Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 к ФИО9 о признании предварительных договоров купли-продажи жилых помещений договорами купли-продажи недвижимого имущества, возложении обязанности зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество,

установил:

Истцы просят суд признать предварительные договоры купли-продажи жилых помещений договорами купли-продажи недвижимого имущества, возложении обязанности зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество, мотивировав свои требования тем, что заключили с ответчиком предварительные договоры купли-продажи недвижимого имущества, произвели оплату денежных средств в полном объеме, однако ответчик уклоняется от заключения основных договоров купли-продажи недвижимого имущества и регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на истцов.

На основании изложенного истцы просят суд признать предварительные договоры купли-продажи жилых помещений договорами купли-продажи недвижимого имущества, разъяснить, что решение суда после его вступления в законную силу является основанием для регистрации права собственности на истцов.

Истцы ФИО3, ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения уведомлены надлежащим образом, направили суду ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие, на удовлетворении исковых требований настаивали.

В судебном заседании представитель истца ФИО6 и представитель истцов ФИО2, ФИО7, ФИО8 заявленные исковые требования поддержали, просили суд удовлетворить их в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Представитель истца ФИО1 просила удовлетворить исковые требования в части ФИО1 на основании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

Ответчик ФИО9 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения уведомлен надлежащим образом, направили суду отзыв, в котором указывает, что считает возможным удовлетворение требований истцов, а также просит рассмотреть дело в его отсутствие.

На основании ч.5 ст.167 ГПК РФ суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся истцов и ответчиков.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Согласно п.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как предусмотрено п.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Как следует из материалов дела, между ФИО9 и истцами заключены предварительные договора купли-продажи жилых помещений.

Согласно п.1.1 договора стороны обязуются в течение срока действия предварительного договора заключить основной договор купли-продажи жилых помещений. В соответствии с условиями договора ФИО9 обязуется предоставить истцам необходимые документы для регистрации основного договора и перехода права собственности, а истцы подтверждают, что приняли помещения в день подписания первоначальных предварительных договоров и произвели полную оплату стоимости помещений, что не отрицается ответчиком.

Истцы фактически вступили во владение и пользование приобретаемыми объектами недвижимого имущества, в полной мере несут бремя содержания имущества, то есть фактически осуществляют правомочия собственников объекта недвижимости.

В соответствии с п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п.2 ст.429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Так, предварительные договора сторонами заключены в простой письменной форме.

Предварительный договор не подлежит государственной регистрации, так как к нему применяются только правила о форме основного договора, а требование об обязательной государственной регистрации не является элементом формы договора.

Из смысла п.2 ст.429 ГК РФ следует, что обязательным требованием к оформлению предварительного договора является соблюдение его письменной формы. Если закон предусматривает для основного договора более строгую форму (например, нотариальное оформление, оформление договора в виде единого документа), то и предварительный договор, опосредующий обязательства заключить такой основной договор, должен быть заключен в такой же форме. В частности, в силу этого предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления единого документа, подписываемого сторонами. Нарушение этих требований к форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Так как государственная регистрация договора не относится к форме договора, а выступает в качестве элемента порядка его заключения, в тех случаях, когда закон требует государственной регистрации основного договора, предварительный договор государственной регистрации не подлежит.

В силу п.3 ст.429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Пунктом 1 ст.432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Положениями ст.554 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

На основании п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Следовательно, условия о предмете и цене являются существенными условиями договора купли-продажи недвижимости.

Из материалов дела следует, что между истцами и ответчиком были согласованы условия о предметах договоров, их цене и сроках.

Так, предметами договоров являются помещения №, №, №, №, №, №, №, №, № в доме площадью 1659,6 кв.м, числом этажей надземной части – 5 (3 + цоколь + мансарда), год постройки – 2014 г., расположенный на земельном участке площадью 697 кв.м с кадастровым номером № по адресу: г.Сочи, Центральный район, <адрес>.

В силу п.4 ст.429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Как установлено судом, по предварительным договорам истцов установлен срок заключения основного договора.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что в установленные сроки основные договоры купли-продажи не были заключены по вине ответчика.

Так, истцами ответчику направлялись требования о заключении основных договоров купли-продажи недвижимого имущества, которые остались без удовлетворения.

Согласно п.5 ст.429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Заключение предварительного договора порождает у договаривающихся сторон обязанность заключить основной договор на условиях, оговорённых предварительным соглашением.

