Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Рыбная слобода», ФИО6, ФИО5 об оспаривании договоров аренды, возложении обязанности передать ключи от входных дверей нежилого помещения и ворот забора, возложении обязанности освободить нежилое здание и земельный участок,

установил:

ФИО1 с учетом уточнений и дополнений обратился в суд с иском к ООО «Рыбная слобода», ФИО6, ФИО5, просил:

обязать ООО «Рыбная слобода» в течение месяца с момента вступления в законную силу решения суда освободить, в том числе и от своего имущества, нежилое здание Лит.А. база «<данные изъяты>» и земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящихся но адресу: <адрес>;

обязать ФИО6, ФИО5 передать ФИО1 экземпляры ключей от всех замков входных дверей в нежилое здание Лит.А. база «<данные изъяты>»; а также ключи от калитки и ворот для прохода и проезда на земельный участок;

признать недействительными договор аренды №6-18 1/2 доли нежилого здания Лит.А, база «<данные изъяты>» от 01.03.2018 г., заключенный между ООО «Рыбная слобода» и ФИО6, а также договор аренды №1-18 1/4 доли нежилого здания Лит.А, база «<данные изъяты>» от 01.03.2018 г., заключенный между ООО «Рыбная слобода» и ФИО5

В обоснование исковых требований ФИО1 указал, что истец является собственником 1/4 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание Лит.А, база «<данные изъяты>» и земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м, находящихся по адресу: <адрес>. Сособственниками нежилого помещения и земельного участка также являются ФИО6- доля в праве 1/2, и ФИО5 - доля в праве 1/4.

Порядок пользования нежилым зданием и земельным участком между собственниками в установленном законом порядке не устанавливался, выдел доли в праве собственности не осуществлялся.

21.09.2017 г. при попытке истца попасть в принадлежащее на праве долевой собственности нежилое помещение, выяснилось, что указанное нежилое помещение используется ООО «Рыбная слобода», работники которого воспрепятствовали истцу в попадании в нежилое помещение, закрыв дверь изнутри, ключей от замков входной двери у истца нет.

Последующие попытки истца попасть в здание закончились безрезультатно.

В настоящий момент выяснилось, что 01.03.2018 г. между ООО «Рыбная слобода» и ФИО6 заключен договор аренды №6-18 1/2 доли нежилого здания Лит.А, база «<данные изъяты>», также 01.03.2018 г. между ООО «Рыбная слобода» и ФИО5 заключен договор аренды №1-18 1/4 доли нежилого здания Лит.А, база «<данные изъяты>».

Истец считает, что данные договоры аренды не соответствуют действующему законодательству ( ст.246, 247 ГК РФ ), при этом нарушают его имущественные права, препятствует владению и пользованию принадлежащим на праве долевой собственности нежилым помещением.

Для передачи прав на здание под лит.А база «<данные изъяты>» необходимо согласие всех собственников, в том числе и истца. ФИО1 своего согласия на сдачу принадлежащего на праве долевой собственности недвижимого имущества не давал, в связи с чем полагает, что указанными договорами аренды и нахождением ООО «Рыбная слобода» в принадлежащем ему на праве долевой собственности нежилом помещении и на земельном участке нарушаются его имущественные права.

Кроме того, данные договоры аренды заключены на несуществующий объект - 2-х этажное здание площадью <данные изъяты> кв.м., тогда как право зарегистрировано на одноэтажное здание площадью <данные изъяты> кв.м.

В материалах дела имеются письменные доказательства ( технический паспорт, заключение кадастрового инженера ) того, что нежилое здание лит.А база «<данные изъяты>» является самовольно реконструированным и в соответствии со ст. 222 ГК РФ не может быть предметом гражданско-правовых отношений.

