Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 и Администрации местного самоуправления г. Владикавказ о признании права собственности на самовольную постройку,

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратился в Промышленный районный суд г.Владикавказ с иском к ФИО1 об обязании подписать Итоговый акт о реализации инвестиционного проекта по Договору инвестирования №1 от 22.05.2012г. и передать ему документы технической инвентаризации на следующий объект недвижимого имущества:

- нежилое здание площадью ... кв.м., расположенное по адресу: ....

В обоснование заявленных требований указал, что ... между ФИО2 и ФИО1 был заключен Договор инвестирования №1, целью которого являлась пристройка технических помещений к жилому дому по ... корпус 2 в ... (общая площадь - ... кв.м., количество этажей - 1 эт., строительный объем - ... куб.м.).

Согласно п. 2.2. Договора инвестирования стороны обязались за счет собственных, заемных и/или иным образом привлеченных средств произвести строительство указанного объекта. Дата ввода в эксплуатацию была определена не позднее 25.12.2011г.

Согласно п. 3.1. Договора инвестирования результаты его реализации подлежали распределению между сторонами следующим образом:

- в собственность ФИО1 переходит остаток поступивших от Соинвестора денежных средств после реализации инвестиционного проекта.

- в собственность ФИО2 переходит 100 % площадей помещений в Инвестиционном объекте.

В настоящее время все работы по строительству объекта закончены, то есть заключенный Договор инвестирования полностью исполнен сторонами.

Согласно п. 3.3. Договора инвестирования после окончания строительства ФИО1 имел право принять решение о выкупе помещений, подлежащих передаче мне согласно п. 3.1. указанного договора, по цене, установленной отдельным соглашением сторон.

10.11.2011 г. стороны подписали Дополнительное соглашение №1 к Договору инвестирования, согласно которому ФИО1 имеет право выкупить пристройку технических помещений к жилому дому по ... корпус 2 в ... (общая площадь - ... кв.м., количество этажей - 1 эт., строительный объем - ... куб.м.), по цене ... рублей.

Пунктом 3 указанного Дополнительного соглашения установлено, что в случае, если в течение 10 дней с даты его подписания ответчик не произведет выплату цене ... рублей и не воспользуется своим правом выкупа доли истца, то вышеуказанные помещения признаются его собственностью, а ответчик должен в течение следующих 5 дней с даты истечения указанного 10-ти дневного срока передать ФИО2 помещения по акту для государственной регистрации права собственности в соответствии с действующим законодательством.

До настоящего времени ФИО1, несмотря на неоднократные обращения, уклоняется от исполнения своих обязательств по передаче документов технической инвентаризации и подписания Итогового акта, необходимых для перехода в собственность ФИО2 помещений.

Просил суд обязать ФИО1 .... исполнить обязательство по Договору инвестирования ... от 22.05.2012г. - подписать Итоговый акт о реализации инвестиционного проекта и передать ему документы технической инвентаризации на следующий объект недвижимого имущества: нежилое здание площадью ... кв.м., расположенное по адресу: ....

... ФИО1 обратился в суд со встречным иском к ФИО2 и АМС ... о признании за ним права собственности на нежилое здание (литер Б), назначение: нежилое, площадь ... кв.м., адрес объекта: ....

Определением суда от 29.04.2014г. встречный иск ФИО1 был принят к производству для рассмотрения совместно с первоначальным иском ФИО2

В обоснование своих исковых требований ФИО1 пояснил, что ... между ФИО2 и ФИО1 был заключен Договор инвестирования №1, целью которого являлась пристройка технических помещений к жилому дому по ... корпус 2 в ... (общая площадь - ... кв.м., количество этажей - 1 эт., строительный объем - ... куб.м.).

Согласно п. 2.2. Договора инвестирования истец и ответчик обязались за счет собственных, заемных и/или иным образом привлеченных средств произвести строительство указанного объекта. Стороны определили дату ввода в эксплуатацию не позднее 25.12.2011г.

- в собственность ФИО2 переходит 100 % площадей помещений в Инвестиционном объекте.

Данный факт подтверждается двусторонним Промежуточным актом ... от ... г., подписанным истцом и ответчиком.

В настоящее время ФИО1 фактически осуществляет владение указанным зданием - его охраняют сотрудники охранного предприятия, привлеченные ответчиком, в них постоянно находятся сотрудники ответчика, осуществляются отделочные работы и т.п.

Согласно п. 3.3. Договора инвестирования после окончания строительства ФИО1 имел право принять решение о выкупе помещений, подлежащих передаче ФИО2 согласно п. 3.1. указанного договора, по цене, установленной отдельным соглашением сторон.

