договора, истец фактически пользовался земельным участком, претензий не имелось, информацией о наличии обременений на момент заключения договора аренды ответчик не располагала, т.к. обременения установлены в 2016 году. Пунктом 1.3 договора, в котором указано об отсутствии обременений земельного участка на момент заключения договора, свидетельствует об истинной информации и отсутствии со стороны ответчика факта предоставления заведомо ложной информации об обременениях. Истец ссылается на тот факт, что наличие обременений земельного участка могло повлиять на его решение о покупке земельного участка. Цель аренды земельного участка – для использования в целях размещения на нем разборных контейнеров, предназначенных под офисные и складские помещения. Договором предусмотрена цель аренды земельного участка, не предусматривающая цели строительства.

Представитель третьего лица администрации Чайковского муниципального района – Зайцев А.Н. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, пояснил, что на момент заключения договора аренды обременения в государственном кадастре недвижимости отсутствовали.

Суд, заслушав представителя истца, представителя ответчика, представителя третьего лица, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Башегурова Е.Н. являлась собственником спорного земельного участка на основании договора купли-продажи земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ по <адрес>. Согласно пункту 3.1 договора, продавец гарантирует, что на момент заключения договора, продаваемый земельный участок с расположенной на нем торфоплощадкой не имеет никаких обременений и ограничений его использования. Пункт 3.2 предусматривает отсутствие обременений, запрещений подтверждено выписками из ЕГРП №, выданными Чайковским отделом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 73-77).

Право собственности за Башегуровой Е.Н. на <адрес> зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 78-80).

ДД.ММ.ГГГГ между Башегуровой Е.Н. и КГАОУ ДО «СДЮСШОР «Старт» заключен договор аренды земельного участка из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения (категория земель) с кадастровым №, расположенного по <адрес>, для использования в целях размещения на них разборных контейнеров, предназначенных под офисные и складские помещения в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью <данные изъяты> кв.м., принадлежащий на момент совершения договора арендодателю на праве собственности (л.д. 5-6). Договор аренды зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, срок действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Размер арендной платы составил <данные изъяты> рублей в месяц. Общая стоимость договора равна <данные изъяты> рублей (пункт 3.1). Выкупная цена участка является равной сумме арендных платежей за весь период, на который заключен договор аренды и составляет <данные изъяты> рублей.

Пунктом 4.2.3 договора предусмотрено, что арендодатель обязан передать арендатору земельный участок в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с целевым назначением.

ДД.ММ.ГГГГ Башегурова Е.Н. заключила брак, фамилия изменена на Васильеву, о чем ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение № к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 8).

ДД.ММ.ГГГГ КГАОУ ДО «СДЮСШОР «Старт» и Васильева Е.Н. заключили дополнительное соглашение № к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать в собственность арендатору земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, границы земельного участка имеют следующее местоположение<адрес>. Торфоплощадка общей площадью <данные изъяты> кв.м. инв. № (лит.1), местоположение: <адрес>. Оплата выкупной цены земельного участка и торфплощадки в соответствии с договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ произведена в полном объеме (л.д. 9-10).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Газпром трансгаз Чайковский» направило в адрес истца сообщение, которым уведомило, что земельный участок с кадастровым номером № находится в охранной зоне газопровода-отвода на ГРС-1 и в зоне минимального расстояния газопровода-отвода на ГРС-1, находящегося в собственности ПАО «Газпром» и эксплуатируется <данные изъяты>» (л.д. 14-15). В соответствии с ч. 3 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В силу ч. 1, 2 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Согласно п. 1 ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу п. 2 ст. 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В соответствии с п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В силу п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Статья 2 Федерального закона от 31.03.1999 N 69-ФЗ «О газоснабжении», раскрывая используемые в этом законе понятия, определяет охранную зону объектов системы газоснабжения как территорию с особыми условиями использования, которая устанавливается в порядке, определенном Правительством Российской Федерации, которая проходит вдоль трассы газопроводов и вокруг других объектов данной системы газоснабжения в целях обеспечения нормальных условий эксплуатации таких объектов и исключения возможности их повреждения.

