Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования город Краснодара к Кривенко О.Ю. о расторжении договора аренды земельного участка и освобождении земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация МО г.Краснодар обратилась в суд с иском к Кривенко О.Ю. о расторжении договора аренды земельного участка№, заключенного 06.07.2010г. между администрацией муниципального образования город Краснодар и Кривенко О.Ю.; обязании Кривенко О.Ю. вернуть арендодателю (администрации муниципального образования город Краснодар) земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 6558 кв.м., расположенный по <адрес>, путем его освобождения и подписания акта приема-передачи земельного участка.

Представитель администрации МО г.Краснодар по доверенности Потапов С.Л. в судебном заседании поддержал исковые требования. Пояснил, что в соответствии с постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 18.06.2010г. № «О предоставлении ООО «Консул» земельного участка в хуторе Ленина» ООО «Консул» предоставлен в аренду на десять лет из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером №, площадью 6558 кв.м., в том числе земельный участок, площадью 4426 кв.м., расположенный в охранных зонах инженерных коммуникаций, для строительства многоуровневой парковки по <адрес>. На основании вышеуказанного постановления между администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО «Консул» 06.07.2010г. заключен договор аренды земельного участка №. Согласно договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.07.2010г. № права и обязанности арендатора земельного участка перешли к Кривенко О.Ю. Согласно пункту 1.1 указанного договора арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 6558 кв.м., расположенный по <адрес>. В соответствии с пунктом 1.3 договора участок предоставлен для строительства многоуровневой парковки, срок действия договора по 27.11.2020г. В соответствии с пунктом 4.1.5 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования. Актами осмотра земельного участка от 03.03.2014г. № и от 19.05.2014г. № установлено, что земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 6558 кв.м., расположенный по <адрес>, не огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, зарос сорной растительностью. Вместе с тем, пунктом 3.2.4 договора установлено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при неиспользовании земельного участка (его части) более одного года, если иной срок освоения земельного участка не предусмотрен правовым актом о предоставлении земельного участка или указанным договором. Согласно письму департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 17.02.2014г. № в списках арендаторов земельных участков, получивших в установленном законом порядке разрешения на строительство, Кривенко О.Ю. не значится. Письмом от 03.06.2014г. № департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар сообщил, что разрешение на строительство объекта по указанному адресу не выдавалось. Таким образом, Кривенко О.В. нарушено вышеуказанное условие договора аренды земельного участка. Администрацией муниципального образования город Краснодар в адрес ответчика было направлено предписание от 19.03.2014г. № об устранении нарушений в 30-дневный срок со дня получения данного предписания. Данное предписание было получено ответчиком 04.04.2014г., что подтверждается почтовым уведомлением о вручении заказной корреспонденции. В связи с тем, что нарушения, послужившие основанием для направления вышеуказанного предписания, в установленный срок не устранены, администрацией муниципального образования город Краснодар в адрес ответчика было направлено уведомление от 30.06.2014г. №, в котором ответчику предложено подписать соглашение о расторжении договора и освободить земельный участок посредством подписания акта приема-передачи. Данное уведомление было получено ответчиком 02.07.2014г., что подтверждается почтовым уведомлением о вручении заказной корреспонденции. Просит удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Ответчик Кривенко О.Ю. в судебном заседании исковые требования не признал. Пояснил, что постановлением администрации муниципальною образования город Краснодар от 18.06.2010г. № 4470 «О предоставлении ООО «Консул» земельного участка в хуторе Ленина» ООО «Консул» предоставлен в аренду на десять лет из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 6558 кв.м., для строительства многоуровневой парковки по <адрес> основании указанного постановления между администрацией и ООО «Консул» 06.07.2010г. заключен договор аренды земельного участка № сроком действия до 18.06.2020г. В последующем на основании договора о передаче прав и обязанностей от 11.02.2012г. № ООО «Консул» переуступило права арендатора по договору аренды земельного участка от 06.07.2010г. № Кривенко О.Ю. 03 марта и 19 мая 2014 года администрацией проведен осмотр фактического использования спорного земельного участка, по результатам которого установлено, что земельный участок не огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, зарос сорной растительностью, по результатам которого составлены акты осмотра. Полагая, что ответчиком земельный участок не осваивается в установленном договором порядке, администрацией было направлено предписание от 19.03.2014г. № об устранении нарушений в 30-й срок с момента получения предписания, не выполнение которого послужило основанием для направления предложения о расторжении договора. В обоснование заявленных требований администрация ссылается на закрепленное в договоре право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при неиспользовании земельного участка (его части) более одного года, если иной срок освоения земельного участка не предусмотрен правовым актом о предоставлении земельного участка или указанным договором (пункт 3.2.4). Вместе с тем, дополнительные основания расторжения договора аренды земельного участка по требованию арендодателя установлены в части 2 статьи 46 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды от 06.07.2010г. и договора переуступки от 11.02.2012г.). Одним из таких оснований является неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (пункт 4 части 2). Таким образом, пункт 3.2.4 договора, предусматривающий право арендодателя на расторжение договора в одностороннем порядке при неиспользовании арендатором земельного участка в течение одного года, противоречит подпункту 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса. Поэтому указанное условие договора недействительно (ничтожно) и не влечет правовых последствий (статьи 168,180 ГК РФ). Права и обязанности по договору от 06.07.2010г. перешли к Кривенко О.Ю. на основании договора переуступки, зарегистрированного в ЕГРП 06.03.2012г. Следовательно, договор аренды считается заключенным с указанной даты (пункт 2 статьи 609, пункт 3 статьи 433 ГК РФ). На момент предъявления настоящего иска о расторжении договора 03.09.2014г. установленный законом трехгодичный срок неиспользования земельного участка (исчисляемый с даты регистрации договора) не истек. Поэтому арендодатель не вправе требовать прекращения арендных отношений. С момента заключения договора переуступки от 06.03.2012г. и по настоящее время ответчиком велись активные действия по получения разрешительной документации на строительство парковки в соответствии с условиями договора. Указанные обстоятельства подтверждает получение разрешения на строительство от 14.08.2014г. №, а из периода неиспользования предназначенного для строительства земельного участка исключается время, необходимое для его освоения (пункт 2 части 4 статьи 46 ЗК РФ). Таким образом, администрацией не доказан факт существенного нарушения условий договора и времени, предоставленного на освоение земельного участка. Просит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Постановлением администрации муниципальною образования город Краснодар от 18.06.2010г. № 4470 «О предоставлении ООО «Консул» земельного участка в хуторе Ленина» ООО «Консул» предоставлен в аренду на десять лет из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 6558 кв.м., для строительства многоуровневой парковки по <адрес> (л.д.12).

