Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в селе Усть-Кулом 21 декабря 2012 года гражданское дело по заявлению ФИО3 об оспаривании отказа государственного регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,

установил:

ФИО3 обратился в суд с указанным заявлением, в котором указал, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с <данные изъяты>» договор купли-продажи, согласно которому приобрел здание мастерской, <данные изъяты>, расположенное по адресу: <данные изъяты>. Свои обязательства по договору стороны исполнили. Помещения здания переданы ФИО3 по акту приема-передачи, оплата произошла в счет погашения ранее возникшей у продавца перед покупателем задолженности за строительные материалы. Организация-продавец в настоящее время ликвидирована. Со времени приобретения помещений ФИО3 несет затраты на их содержание, заботится о сохранности. Однако в регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по указанному договору государственным регистратором было отказано. Действия государственного регистратора по такому отказу считает незаконным.

Заявитель ФИО3, извещенный надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, участия в судебном заседании не принял, направил своего представителя.

Представитель заявителя по доверенности ФИО1 в судебном заседании заявленные требования и доводы в их обоснование поддержал. Просил признать отказ государственного регистратора незаконным, обязать зарегистрировать переход права собственности, поскольку отказом созданы препятствия к осуществлению ФИО3 своих прав на недвижимое имущество. Суду пояснил, что ФИО3 не убедился на день заключения сделки в наличии у продавца законного права на владение и распоряжение недвижимым имуществом.

Государственный регистратор, действия которого обжалуются, извещенная надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, участия в судебном заседании не приняла. Представила в суд возражения, в которых указала, что отказ в государственной регистрации перехода права собственности был совершен законно и вызван был отсутствием сведений о регистрации ранее возникшего права продавца в ЕГРП, а также отсутствием документов, подтверждающих наличие у продавца права, возникшего до вступления в силу закона о государственной регистрации.

Привлеченное к участию в деле Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми, извещенное надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, участия в судебном заседании не приняло. В представленном в суд отзыве, с заявлением не согласились. В ходе правовой экспертизы представленных ФИО3 на государственную регистрацию документов было установлено, что в реестре отсутствуют сведения о регистрации права собственности продавца на переданное по договору имущество, что свидетельствует об отсутствии возникшего у него права собственности на эти объекты. Кроме того, адрес недвижимого имущества, указанный в заявлении, отличается от адреса, указанного в договоре купли-продажи.

Заслушав объяснения представителя истца, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела и доказательства, суд приходит к следующему мнению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты>) был заключен договор купли-продажи здания мастерской, <данные изъяты>. Оплата по договору в размере <данные изъяты>. произведена путем зачета ранее возникшей у продавца перед покупателем задолженности за строительные материалы, дрова и пользование техникой. Помещение передано покупателю по акту приема-передачи от этой же даты. Постановлением главы <данные изъяты> в остальной части адрес оставлен прежним.

ДД.ММ.ГГГГ представитель заявителя по доверенности ФИО1 обратился в Управление Росреестра по РК с заявлением о регистрации права собственности ФИО3 на недвижимое имущество по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, передав, согласно расписке, в регистрирующий орган сам договор, акт приема-передачи, накладную, кадастровый паспорт объекта. ДД.ММ.ГГГГ заявитель был уведомлен о приостановлении государственной регистрации по причине отсутствия документов, подтверждающих ранее возникшее у продавца право, поскольку на момент обращения с заявлением соответствующее право продавца в ЕГРП зарегистрировано не было. В связи с тем, что заявитель не устранил возникшие нарушения, ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором ему было сообщено об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Согласно статье 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, дарения, мены или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.

В силу положений статьи 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 164 Гражданского кодекса РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (статья 2). Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы (статья 9). На территории Республики Коми такую деятельность осуществляет Управление Росреестра по Республике Коми.

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (статья 13).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (статья 18).

Государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений.

Заявитель (заявители) вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений.

Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав (статья 19).

Статьей 165 Гражданского кодекса РФ установлено, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Статьей 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Однако из материалов дела следует, что переход права собственности от продавца к покупателю зарегистрирован не был. Согласно выписке из <данные изъяты> на основании решения Арбитражного суда Республики Коми от ДД.ММ.ГГГГ было признано банкротом и ДД.ММ.ГГГГ ликвидировано.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Судом установлено, что <данные изъяты> было зарегистрировано в качестве юридического лица постановлением главы администрации <данные изъяты>. Согласно учредительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, учредителями общества выступили: <данные изъяты>», внесший в уставный капитал в оплату акций овощехранилище в <данные изъяты>», внесшее в уставный капитал в оплату акций здание гаража, <данные изъяты>», внесшее в уставный капитал в оплату акций конструкторскую документацию на промышленные образцы товаров народного потребления. Следовательно, спорное недвижимое имущество в собственность продавца путем внесения его в уставный капитал общества не поступало.

Согласно исследованным судом уставным документам учредителей <данные изъяты>», спорное имущество в их уставный капитал при создании также не вносилось. Так, одним из учредителей <данные изъяты>», внесшее в уставный капитал денежные средства в размере <данные изъяты>. Сведениями о приобретении недвижимого имущества <данные изъяты>» на ином установленном законом основании суд также не располагает.