Давая толкование приведенным нормам материального права в их совокупности, суд приходит к выводу, что в случае умышленного предоставления продавцом земельного участка заведомо ложной информации о продаваемом земельном участке, касающейся его обременения, ограничений в использовании, покупатель вправе потребовать уменьшения его покупной цены.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается, следовательно, истец должен был при разрешении указанного спора представить доказательства, подтверждающие факт умышленного предоставления ему ответчиком заведомо ложной информации о нахождении земельного участка с кадастровым № в охранной зоне газопровода-отвода на ГРС-1 и в зоне минимальных расстояний газопровода-отвода на ГРС-1, находящегося в собственности ПАО «Газпром» и эксплуатируемых <данные изъяты>».

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым № площадью <данные изъяты> кв.м. имеет вид разрешенного использования – под дорогами, зданиями, строениями, сооружениями и прочие, расположен на землях промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира<адрес> Указаны ограничения прав на земельный участок, предусмотренные ст. 56, 56.1 ЗК РФ; срок действия с ДД.ММ.ГГГГ и с ДД.ММ.ГГГГ, ограничение в использовании объектов недвижимости в границах территории зоны минимальных расстояний газопровода-отвода на ГРС-1 в соответствии с ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» и СНиП 2.05.06-85* «Магистральные трубопроводы» (л.д. 16-26, 95-107).

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлена претензия, в которой просит снизить выкупную стоимость земельного участка до <данные изъяты> рублей, в разумный срок вернуть <данные изъяты> рублей (л.д. 11-12, 13). Требования истца ответчиком оставлены без удовлетворения.

Согласно отчета об оценке Пермской торгово-промышленной палаты № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта земельного участка с кадастровым № и торфплощадки, расположенных по <адрес> составляет <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рублей (л.д. 27).

В соответствии с публичной кадастровой картой, обременения на спорный земельный участок установлены ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 70, 71), договор аренды земельного участка заключен ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено, что каких-либо обременений и ограничений по использованию земельного участка с кадастровым № на момент заключения договора аренды между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ не установлено, о чем также пояснил в судебном заседании представитель администрации Чайковского муниципального района. На момент заключения договора купли-продажи земельного участка между администрацией Чайковского муниципального района и ФИОДД.ММ.ГГГГ обременения отсутствовали.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходит из того, что в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, истец не представил суду доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик предоставил истцу заведомо ложную информацию о приобретаемом земельном участке.

Из материалов дела следует, что допустимых и достоверных доказательств, свидетельствующих о предоставлении истцу заведомо ложной информации о нахождении земельного участка с кадастровым № в охранной зоне газопровода-отвода на ГРС-1 и в зоне минимальных расстояний газопровода-отвода на ГРС-1, суду представлено не было.

При этом суд принимает во внимание, что до ДД.ММ.ГГГГ (уведомление направленное ООО «Газпром трансгаз Чайковский» в адрес истца) истец не считал свое право пользования земельным участком ограниченным. На момент заключения договора истец претензий к ответчику не имел, информация о приобретаемом участке была доступна и открыта. Наличие охранной зоны объекта газопровода не является обременением объекта недвижимости правами третьих лиц, поскольку это специальная территория с особым режимом использования.

Таким образом, нахождение земельного участка с кадастровым № в охранной зоне газопровода-отвода на ГРС-1 и в зоне минимальных расстояний газопровода-отвода на ГРС-1 не может рассматриваться в качестве действий ответчика, нарушающих права собственника земельного участка.

Договор аренды заключен добровольно, сторонами не оспорен. Ответчиком условия договора выполнены. Оплата по указанному договору истцом произведена в полном объеме.

Таким образом, суд приходит к выводу, что в связи недоказанностью факта предоставления истцу ответчиком заведомо ложной информации в части наличия обременений земельного участка, наличия со стороны ответчика существенных нарушений договора аренды земельного участка, оснований для удовлетворения заявленных истцом требований об уменьшении покупной цены земельного участка и производных от него требований не имеется.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Краевого государственного автономного образовательного учреждения дополнительного образования «Специализированная детско-юношеская спортивная школа Олимпийского резерва по базовым и олимпийским видам спорта «Старт» к Васильевой Е.Н. об уменьшении выкупной стоимости цены по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ на <данные изъяты> рублей, взыскании излишне уплаченной денежной суммы по договору аренды в размере 13968300 рублей, расходов по оплате услуг представителя оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Чайковский городской суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 22.05.2018 года.

Судья /подпись/:

Копия верна:

Судья И.Е. Коновалова

Секретарь судебного заседания:

Решение (определение) ___ вступило в законную силу.

Подлинный документ подшит в деле № 2-465/2018

Дело находится в производстве

Чайковского городского суда Пермского края