На основании указанного постановления между администрацией и ООО «Консул» 06.07.2010г. заключен договор аренды земельного участка № сроком действия до 18.06.2020г. (л.д.6-11).

В последующем на основании договора о передаче прав и обязанностей от 11.02.2012г. № ООО «Консул» переуступило права арендатора по договору аренды земельного участка от 06.07.2010г. № Кривенко О.Ю. (л.д.39-40).

03 марта 2014г. и 19 мая 2014 г. администрацией проведен осмотр фактического использования спорного земельного участка, по результатам которого установлено, что земельный участок не огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, зарос сорной растительностью, по результатам которого составлены акты осмотра (л.д.18-21, 22-25).

Полагая, что ответчиком земельный участок не осваивается в установленном договором порядке, администрацией было направлено предписание от 19.03.2014г. № об устранении нарушений в 30-й срок с момента получения предписания, не выполнение которого послужило основанием для направления предложения о расторжении договора (л.д.31-32).

Статья 450 ГК РФ предусматривает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

На основании пункта 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

В обоснование заявленных требований администрация ссылается на закрепленное в договоре право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при неиспользовании земельного участка (его части) более одного года, если иной срок освоения земельного участка не предусмотрен правовым актом о предоставлении земельного участка или указанным договором (пункт 3.2.4).

Вместе с тем, дополнительные основания расторжения договора аренды земельного участка по требованию арендодателя установлены в части 2 статьи 46 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды от 06.07.2010г. и договора переуступки от 11.02.2012г.). Одним из таких оснований является неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (пункт 4 части 2).

Таким образом, пункт 3.2.4 договора, предусматривающий право арендодателя на расторжение договора в одностороннем порядке при неиспользовании арендатором земельного участка в течение одного года, противоречит подпункту 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса. Поэтому указанное условие договора недействительно (ничтожно) и не влечет правовых последствий (статьи 168,180 ГК РФ).

Права и обязанности по договору от 06.07.2010г. перешли к Кривенко О.Ю. на основании договора переуступки, зарегистрированного в ЕГРП 06.03.2012г. Следовательно, договор аренды считается заключенным с указанной даты (пункт 2 статьи 609, пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

На момент предъявления настоящего иска о расторжении договора 03.09.2014г. установленный законом трехгодичный срок неиспользования земельного участка (исчисляемый с даты регистрации договора) не истек. Поэтому арендодатель не вправе требовать прекращения арендных отношений (указанная позиция отражена в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 13.07.2012г. по делу № А32-10808/2011).

Кроме того, доводы администрации о существенных нарушениях условий договора также не состоятельны.

Из содержания п.23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельный кодекс и статьями 450 и 619 Кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельный кодекс устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

С момента заключения договора переуступки от 06.03.2012г. и по настоящее время ответчиком велись активные действия по получению разрешительной документации на строительство парковки в соответствии с условиями договора. Указанные обстоятельства подтверждает постановление администрации МО г.Краснодар «Об утверждении градостроительного плана земельного участка <адрес>» от 08.07.2014г. и получение разрешения на строительство от 14.08.2014г. №, а из периода неиспользования предназначенного для строительства земельного участка исключается время, необходимое для его освоения (пункт 2 части 4 статьи 46 ЗК РФ).

Кроме того, ответчиком в судебном заседании предоставлены фотографии земельного участка, на которых видно, что на участке нет растительности, и акт сверки, согласно которому задолженности по арендной оплате Кривенко О.Ю. не имеет.

Таким образом, администрацией не доказан факт существенного нарушения условий договора и времени, предоставленного на освоение земельного участка.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования город Краснодар к Кривенко О.Ю. о расторжении договора аренды земельного участка№, заключенного 06.07.2010г. между администрацией муниципального образования город Краснодар и Кривенко О.Ю.; обязании Кривенко О.Ю. вернуть арендодателю (администрации муниципального образования город Краснодар) земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 6558 кв.м., расположенный по <адрес>, путем его освобождения и подписания акта приема-передачи земельного участка – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Советский районный суд города Краснодара в течение одного месяца.

Судья: