Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО2 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истица обратилась в суд с иском, указав, что на праве собственности ей принадлежала квартира по .... в ..... ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО3 был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, переход права собственности зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, но фактически имелся в виду договор займа с обеспечением, что подтверждается распиской от 27.0.2015, содержащей проценты за пользование денежными средствами, штрафные санкции, а также обязательства ответчика вернуть квартиру истцу после погашения задолженности. Ссылаясь на положения п. 2 ст. 170 ГК РФ, указывает, что данная сделка притворна, т.е. совершена с целью прикрыть другую сделку, в связи с чем ничтожна. На основании изложенного просила признать договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ притворной сделкой, применить к ней последствия, предусмотренные ГК.

В ходе рассмотрения дела истец предъявила уточненное исковое заявление, где в качестве соответчика указан ФИО2, дополнительно указала, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ собственником спорной квартиры является ФИО2, требования остались неизменны.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще. Ранее в судебном заседании истец на удовлетворении исковых требований настаивала, пояснила, что нуждалась в денежных средствах, в связи с чем обратилась к ранее незнакомой ФИО3, объявление которой увидела на интернет-сайте. При встрече ФИО3 пояснила, что для обеспечения договора займа необходимо оформить сделку как договор купли-продажи с регистрацией перехода права собственности в установленном законом порядке. После передачи денежных средств ФИО3 истцу была выдана расписка, подтверждающая фактическое заключение сторонами договора займа. Обязательства по погашению задолженности ФИО1 исполнялись надлежаще, однако в октябре 2015 года ФИО3 без ведома истца продала спорную квартиру ФИО2

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что увидела объявление ФИО1 о продаже квартиры ниже рыночной цены на интернет-сайте и созвонилась с ней. При встрече выяснилось, что стоимость 3-хкомнатной квартиры 2 900 000 руб., у ответчика было 2 400 000 руб. Поскольку квартира истца была обременена залогом, стороны договорились оформить договор купли-продажи на 1 200 000 руб. спорной квартиры, еще 1 200 000 руб. были переданы ФИО1 по расписке для погашения задолженности и снятия обременения с трехкомнатной квартиры. После снятия обременения ФИО1 должна была передать ФИО3 трехкомнатную квартиру, ФИО3 должна была передать ФИО1 свою двухкомнатную квартиру и отдать еще 500 000 руб. Оставшаяся сумма должна была быть передана истцу частями с процентами за пользование денежными средствами. Поскольку после заключения сделки ФИО1 перестала отвечать на звонки, ФИО3 обратилась в агентство и продала спорную квартиру ФИО2

Представитель ответчика ФИО3 - ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что в данном случае для перехода права собственности на квартиру было оформлено 2 сделки – договор купли-продажи и договор займа. С момента заключения сделок прошло более полутора лет, за это время истец их по каким-либо основаниям не оспаривал, что подтверждает ее согласие на их заключение. Полагает, что истец ввела его доверителя в заблуждение.

Ответчик ФИО2 судебное заседание не явился, извещен надлежаще. Его представитель ФИО6 исковые требования не признал, ссылаясь на то, что ФИО2 является добросовестным приобретателем. На момент покупки ФИО2 ни с ФИО3, ни с ФИО1 знаком не был, квартира обременена не была, спора относительно перехода права собственности не было. При заключении договора ему пояснили, что в квартире зарегистрирован бывший собственник, которая вскоре должна сняться с регистрационного учета, его это устраивало, поскольку въезжать в квартиру сразу после приобретения он не собирался. После приобретения квартиры он встретился с ФИО1, которая пояснила, что снимется с регистрационного учета весной 2016 года, о намерении оспаривать сделку она ему ничего не сообщала. В настоящее время каких-либо требований к нему как к собственнику квартиры не предъявлено.

Суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи квартиры с обременением ее ипотекой в силу закона от ДД.ММ.ГГГГФИО7 являлась собственником квартиры общей площадью 46,5 кв.м. по .... в .....

Согласно имеющейся отметке на закладной обременение квартиры прекращено ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 (Продавец) и ФИО3 (Покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры общей площадью 46,5 кв.м. по .... в .....

В соответствии с условиями договора отчуждаемая квартира принадлежит Продавцу на праве собственности, на момент заключения сделки в ней зарегистрирована ФИО7 (п.п. 3-4).Стороны оценили квартиру в 1 200 000 руб., денежные средства переданы Покупателем Продавцу до подписания договора (п. 9). Право собственности переходит к Покупателю с момента его регистрации в Управлении Росреестра по Алтайскому краю.

