Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев гражданское дело по иску Будяковой Светланы Владимировны к Антонян Саркису Ншановичу о расторжении предварительных договоров купли-продажи недвижимого имущества, взыскании штрафных санкций и расходов по оплате государственной пошлины, по встречному исковому заявлению Антонян Саркиса Ншановича к Будяковой Светлане Владимировне о расторжении предварительных договоров купли продажи, взыскании штрафных санкцией, расходов по оплате государственной пошлины,

установил:

Будякова С.В. обратилась в Зимовниковский районный суд с исковым заявлением к Антонян С.Н. о расторжении предварительных договоров купли-продажи недвижимого имущества и взыскании штрафных санкций. Просит суд: расторгнуть предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 609 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер: №, заключенный между Антонян С.Н. и Будяковой С.В.. Расторгнуть предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи нежилого помещения - здание производственного назначения (магазин), назначение: нежилое, общей площадью 377,9 кв.м., инвентарный номер: №, расположенное по адресу: Россия, <адрес>, кадастровый номер: №, заключенный между Антонян С.Н. и Будяковой С.В.. Взыскать с Антонян С.Н. в её пользу штрафную неустойку согласно предварительных договоров купли-продажи земельного участка и нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей, расходы по уплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей, всего <данные изъяты> рублей.

В обоснование заявленных требований указала следующее: «ДД.ММ.ГГГГ между Антонян С.Н. и ей был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым, продавец (Антонян С.Н.) обязался продать, а покупатель (Будякова С.В.) обязалась купить в срок до ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с условиями указанного договора, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 609 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер: №.

ДД.ММ.ГГГГ между Антонян С.Н. и ей был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, в соответствии с которым, продавец (Антонян С.Н.) обязался продать, а покупатель (Будякова СВ.) обязалась купить в срок до ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с условиями указанного договора, нежилое помещение - здание производственного назначения (магазин), назначение: нежилое, общей площадью 377,9 кв.м., инвентарный номер: №, расположенное по адресу: Россия, <адрес>, пер. Центральный <адрес>, кадастровый номер: №.

Недвижимое имущество: нежилое помещение и земельный участок, принадлежали ответчику Антонян С.Н. на праве собственности.

Стоимость отчуждаемого недвижимого имущества определена: земельный участок -<данные изъяты> рублей, нежилое помещение - <данные изъяты> (п.3 Договоров).

В силу п.4 Договоров - расчет между Продавцом и Покупателем будет произведен полностью до подписания основного договора.

Согласно п. 9 указанных выше договоров - стороны договора пришли к соглашению, что в случае виновного неисполнения условий договора ответственная за неисполнение договора сторона уплачивает другой стороне штраф в размере <данные изъяты> рублей.

В связи с тем, что ответчик Антонян С.Н. уклонялся от заключения основных договоров купли-продажи указанного выше недвижимого имущества, ДД.ММ.ГГГГ она направила в адрес Антонян С.Н. договор купли-продажи здания производственного назначения и земельного участка для заключения, что подтверждается копией договора купли-продажи, почтовой квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ. № и уведомлением о вручении. Ответа от Антонян С.Н. на предложение заключить договор купли-продажи не последовало. Она же в свою очередь не отказывалась от заключения основного договора купли-продажи и её намерения заключить договор подтверждаются вышеуказанными действиями.

Основной договор, предусмотренный предварительными договорами от ДД.ММ.ГГГГ. не заключен, на момент окончания действия предварительных договоров Антонян С.Н. не направлял ей предложения заключить основной договор, а только ДД.ММ.ГГГГ (после окончания действия предварительных договоров) направил в её адрес претензию, что свидетельствует об отсутствии у истца реальной заинтересованности в исполнении предварительного договора путем заключения основного договора.

Виновным в неисполнении условий предварительных договоров является Антонян С.Н., который в срок до ДД.ММ.ГГГГ не направлял ей предложений заключить основной договор, а также уклонялся от её предложения его заключить.

Поскольку ответчик штраф в размере <данные изъяты> не уплатил, в силу ненадлежащего исполнения своих обязательств по предварительным договорам купли-продажи земельного участка и нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, она вынуждена обратиться в суд с данными требованиями» (л.д.).

