Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к АО «Автоградбанк» о признании договора ипотеки незаключенным и погашении регистрационной записи об ипотеке,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к АО «Автоградбанк» о признании договора ипотеки незаключенным и погашении регистрационной записи об ипотеке, указав, что 16.10.2013г. между ЗАО «Автоградбанк» и ООО «САВВА» был заключен кредитный договор № о предоставлении последнему кредита в сумме 30 000 000 руб. 00 коп. со сроком погашения 16.10.2016 г. и уплатой процентов за пользование кредитом в размере 21% годовых.

16.10.2013 г. в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору № от 16.10.2013 г. с ФИО1 был заключен договор ипотеки № по которому ФИО1 передала в залог Банку принадлежащий ей на праве собственности Земельный участок.

19.09.2014 г. ЗАО «Автоградбанк» обратился в суд с исковыми требованиями к ООО «САВВА», ФИО2 о взыскании в солидарном порядке сумму долга в размере 27 761 338 руб. 00 коп., а именно основной долг 26 993 555 руб. 00 коп., долг по процентам - 580 712 руб. 00 коп., пени за просроченные проценты - 33 709 руб. 31 коп., пени за просроченные заемные средства 124 194 руб. 47 коп., долг по комиссии - 29 166 руб. 67 коп., а так же взыскать проценты по ставке 21% годовых, начисляемых на сумму основного долга 26 993 555 руб. 72 коп. за период с 21.07.2012 г. по дату фактического возврата суммы займа. Обратить взыскание на заложенное имущество земельный участок, категория земель; земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: дачное строительство, общая площадь 373 844 кв.м., кадастровый номер № расположенный по адресу; <адрес>, принадлежащий ФИО1 и определить начальную продажную цену в размере 44 861 000 руб. 00 коп.

Согласно пункту 1.1 Договора ипотеки № от 16.10.2013 г. его предметом является залог принадлежащего залогодателю - ФИО1 на праве собственности недвижимого имущества - земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: дачное строительство, общая площадь 373 844 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>

Пунктами 1.1. - 1.4.5. договора ипотеки установлено, что предметом обеспечивается исполнение обязательств ООО «САВВА», возникших на основании кредитного договора № от 16.10.2013 г., заключенного с ЗАО «Автоградбанк», определена сумма кредита - 30 000 000 руб. 00 коп., установлен срок возврата кредита 16.10.2016 г., а также согласованы размер процентов за пользование кредитом - 21% годовых, порядок и сроки их начисления и уплаты.

Стоимость предмета залога определена в размере 44 861 000 руб. 00 коп

Таким образом, то обстоятельство, что в договоре залога не согласован порядок начисления и уплаты процентов, пени за просроченные проценты и просроченные заемные средства, а так же условие об оплате комиссии, означает, что не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора ипотеки.

На основании вышеизложенного истец просит признать договор ипотеки № от 16.10.2013 г. незаключенным и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ погасить регистрационную запись об ипотеке.

В дальнейшем истец дополнил исковые требования, указав, что в соответствии с п.3.1. Кредитного договора предусмотрено, что Заемщик обязан производить погашение кредита согласно графика, который является неотъемлемой частью Кредитного договора, что свидетельствует об исполнении обязательства по частям. В п. 1.4.5 договора Ипотеки, лишь оговаривается, что заемщик обязан производить погашение кредита согласно графику, который является неотъемлемой частью Кредитного договора. График погашения кредита в договоре ипотеки отсутствует, данный договор не содержит условий о сроках (периодичности) платежей и их размеры.

Поскольку залогодатель ФИО3 на момент заключения договора ипотеки № от 16.10.2013 г. не являлась ни должником по основному обязательству, ни поручителем, ни работником ООО «Савва» с условиями кредитного договора не ознакомлена, то размер, срок исполнения обязательства, обеспечивающего обязательства, а так же конкретизирующие их условия, указанные в ст.9 ФЗ «Об ипотеке», должны быть прямо указаны в договоре ипотеки, отсылка в договоре залога к кредитному договору недостаточно для того, что бы считать требования закона исполненными (требования закона - о согласованности существенных условий договора).