Вышеуказанные договоры аренды долей нежилого здания лит.А база «<данные изъяты>» являются недействительными, а нахождение ООО «Рыбная Слобода» в здании и на земельном участке - незаконным.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель истца ФИО1 ФИО3, действующий на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержал, дополнительно пояснил, что в настоящее время доступа на территорию базы «<данные изъяты>» Дымников не имеет, у него нет возможности пользоваться и распоряжаться своим имуществом, сторона ответчика препятствует этому. Ответчик ООО «Рыбная слобода» продолжает пользоваться земельным участком и нежилым зданием, в том числе, заключив договоры с ФИО5 и ФИО6. При этом ООО «Рыбная слобода» пользуется всем зданием без исключения, в здании находятся производственные мощности и рыбная продукция ООО «Рыбная слобода». Доли в имуществе в натуре не выделены, порядок пользования не определен. Дымников ключей от здания не имеет. На земельном участке находится 12-метровый контейнер - рефрижератор ООО «Рыбная слобода». Согласие ФИО7 на сдачу здания и земельного участка в аренду не имеется. Дымников никаких разрешений не давал на то, чтобы в спорном помещении находилось производство ООО «Рыбная слобода», его даже не спрашивали. Производство рыбы специфичное, кроме как производством рыбы в здании ничем другим заниматься невозможно из-за определенного запаха. Не выделенную долю сдать в аренду нельзя. В здании произошла реконструкция в виде постройки дополнительного второго этажа и пристройки, но документов на законность реконструкции не представлено. Ответчики действуют недобросовестно по отношению к ФИО7, нарушают его право собственности. Только в процессе судебного разбирательства появились данные договоры аренды.

Представитель истца ФИО1 ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании поддержала доводы представителя истца ФИО3

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Рыбная слобода» ФИО4, выступающий на основании доверенности, исковые требования оспаривал. Представитель пояснил, что договоры аренды заключались и ранее, но они закончили своё действие, поэтому не представлены. Имеется спор между собственниками ФИО7, ФИО5 и ФИО6. ООО «Рыбная слобода» законно пользуется данным имуществом на основании договоров аренды. ООО «Рыбная слобода» пользуется частью помещения. Какую часть будет использовать ООО «Рыбная слобода» определялось «на глаз», но не более 3/4 долей, в здании имеются на сегодняшний день свободные площади. Ответчиками сделаны фотографии помещений, которые практически полностью свободны, а их площадь гораздо больше доли ФИО1 ООО «Рыбная слобода» использует свободные помещения лишь для временного хранения каких-либо предметов, там имеется электрическое оборудование, которое уже не убрать, но которым может также пользоваться ФИО1 Дымников имеет право предъявить иск к другим долевым собственникам об определении порядка пользования своей долей, затем может сдать ООО «Рыбная слобода» в аренду свои площади. Ключи от здания в одном экземпляре имеются у ФИО5

Ответчик ФИО5 в судебном заседании пояснил, что ООО «Рыбная слобода» использует помещение не в полном объеме, так как имеется место для хранения чего-либо или складирования. Имеется свободное место в каждом помещении. Есть возможность выделить по 1/4 части в каждом помещении. Подвал не затоплен водой. Когда вода поднимается до определенного уровня, то автоматически включается насос для откачивания её. В каждом помещении имеются вещи и оборудование ООО «Рыбная слобода», но и свободные площади. По поводу реконструкция здания ответчик пояснил, что когда он стал пользоваться зданием, оно было в том же состоянии, в котором находится сейчас. ФИО5 убирал только легковозводимые стены, которые были сделаны из досок и отремонтировал помещения, но никакой реконструкции не производил. Ответчик ФИО5 также пояснил, что согласно плану на л/д 196 в помещении № 1 площадью <данные изъяты> кв.м. имеются емкости для посола рыбы и емкости для отмочки, но фактически большая часть помещения свободна. Когда происходит рабочий процесс, какая-то часть ещё занимается, но не вся. Помещение № 5 площадью <данные изъяты> кв.м. свободно полностью, там стоит стремянка, чтобы забираться на холодильник, но её можно убрать. В помещении № 7 площадью <данные изъяты> кв.м. находятся только шкафы вдоль стены для переодевания сотрудников. Из него также выходят две лестницы: одна ведёт в подвал, а другая на второй этаж. Помещение № 10 площадью <данные изъяты> кв.м. свободно полностью. Остальные помещения уже используются и совместно их использовать невозможно. Все указанные помещения являются проходными, несущих стен мало (в основном каркас здания). При желании помещения можно перепланировать и переделать.

Ответчики ФИО6, ФИО8, представитель третьего лица на стороне ответчика ОСП по Кировскому и Ленинскому районам г. Ярославля Управления службы судебных приставов по Ярославской области в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены судом надлежаще.