Обязанность заключить основной договор в соответствии с предварительным договором не противоречит принципу свободы договора.

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Поскольку ФИО9 принял на себя обязательство по заключению договоров купли-продажи помещений №, №, №, №, №, №, №, №, № в доме площадью 1659,6 кв.м, числом этажей надземной части – 5 (3 + цоколь + мансарда), год постройки – 2014 г., расположенный на земельном участке площадью 697 кв.м с кадастровым номером № по адресу: г.Сочи, Центральный район, <адрес> на согласованных в предварительных договорах условиях, у него возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с указанными условиями, то есть заключить основные договоры купли-продажи недвижимого имущества с истцами.

Доводы представителя истца ФИО1 о том, что предварительные договора купли-продажи у всех истцов, кроме ФИО1, не соответствуют требованиям действующего законодательства РФ, по причине заключения задними числами и внесения в договор п.4.2 опровергаются материалами дела, пояснениями других истцов и ответчика.

Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом.

Таким образом, заключив предварительные договоры купли-продажи недвижимого имущества, ФИО9, тем самым, выразил свою волю на отчуждение имущества и принял на себя обязательство по заключению основных договоров, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст.309 ГК РФ.

Суд принимает во внимание, что ответчиком вышеуказанные предварительные договоры при рассмотрении данного спора не оспорены, встречные исковые требования об оспаривании предварительных договоров либо о взыскании денежных средств не заявлены.

Истцы в свою очередь, являются добросовестными сторонами предварительных договоров.

Истцы по данному делу заинтересованы в переходе на них права собственности на спорные объекты недвижимого имущества, поскольку в полном объеме оплатили их стоимость, непрерывно пользуются данными объектами недвижимого имущества с момента заключения предварительных договоров, а также несут бремя содержания данных объектов недвижимого имущества.

Заключенные между сторонами предварительные договоры купли-продажи недвижимого имущества содержат условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основных договоров.

Суд находит несостоятельными доводы представителя истца ФИО1 о том, что исковые требования истцов не подлежат удовлетворению на основании предварительных договоров купли-продажи от 2017 г., так как ими ранее на основании этих же договоров были поданы исковые заявления в Центральный районный суд г.Сочи о признании права собственности на жилые помещения и судом в исковых требованиях было отказано со ссылкой на то обстоятельство, что соглашение носит наименование "Предварительный договор", по своему содержанию и цели не являются основным договором купли-продажи.

В п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" указано, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Согласно ст.67 ГПК РФ именно cуд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу п.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности, возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст.10 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу п.5 ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, то есть обязанности по доказыванию распределяются между сторонами на основании общего правила.

Конституционный Суд РФ в Определении от 22.01.2014 г. № 70-О указал, что в силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности процесса (статья 123, часть 3 Конституции РФ), стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений (ч.1 ст.56 ГПК РФ), и принять на себя все последствия совершения или несовершения процессуальных действий.

На основании изложенного суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

Основания для возложения обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю произвести государственную регистрацию права собственности истцов на указанные в решении объекты отсутствуют, поскольку только после вступления решения суда в законную силу у регистрирующего органа возникнет обязанность по его исполнению в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 06.09.2018 г., заключенный между ФИО1 и ФИО9, договором купли-продажи недвижимого имущества.

Разъяснить, что решение суда является основанием для регистрации права собственности ФИО1 на недвижимое имущество: жилое помещение № общей площадью 30,3 кв.м, из их - жилая 25,7 кв.м, сан.узел 4,6 кв.м, расположенное на первом этаже жилого дома площадью 1659,6 кв.м, числом этажей надземной части – 5 (3+цоколь+мансарда), год постройки – 2014, расположенный на земельном участке площадью 697 кв.м с кадастровым номером № по адресу: г.Сочи, Центральный район, <адрес>.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 05.07.2017 г., заключенный между ФИО2 и ФИО9, договором купли-продажи недвижимого имущества.

Разъяснить, что решение суда является основанием для регистрации права собственности ФИО2 на недвижимое имущество: жилое помещение - жилое помещение № общей площадью 47,1 кв.м, из их - жилая 26,5 кв.м, жилая 7,9 кв.м, жилая 7,9 кв.м, сан.узел 4,8 кв.м, расположенное на первом этаже жилого дома площадью 1659,6 кв.м, числом этажей надземной части – 5 (3+цоколь+мансарда), год постройки – 2014, расположенный на земельном участке площадью 697 кв.м с кадастровым номером № по адресу: г.Сочи, Центральный район, <адрес>.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 01.06.2017 г., заключенный между ФИО3 и ФИО9, договором купли-продажи недвижимого имущества.