Доказательства, подтверждающие согласование с залогодателем соответствующих условий в каком-либо ином порядке, не имеется. Установление в договоре об ипотеке предельного срока возврата кредита само по себе не позволяет определить сроки (периодичность) платежей и их размеры.

Условие о сроке действия кредитного договора также носит неопределенный характер, поскольку в соответствии с п. 1.4. Кредитного договора выдача кредита производится в безналичном порядке, путем зачисления денежных средств на расчетный счет Заемщика, после надлежащего оформления необходимых документов, в п.2.3 Кредитного договора предусмотрен отсчет срока для начисления процентов за пользование кредитом и он начинается со следующего дня после выдачи кредита.

В договоре ипотеки условия предоставления кредита и начала отсчета срока начисления процентов за пользование кредитом отсутствуют, ФИО1 неизвестны.

Нельзя так же согласится и с тем, что в оспариваемом договоре залога согласовано существенное условие, относящееся к размеру процентов за пользование кредитом, так как в соответствии с п.п. 3.2.- 3.5 кредитного договора заемщик обязуется уплатить банку в пределах срока пользования кредитом 21.00 процент годовых. При условии переведении и поддержания ежемесячных оборотов от основной деятельности (каждый календарный месяц) оборотов от основной деятельности по счетам, открытым в банке, в размере не менее остатка ссудной задолженности по всем кредитам, Банк вправе снизить процентную ставку на 7 пунктов. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Заемщиком обязанностей, указанных в настоящем пункте договора, Банк имеет право в одностороннем порядке повысить процентную ставку на 2 процента годовых. В данном случае проценты начисляются по увеличенной ставке с месяца, следующего за месяцем, в котором было допущено нарушение. В случае принятия решения об увеличении процентной ставки, Заемщику не позднее 3-х рабочих дней месяца, с которого применяется новый размер процентной ставки, направляется соответствующее уведомление.

Проценты за пользование кредитом начисляются ежемесячно за период с 22 числа предыдущего месяца по 21 число текущего месяца. Начисление процентов за пользование кредитом производится на остаток задолженности по кредиту на начало операционного дня. За базу берется действительное число календарных дней в году (365 или 366 дней)

Срок уплаты процентов с 21 по 26 число каждого месяца, в день погашения и день пролонгации кредита.

В случае просрочки уплаты кредита, начисленных процентов Заемщик уплачивает пени в размере 0,5% от суммы кредита, начисленных процентов за каждый день просрочки. В этом случае на соответствующую часть кредита, на которую начисляется пеня, прекращается начисление процентов за пользование кредитом по ставке и в размере, предусмотренной кредитным договором. Пени взимаются вплоть до даты надлежащего исполнения соответствующего обязательства включительно.

В договоре ипотеки отсутствует условие о не начислении процентов в размере 21% на просроченный кредит и начислении пени в размере 0,5% = 182,5 % годовых от суммы кредита и начисленных процентов, что так же свидетельствует о несогласованности существенных условий договора залога в части обеспечиваемого обязательства.

Данные выводы о несогласованности существенных условий договора ипотеки, которые повлекли признание договора ипотеки незаключенным, были отражены в многочисленных решениях, вступивших в законную силу, как судов общей юрисдикции, так и арбитражных судах по аналогичным спорам.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал.

Представитель ответчика АО «Автоградбанк» исковые требования не признал, указав, что, по мнению Истца, в вышеуказанном договоре ипотеки не согласован порядок начисления и уплаты процентов, пени за просроченные проценты и просроченные заемные средства, а также условие об оплате комиссии, что, по мнению Истца означает, что не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора ипотеки.

Однако в соответствии с п.п. 1- 5 ст.9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", оспариваемый договор ипотеки №13-0032/10 от 16.10.2013г. содержит все существенные условия договора ипотеки.

Предмет ипотеки - п.п. 1.1 договора ипотеки

Оценка предмета ипотеки - п.п. 1.2 договора ипотеки

Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой - п.п.1.4 - 1.4.5 договора ипотеки.

