Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Ф.И.О.1 к ООО «ПиК-Н.Н.-Фармасьютикс» о сохранении помещения в перепланированном состоянии, признании права собственности, по встречным требованиям ООО «ПиК-Н.Н.-Фармасьютикс» к Ф.И.О.1 о расторжении договора купли-продажи недвижимости

Установил:

Ф.И.О.1 обратилась в суд с иском к ООО «ПиК-НН.- Фармасьютикс» о признании права собственности на долю нежилого помещения. В обоснование требований ссылается на то, что [ 00.00.0000 ] между Ф.И.О.1 и ООО «ПиК – Н.Н. - Фармасьютикс» был заключен Договор купли – продажи недвижимости.

Согласно п. 1 которого ООО «ПиК – Н.Н. - Фармасьютикс» передает в собственность (продает) долю в размере 73, 9 / 149, 6 кв.м. нежилого встроенного помещения [ № ] на первом этаже, расположенного по адресу: [ адрес ]

Указанное имущество принадлежит ООО «ПиК- Н.Н.-Фармасьютикс» на праве собственности на основании:

- Договора купли-продажи недвижимого имущества [ № ] заключили: Общество с ограниченной ответственностью «Подосенов и Князев – Нижний Новгород» («ПиК-НН») – с одной стороны и Общество с ограниченной ответственностью «ПиК- Н.Н.-Фармасьютикс» - с другой стороны [ 00.00.0000 ] .

- Дополнительного соглашения к договору [ № ] купли-продажи недвижимого имущества [ № ] заключили Общество с ограниченной ответственностью «Подосенов и Князев – Нижний Новгород» («ПиК-НН») – с одной стороны и Общество с ограниченной ответственностью «ПиК- Н.Н.-Фармасьютикс» - с другой стороны [ 00.00.0000 ] .

- Распоряжения Администрации города Нижнего Новгорода « О разрешении ООО «ПиК-НН» проектирования пристроя к зданию по улице М. Горького, дома № 226 и автостоянки на прилегающей территории в Нижегородском районе» № 2589-Р от «29» августа 2000 года.

- Распоряжения Администрации города Нижнего Новгорода « О разрешении подготовительных работ по [ адрес ] у дома [ № ] под строительство пристроя» [ № ] от [ 00.00.0000 ] .

- Акта районной комиссии о приемке на эксплуатацию нежилого встроенного помещения [ № ] в доме [ № ] по [ адрес ], полученного в результате перепланировки нежилого встроенного помещения [ № ] от [ 00.00.0000 ] .

- Распоряжения Администрации Нижегородского района города Нижнего Новгорода «Об утверждении Акта районной комиссии» [ № ] от [ 00.00.0000 ]

Право собственности на нежилое встроенное помещение [ № ] в доме [ № ] по [ адрес ] в городе Нижнем Новгороде зарегистрировано Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Нижегородской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним [ 00.00.0000 ] сделана запись регистрации [ № ]; выдано СВИДЕТЕЛЬСТВО О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА [ № ] [ 00.00.0000 ] .

В соответствии с п. 4 Договора стоимость продаваемого помещения оценивается по соглашению сторон и продается по цене 1200 долларов США за один квадратный метр, что составляет 88680,00 (восемьдесят восемь тысяч шестьсот восемьдесят) долларов США, причем 70% платежа должны быть внесены в течение 3-х дней после подписания договора, а 30% должны быть оплачены в течение 3-х дней после регистрации Договора в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним. Оплата будет производится по курсу ЦБ на день платежа путем внесения наличных денежных средств в кассу предприятия. Стоимость помещения определена окончательно и изменению не подлежит.

Обязательства по оплате истицей исполнены в большем объеме, чем это предусмотрено договором. Она оплатила 87076,00 (восемьдесят семь тысяч семьдесят шесть) долларов США из 88680,00 (восемьдесят восемь тысяч шестьсот восемьдесят) долларов США, т.е. 98,19%, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру [ № ] от [ 00.00.0000 ] , расписками от [ 00.00.0000 ] , [ 00.00.0000 ] , [ 00.00.0000 ]

Доля в размере 78,00/149,6 кв.м. была передана истице по Передаточному акту [ 00.00.0000 ] Фактически находится в ее владении и пользовании.

В соответствии с п. 5. Договора на момент совершения настоящего договора указанное нежилое помещение находится на реконструкции согласно Распоряжению главы администрации города Нижнего Новгорода [ № ] от [ 00.00.0000 ] «О разрешении ООО «ПиК- Н.Н.-Фармасьютикс» проектирования реконструкции здания [ № ] по [ адрес ] в Нижегородском районе с надстройкой третьего и мансардного этажей».

В соответствии с п. 9 Договора полная сдача дома [ № ] по [ адрес ] приемной комиссией после завершения реконструкции планировалась во втором квартале 2005 года. Но на сегодняшний день реконструкция не оформлена надлежащим образом.

Истица указывает, что она неоднократно пыталась получить от Ответчика документы и зарегистрировать переход права собственности на указанное выше помещение, о чем свидетельствуют письма [ 00.00.0000 ] , [ 00.00.0000 ] которые оставили без ответа.