Дело рассмотрено судом при имеющейся явке.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно сведениям ЕГРН нежилое здание база «<данные изъяты>», площадью <данные изъяты> кв.м., и земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м, находящиеся по адресу: <адрес>, принадлежат на праве долевой собственности ФИО6 – 1/2 доля в праве, ФИО1 – 1/4 доля в праве, ФИО5 – 1/4 доля в праве.

По данным ЕГРЮЛ основным видом деятельности ООО «Рыбная слобода» является переработка и консервирование рыбы, ракообразных, моллюсков.

В декабре 2017 г. ФИО1 обращался в ОП «Большесельское» с заявлением о воспрепятствовании ему в доступе в принадлежащее ему на праве долевой собственности здание базы «<данные изъяты>». В возбуждении уголовного дела было отказано.

К материалам дела приобщен технический план на здание базы «<данные изъяты>» по состоянию на 19.06.2007 г. Общая площадь здания указана в размере <данные изъяты> кв.м.

Согласно заключению кадастрового инженера от 12.10.2017 г. на указанную дату здание базы «<данные изъяты>» не соответствует данным последней технической инвентаризации и сведениям, представленным в ЕГРН. Установлено возведение второго этажа и капитальной пристройки, устройства дверного проема в капитальной стене.

По договору аренды №6-18 1/2 доли нежилого здания Лит.А, база «<данные изъяты>» от 01.03.2018 г., заключенному на срок до 31.12.2018 г. между ООО «Рыбная слобода» ( арендатор ) и ФИО6 ( арендодатель ), последний обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения площадью <данные изъяты> кв.м. ( 1/2 от общей площади владения <данные изъяты> кв.м. помещений) первого и второго этажа в здании производственной базы «<данные изъяты>» по вышеуказанному адресу. Помещения предназначены для размещения рыбоперерабатывающего производства. Сторонами договора составлен передаточный акт от 01.03.2018 г.

По договору аренды №1-18 1/4 доли нежилого здания Лит.А, база «<данные изъяты>» от 01.03.2018 г., заключенному на срок до 31.12.2018 г. между ООО «Рыбная слобода» ( арендатор ) и ФИО5 ( арендодатель ), последний обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения площадью <данные изъяты> кв.м. ( 1/4 от общей площади владения <данные изъяты> кв.м. помещений) первого и второго этажа в здании производственной базы «<данные изъяты>» по вышеуказанному адресу. Помещения предназначены для размещения рыбоперерабатывающего производства. Сторонами договора составлен передаточный акт от 01.03.2018 г.

Из технической документации на здание базы «<данные изъяты>» по состоянию на 22.05.2018 г. следует, что здание находится в состоянии незавершенной реконструкции, общая площадь здания составляет <данные изъяты> кв.м., включая подвал площадью <данные изъяты> кв.м., производственные помещения первого этажа общей площадью <данные изъяты> кв.м., производственные помещения второго этажа общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Из пояснительной записки кадастрового инженера от 23.07.2018 г. следует, что при проведении обмеров помещений внутри здания базы «<данные изъяты>» 22.05.2018 года визуально было установлено, что все помещения нежилого здания используются в производственных целях (приготовление рыбы, хранение готовой продукции), свободные помещения отсутствуют.

В силу ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Согласно ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Как следует из положений ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

На основе исследованных по делу доказательств суд приходит к выводу, что участниками долевой собственности базы «<данные изъяты>» и расположенного под ней земельного участка ФИО6 ( 1/2 доля в праве ) и ФИО5 ( 1/4 доля в праве ) на основании договоров аренды от 01.03.2018 г., заключенным с ООО «Рыбная слобода», последнему во владение и пользование предоставлено вышеуказанное недвижимое имущество.

ООО «Рыбная слобода» осуществляет производственную деятельность в здании и на земельном участке. При этом фактически используется всё здание, так как свободные от оборудования помещения являются неизолированными, не имеют отдельных входов и т.д.

Участники долевой собственности базы «<данные изъяты>» и расположенного под ней земельного участка ФИО6 и ФИО5 не достигали соглашения по передаче имущества в аренду с третьим участником долевой собственности – ФИО1 ( 1/4 доля в праве ), в известность о заключении договоров аренды ФИО1 не ставился.