Антонян С.Н. обратился в Зимовниковский районный суд со встречными исковыми требования к Будяковой С.В. Просит суд расторгнуть предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ним и Будяковой С.В.. Расторгнуть предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ним и Будяковой С.В., признать расторгнутым. Взыскать с Будяковой С.В. в его пользу штрафные санкции в размере <данные изъяты> рублей за неисполнение условий предварительных договоров купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. Взыскать с Будяковой С.В. в его пользу расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.

В обоснование заявленных требований указал следующее: «Он, является собственником нежилого помещения - здания производственного назначения (магазин), назначение: нежилое общей площадью 377,9 кв.м., инвентарный номер: №, расположенное по адресу: Россия, <адрес>. Кадастровый номер: №, и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 609 (Шестьсот девять) кв.м. расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер: №.

Данное обстоятельство подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, выданными ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области серия № и серия №.

ДД.ММ.ГГГГ между ним и Будяковой С.В. был заключен предварительный договор купли-продажи вышеназванного нежилого помещения и предварительный договор купли-продажи земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>

В соответствии с условиями названных договоров ответчица должна была приобрести названные объекты недвижимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, ответчица без объяснения причин пропуска срока договора, условия договора не выполнила, объекты недвижимости не приобрела.

В соответствии с требованиями п. 2 статьи 453 ГК РФ, обязательства сторон прекращаются в связи с расторжением договора. Однако, до настоящего времени, в нарушение требований части 2 статьи 452 ГК РФ ответчицей своевременно не были направлены в его адрес отказ от условии названных предварительных договоров, несмотря на претензии, которые были отправлены им в адрес ответчицы ДД.ММ.ГГГГ.

О том, что ответчица желает расторгнуть названные предварительные договоры купли-продажи объектов недвижимости, он узнал из искового заявления, содержащего требования о расторжении договоров и взыскании с него штрафных санкций.

Ответчица безосновательно полагает, что ответственность за не заключение основных договоров купли-продажи лежит на нем, при этом ссылается на полученное им ДД.ММ.ГГГГ почтовое отправление с вложенным проектом договора купли-продажи здания производственного назначения и земельного участка, датированное ДД.ММ.ГГГГ года. Поскольку копия проекта договора купли-продажи здания производственного назначения, представленная ответчицей в суд и копия названного договора полученного им не содержат подписи ответчицы в качестве покупателя, это свидетельствует об отсутствии намерений ответчицы заключить названный договор и является способом переложить на него ответственность за неисполнение условий предварительных договоров. Кроме того, копия проекта договора купли-продажи здания производственного назначения, представленная ответчицей в суд и копия названного договора полученного им не идентичны. Таким образом, в соответствии с правовым смыслом статьи 158 ГК РФ, поскольку из поведения ответчицы не явствовала воля совершить сделку, считает, что ответственность за неисполнение условий предварительных договоров лежит на ответчице» (л.д.42-44).

В судебное заседание истец (ответчик) Будякова С.В. не явилась, обратилась к суду с заявлением о рассмотрении дела в её отсутствие с участием её представителя (л.д.57).