Договор купли - продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли - продажи предприятия (статья 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли - продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.

Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли - продажи.

Поэтому договор купли - продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса, а не с момента государственной регистрации».

Не смотря на отсутствие акта ввода в эксплуатацию и как следствие регистрации перехода права собственности на имя истца, Ф.И.О.1 считала себя законным владельцем указанного выше нежилого помещения.

[ 00.00.0000 ] она получила от ответчика письмо исх. [ № ] от [ 00.00.0000 ] в котором в связи с якобы неисполнением ею своих обязательств по договору в срок и в случае просрочки утраты интереса, ООО «ПиК-Н.Н. - Фармасьютикс» заявлялось об одностороннем отказе от исполнения договора и требование освободить нежилое помещение в течение 14 дней..

[ 00.00.0000 ] исх. [ № ] было получено письмо в котором сообщалось, что договор расторгнут [ 00.00.0000 ] и требовалось освободить спорное помещение в срок до 10 сентября.

Ответчик требует освободить помещение, угрожает отключить Эл.энергию, телефон, перекрыть доступ в помещение. Кроме того, как стало известно истице спорное помещение продается.

Кроме того, из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним [ № ] следует, что на спорный объект зарегистрировано обременение, а именно Ипотека от [ 00.00.0000 ] и Ипотека от [ 00.00.0000 ] , залогодержатель ОАО «БАНК УРАЛСИБ». На момент заключения указанных выше договоров ипотеки спорное помещение уже находилось у истицы во владении и пользовании на основании Договора купли – продажи недвижимости от [ 00.00.0000 ] , ее согласия на ипотеку не спрашивали.

Данное обстоятельство и послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Согласно п. 9 договора одностороннее расторжение договора возможно в случае нарушения сроков сдачи объекта более 3-х месяцев, тогда Покупатель вправе расторгнуть настоящий договор, а Продавец обязан возвратить денежные средства Покупателю в течение 3-х дней после реализации данного помещения другому лицу. В случае нарушения срока сдачи дома Продавец выплачивает Покупателю неустойку 0,1% за день просрочки от уплаченной суммы, за исключением форс-мажорных обстоятельств. Расторжение договора Продавцом в одностороннем порядке не предусмотрено.

Договор купли – продажи недвижимости от [ 00.00.0000 ] был исполнен. Деньги по договору оплачены, нежилое помещение передано Покупателю по передаточному акту.

Имущество приобретено на законных основаниях, с момента его приобретения Ф.И.О.1 владеет и пользуется вышеуказанным объектом недвижимости, несет бремя его содержания.

Просит признать право собственности за Ф.И.О.1 на долю в размере 73,9/149,6 кв.м. нежилого встроенного помещения [ № ], на первом этаже, расположенного по адресу: [ адрес ], вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи купли-продажи недвижимости от [ 00.00.0000 ] доли в размере 73,9/149,6 кв.м. нежилого встроенного помещения [ № ], на первом этаже, расположенного по адресу: [ адрес ], взыскать с ответчика расходы по гос. пошлине в размере 200 руб.; расходы истца на представление его интересов в суде в сумме 35000 руб. .

В последствии истица изменила заявленные требования (Л.д. ), указывает, что она является собственником 739/1496 долей нежилого встроенного помещения [ № ] на первом этаже, расположенного по адресу: [ адрес ] на основании договора купли продажи недвижимости от [ 00.00.0000 ] . Доля передана на основании передаточного акта от [ 00.00.0000 ]

Истец по согласованию с ответчиком произвел перепланировку и переустройство указанного выше помещения, при этом функциональное назначение помещения сохранено, наружные ограждающие конструкции остались без изменений, выполнены проемы в несущих стенах, прочность, характеристики конструктивных элементов помещения, сохранены уровень освещенности и инсоляции помещений, соблюдены требования, предъявляемые к минимальным габаритам помещений, сохраняются пути эвакуации и уровень благоустройства.

В ходе перепланировки: устроен кабинет (4) площадью 27,5 кв.м. за счет комнат 3 и 4, путем демонтажа ненесущих перегородок с дверными блоками; устроен дверной проем с установкой дверного блока между кабинетом 4 и туалетом; за счет комнат 5,6,7 устроены кабинеты 5 площадью 25,80 кв.м. и 11 площадью 8,00 кв.м., кладовая 10 площадью 4,50 кв.м. путем демонтажа ненесущих перегородок с дверными блоками и возведения перегородок из ГКЛ на новом месте с устройством дверных проемов и установкой дверных блоков между кабинетом 5,1 и кладовой 10, за счет коридора 2 устроены кладовая 9 площадью 2,70 кв.м. и туалет 8 площадью 3,30 кв.м. путем демонтажа ненесущих перегородок с дверными блоками и возведения перегородок из ГВЛ на новом месте; демонтирован дверной блок между кладовыми 10 и 9; устроен прем в несущей стене между кабинетами 5 и 4; устроен дверной проем с установкой дверного блока в несущей стене между тамбуром и кабинетом 4. В ходе переустройства в туалете установлено сантехническое оборудование: унитаз, ванна, раковина и подключено к существующим водопроводным сетям.

