Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца ФИО3 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГФИО7, ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО1 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГФИО8, представителя ФИО2 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГФИО8, представителей ФИО4 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГФИО9, ФИО10, по доверенности от ДД.ММ.ГГГГФИО11,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО1, ФИО4, ФИО2 о признании права собственности на недвижимое имущество, истребовании имущества из незаконного владения,

у с т а н о в и л:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4, ФИО1 о признании договора купли-продажи земельного участка площадью 2 563,6 кв.м, кадастровый №, и жилого дома, площадью 223,7 кв.м, кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Токсовское городское поселение, г.<адрес>-А, заключенного между ФИО3 и ФИО4 неисполненным в части обязанности по оплате; признании права собственности на земельный участок, площадью 2 563,6 кв.м, кадастровый №, и жилой дом, площадью 223,7 кв.м, кадастровый №; взыскании с ФИО4 расходов по уплате государственной пошлины в размере 30 461,70 руб.; истребовании из незаконного владения ФИО2 указанных земельного участка и жилого дома (с учетом уточнения требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В обоснование иска ФИО3 ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ заключила с ФИО4 договор купли-продажи земельного участка площадью 2 563,6 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> Всеволожский муниципальный район, Токсовское городское поселение, г.<адрес>-А, и расположенного на нем жилого дома, площадью 223,7 кв.м, кадастровый №. По условиям договора ответчик должен был произвести оплату за приобретаемые земельный участок и жилой дом в размере 4 452 339 руб. в течение 3 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ право собственности на спорное имущество зарегистрировано за ФИО4 До настоящего времени оплата по договору ответчиком не произведена. На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указанные земельный участок и жилой дом проданы ФИО1 Истец неоднократно обращалась к ФИО4 с требованием о возврате денежных средств, ДД.ММ.ГГГГ направила претензию ФИО4 о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Неисполнение ФИО4 условий договора в части обязанности по оплате послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Определением Всеволожского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО2

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал. Пояснил, что стоимость земельного участка и дома по договору, заключенному ФИО3 и ФИО4, значительно занижена относительно рыночной. Полагает совершенные сделки купли-продажи между ответчиками притворными.

Представители ответчика ФИО4 в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения заявленных требований. Поддержали доводы, изложенные в письменном отзыве. В обоснование указали на то, что сделка купли-продажи, заключенная между ФИО3 и ФИО4 была совершена с целью переоформления прав на земельный участок и дом на ФИО1, по ранее достигнутой договоренности с умершим в 2015 году общим знакомым ФИО13, жена которого – ФИО12, умершая ДД.ММ.ГГГГ, являясь титульным владельцем земельного участка и дома, расположенных по адресу: г.<адрес>-А, составила завещание на рассматриваемое имущество на имя ФИО3 с целью продажи после смерти ФИО13 для получения денежных средств на его похороны и погашение долгов.

Представитель ФИО1 в судебное заседание явился, представил письменный отзыв, возражал против удовлетворения заявленных требований. В обоснование указал, что спорный земельный участок и жилой дом приобрел по договору купли-продажи, заключенному с ФИО4, являвшимся собственником указанного имущества, право собственности было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ№ и №. Требований о возврате земельного участка и дома ФИО3 не предъявляла. На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с жилым домом продан ФИО2

Представитель ответчика ФИО2 в судебное заседание явился, представил письменный отзыв, возражал против удовлетворения заявленных требований. В обоснование указал, что у истца отсутствуют законные основания истребовать свое имущество из чужого владения, поскольку спорный земельный участок и жилой дом выбыли из владения истца по его воле, выраженной в договоре купли-продажи. Последующий договор купли-продажи, заключенный между ФИО4 и ФИО1 исполнен, имущество передано, переход права собственности зарегистрирован. Также исполнен договор купли-продажи, заключенный между ФИО1 и ФИО2, при этом в силу п.6 договора от ДД.ММ.ГГГГ приобретаемый жилой дом и земельный участок на основании п.5 ст.488 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) находился в залоге у продавца. ДД.ММ.ГГГГ сведения об ограничении (обременении) права ипотеки в силу закона погашены, в связи с выплатой денежных средств по договору.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ч.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ч.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что на основании свидетельств о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ, выданного на основании дубликата завещания на бланке серии 47 А №, удостоверенного нотариусом Всеволожского нотариального округа <адрес>ФИО14, ФИО15 являлась собственником земельного участка, кадастровый № и жилого дома, кадастровый №.

ДД.ММ.ГГГГФИО3 и ФИО4 заключен договор купли-продажи, согласно которому истица продала земельный участок, площадью 2 563,6 кв.м, кадастровый №, и размещенный на нем жилой дом, площадью 223,7 кв.м, кадастровый №, по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Токсовское городское поселение, г.<адрес>-А. Данный договор подписан сторонами.

Согласно п. 2.3, п.2.4 договора стороны оценили земельный участок и жилой дом на сумму 4 452 339 руб. ФИО4 приобрел указанное имущество за 4 452 339 руб. При этом в договоре стороны предусмотрели, что расчет между сторонами будет произведен после государственной регистрации перехода права собственности и получения всех зарегистрированных документов в течении трех дней. По соглашению сторон указанное недвижимое имущество в залоге у продавца не находится.

Согласно п.5.5 договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ данный договор является документом, подтверждающим передачу земельного участка и жилого дома ФИО4 без каких-либо актов и дополнительных документов.

