Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО2 ФИО1 к ООО «ЮгНовоСервис» и ТСЖ «Фортуна-Юг» о признании ничтожным договора на управление, содержание и текущий ремонт многоквартирного дома,

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «ЮгНовоСервис» и ТСЖ «Фортуна-Юг» о признании ничтожным договора на управление, содержание и текущий ремонт многоквартирного дома.

В обоснование иска указано, что он является собственником 1/3 доли жилого помещения в многоквартирном доме ( далее - МКД), расположенном по адресу: <адрес>. В МКД было создано ТСЖ «Фортуна-Юг», членом которого он также является. С ДД.ММ.ГГГГ управление домом было передано управляющей организации ООО «ЮгНовоСервис» на основании договора на управление, содержание и текущий ремонт многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ.

Полагает, что МКД не могут управлять две управляющие организации в лице ТСЖ «Фортуна-Юг» и Управляющей организации «ЮгНовоСервис». Полномочия по управлению МКД Управляющей организации «ЮгНовоСервис» не предоставлялись, собственникам было сообщено лишь о передаче функций по содержанию и текущему ремонту в адрес «ЮгНовоСервис». Поэтому договор управления, заключенный между ТСЖ «Фортуна-Юг» и Управляющей организацией «ЮгНовоСервис» считаетничтожной сделкой, не соответствующей требованиям жилищного законодательства.

В судебном заседании истец ФИО2 поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, и просил иск удовлетворить.

При этом ФИО2 пояснил, что в соответствии с жилищным законодательством в их многоквартирном доме был выбран способ управления домом ТСЖ, а не управляющая компания. На общем собрании решение от ДД.ММ.ГГГГ. о заключение договора на управление домом управляющей компанией не принималось, голоса подсчитывали неправильно по квартирам, в которых имелось несколько собственников. Он принимал участие в этом общем собрании. Правление ТСЖ также не имело полномочий на заключение договора на управление домом управляющей компанией. Из протокола заседания правления ТСЖ от ДД.ММ.ГГГГ неясно, за какую сумму стоимости работ по техническому содержанию и текущему ремонту общедомового имущества голосовали члены правления, решение о производстве ремонта не принималось, смета на ремонт отсутствует. Его права нарушены, так как после заключения договора с ООО «ЮгНовоСервис» тарифы на общедомовые нужды увеличились и неясно, на каком основании произошло это увеличение.

Представитель ответчика ООО «ЮгНовоСервис» по доверенности ФИО3 исковые требования ФИО2 не признала, поддержала письменный отзыв на иск и пояснила, что договор управления, содержания и текущего ремонта многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ был заключен между двумя юридическими лицами ТСЖ «Фортуна-Юг» и Управляющей организацией ООО «ЮгНовоСервис» в соответствии с действующим законодательством. Истец не может оспаривать данный договор, так как не является его стороной и права ФИО2 указанным договором не нарушены. Считает, что ФИО2 является ненадлежащим истцом по данному делу.

Кроме того, представитель ФИО3 пояснила, что для заключения договора управления было предварительно получено согласие членов правления ТСЖ «Фортуна-Юг», оформленное протоколом правления от ДД.ММ.ГГГГ №. ТСЖ «Фортуна-Юг» привлекло управляющую компанию в соответствии с действующим законодательством и передало управляющей компании ООО «ЮгНовоСервис» функции по содержанию и текущему ремонту дома. С содержанием протокола правления № собственники многоквартирного дома были ознакомлены ДД.ММ.ГГГГ при проведении общего собрания, о чем составлен протокол № от ДД.ММ.ГГГГ Также собственники проголосовали за утверждение тарифов на содержание, определение способа расчета с ресурсоснабжающими организациями. ФИО2 принимал участие в этом собрании и ему было известно о всех решениях. Он также передал управляющей компании показания приборов учета своей квартиры и пытался внести плату в управляющую компанию.

Представитель ответчика ТСЖ «Фортуна-Юг» - председатель ТСЖ ФИО4, иск не признала и пояснила, что ей стало тяжело заниматься всеми вопросами ТСЖ и правление решило найти управляющую компанию, чтобы председатель передал ей свои функции. Они рассматривали предложения от многих управляющих компаний и остановились на ООО УК «ЮгНовоСервис». Договор на управление, содержание и текущий ремонт многоквартирного дома был заключен по итогам заседания членов правления ТСЖ. ДД.ММ.ГГГГ члены правления ТСЖ единогласно проголосовали за заключение этого договора и с ДД.ММ.ГГГГ все функции ТСЖ передали в управляющую компанию. Ранее в ТСЖ было 8 человек в штате, включая бухгалтера, слесаря-сантехника, электрика, которым они платили зарплату. С ДД.ММ.ГГГГ все функции на управление, содержание и текущий ремонт многоквартирного дома переданы управляющей организации ООО «ЮгНовоСервис». Это решение оформлено протоколом правления № от ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ считает, что решение о заключении договора управления принято без нарушения жилищного законодательства и в иске ФИО2 необходимо отказать.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы и возражения сторон, приняв для обозрения подлинные документы - реестр членов ТСЖ, протокол правления ТСЖ от ДД.ММ.ГГГГ №, протокол общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ №, договор на управление, содержание и текущий ремонт многоквартирного дома с приложениями от ДД.ММ.ГГГГ г., суд находит, что исковые требования ФИО2 удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья указанное Товарищество согласно подп. 2 ст. 138 ЖК РФ ТСЖ обязано осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII ЖК РФ. В п. 1 ст. 161 ЖК РФ уточняется, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, предоставление коммунальных услуг и решение иных вопросов в целях обеспечения благоприятного и безопасного условия проживания граждан.