По результатам инженерного обследования части несущих стен указанного помещения ООО «Оргстрой эксперт» было выдано техническое заключение о том, что усиление несущих стен выполненное при пробивке проемов, достаточно для восприятия существующих нагрузок; несущие стены находятся в работоспособном состоянии и пригодны к нормальной и безопасной эксплуатации. По результатам проведенной перепланировки и переустройства истцом получено Заключение Архитектурного бюро Дениса Малкова, которым сделаны выводы о соответствии ее помещения, после проведенных в нем перепланировки и переустройства требованиям экологических, санитарно – гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории РФ, что обеспечивает безопасную для здоровья и жизни людей эксплуатацию помещения, что соответствует строительным нормам и правилам.

По результатам проведенной инвентаризации (Технический паспорт от [ 00.00.0000 ] ) площадь помещения истца изменилась в сторону уменьшения и составляет 71,8 кв.м. (вместо 73,9 кв.м. по договору купли – продажи), а площадь всего помещения изменилась в сторону увеличения и составляет 151,9 кв.м. (вместо 149,6 кв.м.)

Таким образом, доля истца в нежилом встроенном помещении [ № ], расположенном на первом этаже по адресу: [ адрес ]. составляет 718/1519. Просит признать переустройство и перепланировку, произведенные в нежилом встроенном помещении [ № ],, расположенного на первом этаже по адресу: [ адрес ] законными, признать право собственности за Ф.И.О.1 на долю в размере 718/1519 кв.м. нежилого встроенного помещения [ № ],, расположенного на первом этаже по адресу: [ адрес ].

Ответчик обратился с встречным иском к Ф.И.О.1 о расторжении договора купли-продажи от [ 00.00.0000 ] Также ответчик заявлял о пропуске истицей срока исковой давности на обращение в суд. В обоснование требований ответчик ссылается на то, что Ф.И.О.1 допущено существенное нарушение Договора в частиотношений аренды - помещение передано в субаренду без согласия собственника. [ 00.00.0000 ] между ООО «ПиК-Н.Н.-Фармасьютикс» и Ф.И.О.4 был подписан передаточный акт на период реконструкции, в соответствии с которым Общество передало, а Ф.И.О.1 приняла в коммерческое пользование долю в размере 78/149,6 кв.м. нежилого встроенного помещения общей площадью 78 кв.м. на первом этаже, расположенного по адресу: Ф.И.О.5, [ адрес ], литера А. Согласно п.1 данного акта, передаточный акт составлен согласно п.6 договора купли-продажи от [ 00.00.0000 ] Таким образом, на основании данного акта именно Ф.И.О.1 приняла помещение во временную коммерческую эксплуатацию - в аренду на период реконструкции здания. При этом ни в договоре, ни в передаточном акте, ни в каком-либо другом документе ООО «ПиК-Н.Н.-Фармасьютикс» не давало Ф.И.О.1 согласие передавать помещение в субаренду на данный период. Тем не менее, без согласия собственника Ф.И.О.1 передала помещение в пользование третьим лицам - ИП Ф.И.О.6, ООО «Кедр», ООО «Цветы». Более того, лично Ф.И.О.1 данным помещением не пользовалась в течение всего периода коммерческой эксплуатации. Данный факт подтверждается счетами на оплату коммунальных услуг, представленными Ф.И.О.1 Счета выписаны на имя иных лиц - тех, которые реально пользовались данным помещением. Ответчик считает данное нарушение существенным. В силу положений ст. 615 КГ РФ, данное нарушение является самостоятельным основанием для расторжения договора в части отношений по аренде помещения. Ф.И.О.1 допущено существенное нарушение Договора в части отношений купли - продажи - несмотря на то, что до сегодняшнего дня не простоотсутствует государственная регистрация перехода права собственности, но и не состоялась передача помещения в рамках отношений купли-продажи.

Ф.И.О.1 произвела самовольную реконструкцию здания без согласия собственников, без получения разрешения на строительство.

В период с [ 00.00.0000 ] до настоящего времени Ф.И.О.1, был самовольно произведен ряд строительных работ. Данные строительные работы подробно описаны Ф.И.О.1 в заявлении об уточнении требований в порядке ст.39 ГПК РФ. В соответствии с письмом ФС госрегистрации, кадастра и картографии от [ 00.00.0000 ] , данные строительные работы подпадают под определение реконструкции. В судебном заседании представитель Ф.И.О.1, указала, что строительные работы производились в 2005, 2006гг. Следовательно, на момент проведения Ф.И.О.1 строительных работ действовал Градостроительный введенный в действие со дня его официального опубликования - 30.12.2004г. (ст.1 ФЗ от 29.12.2004г. №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ»). Проведение реконструкции регулируется главой 6 ГрК РФ. Во-первых, для проведения подобных строительных работ Ф.И.О.1 необходимо было подготовить проектную документацию (ч.1 ст.48 ГрК РФ). В силу ч.2 ст.48 Градостроительного кодекса РФ, проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства. Единственное исключение, когда не требуется подготовки проектной документации -при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства - к данной ситуации отношения не имеет (ч.З ст.48 ГрК РФ). Проектную документацию для проведения строительных работ Ф.И.О.1 не подготовила. В силу ч.2 ст.51 ГрК РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Исключения установлены п. 17 данной статьи и не имеют отношения к рассматриваемой ситуации. Разрешение на строительство Ф.И.О.1 получено не было.