С исковыми требованиями об установлении судом порядка владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, никто из участников долевой собственности не обращался. Право на заявление подобных требований в рамках настоящего гражданского дела неоднократно разъяснялось судом участникам спора.

Заключение договоров аренды ответчиками ФИО6 и ФИО5 без уведомления ФИО1, при отсутствии его согласия, противоречит положениям ст.246, ст.247 ГК РФ о том, что владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, возникающие споры подлежат разрешению в судебном порядке.

По мнению суда, позиция стороны ответчиков о том, что на ФИО1 лежит обязанность по обращению в суд с иском об определении порядка владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, и до решения данных вопросов судом ФИО1 не может заявлять требования об оспаривании договоров аренды, заключенных другими участниками долевой собственности, основана на неверном толковании норм закона.

Вышеуказанные договоры аренды, осуществление на их основе деятельности ООО «Рыбная слобода» в спорном здании и на земельном участке нарушают права ФИО1 По мнению суда, участники долевой собственности ФИО5 и ФИО6 до заключения указанных договоров были обязаны согласовать их заключение с третьим участником долевой собственности, а при возникновении спора – обратиться в суд за его разрешением.

Использование спорного имущества на основании договоров аренды ООО «Рыбная слобода» с учетом специфики и объема осуществляемой Обществом производственной деятельности, технических характеристик здания, исключает возможность использования здания и земельного участка истцом ФИО1 Убедительных доказательств обратного стороной ответчиков не предоставлено.

Суд также учитывает, что согласно технической документации на здание базы «<данные изъяты>» по состоянию на 22.05.2018 г. здание находится в состоянии незавершенной реконструкции, при этом доказательств того, что указанная реконструкция произведена в соответствии с действующим законодательством, суду не предоставлено.

Согласно ч.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения ( ч.1 ст.167 ГК РФ ).

В силу ч.1 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований ФИО1 о признании недействительными договоров аренды №6-18 и №1-18 от 01.03.2018 г., возложении на ООО «Рыбная слобода» обязанности в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу освободить нежилое здание - база «<данные изъяты>» и земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>.

Из материалов дела следует, что истец ФИО1 в настоящее время лишен возможности пользоваться зданием базы «<данные изъяты>», т.к. не имеет ключей от замков входных дверей в здание. Суд приходит к выводу, что остальные участники долевой собственности ФИО6 и ФИО5 без законных на то оснований чинят препятствия истцу в пользовании нежилым зданием базы «<данные изъяты>», нарушая тем самым его права как участника долевой собственности. На ответчиков следует возложить обязанность передать истцу экземпляры ключей от входных дверей в здание.

В то же время, в судебном заседании ответчик ФИО5 и представитель ответчика ООО «Рыбная слобода» отрицали, что доступ на земельный участок рядом с зданием ограничен забором, оборудованным какими-либо запорными устройствами.

Доказательств обратного стороной истца в нарушение положений ст.56 ГПК РФ суду не предоставлено.

В связи с этим, суд приходит к выводу, что требования истца о возложении на ответчиков обязанности передать ФИО1 ключи от калитки и ворот для прохода и проезда на земельный участок удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить в части.

Признать недействительным договор аренды №6-18 1/2 доли нежилого здания Лит.А, база «<данные изъяты>» по адресу: <адрес>, от 01.03.2018 г., заключенный между ООО «Рыбная слобода» и ФИО6;

признать недействительным договор аренды №1-18 1/4 доли нежилого здания Лит.А, база «<данные изъяты>» по адресу: <адрес>, от 01.03.2018 г., заключенный между ООО «Рыбная слобода» и ФИО5;

обязать ФИО6, ФИО5 передать ФИО1 экземпляры ключей от всех замков входных дверей в нежилое здание Лит.А, база «<данные изъяты>» по адресу: <адрес>,

обязать Общество с ограниченной ответственностью «Рыбная слобода» в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу освободить нежилое здание Лит.А, база «<данные изъяты>» и земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м, находящиеся по адресу: <адрес>.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Большесельский районный суд в течение 1 месяца с момента его составления в мотивированной форме.

Судья