Согласно п. 2.2. ст. 161 ЖК РФ товарищество может оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией товарищество осуществляет контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору.

В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Под договором управления понимается соглашение, по которомуодна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ, иных лиц, указанных в ст. 162 ЖК РФ) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (п. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Согласно подп. 4 ст. 148 ЖК РФ в обязанности правления ТСЖ входит управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им. Таким образом, вопрос о заключении договора управления МКД относится к компетенции правления ТСЖ.

В соответствии со ст. 149 ЖК РФ председатель правления ТСЖ обеспечивает выполнение решений правления, действует без доверенности от имени товарищества, обладает правом на заключение любых сделок, одобренных правлением ТСЖ.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В отношении ничтожных сделок предусмотрен круг лиц, которые могут требовать применения последствий их недействительности - такое требование по общему правилу п. 3 ст. 166 ГК РФ вправе предъявить только сторона сделки и лишь в предусмотренных законом случаях - иное лицо.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ членами правления ТСЖ «Фортуна-Юг» принято решение о заключении договора на управление, содержание и текущий ремонт многоквартирного <адрес> в <адрес>. Данный протокол соответствует всем требованиям, предусмотренным жилищным законодательством и Уставом ТСЖ «Фортуна-Юг». Так, в подп. 4 п. 12.6 Устава ТСЖ «Фортуна-Юг» закреплено, что в компетенцию правления ТСЖ входит обязанность управления имуществом дома (подп. 4 п. 12.6 Устава), правление ТСЖ может нанимать управляющего для Товарищества (п. 12.5.2 Устава).

Согласно повестке дня заседания членов правления от ДД.ММ.ГГГГ., на голосование поставлены вопросы об избрании председателя и секретаря собрания; о выборе УК ООО «ЮгНовоСервис» и заключении договора с ДД.ММ.ГГГГ г.; об ознакомлении со сметой по техническому содержанию и текущему ремонту на 2013 год; о дате проведения собрания собственников помещений. Решения по всем вопросам приняты единогласно, кворум имелся, нарушения компетенции и процедуры проведения собрания членов правления ТСЖ отсутствуют. Решение оформлено в соответствии с требованиями п. 3 ст. 181.2 ГК РФ, а именно в письменной форме в виде протокола от ДД.ММ.ГГГГ №

ДД.ММ.ГГГГ на основании принятого Протокола № был заключен договор на управление, содержание и текущий ремонт многоквартирного дома между ТСЖ «Фортуна-Юг» и Управляющей организацией ООО «ЮгНовоСервис». Договор подписан от лица Товарищества председателем правления ТСЖ «Фортуна-Юг» ФИО4, от лица ООО «ЮгНовоСервис» - директором ФИО5 Вступление договора управления в силу определено с ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ проведено общее собрание собственников помещений, на котором собственники были уведомлены о заключенном договоре управления и голосовали за утверждение тарифа на содержание и ремонт МКД. Решение собственников принято большинством голосов, кворум имелся, решение оформлено Протоколом от ДД.ММ.ГГГГ №. Истец ФИО2 принимал участие в общем собрании собственников ДД.ММ.ГГГГ г., что подтверждается его подписью в приложенном к протоколу № списке собственников, участвовавших в собрании, и данное обстоятельство он не отрицал в судебном заседании.

Доводы истца о нарушениях, допущенных в протоколе № от ДД.ММ.ГГГГ г., при подсчете голосов собственников, суд не может принять во внимание, так как протокол соответствует требованиям ст.ст. 44-48 ЖК РФ, не оспорен в предусмотренном п. 6 ст. 46 ЖК РФ порядке и не влияет на заключенность договора управления между ТСЖ «Фортуна-Юг» и ООО «ЮгНовоСервис».

Кроме того, истец ФИО2 подтвердил в судебном заседании, что передавал показания приборов учета энергоресурсов в адрес управляющей организации ООО «ЮгНовоСервис» и пытался оплатить коммунальные услуги через бухгалтерию управляющей организации. Данные действия истца подтверждают тот факт, что он знал о наличии Управляющей организации, обслуживающей многоквартирный <адрес>. Доводы истца о том, что ООО «ЮгНовоСервис» изменяет в одностороннем порядке тариф на содержание и ремонт многоквартирного дома, суд находит не состоятельными и не относящимися к предмету спора.

Проанализировав и оценив в совокупности добытые в судебном заседании доказательства, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2 к ООО «ЮгНовоСервис» и ТСЖ «Фортуна-Юг» о признании договора на управление, содержание и текущий ремонт многоквартирного дома не имеется и в удовлетворении исковых требований ФИО2 следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

ФИО2 ФИО1 отказать в удовлетворении исковых требований к ООО «ЮгНовоСервис» и ТСЖ «Фортуна-Юг» о признании ничтожным договора на управление, содержание и текущий ремонт многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Октябрьский районный суд г. Новороссийска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.