Согласно ч. 3 ст.52 ГрК РФ, лицом, осуществляющим строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства (далее - лицо, осуществляющее строительство), может являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо.

При этом согласно действовавшей в 2005г. редакции ч.2 ст.51 ГрК РФ, строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства могут осуществляться физическими и юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, осуществляющим строительство.

В силу ч.б ст.52 ГрК РФ в первоначальной редакции, лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия.

Ф.И.О.1 не представлено никаких договоров подряда на выполнение строительных работ в спорном помещении. Непонятно, кем производились данные работы, соответствовало ли это лицо требованиям, предъявляемым к нему законодательством.

В силу ч.1,2 ст.53 ГрК РФ, в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка лицами, осуществляющими строительство, проводится строительный контроль. В том числе контроль скрытых работ.

В соответствии с п. 10 Положения о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21 июня 2010 г. N 468, до завершения процедуры освидетельствования скрытых работ выполнение последующих работ запрещается.

Никаких актов освидетельствования скрытых работ Ф.И.О.1 не представила. Данные акты при выполнении работ не составлялись.

В настоящее время определить, какие материалы использовались при данных работах, соответствуют ли они предъявляемым требованиям, проводилось ли усиление конструкций крайне затруднительно. Каких-либо доказательств, подтверждающих соответствие скрытых работ техническим регламентам, Ф.И.О.1 не представила.

Но самое главное, Ф.И.О.1 не получила согласие собственника помещения на проведение таких действий.

В силу ст. 209 ГК РФ, права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику имущества.

В данном случае государственная регистрация перехода права собственности не была произведена. Более того, помещение не было передано Ф.И.О.1 по акту в рамках отношений купли-продажи.

Тем не менее, Ф.И.О.1 распорядилась чужим имуществом, что является грубым нарушением прав ООО «ПиК-Н.Н.-Фармасьютикс».

Получение согласия собственника предусматривается и градостроительным законодательством.

Таким образом, даже если бы Ф.И.О.1 и стала собственником помещения к моменту проведения реконструкции, она бы все равно была обязана спросить согласие ООО «ПиК-Н.Н.-Фармасьютикс» как сособственника данного объекта.

Подчеркиваем, что Ф.И.О.1 достоверно знала, что на момент заключения договора здание находится в реконструкции, знала, что проводятся строительные работы по надстройке третьего и мансардного этажей.

Строительные работы производились собственником ООО «ПиК-Н.Н.-Фармасьютикс» на основании проектной документации, согласованной уполномоченными органами. Поскольку полностью перестраивался второй этаж и возводились вновь еще два этажа, генеральным проектировщиком были рассчитаны нагрузки на фундамент, несущие стены.

Ф.И.О.1, не имея на руках проекта, расчетов нагрузок стала производить работы, затрагивающие несущие конструкции. При этом Ф.И.О.1 не подготовила проект, не согласовала его с собственником, с генеральным проектировщиком здания.

Ф.И.О.1 не могла не знать, что проводить подобные строительные работы просто так, без соблюдения процедуры запрещено.

Таким образом, последствием самовольных действий Ф.И.О.1 является следующее. В виду того, что нежилое помещение в настоящее время не соответствует проектной документации, без внесения соответствующих изменений в проект реконструкции всего здания, получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию невозможно в силу закона.

В соответствии с ч.2 ст.450 ГК РФ, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Изложенное выше свидетельствует о том, что Ф.И.О.1, неоднократно грубо нарушила условия договора.

В результате самовольных действий Ф.И.О.1, не соответствующих договору и противоречащих законодательству, во-первых, утрачен предмет договора. Помещение, существующее на сегодняшний день, появившееся в результате самовольной реконструкции, выполненной Ф.И.О.1, не соответствует ни договору от [ 00.00.0000 ] , ни передаточному акту от [ 00.00.0000 ] , ни проектной документации.

Во-вторых, изложенные выше доводы и ссылки на нормативно-правовые акты подтверждают, что незаконные действия Ф.И.О.1 существенно усложнили процесс введения объекта в эксплуатацию.

ООО «ПиК-Н.Н.-Фармасьютикс» просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от [ 00.00.0000 ] , заключенный между ООО «ПиК-Н.Н.-Фармасьютикс», с одной стороны, и Ф.И.О.1, с другой стороны .

Определением Нижегородского районного суда г. Н. Новгород от [ 00.00.0000 ] к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ОАО «Банк УРАСИБ».

