Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью ДОЗ «***» о признании права собственности на здание котельной,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с исковым заявлением к ответчику, в котором просит признать за ним право собственности на здание котельной литер ***, *** года постройки, общей площадью *** кв.м., расположенного на земельном участке *** (на основании распоряжения начальника Главного управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГГГ*** и договора аренды *** от ДД.ММ.ГГГГ) по <адрес>

Требования мотивированы тем, что между ООО «***» и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи здания котельной литер *** года постройки, общей площадью *** кв.м., расположенного на земельном участке по <адрес>. По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ продавец передал покупателю (истцу) здание котельной *** года постройки, которое является отдельно стоящим зданием общей площадью *** кв.м. и находится на земельном участке по <адрес>. В силу п. 3 акта приема-передачи обязанность продавца по передаче здания котельной считается исполненной.

Согласно справке, выданной ответчиком, расчет по договору от ДД.ММ.ГГГГ произведен полностью в сумме *** рублей, таким образом договор купли-продажи здания котельной от ДД.ММ.ГГГГ фактически исполнен.

С ДД.ММ.ГГГГ истец непрерывно осуществляет владение зданием котельной, которое из его владения никогда не выбывало и не передавалось кому-либо по сделкам. Согласно сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество собственником котельной является ответчик.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении иска к ООО «***» о регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи здания котельной отказано по причине пропуска срока исковой давности. Однако, поскольку здание котельной из владения истца не выбывало, то на его требования о признании права собственности исковая давность не распространяется.

В судебном заседании истец, его представитель на удовлетворении иска настаивали, по доводам, изложенным в нем. В ходе рассмотрения дела поясняли, что ответчиком договор купли-продажи не был оспорен, относительно того, что сделка совершена неуполномоченным лицом, на протяжении 13 лет этого не сделано. Поскольку договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не признан недействительным, к нему не применяются последствия недействительности сделки. На момент заключения договора, единственным участником общества ООО «***» был ФИО1, который одобрил указанную сделку и подписал договор, о чем свидетельствует и справка о расчете, из которой следует, что претензий к истцу не имеется.

Решение единственного участника общества выполнены в фирменных бланках общества с указанием расчетного и корреспондентского счетов, БИК банка и название банка, в котором были открыты указанные счета и не вызывают сомнения в их достоверности. Согласно акту приема-передачи ситец принял здание котельной, обязанность продавца по передаче товара исполнена. Все документы заверены печатью ответчика и данное обстоятельство не оспаривалось.

Кроме того, имеется еще один договор купли-продажи здания котельной от ДД.ММ.ГГГГ, который аналогичен договору от ДД.ММ.ГГГГ.

Ранее ДД.ММ.ГГГГФИО1, действуя от имени ООО «***» заключил договор с истцом о продаже трубного цеха с прилегающими подкрановыми путями, который прошел государственную регистрацию. При продаже двух производственных зданий: трубного цеха и котельной, ФИО1 согласовал с истцом границы земельного участка, на котором находятся указанные здания.

Направленные в июне 2008 письма в адрес истца не имеют юридических последствий, так как истек срок оспаривания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Апелляционное определение от 07.04.2015 не имеет преюдиции в данном случае.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, представил письменные возражения на иск (л.д.53-54), согласно которым указал, что на момент подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и акта приема-передачи ФИО1 директором ООО «***» не являлся, у него не имелось полномочий на подписание данных документов от имени ответчика. На момент подписания данных документов директором являлся ФИО2, который указанные документы не подписывал. Как видно из решения учредителя от *** о продаже здания, на которое истец ссылается как на доказательство, то оно принято учредителем ООО «***» ФИО2, меду тем данное лицо на момент вынесения указанного решения учредителем ответчика не являлся, и соответственно не мог принять такого решения., кроме того это решение подписано не ФИО1 а не установленным лицом. Поскольку документы подписаны не уполномоченным лицом, то указанные документы не влекут юридических последствий для ответчика.

Справка об оплате истцом *** рублей за здание подписана также не директором ООО «***» и не скреплена печатью ответчика. Поэтому данный документ подписан неуполномоченным лицом и является недопустимым доказательством.

О том, что договор не заключался между истцом и ответчиком свидетельствуют и письма, в которых ответчик требовал от истца производить арендные платежи.

