Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Департамента архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля, Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля, Департамента организации строительства и жилищной политики мэрии г. Ярославля к ФИО1 об изъятии недвижимого имущества путем предоставления возмещения и по встречному исковому заявлению ФИО1 к Департаменту архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля, Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля, Департаменту организации строительства и жилищной политики мэрии г. Ярославля, мэрии г. Ярославля об определении выкупной цены изымаемого имущества,

установил:

ДОС мэрии г. Ярославля, КУМИ мэрии г. Ярославля, ДАЗО мэрии г. Ярославля обратились в суд с иском к ФИО1 об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд. Просят изъять у ФИО1 путем предоставления возмещения недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>, по цене <данные изъяты> руб., в том числе стоимость <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на <адрес> размере <данные изъяты> руб., стоимость <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб., прекратить право собственности ФИО1<данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на <адрес>, <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, признать право собственности <адрес> на <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на <адрес>, <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>. В обоснование заявленных исковых требований ссылаются на то, что ФИО1 является собственником <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на <адрес>, <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>. На основании заключения городской межведомственной комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ<адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. ДД.ММ.ГГГГ принято постановление мэрии города Ярославля № «Об изъятии для муниципальных нужд города Ярославля земельного участка по <адрес> и жилых помещений». ДД.ММ.ГГГГ ответчик была уведомлена в письменной форме о предстоящем изъятии и произведенной государственной регистрации постановления об изъятии с указанием даты согласно ч. 4 ст. 32 ЖК РФ в редакции, действовавшей на тот момент. Органом местного самоуправления проведены мероприятия по определению стоимости изымаемого имущества. Результат оценки отражен в отчете об определении выкупной (рыночной) стоимости объектов оценки № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленном независимой оценочной организацией ОРГАНИЗАЦИЯ1 в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Соглашение о выкупе недвижимого имущества направлено в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ, получено ФИО1ДД.ММ.ГГГГ. До настоящего времени указанные соглашения со стороны ответчика не подписаны.

ФИО1 обратилась в суд с иском к мэрии г. Ярославля просит взыскать с ответчика при изъятии земельного участка и жилого помещения выкупную стоимость <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на <адрес> в размере <данные изъяты> руб., выкупную стоимость <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №- <данные изъяты> руб., убытки, связанные с изъятием объектов недвижимого имущества в сумме <данные изъяты> руб., убытки в виде стоимости нереализованного права на проведение капитального ремонта многоквартирного жилого дома за счет органа местного самоуправления в сумме <данные изъяты> руб. В обоснование заявленных исковых требований ФИО1 ссылается на то, что в соответствии с отчетом ОРГАНИЗАЦИЯ2 стоимость <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на <адрес> составит <данные изъяты> руб., стоимость <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № составит <данные изъяты> руб., размер причиненных ей убытков в виде затрат на переезд составит <данные изъяты> руб., размер причиненных ей убытков в виде стоимости нереализованного права на проведение капитального ремонта многоквартирного жилого дома за счет органа местного самоуправления в сумме <данные изъяты> руб., в связи с чем при определении выкупной цены изымаемого имущества она полагает возможным исходить из оценки, выполненной ОРГАНИЗАЦИЯ2.