В судебном заседании представитель Ф.И.О.1 (по доверенности) Ф.И.О.7 исковые требования поддержала, встречные не признала, пояснила, что факт передачи имущества от ответчика истице подтверждается как документально, так и фактически. Истец пользовался имуществом как своим, нес бремя содержания имуществ коммунальные, налоговые платежи.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Кроме того положениями Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г не установлен срок, в течение которого сторона может обратиться в регистрирующий орган для подтверждения перехода права на недвижимое имущество, исходя из чего Ф.И.О.1 может реализовать данное право в любое время. Довод Ответчика о допущении Истцом существенных условий договора несостоятелен, т.к. в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Прямо установленное в ст. 450 ГК РФ основание для расторжения договора (его существенное нарушение) следует толковать в соответствии со смыслом предписания закона. А он состоит в том, что существенным следует признавать такое нарушение, которое влечет для другой стороны невозможность достижения цели договора.

Бремя доказывания наличия нарушения лежит на стороне, ссылающейся на него, т.е. на ответчике.

Право одностороннего отказа от исполнения договора ответчиком не предусмотрено.

Ответчик не несет никакого ущерба, не лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Оплата по договору произведена в полном объеме. По соглашению сторон, оплата производилась частями. Такой способ оплаты согласован ответчиком в договоре. Поскольку уплаченная истцом сумма превышает половину стоимости имущества по договору, оснований для отказа от его исполнения в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 489 ГК РФ у ответчика не имеется. Учитывая положения ст. ст. 489,491,450 ГК РФ действующее гражданское законодательство не позволяет в сложившейся ситуации истребовать у истца переданное по договору имущество. С [ 00.00.0000 ] по настоящее время имущество находится во владении и пользовании Ф.И.О.1 За все время, ответчик не предъявлял никаких требований о незаконности пользования имуществом и лишь с июля 2010 года ответчик пытается лишить истицу имущества, приобретенного законным путем, по формальным основаниям. Истица неоднократно пыталась получить от ответчика документы и зарегистрировать переход права собственности на указанное выше помещение, о чем свидетельствуют письма от [ 00.00.0000 ] , [ 00.00.0000 ] , [ 00.00.0000 ] которые оставили без ответа. Несмотря на отсутствие акта ввода в эксплуатацию и, как следствие, регистрации перехода права собственности, истица считала себя законным владельцем указанного выше нежилого помещения. Несла бремя содержания нежилого помещения. Платежи за коммунальные услуги, электричество, водоснабжение, уборка мусора осуществлялась непосредственно ответчику.

В соответствии с Договором [ № ]-[ 00.00.0000 ] о возмещении затрат на коммунальные услуги и техническое содержание общих устройств и систем здания по [ адрес ], а также прилегающей территории истец и ответчик пришли к соглашению о компенсации затрат, согласно занимаемых площадей. Платежи производились в соответствии с выставленными счетами Довод ответчика об утверждении перепланировки самостоятельно не имеет под собой оснований, т.к. в соответствии с распоряжением Администрации г. Н. Новгорода № 519-р от 01.03.2004 г. ответчику выдано Разрешение на проектирование реконструкции здания [ № ] по [ адрес ] в Нижегородском р-не с надстройкой третьего и мансардного этажей. Таким образом, с [ 00.00.0000 ] здание находилось в реконструкции, Заказчик реконструкции ответчик. Истец не является полномочным представителем ответчика для оформления процедуры окончания реконструкции и ввода здания в эксплуатацию. Информации об окончании реконструкции от ответчика не поступало. Самостоятельно произвести мероприятия по утверждению произведенной перепланировки и переустройства истец не имеет возможности. В связи с чем, истец направил исковое заявление в Нижегородский районный суд с требованием о признании произведенной перепланировки и переустройства законными и признании права собственности на имущество. Представленные Ответчиком документы об утверждении «аналогичной перепланировки» помещения [ № ] в этом же здании не могут рассматриваться в качестве доказательства, т.к. датированы 2002 годом. Довод ответчика об уклонении Ф.И.О.1 от подписания акта приема – передачи не соответствует действительности. Ответчик ни разу не инициировал подписание акта приема – передачи. Со своей стороны, истица считала и считает по настоящее время, что акт приема – передачи имущества в ее собственность подписан [ 00.00.0000 ] . Довод ответчика о совершении Ф.И.О.1 действий грубо нарушающих права ответчика в результате произведенной реконструкции несостоятелен по следующим основаниям. В помещении, переданном по договору, была проведена перепланировка и переустройство. По результатам проведенной перепланировки и переустройства истцом получено Заключение Архитектурного бюро Дениса Малкова, которым сделаны выводы о соответствии помещения, после проведенных в нем перепланировки и переустройства требованиям экологических, санитарно – гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории РФ, что обеспечивает безопасную для здоровья и жизни людей эксплуатацию помещения, что соответствует строительным нормам и правилам. Ответчик своими действиями, используя формальные основания, имеет намерение причинить вред истцу, пытается истребовать из законного владения имущество, принадлежащее истцу, т.е. злоупотребляет правами.

Представитель указывает, что со стороны Ф.И.О.1, произвести государственную регистрацию перехода права собственности в добровольном порядке не представляется возможным, т.к. ответчик своими действиями препятствует ее проведению.