10.11.2011 г. истец и ответчик подписали Дополнительное соглашение №1 к Договору инвестирования, согласно которому ФИО1 имеет право выкупить пристройку технических помещений к жилому дому по ... корпус 2 в ... (общая площадь - ... кв.м., количество этажей - 1 эт., строительный объем - ... куб.м.), по цене ... рублей.

Пунктом 3 указанного Дополнительного соглашения установлено, что в случае, если в течение 10 дней с даты его подписания ФИО1 не произведет выплату цене ... рублей и не воспользуется своим правом выкупа доли ФИО2, то вышеуказанные помещения признаются его собственностью, а ФИО1 должен в течение следующих 5 дней с даты истечения указанного 10-ти дневного срока передать ФИО2 помещения по акту для государственной регистрации права собственности в соответствии с действующим законодательством.

Как усматривается из расписки от ... ФИО2 получил от ФИО1 ...) рублей в соответствии с условиями Договора инвестирования ... от ... и Дополнительного соглашения ... к нему от 10.11.2011г. в счет своей доли, образованной в результате реализации Инвестиционного проекта по Договору, в состав которого включено следующее имущество:

- нежилое здание площадью ... кв.м., расположенное по адресу: ....

Таким образом, права на построенный в соответствии с условиями Договора инвестирования ... от ... объект недвижимого имущества полностью принадлежат ФИО1

Вместе с тем, ФИО1 также указал, что спорный объект недвижимого имущества был возведен без получения разрешительной документации на земельном участке с кадастровым номером ... площадью ... га, расположенном по адресу: ..., в квартале между ... и ..., к югу от АЗС, позиция VII, предоставленном ФИО1 на основании договора аренды земельного участка ... от 28.04.2008г. Но в силу того, что при строительстве спорного объекта недвижимого имущества ФИО1 не были допущены нарушения градостроительных и строительных норм и правил, а также он (объект) не создают угрозу жизни и здоровью граждан, за ним должно быть признано право собственности на этот спорный объект.

Представитель ФИО1 - ФИО3, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности, заявленные его доверителем требования поддержал полностью, считал их законными и обоснованными, просил их удовлетворить в полном объеме.

... от ФИО2 поступило заявление об отказе от исковых требований, в котором он просил принять отказ ФИО2 от исковых требований к ФИО1 об обязании подписать Итоговый акт о реализации инвестиционного проекта по Договору инвестирования ... от 22.05.2012г. и передать ФИО2 документы технической инвентаризации на следующий объект недвижимого имущества: нежилое здание площадью ... кв.м., расположенное по адресу: ...; прекратить производство по делу в указанной части.

Определением суда от ... принят отказ ФИО2 от исковых требований к ФИО1 об обязании подписать Итоговый акт о реализации инвестиционного проекта по Договору инвестирования №1 от 22.05.2012г. и передать ФИО2 документы технической инвентаризации на следующий объект недвижимого имущества: нежилое здание площадью ... кв.м., расположенное по адресу: ...; производство по делу в указанной части прекращено.

ФИО2 и представитель АМС ... в судебное заседание не явились, хотя были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания.

Согласно ч.3 ст.167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие (ч.4 ст.167 ГПК РФ).

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц, так как они надлежащим образом извещены о времени и месте слушания дела, суд об уважительных причинах своей неявки не извещали.

Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства, представленные сторонами, материалы дела в их совокупности, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований ФИО1 по следующим основаниям.

... между ФИО2 и ФИО1 был заключен Договор инвестирования №1, целью которого являлась пристройка технических помещений к жилому дому по ... корпус 2 в ... (общая площадь - ... кв.м., количество этажей - 1 эт., строительный объем - ... куб.м.).

- в собственность ФИО2 переходит 100 % площадей помещений в Инвестиционном объекте.

Данный факт подтверждается двусторонним Промежуточным актом ... от ... г., подписанным истцом и ответчиком.

- нежилое здание площадью ... кв.м., расположенное по адресу: ....

Однако, спорный объект недвижимого имущества был возведен без получения разрешительной документации на земельном участке с кадастровым номером ... площадью ... га, расположенном по адресу: ..., в квартале между ... и ..., к югу от АЗС, позиция VII, предоставленном ФИО1 на основании договора аренды земельного участка ... от 28.04.2008г.

В соответствии с п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст.219 ГК РФ).

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от ... N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляется на основании разрешения на строительство. Указанное разрешение выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 указанной статьи (абзац второй п.2 ст.222 ГК РФ).

Согласно п.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (абзац первый). Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (абзац второй).

Данная норма (п.3 ст.222 ГК РФ) не исключает возможности признания в судебном порядке права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим самовольную постройку на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке без получения на это необходимых разрешений (абз.3 Методических рекомендаций Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РСО-Алания по подготовке к судебному разбирательству и рассмотрению гражданских дел, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку).