В судебном заседании представитель истца ДОС мэрии г. Ярославля по доверенностям ФИО3 требования об изъятии у ФИО1 земельного участка и жилого помещения для муниципальных нужд поддержал по доводам, изложенным в иске, против удовлетворения требований ФИО1 возражал, полагал, что выкупная цена изымаемого у ФИО1 имущества в отчете ОРГАНИЗАЦИЯ2 определена неверно. Возражал против включении в состав убытков, причиненных ФИО1 в связи с изъятием доли в праве собственности на жилое помещение и земельный участок стоимости нереализованного права на проведение за счет органа местного самоуправления капитального ремонта многоквартирного жилого дома. Согласно ведомственным строительным нормам ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденным приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312, под капитальным ремонтом понимается ремонт с целью восстановления ресурса здания с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей. Пунктом 2.2. Ведомственных строительных норм ВСН 58-88 (р), предусмотрено, что система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. Согласно Приложению 3 к ВСН 58-88 (р) срок минимальной продолжительности эффективной эксплуатации для трубопроводов холодного водоснабжения из оцинкованных труб составляет - 30 лет; для трубопроводов горячего водоснабжения из оцинкованных труб (газовых черных труб) при открытой схеме теплоснабжения - 30 лет; для трубопроводов канализации из чугунных труб - 40 лет; для трубопроводов центрального отопления из газовых черных труб при открытой схеме - 30 лет. Согласно ст. 16 Закона РФ от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. На основании ст. 249 ГК РФ и ч. 2 ст. 24 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ" (утратившей силу с принятием ФЗ от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации») собственники жилых помещений в многоквартирных домах обязаны были участвовать в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования, мест общего пользования дома и содержанием придомовой территории, соразмерно занимаемой ими площади в этом доме. По смыслу приведенных положений закона граждане вправе требовать проведения капитального ремонта дома от бывшего наймодателя при приватизации жилых помещений в домах, которые на момент приватизации первого жилого помещения в многоквартирном жилом доме требовали проведения такого ремонта. Ответчиком ФИО1 не представлено доказательств того, что на момент приватизации первого жилого помещения в многоквартирном жилом <адрес>, данный многоквартирный жилой дом требовал проведения капитального ремонта. Сам по себе факт истечение минимального нормативного срока эксплуатации конструктивных элементов и инженерных систем многоквартирного жилого дома не свидетельствует о необходимости проведения капитального ремонта. Кроме того, истец не согласен с представленным ОРГАНИЗАЦИЯ2 расчетом стоимости капитального ремонта многоквартирного жилого <адрес>, поскольку сметный расчет составлен без обследования технического состояния дома, без составления проектной документации и определения конкретного перечня работ, необходимых при капитальном ремонте данного многоквартирного жилого дома.

Ответчик ФИО1, представитель отвечтика адвокат ФИО4 исковые требования по первоначальному иску не признали, встречные исковые требования поддержали, дав пояснения в соответствии с текстом встречного искового заявления.

Представители истцов по первоначальному иску и отвечтиков по встречному иску КУМИ мэрии г. Ярославля, ДАЗО мэрии г. Ярославля, мэрии г. Ярославля в судебное заседание не явились, были надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения дела, дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения явившихся лиц, пояснения специалистов ФИО6, ФИО5, изучив письменные материалы дела, суд считает, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению частично, иск ДАЗО мэрии г. Ярославля, КУМИ мэрии г. Ярославля, ДОС мэрии г. Ярославля подлежит удовлетворению частично.

В соответствии с ч.ч. 1-3 ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно ч.1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на <адрес>, <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 76:23:030301:94, расположенные по адресу: <адрес>.

Заключением городской межведомственной комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ<адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

ДД.ММ.ГГГГ принято постановление мэрии <адрес>№ «Об изъятии для муниципальных нужд города Ярославля земельного участка по <адрес> и жилых помещений».

ДД.ММ.ГГГГФИО1 была уведомлена в письменной форме о предстоящем изъятии и произведенной государственной регистрации постановления об изъятии земельного участка по <адрес> и жилых помещений.

Указанное решение органа местного самоуправления ответчиком не оспаривается, ФИО1 не возражает против изъятия у нее указанного имущества с выплатой ей равнозначного возмещения.

Порядок выкупа жилого помещения органом местного самоуправления у собственника жилого помещения определен статьей 32 ЖК РФ.

Согласно ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (ч.9 ст. 32 ЖК РФ).