Представитель ООО «ПиК-Н.Н.-Фармасьютикс» (по доверенности, ордеру) Ф.И.О.8 возражала против иска Ф.И.О.1, встречные требования поддержала в полном объеме.

Представитель ОАО «Банк УРАСИБ» в судебное заседание не явился, о дне, времени, месте слушания дела извещен надлежащим образом .

С учетом мнения сторон, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, установив значимые по делу обстоятельства, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ООО «ПИК-НН.-Фармасьютикс» является собственником нежилого встроенного помещения П4, площадью 149,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Н. Новгород [ адрес ] .

[ 00.00.0000 ] между Ф.И.О.1 и ООО «ПиК – Н.Н. - Фармасьютикс» был заключен Договор купли – продажи недвижимости [ адрес ].

Согласно п. 1 договора от [ 00.00.0000 ] ООО «ПиК – Н.Н. - Фармасьютикс» передает в собственность (продает) долю в размере 73,9/149, 6 кв.м. нежилого встроенного помещения [ № ] на первом этаже, расположенного по адресу: [ адрес ].

В соответствии с п. 2.1. по указанному договору истице передаются следующие помещения: 2-коридор, 3 – комната, 4 – комната, 5 – комната, 6- комната, 7- комната, общая площадь помещений составляет 73,9 кв.м. согласно инвентаризационного плана домовладения [ № ].

Таким образом, в силу ст. 209 ГК РФ, ответчик, собственник спорного нежилого помещения распорядился частью своего имущества, продав его истице.

В соответствии с п. 5. Договора на момент совершения настоящего договора указанное нежилое помещение находится на реконструкции согласно Распоряжению главы администрации города Нижнего Новгорода № 519-Р от «01» марта 2004 года «О разрешении ООО «ПиК- Н.Н.-Фармасьютикс» проектирования реконструкции здания [ № ] по [ адрес ] в Нижегородском районе с надстройкой третьего и мансардного этажей».

В соответствии с п. 9 Договора полная сдача дома [ № ] по [ адрес ] Государственной приемной комиссией после завершения реконструкции планировалась во втором квартале 2005 года.

Судом установлено, что реконструкция дома [ № ] г. Н. Новгорода до настоящего времени не закончена, в соответствующем порядке дом не сдан. Указанные обстоятельства не оспаривались сторонами в ходе рассмотрения дела.

Судом установленном, что [ 00.00.0000 ] между сторонами по делу был составлен передаточный акт на период реконструкции, согласно которого во исполнение п. 6 договора купли-продажи от [ 00.00.0000 ] ответчик передал, а истица приняла в коммерческое использование долю в нежилом помещении [ № ], общей площадью 78 кв.м., на основании договора купли-продажи от [ 00.00.0000 ]

В соответствии со ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Ответчик указывает, что передаточный акт от [ 00.00.0000 ] не свидетельствует о передаче имущества по договору купли-продажи, а представляет собой отдельный договор коммерческой аренды, согласно которого ответчик передал во временное пользование истицы спорное нежилое помещение.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

С указанными доводами ответчика суд не может согласиться, поскольку договор коммерческой аренды является возмездной сделкой, согласно которой арендатор обязан уплачивать арендодателю плату, которая является существенным условием договора.

В акте от [ 00.00.0000 ] , составленном сторонами отсутствует положение о плате за пользование имуществом, напротив, в нем неоднократно имеются ссылки на договор купли-продажи от [ 00.00.0000 ] , из чего суд делает вывод, что указанный акт свидетельствует о начале исполнения договора купли-продажи, а именно фактической передачи спорного имущества от ответчика к истцу.

Истица неоднократно пыталась получить от ответчика документы и зарегистрировать переход права собственности на указанное выше помещение, о чем свидетельствуют письма от [ 00.00.0000 ] , [ 00.00.0000 ] , [ 00.00.0000 ] .

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 Кодекса указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Поэтому договор купли - продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса, а не с момента государственной регистрации.

Кроме того, ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ N 10, ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ N 22 от 29 апреля 2010 года разъясняет:

«60. Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

В соответствии с приведенными выше доводами, суд полагает, что Ф.И.О.1 не пропустила сроки на обращение в суд и имеет право на судебную защиту нарушенных прав.

Ответчик просит суд расторгнуть договор купли-продажи, заключенный между сторонами [ 00.00.0000 ] , ссылаясь на то, что истица существенно нарушила условия договора и ответчик лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. В том числе ответчик указывает, что истица незаконно произвела реконструкцию в занимаемом ею помещении, которая повлекла невозможность узаконить реконструкцию всего дома [ № ] по [ адрес ] г. Н. Новгорода. А также на фасаде здания появились трещины, предположительно от произведенной истицей реконструкции.

В нарушение ст. 55, 56 ГПК РФ, ответчиком не представлено суду доказательств того, что ответчик не имеет возможности сдать дом в эксплуатацию после произведенной им реконструкции третьего этажа и возведения мансарды по причине произведенных строительных работ истицей в спорном нежилом помещении.