Представитель истца (ответчика) Попова И.В. исковые требования Будяковой С.В. поддержала по основаниям указанным в исковом заявлении и просила суд их удовлетворить, по встречным исковым требованиям просила отказать. Суду пояснила, ДД.ММ.ГГГГ между Антонян и Будяковой был заключен договор аренды нежилого помещения, и истица изначально высказывала желание приобрести данное имущество. В этот же день между истицей и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения и в этот же день был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка. Намерение приобрести данное имущество подтверждается заключением предварительных договоров купли-продажи, документами, подтверждающими проведение ремонта, после заключения договора аренды, это договора подряда, акты сдачи-приема ремонтных работ по адресу <адрес>. По просьбе Будяковой в связи с тем, что она не успевала оформить кредит, ДД.ММ.ГГГГ были заключены новые предварительные договора, и был установлен новый срок заключения договора ДД.ММ.ГГГГ, данный факт нашел свое подтверждение в судебном заседании и не отрицается ответчиком. В ходе сбора документов Будякова столкнулась с тем, что ей необходим был кадастровый паспорт на нежилое помещение для предоставления в банк, ответчик его не предоставил. Когда она сама обратилась в кадастровую палату, то было предоставлено заявление, что запрашиваемые сведения об объекте недвижимости отсутствуют. Будякова ДД.ММ.ГГГГ обращалась с заявлением о выдаче кредита на приобретение недвижимого имущества на сумму <данные изъяты> рублей, решение о выдаче кредита не было принято по причине, не выполнения требований банка, не предоставление кадастрового паспорта на здание. Таким образом, заявление о том, что кредит не был выдан по другим причинам, считает не обоснованным. Будякова в середине сентября привозила ответчику образец договора купли-продажи, который был предоставлен ей в банке, данный факт был подтвержден ответчиком. Так же Будякова просила ответчика предоставить реквизиты для перечисления денежных средств, но никаких действий Антонян предпринято не было. Будякова ДД.ММ.ГГГГ направила договор купли-продажи, который был получен Антонян. Ответа от ответчика не последовало, и до окончания срока предварительных договоров ничего предпринято не было.

В судебное заседание ответчик (истец) Антонян С.Н. не явился, обратился к суду с заявлением о рассмотрении дела в его отсутствие с участием его представителя (л.д.125).

Представитель ответчика (истца) Шелдяева О.И. исковые требования Антонян С.Н. поддержала по основаниям указанным в исковом заявлении и просила суд их удовлетворить, в исковых требованиях Будяковой С.В. просила суд отказать. Суду пояснила, что Будякова С.В. не нашла денежные средства до ДД.ММ.ГГГГ года, так же в предварительном договоре не указано, что денежные средства будут браться в счет ипотеки. Основной договор был направлен Антонян С.Н. без ее подписи, Антонян не мог его подписать по причине не выплаты денежных средств. Отправлен проект договора ДД.ММ.ГГГГ, в договоре указана дата ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, направлен проект договора, который не может являться подтверждением заключения основного договора купли продажи. Никаких других действий кроме этого письма предпринято Будяковой С.В. не было. Доводы Будяковой о том, что ей отказано в получении денежных средств в банке, по причине не предоставления кадастрового паспорта, это безосновательное утверждение. Как было выяснено, одним из условий выдачи ипотеки является внесение своих денежных средств в счет оплаты недвижимости, Будякововой этого сделано не было. Будяковой ничего не препятствовало обратиться в кадастровую службу, не за три дня до окончания срока предварительного договора, а намного раньше, с заявлением изготовить кадастровый паспорт. Считает, что Будякова не принимала серьезных мер направленных на заключение договора. Обоснованных доказательств уклонения Антонян от заключения основного договора в суд не предоставлено.

Выслушав стороны, изучив представленные суду документы, суд приходит к следующему.

Согласно п.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Из материалов дела усматривается, что Антонян С.Н., намеревался продать нежилое помещение-здание производственного назначения (магазин), площадью 377,9 кв.м., инвентарный номер: №, расположенное по адресу: Россия, <адрес>, кадастровый номер: №, и земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, площадью 609 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер: № в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Антонян С.Н. и Будяковой С.В. заключены предварительные договора купли-продажи нежилого помещения - здание производственного назначения (магазин) и земельного участка (л.д.11).

Форма договора в соответствии с требованиями ст. 550 ГК РФ сторонами соблюдена. Предварительный договор подписан сторонами, в судебном порядке не оспорен.

В соответствии с требованиями действующего законодательства обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Пунктом 3 договора установлена цена объекта недвижимости - земельного участка в размере <данные изъяты> рублей, нежилого помещения в размере <данные изъяты> рублей.

Согласно пункта 4 договора, расчет между продавцом и покупателем будет произведен полностью до подписания основного договора.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (п. 3, 5 ст. 429 ГК РФ).

Как установлено в судебном заседании и не отрицается сторонами, основной договор, предусмотренный предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ не заключен.