Возникший между сторонами спор связан с различным определением рыночной стоимости принадлежащих ФИО1 на праве собственности объектов недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Ответчику вручен проект Соглашения о выкупе доли в праве собственности на жилое помещение и доли в праве собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ Согласно п. 2.1. соглашения выкупная стоимость недвижимого имущества составляет <данные изъяты> руб., из них <данные изъяты> руб. - стоимость квартиры, <данные изъяты> руб. - стоимость земельного участка. Выкупная стоимость изымаемого имущества определена органом местного самоуправления на основании отчета ОРГАНИЗАЦИЯ1№ от ДД.ММ.ГГГГ.

В свою очередь, отчетом ОРГАНИЗАЦИЯ2№ от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на <адрес> определена в размере <данные изъяты> руб., рыночная стоимость <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №- в <данные изъяты> руб., убытки, связанные с изъятием объектов недвижимого имущества- в <данные изъяты> руб., убытки в виде стоимости нереализованного права на проведение капитального ремонта многоквартирного жилого дома за счет органа местного самоуправления –в <данные изъяты> руб.

В судебном заседании специалист ФИО5 пояснил, что он производил анализ отчета ОРГАНИЗАЦИЯ1№ от ДД.ММ.ГГГГ, а также принимал участие в составлении отчета об определении рыночной стоимости <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на <адрес> и <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, выполненного ОРГАНИЗАЦИЯ2. Он полагает, что отчет ОРГАНИЗАЦИЯ1 является недостоверным, поскольку в данном отчете не определена рыночного стоимость каждого из оцениваемых объектов недвижимого имущества: доли в праве собственности на жилое помещение и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Оценщиком ОРГАНИЗАЦИЯ1 необоснованно для определения выкупной цены изымаемого имущества применен сравнительный подход, поскольку изымаемое жилое помещение расположено в многоквартирном жилом доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, полагает, что при указанных обстоятельствах целесообразным является использование затратного подхода при определении стоимости предмета оценки. Указывает на то, что оценщиком ОРГАНИЗАЦИЯ1 некорректно подобраны аналоги при определении стоимости земельного участка, поскольку в одном из аналогов предметом продажи является право аренды земельного участка, в то время, как ФИО1 принадлежит доля в праве собственности на земельный участок. При расчете выкупной стоимости принадлежащих ФИО1 объектов недвижимого имущества затратным подходом оценщиками ОРГАНИЗАЦИЯ2 применялись сборники укрупненных показателей полной восстановительной стоимости Ко-Инвест «Жилые дома-2014», полагает, что применение сборников «Ко-Инвест» допустимо в отношении оценки восстановительной стоимости жилых домов постройки до 1991 года. При этом из сборника Ко-Инвест «Жилые дома-2014» в качестве аналога им использовался двухэтажный бревенчатый жилой дом, обшитый сайдингом, поскольку данный вид обшивки аналогичен использованной при строительстве оцениваемого жилого дома обшивке деревянными досками. Поскольку кроме права собственности на жилое помещение ФИО1 принадлежит право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома, им произведен расчет стоимости восстановления 1 кв.м. общей и жилой площади. Полагает, что для определения выкупной цены изымаемого жилого помещения следует различать стоимость общей и жилой площади изымаемого объекта недвижимого имущества. При этом специалист не оспаривает, что стоимость строительства ( восстановления) 1 кв.м. общей и жилой площади идентичны. Расчет соотношения стоимости строительства общей и жилой площади каким-либо методическим руководством по проведению оценки не предусмотрен, методика расчета, формула расчета и расчет выполнены на основании умозаключений самого специалиста. Полагает, что в состав убытков, причиненных собственнику жилого помещения изъятием у него объекта недвижимого имущества должна быть включена стоимость невыполненного органом местного самоуправления капитального ремонта многоквартирного жилого дома. Часть стоимости капитального ремонта, приходящаяся на долю ФИО1 была рассчитана следующим образом. По акту межведомственной комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ, исходя из указанного в акте процента износа, был определен вид работ, необходимых для капитального ремонта многоквартирного жилого <адрес>, и произведен расчет стоимости замены конструктивных элементов данного многоквартирного жилого дома. При этом осмотр дома в целях определения перечня работ, необходимых при выполнении капитального ремонта, не производился, решения о необходимых работах принимались исключительно исходя из акта межведомственной комиссии.