В материалах дела имеются два ответа на запросы ФГУП «РОСТЕХИНВЕНТАРИЗАЦИИ – ФЕДЕРАЛЬНОЕ БТИ» , из ответа от [ 00.00.0000 ] следует, что в помещении [ № ] произведена перепланировка, причем указанный ответ имеет подпись начальника Нижегородского отделения и круглую гербовую печать учреждения, а из ответа от [ 00.00.0000 ] следует, что помещении произведена реконструкция, причем указанный ответ имеет подпись начальника отдела Нижегородского филиала и не имеет круглую гербовую печать.

Из копии акта от [ 00.00.0000 ] п. 6 следует, что на внешней стороне здания имеются трещины на момент его подписания, которые устраняются силами продавца, т.е. ответчика по делу.

Соответственно суд не может принять во внимание доводы ответчика, что из-за произведенных ремонтных работ истицей в помещении [ № ] на здании имеются трещины.

Несмотря на отсутствие акта ввода в эксплуатацию и, как следствие, регистрации перехода права собственности, Ф.И.О.1 считала себя законным владельцем указанного выше нежилого помещения, несла бремя содержания нежилого помещения, о чем свидетельствуют представленные истицей квитанции, договоры на возмещение затрат на коммунальные услуги. Платежи за коммунальные услуги, электричество, водоснабжение, уборка мусора осуществлялась непосредственно ответчику.

Судом установлено, что сторонами заключен договор купли-продажи спорного имущества, акт приема – передачи подписан, цена договора уплачена истицей полностью .

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

-при существенном нарушении договора другой стороной;

-в иных случаях

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Ответчиком не представлены доказательства, в нарушение ст. 55, 56 ГПК РФ, что он несет какой либо ущерб, или лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора на сегодняшний день по вине истицы.

В соответствии с ч.2 ст.8 Конституции РФ: «2. В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности».

В соответствии со ст.35 Конституции РФ: «1. Право частной собственности охраняется законом.

2. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

3. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

4. Право наследования гарантируется».

В соответствии со ст.55 Конституции Российской Федерации и пункта 2 ст.1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона, иные нормативные акты, ограничивающие права собственника, применению не подлежат.

Согласно ст. 212 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Права всех собственников подлежат судебной защите равным образом.

Истицей представлено техническое заключение ООО «ОРГСТРОЙ-эксперт» (Приложение [ № ]) от [ 00.00.0000 ] , из которого следует, что в нежилом помещении [ № ] (по осям 2 и 3 в осях А-Б), расположенного в здании по адресу: г. Н. Новгород [ адрес ] выполнено усиление несущих стен по осям 2 и 3 в осях А и Б, которое было необходимо провести при пробивке проемов. Указанное в заключении усиление достаточно для восприятия существующих нагрузок, несущие стены по осям 2 и 3 находятся в работоспособном состоянии и пригодны к нормальной и безопасной эксплуатации.

Из технического паспорта на помещение [ № ] в доме [ № ] по [ адрес ] г. Н. Новгорода от [ 00.00.0000 ] следует, что акт приемки на реконструкцию литер А не предъявлен. Из указанного технического паспорта, справки [ № ] от [ 00.00.0000 ] , копии плана от [ 00.00.0000 ] (Л.д. ), следует, что в результате перепланировки и проведенных строительных работ, произведенных истицей, часть переданных ей ответчиком по акту от [ 00.00.0000 ] изменила конфигурацию и изменилась площадь помещений в сторону уменьшения и равна 71,8 кв.м.

Кроме того, из представленного распоряжения № 3450-р от 27.11.2002 г. Администрации Нижегородского района , следует, что Ф.И.О.9, как директору ответчика разрешено проведение работ по перепланировке нежилого помещения на 1 этаже дома [ № ] по [ адрес ] г. Н. Новгорода, часть которых была произведена до передачи спорного помещения истице.

Из анализа представленных сторонами доказательств, суд приходит к выводу, что в ходе произведенной истицей перепланировки в переданной ей части нежилого помещения [ № ] в доме [ № ] по [ адрес ] г. Н. Новгорода устроен кабинет (4) площадью 27,5 кв.м. за счет комнат 3 и 4, путем демонтажа ненесущих перегородок с дверными блоками; устроен дверной проем с установкой дверного блока между кабинетом 4 и туалетом; за счет комнат 5,6,7 устроены кабинеты 5 площадью 25,80 кв.м. и 11 площадью 8,00 кв.м., кладовая 10 площадью 4,50 кв.м. путем демонтажа ненесущих перегородок с дверными блоками и возведения перегородок из ГКЛ на новом месте с устройством дверных проемов и установкой дверных блоков между кабинетом 5,1 и кладовой 10, за счет коридора 2 устроены кладовая 9 площадью 2,70 кв.м. и туалет 8 площадью 3,30 кв.м. путем демонтажа ненесущих перегородок с дверными блоками и возведения перегородок из ГВЛ на новом месте; демонтирован дверной блок между кладовыми 10 и 9; устроен проем в несущей стене между кабинетами 5 и 4; устроен дверной проем с установкой дверного блока в несущей стене между тамбуром и кабинетом 4. В ходе переустройства в туалете установлено сантехническое оборудование: унитаз, ванна, раковина и подключено к существующим водопроводным сетям.