Вопреки мнению Истца договор ипотеки содержит порядок начисления и уплаты процентов, а именно - в п.п. 1.4.5 договора ипотеки.

Закон об ипотеке не относит к существенным условиям договора ипотеки указание на порядок начисления штрафных санкций за неисполнение (ненадлежащее исполнение услов обеспечиваемого ипотекой обязательства).

Ссылка истца на то, что п.п.3.4. договора ипотеки ограничивает перечень обязательств ООО «Савва», обеспеченных залогом, не соответствует действительности. Следуя буквальному толкованию указанного пункта, очевидно, что оговорка «вызванные неисполнением или надлежащим исполнением обязательств «Залогодателем» по настоящему договору и Кредитному договору» относится исключительно к прочим расходам Залогодателя.

Таким образом, ответчик считает требования Истца по настоящему делу необоснованными, направленными на вывод принадлежащего Истцу имущества из-под залога и уклонение от исполнения залогодателем принятых на себя по договору ипотеки обязательств.

В связи с чем просит суд в удовлетворении искового заявления ФИО1 отказать.

Третьи лица по делу – ООО «Савва», ФИО2 и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ о слушании дела извещены, в суд не явились, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствии.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд считает исковые требования ФИО1 подлежащими отклонению по следующим основаниям.

В силу пункта 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно статье 166 этого же кодекса, 1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 5. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Согласно пункту 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", Сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, 1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

3. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В силу статьи 8 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

В силу статьи 9 этого же закона, 1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

1.1. Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в отдельном соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке.

2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.

3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

5. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Установлено, что 16.10.2013г. между ЗАО «Автоградбанк» и ООО «САВВА» был заключен кредитный договор № о предоставлении последнему кредита в сумме <данные изъяты>. 00 коп. со сроком погашения 16.10.2016 г. и уплатой процентов за пользование кредитом в размере 21% годовых.

16.10.2013 г. в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору № от 16.10.2013 г. с ФИО1 был заключен договор ипотеки № согласно которому ФИО1 передала в залог Банку принадлежащий ей на праве собственности земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: дачное строительство, общая площадь 373 844 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>

Пунктами 1.2. - 1.4.5. договора ипотеки установлено:

1.2. «Залогодатель» и «Залогодержатель» на момент подписания настоящего договора оценивают Земельный участок, общей площадью 373844 кв.м., как предмет ипотеки (залога), в размере 44861000,00 (Сорок четыре миллиона восемьсот шестьдесят одна тысяча рублей 00 копеек) рублей Российской Федерации.

1.3. Заложенное имущество остается у «Залогодателя», в его владении и пользовании.

1.4. Кредит, согласно вышеуказанному Кредитному договору, предоставляется «Залогодержателем» на следующих существенных условиях:

1.4.1. Размер кредита- 30000000=(Тридцать миллионов рублей).

1.4.2. Цель предоставления кредита - на финансирование текущей деятельности.

1.4.3. Срок действия кредитного договора-до 16 октября 2016 г.

1.4.4. Дата погашения кредита - 16 октября 2016 г.

1.4.5.ЗАЕМЩИК обязуется уплатить банку следующее вознаграждение за пользование кредитом:

- в пределах срока пользования кредитом 21.00 процентов годовых. При условии переведения и поддержания ежемесячных (каждый календарный месяц) оборотов от основной деятельности по счетам, открытым в банке, в размере не менее остатка ссудной задолженности по всем кредитам, банк вправе снизить процентную ставку на 7 пунктов, В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязанностей, указанных в настоящем пункте договора, банк имеет право в одностороннем порядке повысить процентную ставку на 2 (Два) процента годовых. В данном случае проценты начисляются по увеличенной ставке с месяца, следующего за месяцем, в котором было допущено нарушение. В случае принятия решения об увеличении процентной ставки, заемщику не позднее 3-х рабочих дней месяца, с которого применяется новый размер процентной ставки, направляется соответствующее уведомление.

- при пролонгации настоящего кредитного договора процентная ставка может быть увеличена на 0-40 пунктов;

1.4.5. Проценты за пользование кредитом начисляются банком ежемесячно за период с 22 числа предыдущего месяца по 21 число текущего месяца. Начисление процентов за пользование кредитом производится на остаток задолженности по кредиту на начало операционного дня. За базу берется действительное число календарных дней в году (365 или 366 дней).