Допрошенная в судебном заседании специалист ФИО6 пояснила, что она выполняла оценку стоимости <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на <адрес> и <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, отраженную в отчете ОРГАНИЗАЦИЯ1, а также расчет убытков, причиненных собственнику жилого помещения в данном многоквартирном доме вследствие изъятия жилого помещения и земельного участка. Пояснения специалиста ОРГАНИЗАЦИЯ2 о том, что стоимость каждого объекта оценки ей не была определена прямо опровергаются содержанием отчета, где на странице 3 в таблице № приведены сведения о цене каждого объекта оценки. Из данной таблицы следует, что стоимость <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на <адрес> была определена в <данные изъяты> руб., стоимость <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № в <данные изъяты> руб., убытки, причиненные изъятием жилого помещения- <данные изъяты> руб. С учетом округления общий размер выкупной цены изымаемого имущества составляет <данные изъяты> руб. Поскольку затратный подход при определении стоимости объекта оценки применяется при определении цены уникальных объектов, в отношении которых рынок не сложился, специалистом был применен сравнительный подход при определении цены объекта оценки. Жилые помещения, аналогичные жилым помещениям ФИО1, присутствуют на рынке недвижимости г. Ярославля, в связи с чем имеется возможность определить стоимость спорного имущества сравнительным подходов. При определении состояния объекта оценки, поскольку доступ в жилое помещение предоставлен не был, в интересах собственника изымаемого помещения состояние данного помещения было определено как условно хорошее. Специалист исходил из того, что в помещении, принадлежащем истице, своевременно и в полном объеме производился текущий ремонт. Наличие данных допущений увеличивает цену предмета оценки и никоим образом не ухудшает права собственника. Состояние многоквартирного жилого дома в целях определения цены объектов недвижимого имущества, несмотря на то, что данный многоквартирный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу, также было определено как хорошее, что также не нарушает прав ФИО1, поскольку приводит к увеличению цены изымаемого объекта недвижимости. Отсутствие в тексте отчета анализа рынка земельных участков никоим образом не повлияло на результат оценки, поскольку данный анализ фактически производился, и выводы о цене изымаемого земельного участка сделаны на основании произведенного анализа рынка земельных участков. Отсутствие в отчете описания исследования рынка является технической ошибкой. При определении цены изымаемого земельного участка специалист исходил из вида разрешенного использования земельного участка и сведений карты градостроительного зонирования. Согласно карте градостроительного зонирования, являющейся приложением к Правилам землепользования и застройки г. Ярославля, принадлежащий ФИО1 земельный участок расположен в общественно-деловой зоне-ОД, поэтому при определении цены земельного участка принимались во внимание земельные участки, расположенные в зонах ОД, Ж1,Ж2, где разрешено строительство малоэтажных жилых домов. При этом обращает внимание на то, что представленные в отчете ОРГАНИЗАЦИЯ2 земельные участки также расположены в зонах Ж1 и Ж2, несмотря на указание специалиста ОРГАНИЗАЦИЯ2 о невозможности применения аналогов земельных участков, расположенных в данных зонах. Один из использованных в отчете ОРГАНИЗАЦИЯ1 аналогов земельных участков предлагается на праве аренды, однако при определении цены продажи данного участка специалист исходил из того, что в случае возведения на данном участке объекта недвижимого имущества, собственник возведенного строения приобретет исключительное право на выкуп данного земельного участка, при этом выкупная цена составит в соответствии с действующим законодательством 15 % от кадастровой стоимости земельного участка. На основании сведений Управления Росреестра о кадастровой стоимости земельного участка была определена его выкупная цена, в связи с чем определена стоимость данного земельного участка, исходя из того, что данный земельный участок может быть приобретен в собственность. При определении цены земельного участка специалистом была применена корректировка на торг. Применение данной корректировки не запрещено ни одним из методических руководств по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества. Земельный участок, на котором располагается многоквартирный жилой дом, представляет собой общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, неразрывно с ним связанное. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение. Таким образом, у каждого многоквартирного жилого дома имеется земельный участок на котором он расположен, и данный земельный участок с момента его формирования и постановки на государственный кадастровый учет, на праве собственности принадлежит собственникам помещений многоквартирного жилого дома. Все жилые дома, которые были использованы специалистом в качестве аналогов обладают придомовой территорией. На страницах <данные изъяты> отчета ОРГАНИЗАЦИЯ1 приведены сведения Управления Росреестра и сведения публичной кадастровой карты о кадастровых номерах и фактической площади земельных участков использованных в качестве аналогов многоквартирных жилых домов. На основании Приказа Минземстроя РФ от 26.08.1998 № 59 «Об утверждении методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах» определялся размер нормативной площади земельного участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома. Фактически размер придомовой территории может быть как больше, так и меньше нормативной площади земельного участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома. В том случае, если фактическая площадь придомовой территории больше нормативного размера земельного участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома, оценщиком производится с применением коэффициентов увеличение стоимости земельного участка. В данном случае размер придомовой территории <адрес> соответствует нормативной площади земельного участка, необходимой для эксплуатации многоквартирного жилого дома, так же, как и в использованных аналогах, в связи с чем оснований для корректировки стоимости земельных участков в связи с наличием площади более нормативной, не имелось. Поскольку в ст. 32 ЖК РФ стоимость не произведенного капитального ремонта многоквартирного жилого дома в состав убытков, причиняемых собственнику изъятием жилого помещения и земельного участка не включена, оценщиком ОРГАНИЗАЦИЯ1 не производился расчет стоимости не произведенного органом местного самоуправления капитального ремонта. В состав убытков, причиненных собственнику недвижимого имущества его изъятием, специалистом ОРГАНИЗАЦИЯ2 включены расходы на оплату услуг риэлтора, что недопустимо.