Переход права собственности зарегистрирован в Управлении Росреестра по Алтайскому краю ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование требований о признании сделки купли-продажи притворной истцом представлена расписка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой ФИО3 выдала ФИО7 в долг денежные средства в размере 1 200 000 руб. под 6% в месяц под залог квартиры по .... в ..... В случае несвоевременного погашения задолженности сторонами установлены штрафные санкции в размере 1% от суммы долга в день. По условиям расписки после полного погашения задолженности ФИО3 обязуется вернуть ФИО7 вышеуказанную квартиру.

Расписка подписана ФИО3 Ее собственноручное написание и передача истцу ответчиком не отрицались.

После заключения брака с ФИО4ДД.ММ.ГГГГФИО7 присвоена фамилия «ФИО1».

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры общей площадью 46,5 кв.м. по .... в ...., в соответствии с которым Продавец продал принадлежащую ему квартиру, а Покупатель ее приобрел в собственность. По соглашению сторон продажная цена отчуждаемой квартиры определена в 1 200 000 руб., расчет между сторонами произведен в полном объеме после подписания настоящего договора (п.п. 4-5). На отчуждаемой жилплощади на момент заключения договора зарегистрирована ФИО7 Право собственности переходит к Покупателю с момента его регистрации в Управлении Росреестра.

Факт передачи денежных средств подтвержден распиской от ДД.ММ.ГГГГ, и сторонами не оспаривался.

Переход права собственности зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

Переход права собственности от продавцов к покупателям по двум сделкам прошел государственную регистрацию, на которую стороны сделок являлись лично, что следует из материалов регистрационного дела на квартиру.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п.2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В п. 87 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 549 НК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Для договора купли-продажи недвижимости существенными условиями являются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче (ст. 554 ГК), и определенная денежная сумма - цена (ст. 555 ГК).

Согласно п. 1 ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющий передачу денежной суммы (ст. 808 ГК РФ).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ). Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Таким образом, для правильного разрешения дела юридически значимыми обстоятельствами являются установление характера правоотношений, возникших между сторонами, и характер обязательств, взятых на себя сторонами.

Правовым последствием договора купли-продажи недвижимости в силу п. п. 1, 5 ст. 454, п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 551, п. 1 ст. 556 ГК РФ является переход права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю, при этом такой переход подлежит государственной регистрации.

При рассмотрении дела установлено, что при совершении каждого договора купли-продажи достигнуты соответствующие правовые последствия в виде регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю, при этом последующий покупатель осуществлял правомочия собственника, закрепленные в ст. 209 ГК РФ, заключая договор купли-продажи указанной квартиры.

В соответствии со ст.302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Конституционный Суд РФ в Постановлении от 21.04.2003 №6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 и ФИО12» разъяснил, что по смыслу данных законоположений, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано.

Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

В судебном заседании установлено, что ФИО2 является добросовестным приобретателем, поскольку квартира им приобретена у лица, чье право собственности на нее зарегистрировано в установленном порядке, никаких возражений в порядке Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в ЕГРП не зарегистрировано, расчет произведен полностью, что подтверждает расписка. При наличии регистрации права собственности ФИО3 на квартиру в установленном порядке у ФИО2 отсутствовали основания сомневаться в ее правах на квартиру и предполагать наличие таких прав у зарегистрированного в квартире истца.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Кроме того, суд принимает во внимание также и то, что истцом договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого ФИО2 стал собственником спорной квартиры, не оспаривается.

При таких обстоятельствах исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст.144 ГПК РФ по вступлении решения суда в законную силу суд полагает необходимым отменить меры по обеспечению иска, принятые определением Центрального районного суда .... от ДД.ММ.ГГГГ, - арест на ...., расположенную по адресу: .... в ...., запрет осуществлять действия, направленные на отчуждение указанного имущества, запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю совершать регистрационные действия в отношении указанного имущества.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения.

По вступлении решения суда в законную силу отменить меры по обеспечению иска, принятые определением Центрального районного суда г.Барнаула от ДД.ММ.ГГГГ, - арест на ...., расположенную по адресу: .... в ...., запрет осуществлять действия, направленные на отчуждение указанного имущества, запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю совершать регистрационные действия в отношении указанного имущества.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Центральный районный суд г.Барнаула в течение одного месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Судья М.Ю.Овсянникова