Срок уплаты процентов - с 21 по 26 число каждого месяца, в день погашения и в день пролонгации кредита.

Заемщик обязан производить погашение кредита согласно графику, который является неотъемлемой частью Кредитного договора.

Вышеуказанный договор ипотеки был зарегистрирован в Управлении Росреестра по РТ 11 ноября 2013 года.

05 августа 2014 года между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору ипотеки, касающееся новой редакции пунктом 2.4.4 и 3.1.

19.09.2014 г. ЗАО «Автоградбанк» обратился в Ново-Савиновский райсуд г. Казани суд с исковыми требованиями к ООО «САВВА», ФИО2 о взыскании в солидарном порядке суммы долга в размере <данные изъяты>., а так же процентов по ставке 21% годовых, начисляемых на сумму основного долга <данные изъяты>. за период с 21.07.2012 г. по дату фактического возврата суммы займа. Также обратить взыскание на заложенное имущество - земельный участок, принадлежащий ФИО1 и определить начальную продажную цену в размере <данные изъяты>..

Решением Ново-Савиновского райсуда г. Казани от 06 июля 2015 года, не вступившим в законную силу, исковые требования АО «Автоградбанк» были удовлетворены частично.

С ООО «САВВА» и ФИО2. взыскано в солидарном порядке сумма долга в размере <данные изъяты> проценты за пользование заемными денежными средствами, судебные расходы, а также обращено взыскание на земельный участок, принадлежащий ФИО1, с установлением начальной продажной стоимости в размере 70 609 310 рублей 40 копеек.

01 июля 2015 года ФИО1 обратилась в Верхнеуслонский райсуд РТ с исковым заявлением о признании договора ипотеки незаключенным, ссылаясь на то, что в договоре отсутствуют существенные условия, а именно: не указаны сведения о погашении кредита, его периодичности, дата начала начисления процентов, график погашения, размер санкций, не согласован порядок начисления и уплаты процентов, пени за просроченные проценты и просроченные заемные средства, а так же условие об оплате комиссии.

Как видно из оспариваемого договора ипотеки, в тексте договора имеются все существенные условия: определен предмет ипотеки - п.п. 1.1 договора ипотеки (земельный участок), оценка предмета ипотеки - п.п. 1.2 договора ипотеки, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой - п.п.1.4 - 1.4.5 договора ипотеки, порядок начисления и уплаты процентов, а именно - в п.п. 1.4.5 договора ипотеки.

Таким образом, считать, что оспариваемый истцом договор ипотеки не содержит существенных условий, у суда не имеется.

Кроме того, при вынесении решения суд также принимает во внимание следующие обстоятельства.

Как было установлено выше, договор ипотеки земельного участка был заключен сторонами 16 октября 2013 года, дополнительное соглашение к нему - 05 августа 2014 года.

В Верхнеуслонский районный суд РТ истец обратилась 01 июля 2015 года после подачи АО «Автоградбанк» искового заявления в Ново-Савиновский райсуд г. Казани о взыскании кредитной задолженности и обращении взыскания на предмет ипотеки.

При этом до подачи искового заявления о взыскании кредитной задолженности каких-либо замечаний, претензий или требований в отношении договора ипотеки земельного участка от ФИО1 либо ее представителя в адрес банка не поступало, таким образом, поведение залогодателя ФИО1 после заключения сделки давало основание банку полагаться на действительность сделки.

С учетом данного обстоятельства указанные истцом доводы в обосновании исковых требований о признании договора ипотеки незаключенным также не имеют правового значения, поскольку суд считает, что истец, она же залогодатель, ФИО1 действует при предъявлении иска недобросовестно, что противоречит установленному гражданским законодательством принципу добросовестности.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу об отклонении исковых требований ФИО1.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к АО «Автоградбанк» о признании договора ипотеки незаключенным и погашении регистрационной записи об ипотеке оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан через районный суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: О.М.Тюфтина