В п. 2.5 договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, заключенного ФИО3 и ФИО4ДД.ММ.ГГГГ, сторонам разъяснено, что соглашение о цене является существенным условием договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены земельного участка и жилого дома и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий. ФИО3 гарантирует, что она заключает договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для нее кабальной сделкой.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка, кадастровый №, и жилого дома, кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, г.<адрес>-А, согласно п. 6 которого имущество передано покупателю, расчёт между сторонами в размере 4 452 339 руб. произведен полностью до подписания договора. Претензий стороны не имеют. Право собственности ФИО1 зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации 47-47/013-47/013/005/2016-1670/2 и 47-47/013-47/013/005/2016-1671/2.

ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи земельного участка с жилым домом серии <адрес>3 ФИО1 продал, а ФИО2 купила земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, г.<адрес>-А. Согласно п. 5 договора жилой дом и земельный участок продаются и покупаются за 4 452 339 руб. Договор удостоверен нотариусом ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован в реестре № С-1707. В пункте 6 договора установлено, что расчеты между сторонами будут произведены после регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Стороны пришли к соглашению, что в случае просрочки выплаты денежных средств покупатель выплачивает продавцу проценты в размере 1% в месяц. Стороны также пришли к соглашению, что в соответствии с п.5 ст. 488 ГК РФ до момента полной оплаты приобретаемый жилой дом и земельный участок находятся в залоге у продавца. Факт окончательного расчета будет подтвержден посредством составления расписки в простой письменной форме. Право собственности ФИО2 зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации 47:07:0502001:2505-47/012/2017-1, 47:07:0502072:26-47/012/2017-1. Стороны договора составили акт сдачи-приемки объекта недвижимости жилого фонда от ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено, что договор купли-продажи, заключенный между ФИО3 и ФИО4, соответствует требованиям статей 549-558 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом и земельный участок зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Доводы ФИО3 о том, что денежные средства от ФИО4 в счет оплаты стоимости имущества не получены, надлежащими доказательствами не опровергнуты.

Вместе с тем, из представленных в материалы дела доказательств, пояснений лиц, участвующих в деле, следует, что обязательства по договору купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному ФИО4 с ФИО1, и договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному ФИО1 с ФИО2, исполнены сторонами. Договор от ДД.ММ.ГГГГ удостоверен нотариусом ФИО16, при этом обстоятельств, препятствующих совершению сделки, выявлено не было. ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> произведена государственная регистрация перехода права собственности ФИО2 на земельный участок и жилой дом, а также ипотеки в силу закона. Ссылка представителя истца на телеграмму, направленную в адрес ФИО2, с сообщением о том, что имущество является спорным, отклоняется судом, поскольку направлена последней ДД.ММ.ГГГГ, то есть после регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

В соответствии с п. 6 договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ в подтверждение расчетов составлена расписка от ДД.ММ.ГГГГ о получении суммы в размере 4 452 339 руб. Ограничения в виде залога в силу закона на объекты недвижимости, приобретенные ДД.ММ.ГГГГФИО2, сняты на основании заявления сторон ДД.ММ.ГГГГ, что также подтверждается уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>№,392.

В силу абз. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Таким образом, из существа договора купли-продажи недвижимого имущества следует, что получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец, прежде всего, рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы.

В соответствии со ст. ст. 55, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. По смыслу приведенных норм, в гражданском процессе действует презумпция, согласно которой на ответчика не может быть возложена ответственность, если истец не доказал обстоятельства, подтверждающие его требования.

Обстоятельства выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли; возмездность (безвозмездность) приобретения имущества; наличие у незаконного владельца статуса добросовестного приобретателя, обусловленного тем, что он не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение, подлежат доказыванию при рассмотрении дела.

В п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения помимо его воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 34 и п. 35 вышеуказанного совместного Постановления Пленума ВС РФ № и ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что при рассмотрении конкретного дела суд обязан исследовать по существу фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением одних лишь формальных условий применения нормы; иное приводило бы к тому, что право на судебную защиту, оказывалось бы существенно ущемленным.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ истец должен доказывать факт наличия этого имущества у незаконного владельца и выбытие имущества из его владения помимо воли. Возмездность приобретения имущества подлежит доказыванию ответчиком. Ответчик - добросовестный приобретатель - вправе предъявлять доказательства выбытия имущества из владения собственника по его воле.

Из изложенных в иске обстоятельств, уточненных в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации требований, принимая во внимание период, в течение которого истец не обращался с требованием о расторжении договора, следует, что ФИО3 имела намерение реализовать земельный участок с домом, неоднократно обращалась к ФИО4 с требованием о выплате денежных средств, что свидетельствует о воли истца на отчуждение принадлежащего ей имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п.1). Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила (п.2).

Допустимых относимых доказательств мнимости, притворности сделок, как это установлено в статьях 59-60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, сторонами в материалы дела не представлено.

Принимая во внимание вышеуказанные нормы права, установленные по делу обстоятельства, исковое заявление об истребовании имущества из незаконного владения, признании права собственности на земельный участок и расположенный на нем жилой дом, удовлетворению не подлежит.

Ввиду изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО1, ФИО4, ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ неисполненным; признании права собственности на земельный участок, площадью 2 536,6 кв.м, кадастровый №, и жилой дом, площадью 223,7 кв.м, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Токсовское городское поселение, г.<адрес>-А; об истребовании из владения ФИО2 земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Токсовское городское поселение, г.<адрес>-А; взыскании с ФИО4 расходов по уплате государственной пошлины, отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья подпись