Кроме того из выписки из ЕГРП следует, что права собственности на спорное имущество зарегистрировано за ответчиком, следовательно именно ответчик является собственником объекта, что подтверждено определением Алтайского краевого суда от 07.04.2015 по делу ***.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Согласно ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является договор и иные сделки, предусмотренные законом, а также хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.

В соответствии со ст. 218 ч.2 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского Кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Положениями ст. 550 - 551 Гражданского Кодекса Российской Федерации определены требования к форме договора купли-продажи недвижимости, который должен быть совершен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 3 ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии со ст. 183 ч.1 Гражданского кодекса Российской Федерации ( в редакции действующей до введения я действие. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ДОЗ «***», в лице директора ФИО1, действующего на основании Устава и решения общего собрания учредителей (продавец), и ФИО3 (покупатель) подписан договор купли-продажи здания котельной по <адрес>, за *** рублей, что подтверждается указанным договором (л.д. 15-17).

Согласно пункту 1 договора, здание котельной Литер *** года постройки, является отдельно стоящим зданием общей площадью *** кв.м, номер объекта: ***.

Из пункта 5 договора следует, что отчуждаемое здание расположено на земельном участке мерой *** га, кадастровый номер *** от ДД.ММ.ГГГГ, предоставленного продавцу на праве аренды, согласно постановлению администрации города Барнаула от ДД.ММ.ГГГГ*** «О предоставлении земельного участка»; договор аренды *** от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован *** от ДД.ММ.ГГГГ. Покупатель обязался не позднее 30 дней с момента государственной регистрации права собственности обратиться в администрацию города Барнаула за оформлением права пользования частью земельного участка, на котором расположено здание.

Пунктом 3 договора по соглашению сторон определена стоимость здания котельной в сумме *** рублей.

Пунктом 9 Договора установлено, что по соглашению сторон окончательный расчет будет произведен после подписания настоящего договора.

Продавец передал, а покупатель принял здание котельной по акту приема-передачи, подписанному ФИО1 (л.д. 17).

Справкой за подписью учредителя ООО ДОЗ «***» ФИО1 следует, что расчет истцом за приобретенное имущество произведен полностью (л.д. 13).

Решением Индустриального районного суда г. Барнаула от 29.07.2014 исковые требования ФИО3 к ООО ДОЗ «***» о регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на здание котельной удовлетворены.

Между тем, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 07.04.2015 решение Индустриального районного суда г. Барнаула от 29.07.2014 отменено, в удовлетворении исковых требований ФИО3 отказано (л.д. 113-120).

Указанным апелляционным определением установлено, что ООО ДОЗ «***» принадлежит на праве собственности нежилое здание котельной литер ***, общей площадью *** кв.м, расположенное по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ.

О наличии препятствий к регистрации перехода права собственности на спорное здание котельной истцу стало известно еще в ДД.ММ.ГГГГ, что следует из искового заявления ФИО3, согласно которому ДД.ММ.ГГГГ стороны обращались в Росреестр для регистрации сделки, но им было отказано, в связи с тем, что на имя истца не заключен договор аренды земельного участка, ответчик договор аренды земельного участка не расторгал до окончания его срока и только ДД.ММ.ГГГГ по окончанию срока договора аренды, заключенного с ответчиком, с истцом был заключен договор аренды земельного участка. Из пояснений ФИО3 и его представителя также следовало, что о наличии препятствий для регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости истцу было известно еще в ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, трехгодичный срок исковой давности истек в ДД.ММ.ГГГГ. Истец с иском обратился в суд только ДД.ММ.ГГГГ, то есть со значительным пропуском срока исковой давности. Заявления о восстановлении срока исковой давности со стороны истца не поступило.

При таких обстоятельствах в удовлетворении иска ФИО3 отказано, в связи с пропуском срока исковой давности. Кроме того, требования истца о регистрации сделки купли-продажи спорного здания не подлежали удовлетворению и по существу, учитывая то, что закон не связывает момент заключения договора на отчуждение нежилого помещения с его регистрацией.