По результатам проведенной перепланировки и переустройства истцом получено заключение Архитектурного бюро Дениса Малкова , из которого следует, что после проведенных в спорном помещении перепланировки и переустройства требования экологических, санитарно – гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории РФ соблюдены и обеспечивают безопасную для здоровья и жизни людей эксплуатацию помещения, что соответствует строительным нормам и правилам.

Ответчиком суду не представлено доказательств обратного.

Таким образом, в ходе рассмотрения дела по существу, судом установлено, что между сторонами по делу был заключен договор купли-продажи части принадлежащего ответчику недвижимого имущества, а именно части нежилого помещения [ № ] в доме [ № ] по [ адрес ] г. Н. Новгорода, оснований для расторжения которого, судом не установлено.

Договор со стороны истца исполнен в полном объеме, путем оплаты суммы по договору, однако в нарушение ст. 309-310 ГК РФ, ответчиком условия договора до настоящего времени не исполнены, а именно дом не сдан в эксплуатацию после реконструкции, что препятствует произвести государственную регистрацию перехода права собственности спорного недвижимого имущества от ответчика к истцу.

По мнению суда, истцом не пропущен срок исковой давности, ее права подлежат судебной защите.

Судом установлено, что произведенные переустройство и перепланировка, произведенные истицей в переданном ей нежилом помещении не нарушают права и законные интересы граждан и юридических лиц, выполнены с соблюдением требований экологических, санитарно – гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории РФ, обеспечивают безопасную для здоровья и жизни людей эксплуатацию помещения.

Судом установлено, что ответчик передал спорное нежилое помещение истице в 2005 г. и истица пользуется им по своему усмотрению, осуществляя права собственника в полном объеме, а именно распоряжается им как собственник, несет расходы по его содержанию, открыто и добросовестно пользуется им, не нарушая прав и законных интересов иных лиц.

В результате произведенных перепланировки и переустройства площадь переданного истице помещения уменьшилась по отношению от площади, указанной в договоре от [ 00.00.0000 ] и передаточном акте от [ 00.00.0000 ] и составляет на день рассмотрения дела в суде 71,8 кв.м., общая площадь нежилого помещения [ № ] увеличилась за счет внутренней перепланировки (Л.д. ) на 2,3 кв.м., составив 151,9 кв.м.

Таким образом, с учетом установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных Ф.И.О.1 требований, а именно суд считает необходимым сохранить нежилое встроенное помещение [ № ], расположенное по адресу: г. Н. Новгород [ адрес ] литер А в перепланированном и переустроенном состоянии, признать за Ф.И.О.1 право собственности на 718/1519 долей нежилого встроенного помещения [ № ], расположенного по адресу: г. Н. Новгород [ адрес ] литер А.

В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Поскольку суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных Ф.И.О.1 требований, суд считает необходимым исковые требования ООО «ПиК-Н.Н.-Фармасьютикс» к Ф.И.О.1 о расторжении договора купли-продажи от [ 00.00.0000 ] в отношении доли в нежилом встроенном помещении [ № ], расположенном по адресу: г. Н. Новгород [ адрес ] литер А оставить без удовлетворения.

В соответствии со ст. 196 ГПК РФ и ст. 235 ГК РФ, суд считает необходимым прекратить право собственности ООО «ПиК-Н.Н.-Фармасьютикс» в отношении 718/1519 долей нежилого встроенного помещения [ № ], расположенного по адресу: г. Н. Новгород [ адрес ]

В соответствии со ст. 98, 100 ГПК РФ, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате госпошлины в сумме 400 рублей , расходы по оплате услуг представителя в сумме 10000 рублей .

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «ПиК-Н.Н.-Фармасьютикс» к Ф.И.О.1 о расторжении договора купли-продажи от [ 00.00.0000 ] в отношении доли в нежилом встроенном помещении [ № ], расположенном по адресу: г. Н. Новгород [ адрес ] [ адрес ] оставить без удовлетворения.

Сохранить нежилое встроенное помещение [ № ], расположенное по адресу: г. Н. Новгород [ адрес ] в перепланированном и переустроенном состоянии.

Признать за Ф.И.О.1 право собственности на 718/1519 долей нежилого встроенного помещения [ № ], расположенного по адресу: г. Н. Новгород [ адрес ].

Прекратить право собственности ООО «ПиК-Н.Н.-Фармасьютикс» в отношении 718/1519 долей нежилого встроенного помещения [ № ], расположенного по адресу: г. Н. Новгород [ адрес ].

Взыскать с ООО «ПиК-Н.Н.-Фармасьютикс» в пользу Ф.И.О.1 расходы по оплате госпошлины в сумме 400 рублей, расходы по оплате услуг представителя в сумме 10000 рублей, а всего 10400 рублей.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение 10 дней.

Судья: Н.Г. Хохлова