Выслушав специалистов, исследовав отчеты ОРГАНИЗАЦИЯ1, ОРГАНИЗАЦИЯ2, суд полагает, что оснований не доверять отчету ОРГАНИЗАЦИЯ1 в части определения стоимости <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на <адрес>, на <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу <адрес>, а также в части определения затрат на переезд не имеется. Также суд полагает, что оснований не доверять отчету ОРГАНИЗАЦИЯ2 в части определения размера убытков в виде упущенной выгоды в размере стоимости не выполненного органом местного самоуправления капитального ремонта многоквартирного жилого дома, не имеется.

Поскольку <адрес> является многокавртирным, в отношении указанного имущества распространяется установленный законом правовой режим, применяемый к многоквартирным жилым домам.

Земельный участок, на котором располагается многоквартирный жилой дом, представляет собой общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, неразрывно с ним связанное (ст.ст. 36 - 38 ЖК РФ и ст.ст. 273, 290 ГК РФ).

В силу п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Таким образом, при приобретении жилого помещения в многоквартирном доме к новому собственнику в силу закона одновременно переходит и право собственности на земельный участок, на котором расположен такой дом, независимо от указания об этом в договоре на отчуждение жилого помещения. Возможность распорядиться (продать) земельный участок с кадастровым номером №, предназначенный для эксплуатации жилого <адрес> отдельно от принадлежащего ФИО1 жилого помещения исключается.

Таким образом, суд соглашается с доводами специалиста ОРГАНИЗАЦИЯ1 о необходимости определения выкупной цены доли в праве собственности на жилое помещение одновременно с определением выкупной цены доли в праве собственности на земельный участок.