В обоснование вновь поданного иска, избранного истцом в качестве иного способа защиты путем предъявления иска о праве, истец указывает, что согласно справке, выданной ответчиком, расчет по договору от ДД.ММ.ГГГГ произведен полностью в сумме *** рублей, таким образом договор купли-продажи здания котельной от ДД.ММ.ГГГГ фактически исполнен. С ДД.ММ.ГГГГ истец непрерывно осуществляет владение зданием котельной, которое из его владения никогда не выбывало и не передавалось кому-либо по сделкам.

Представитель ответчика в обоснование своей позиции указал, что на момент подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и акта приема-передачи ФИО1 директором ООО «***» не являлся, у него не имелось полномочий на подписание данных документов от имени ответчика.

Доводы стороны ответчика, суд находит заслуживающими внимание.

Согласно Уставу ООО ДОЗ «***», действовавшего на момент спорных правоотношений в редакции от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 84-96) (п. 7.18) директор общества без доверенности действует от имени общества, в том числе представляет его интересы и совершает сделки.

Судом установлено, что согласно выписке из ЕГРЮЛ на ООО «***», информации МИФНС № 14 По Алтайскому краю (л.д. 100-107, 110) директором указанного юридического лица с ДД.ММ.ГГГГ является ФИО1, который с ДД.ММ.ГГГГ также является учредителем юридического лица. ФИО1 являлся учредителем по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.121-130).

Тем самым на момент подписания ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи с ФИО3, акта приема-передачи здания котельной, ФИО1 (которым подписаны документы) не являлся директором ООО «***».

Как и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (дата принятия решения о продаже здания котельной) ФИО1, как о том указано в тексте решения (л.д.12), не являлся учредителем ООО «***».

При этом из представленной справки о расчете за здание котельной в сумме *** рублей по договору от ДД.ММ.ГГГГ, подписанной как указал в суде истец ФИО1 установить дату ее выдачи не представляется возможным, а потому не возможно установить полномочия лица на момент выдачи справки (л.д. 13).

К тому же при отсутствии иных дополнительных и допустимых доказательств, подтверждающих факт оплаты по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, оформленных в соответствии с требованиями бухгалтерского учета, поскольку представленная справка не содержит печати юридического лица, и при наличии информации от юридического лица о не поступлении от ФИО3 с ДД.ММ.ГГГГ денежных средств в оплату за здание котельной, принадлежащее ООО «***» (л.д.111), доводы истца об исполнении с его стороны условий договора в части касающейся оплаты объекта недвижимости, не являются убедительными.

Совокупность изложенного приводит к выводу о том, что поскольку договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, на который истцом указано в обоснование иска, подписан неуполномоченным на то лицом, и допустимых и достоверных доказательств тому, что он был в установленном порядке одобрен уполномоченным на лицом, не представлено, то с учетом положений ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации такой договор не влечет для сторон никаких правовых последствий, поскольку заключенным не является.

Кроме того следует отметить, что в соответствии с разъяснениями приведенными в п.11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу части 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Между тем, из смысла разъяснений, изложенных в пункте 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 от 29.04.2010 следует, что сторона сделки, не прошедшей государственную регистрацию, не имеет права на удовлетворение иска о признании права собственности, основанного на этой сделке, поскольку до ее регистрации сделка не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Исходя из приведенных разъяснений, сторона договора купли-продажи не имеет права на удовлетворение иска о признании права собственности, основанного на этом договоре, при отсутствии государственной регистрации перехода этого права от продавца к покупателю.

Поскольку в рассматриваемом случае договор купли-продажи объекта недвижимости не прошел государственную регистрацию, и в удовлетворении данного требования истцу было отказано в судебном порядке, то по смыслу закона договор купли-продажи является незаключенным, в связи с чем он не может служить основанием для признания за истцом права собственности на спорный объект недвижимости. Учитывая, что государственная регистрации перехода права собственности на объект недвижимости не произведена, то требование о признании права собственности на спорное имущество удовлетворению не подлежит.

В этой связи доводы стороны истца, положенные в основу заявленной позиции по иску, судом не принимаются, поскольку они юридического значения не имеют.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью ДОЗ «***» о признании права собственности на здание котельной литер *** года постройки, общей площадью *** кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Алтайского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Индустриальный районный суд города Барнаула.

Судья Н.Н. Лопухова

Решение суда в окончательной форме принято 02 ноября 2016 года.