Также следует обратить внимание на то, что <данные изъяты>» было создано после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и создания на территории Усть-Куломского района соответствующих органов, осуществляющих такую государственную регистрацию. Следовательно, возникшее у него право собственности или иное вещное право, подлежало государственной регистрации. По информации Управления Росреестра по Республике Коми спорное недвижимое имущество на каком-либо законном праве за <данные изъяты>» в ЕГРП не зарегистрировано. То обстоятельство, что, согласно данным технического учета, заявитель указан как законный владелец здания, не имеет правового значения, поскольку единственным подтверждением существующего права является регистрация его уполномоченным органом.

По сведениям пенсионного органа в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на территории района действовало <данные изъяты>», ликвидированное в процессе банкротства. Общество было зарегистрировано постановлением главы администрации МО «<адрес>» № от ДД.ММ.ГГГГ. Юридический адрес общества: <адрес>. Единственным учредителем, согласно Уставу, выступило <данные изъяты>», расположенное в <адрес>. Согласно акту передачи основных средств, передаваемых в уставный капитал <данные изъяты>», в том числе были переданы здание мастерской ДД.ММ.ГГГГ постройки, пристройка РММ (бокс) ДД.ММ.ГГГГ постройки. Из сопроводительного письма Арбитражного Суда Республики Коми от ДД.ММ.ГГГГ следует, что спорного недвижимого имущества в ходе конкурсного производства, проводимого при банкротстве данной организации, не выявлено (<данные изъяты>

Спорного имущества не выявлено также в материалах арбитражных дел о банкротстве <данные изъяты>

Постановлением главы администрации МО «<адрес>» № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано <данные изъяты>», созданное в процессе реорганизации из <данные изъяты>». Согласно справке пенсионного органа данная организация была ликвидирована в связи с банкротством, что также подтверждается материалами арбитражного дела <данные изъяты>. Постановлением главы администрации МО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ запись о его регистрации в качестве юридического лица была аннулирована.

Согласно отчету временного управляющего ФИО2, содержащегося в материалах арбитражного дела, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ общество имело в собственности, в том числе, здание ремонтно-механических мастерских ДД.ММ.ГГГГ постройки (имеется примечание о передаче в <данные изъяты>» ДД.ММ.ГГГГ), пристройку к РММ <данные изъяты>ДД.ММ.ГГГГ). В отчете о деятельности управляющего в структуре имущества должника по результатам проведенной инвентаризации и оценки, спорное недвижимое имущество не прослеживается. Кредиторами решался вопрос о возвращении в собственность <данные изъяты>» ранее переданного имущества, в том числе, спорного, однако, соответствующий иск был отозван конкурсным управляющим, в связи с заключением мирового соглашения.

В материалах дела имеется копия акта приемо-передачи основных средств на баланс <данные изъяты>», в которой отражены сведения о спорном имуществе – здании <данные изъяты>. Указанный документ подтверждает передачу спорного имущества в качестве паевого взноса в <данные изъяты>», хотя и имеет ряд недостатков: - отсутствуют реквизиты данного акта (дата заключения); - сведения о соблюдении порядка внесения имущества в уставный капитал открытого акционерного общества (протокол общего собрания об увеличении уставного капитала, о дополнительном выпуске акций, о внесении имущества в уставный капитал, о перераспределении долей); - о регистрации дополнительной эмиссии акций, в связи с увеличением уставного капитала; - отсутствие в законодательстве об обществах с ограниченной ответственностью норм о такой форме передачи имущества в собственность общества. Тем не менее, сторона заявителя не отрицает, что указанный документ не был представлен на государственную регистрацию. Имеющаяся в деле расписка о документах, представленных на государственную регистрацию, тоже не содержит сведений о представлении этого документа регистратору. Поэтому государственный регистратор на момент принятия решения об отказе в регистрации, не располагал указанным актом.

Таким образом, исследованные в судебном заседании доказательства позволяют суду сделать вывод о том, что спорное здание ремонтных мастерских находилось во владении <данные изъяты>». При создании <данные изъяты>

Статьей 254 ГПК РФ предусмотрено право гражданина оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, должностного лица, государственного служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. К таким решениям, действиям (бездействию) отнесены решения и действия (бездействие), в результате которых нарушены права и свободы гражданина, созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод (статья 255 ГПК РФ).

На основании статьи 258 ГПК РФ суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение или действие принято либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной власти, должностного лица, государственного служащего и права либо свободы гражданина не были нарушены.

В судебном заседании достоверно установлено, что отказ в государственной регистрации перехода права собственности был вызван отсутствием сведений о регистрации ранее возникшего права продавца в ЕГРП. Поскольку отсутствие продавца является не единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю, а государственный регистратор действовал в строгом соответствии с установленным законом порядком совершения действий по государственной регистрации и предоставленными ему действующим законодательством полномочиями, также учитывая, что оспариваемыми действиями не были нарушены права и свободы гражданина, заявление не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194, 198 и 199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении заявления ФИО3 об оспаривании отказа государственного регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, отказать.

На решение суда сторонами может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Усть-Куломский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий

Мотивированное решение принято 24 декабря 2012 года в Усть-Куломском районном суде.