Разъяснить, что решение суда является основанием для регистрации права собственности ФИО3 на недвижимое имущество: жилое помещение №, 120 общей площадью 36,5 кв.м, из них – кухня 12,3 кв.м, жилая 10,4 кв.м, жилая 10,4 кв.м, санузел – 3,4 кв.м, расположенное на третьем этаже жилого дома площадью 1659,6 кв.м, числом этажей надземной части – 5 (3+цоколь+мансарда), год постройки – 2014, расположенный на земельном участке площадью 697 кв.м с кадастровым номером № по адресу: г.Сочи, Центральный район, <адрес>.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 07.06.2017 г., заключенный между ФИО4 и ФИО9, договором купли-продажи недвижимого имущества.

Разъяснить, что решение суда является основанием для регистрации права собственности ФИО4 на недвижимое имущество: жилое помещение № общей площадью 13,6 кв.м, из них – жилая 11,2 кв.м, санузел – 2,4 кв.м, расположенное на мансардном этаже жилого дома площадью 1659,6 кв.м, числом этажей надземной части – 5 (3+цоколь+мансарда), год постройки – 2014, расположенный на земельном участке площадью 697 кв.м с кадастровым номером № по адресу: г.Сочи, Центральный район, <адрес>.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 05.07.2017 г., заключенный между ФИО5 и ФИО9, договором купли-продажи недвижимого имущества.

Разъяснить, что решение суда является основанием для регистрации права собственности ФИО5 на недвижимое имущество: жилое помещение № общей площадью 37,9 кв.м, из них – коридор 6,8 кв.м, жилая 16,1 кв.м, кухня 11,3 кв.м, санузел – 3,7 кв.м, расположенное на втором этаже жилого дома площадью 1659,6 кв.м, числом этажей надземной части – 5 (3+цоколь+мансарда), год постройки – 2014, расположенный на земельном участке площадью 697 кв.м с кадастровым номером № по адресу: г.Сочи, Центральный район, <адрес>.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 01.06.2017 г., заключенный между ФИО6 и ФИО9, договором купли-продажи недвижимого имущества.

Разъяснить, что решение суда является основанием для регистрации права собственности ФИО6 на недвижимое имущество: жилое помещение - жилое помещение № общей площадью 20,7 кв.м, из них –жилая 17,9 кв.м, санузел – 2,8 кв.м, расположенное на третьем этаже жилого дома площадью 1659,6 кв.м, числом этажей надземной части – 5 (3+цоколь+мансарда), год постройки – 2014, расположенный на земельном участке площадью 697 кв.м с кадастровым номером № по адресу: г.Сочи, Центральный район, <адрес>.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО7 и ФИО9, договором купли-продажи недвижимого имущества.

Разъяснить, что решение суда является основанием для регистрации права собственности ФИО7 на недвижимое имущество: жилое помещение № общей площадью 28,4 кв.м, из их - жилая 15,6 кв.м, жилая 8,6 кв.м, сан.узел 4,2 кв.м, расположенное на первом этаже жилого дома площадью 1659,6 кв.м, числом этажей надземной части – 5 (3+цоколь+мансарда), год постройки – 2014, расположенный на земельном участке площадью 697 кв.м с кадастровым номером № по адресу: г.Сочи, Центральный район, <адрес>.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО8 и ФИО9, договором купли-продажи недвижимого имущества.

Разъяснить, что решение суда является основанием для регистрации права собственности ФИО8 на недвижимое имущество: жилое помещение № общей площадью 27,8 кв.м, из них –жилая 19,5 кв.м, санузел – 3,2 кв.м, кухня 5,1 кв.м, расположенное на третьем этаже жилого дома площадью 1659,6 кв.м, числом этажей надземной части – 5 (3+цоколь+мансарда), год постройки – 2014, расположенный на земельном участке площадью 697 кв.м с кадастровым номером 23:49:0201012:1844 по адресу: г.Сочи, Центральный район, <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение составлено в соответствии с положениями ст.199 и ч.2 ст.108 ГПК РФ 03.12.2018 г.

Председательствующий