В соответствии с п.6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из представленных суду предварительных договоров следует, что до ДД.ММ.ГГГГ стороны обязаны заключить Основной договор. Судом установлено, что Будякова С.В. (покупатель) не выполнила условия договора, (пункт 4), то есть не произвела с продавцом расчет до подписания основного договора.

Доводы представителя истца (ответчика) Будяковой С.В. о том, что расчет не был произведен из-за препятствия Антонян С.Н. в предоставлении кадастрового паспорта на нежилой участок, для получения кредита является не состоятельным, поскольку у Будяковой С.В. имелась доверенность быть представителем Антонян С.Н. во всех государственных, негосударственных и иных организациях и учреждениях <адрес>, в том числе в федеральном бюджетном учреждении «Кадастровая палата» с правом получения кадастрового паспорта (л.д.115).

Кроме того, по сведениям ОАО «Сбербанк России» Волгодонского отделения № Будякова С.В. обращалась в Универсальный дополнительный офис № ДД.ММ.ГГГГ с заявлением о выдаче кредита в рамках кредитного продукта «Бизнес-недвижимость» для приобретения коммерческих объектов недвижимости в сумме <данные изъяты> рублей, однако вопрос о выдаче кредита по кредитной заявке Клиента не рассматривался и решение Банком не принято по причине не предоставления кадастрового паспорта на объект недвижимости (л.д.109).

Согласно условиям предварительных договоров от ДД.ММ.ГГГГ года (Пунктом 9), стороны договора пришли к соглашению, что в случае виновного неисполнения условий договора ответственная за неисполнение договора сторона уплачивает другой стороне штраф размере <данные изъяты> рублей (л.д.6).

В соответствии с ч. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с его условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Судом установлено, что Будякова С.В. ДД.ММ.ГГГГ направляла Антонян С.Н. проект основного договора. Однако, как выяснилось в судебном заседании проект договора купли-продажи здания производственного назначения не содержат подписи Будяковой С.В. в качестве покупателя, и не идентичен договору, представленному Антонян Н.С. (л.д.13-16, 45-48).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Антонян Н.С. направил в адрес Будяковой С.В. претензию в заключение основного договора, то есть после окончания действия предварительных договоров (л.д.93).

Суд считает, что у сторон отсутствовала заинтересованность в исполнении предварительного договора путем заключения основного договора. Стороны условия предварительных договоров не выполнили.

Основной договор купли-продажи недвижимого имущества между истцом и ответчиком не заключен.

Доказательств выплаты в срок, указанный в предварительных договорах Антонян С.Н. денежной суммы не представлено.

В соответствии с ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Основной договор подлежал заключению сторонами до ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку к указанному в предварительном договоре сроку основной договор не заключен, и доказательств осуществления сторонами действий, направленных к заключению основного договора не представлено, в силу положений ч.6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились, в связи с чем, не подлежат взысканию какие-либо штрафы.

Таким образом, требования сторон о взыскании штрафных санкций и расторжении предварительных договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Будяковой Светланы Владимировны к Антонян Саркису Ншановичу о расторжении предварительных договоров от 01 сентября 2013 года купли- продажи земельного участка, категории земель: земли населенных пунктов, площадью 609 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер: №, здание производственного назначения (магазин), расположенный по адресу: <адрес> заключенный между Антонян Саркисом Ншановичем и Будяковой Светланой Владимировной, о взыскании штрафной неустойки в размере <данные изъяты> рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей, а всего <данные изъяты> рублей - отказать.

По встречному исковому заявлению Антонян Саркиса Ншановича к Будяковой Светлане Владимировне о расторжении предварительных договоров от ДД.ММ.ГГГГ купли- продажи земельного участка, категории земель: земли населенных пунктов, площадью 609 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер: №, здание производственного назначения (магазин), расположенный по адресу: <адрес> заключенный между Антонян Саркисом Ншановичем и Будяковой Светланой Владимировной, о взыскании штрафных санкцией в размере <данные изъяты> рублей, расходы по оплате государственной пошлины <данные изъяты> рублей - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Зимовниковский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. Мотивировочную часть решения стороны могут получить 06 августа 2014 года.

Судья В.Н. Хазова