Аналогичный вывод содержится в п.25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ... "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", где сказано, что в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Постановлением Конституционного Суда РФ от ... N 16-П "По делу о проверке конституционности части второй статьи 16 Закона ... "Об основах платного землепользования в городе Москве" в связи с жалобой гражданки ФИО4" предусмотрено, что частью 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации гарантируется защита не только права собственности, но и других имущественных права. Данная конституционная гарантия, адресованная прежде всего собственникам, во всяком случае не может толковаться как отрицающая государственную защиту других признанных имущественных прав граждан и умаляющая в какой-либо мере возможности такой защиты для законных землепользователей.

ФИО1 являлся законным землепользователем земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером ... площадью ... га, расположенном по адресу: ..., в квартале между ... и ..., к югу от АЗС, позиция VII, за период строительства спорного объекта.

Частью 3 статьи 222 ГК РФ установлено, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, в исключительных случаях право собственности может быть признано за лицом, осуществившим самовольную постройку. Такое признание происходит в судебном порядке. Основания, на которые может полагаться суд при вынесении решения, также установлены статьей 222 ГК РФ и базируются на следующих принципах:

- единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов;

- невозможность безвозмездного изъятия у собственника его собственности;

- соблюдение прав и охраняемых законом интересов других лиц.

Вместе с тем, в абз.2 п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" также сказано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, то есть нормы ст.222 ГК РФ допускают возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке, что позволяет исключить необоснованный снос (разборку) постройки, отвечающей установленным требованиям (абз12 и 33 Методических рекомендаций).

Абзац первый пункта 3 статьи 222 ГК РФ, закрепляющий возможность признания права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, направлен на защиту имущественных прав указанного выше лица и не может рассматриваться как нарушающий конституционные права и свободы заявителя (абз.2 п.2 Определение Конституционного Суда РФ от 22.04.2010 N 536-О-О).

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан (абз.1 п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

При строительстве спорного объекта недвижимого имущества ФИО1 не были допущены нарушения градостроительных и строительных норм и правил, а также он (объект) не создают угрозу жизни и здоровью граждан, что усматривается из экспертного исследования ... от ...г.

Так согласно выводов указанного экспертного исследовании объемно-планировочное, конструктивное решение, строительные материалы, которые использовались при возведении нежилого здания литер «...» по ... ... ... РСО-Алания соответствуют действующим строительным нормам и правилам и позволяют сделать вывод о том, что указанная постройка не влечет угрозу обрушения, следовательно не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В случае выполнения конструктивных требовании норм в полном объеме технически невозможно или экономически нецелесообразно, допускается использовать широко применяемые на практике компенсирующие мероприятия и методы сейсмоусиления, обеспечивающие необходимый уровень сейсмостойкости зданий.

Абз.3 п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ... гласит, что иск о признании права собственности на самовольную постройку, если иное не установлено законом, подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Гражданское законодательство в качестве одного из способов защиты гражданских прав (ст.12 ГК РФ) выделяет признание права, в том числе и признание права собственности. Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд (ст.11 ГК РФ).

В силу того, что единственными признаками самовольной постройки - нежилого здания (литер Б), назначение: нежилое, площадь ... кв.м., адрес объекта: ..., возведенного ФИО1 на принадлежащем ему на праве аренды земельном участке по адресу: ..., в квартале между ... и ..., к югу от АЗС, позиция VII, являются отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) и отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых истец предпринимал меры, и сохранение указанных самовольных построек не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, за ним должно быть признано право собственности на этот спорный объект.

Признание права, в том числе права собственности, как способ защиты гражданских прав прямо предусмотрено абзацем 2 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иск о признании права собственности является вещно-правовым способом защиты нарушенного права собственности на определенную вещь. Необходимость в таком способе защиты, как признание права, возникает тогда, когда наличие у лица определенного права подвергается сомнению, оспаривается, отрицается, приводит к невозможности его использования, затрудняет такое использование или имеется реальная угроза таких действий. Предъявление требования о признании права имеет целью устранить все сомнения в принадлежности права тому или иному лицу, предотвращает возможные споры, служит основанием для разрешения уже возникших конфликтов.

В силу пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда.

Основанием для государственной регистрации возникновения прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с ч.1 ст.17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

Оценивая в совокупности доказательства, представленные сторонами, суд приходит к выводу об обоснованности требований ФИО1

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ,

р е ш и л :

Исковые требования ФИО1 к Администрации местного самоуправления ... и ФИО2 о признании права собственности на самовольную постройку удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание (литер ... назначение: нежилое, площадь ... кв.м., адрес объекта: ....

Решение является основанием для осуществления государственной регистрации права собственности ФИО1 на нежилое здание (литер Б), назначение: нежилое, площадь ... кв.м., адрес объекта: ....

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд РСО-Алания в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.К. Дзусов