Из отчета ОРГАНИЗАЦИЯ1 следует, что стоимость квартиры ответчика определялась сравнительным методом, для сравнения брались предложения о продаже квартир-аналогов в многоквартирных домах, что подразумевает приобретение за указанную в объявлении стоимость также доли в общем имуществе такого дома, в том числе на земельный участок под ним. Следовательно, ОРГАНИЗАЦИЯ1 стоимость принадлежащего ФИО1 объекта недвижимого имущества определена с учетом стоимости земельного участка, на котором расположен жилой дом.

Суд полагает, что применение метода расчета стоимости изымаемого имущества в отчете ОРГАНИЗАЦИЯ2 не обосновано, при применении затратного подхода к оценке объекта недвижимого имущества оценщиком ОРГАНИЗАЦИЯ2 без каких-либо методологических обоснований применена различная стоимость квадратного метра общей и жилой площади изымаемого помещения. В судебном заседании специалист ФИО5 пояснил, что применение формулы соотношения общей и жилой площади многоквартирного жилого дома какими-либо методиками определения цены недвижимого имущества не предусмотрено, вывод о необходимости определения различной стоимости общей и жилой площади изымаемого имущества сделан им на основании собственных умозаключений о том, что стоимость жилой площади выше, чем стоимость общей площади в многоквартирном жилом доме. Однако суд принимает во внимание, что при применении затратного подхода к оценке объектов недвижимого имущества оценщиком рассчитывается стоимость строительства (восстановления) объектов недвижимого имущества, и в данном случае оценщик оценивает не цену продажи квадратного метра объекта недвижимости, а цену строительства (восстановительного ремонта) помещения. В судебном заседании специалист ФИО5 не смог пояснить, по какой причине он полагает, что стоимость строительства квадратного метра общей площади дешевле стоимости строительства квадратного метра жилой площади в многоквартирном жилом доме.

Также суд полагает, что расчет затрат на переезд в отчете ОРГАНИЗАЦИЯ2 выполнен некорректно, поскольку данный расчет включает в себя затраты на оплату услуг риэлтора, что недопустимо.

При этом суд отмечет, что разница в общей стоимости изымаемых объектов недвижимого имущества в заключениях ОРГАНИЗАЦИЯ1 и ОРГАНИЗАЦИЯ2 при использовании различных подходов к оценке составляет <данные изъяты> руб. ( <данные изъяты> руб. в отчете ОРГАНИЗАЦИЯ1 и <данные изъяты> руб. в отчете ОРГАНИЗАЦИЯ2). Суд полагает, что данная разница возникает вследствие необоснованного применения оценщиком ОРГАНИЗАЦИЯ2 при применении затратного подхода к оценке различной стоимости строительства ( восстановления) квадратного метра общей и жилой площади.

При указанных обстоятельствах суд соглашается с выводами отчета об оценке ОРГАНИЗАЦИЯ1 и определяет стоимость выкупной цены изымаемых у ФИО1 объектов недвижимого имущества в размере <данные изъяты> руб., размер затрат на переезд в сумме <данные изъяты> руб.

Вместе с тем, статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Доказательств выполнения капитального ремонта жилого <адрес> после 1991 года лицами, участвующими в деле не представлено.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в разделе II Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции от 29.04.2014 г., невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Поскольку жилой дом, в котором расположен объект оценки, нуждался в капитальном ремонте и был признан аварийным, суд приходит к выводу о том, что величина затрат на капитальный ремонт дома подлежит включению в рыночную стоимость жилого помещения, поэтому специалистом ОРГАНИЗАЦИЯ2 обоснованно произведен расчет затрат на производство капитального ремонта многоквартирного жилого <адрес>.

Какой-либо расчет, опровергающий представленный ФИО1 расчет стоимости не произведенного капитального ремонта, ответчиками по встречному иску не представлено. При указанных обстоятельствах суд соглашается с представленным ОРГАНИЗАЦИЯ2 расчетом стоимости не произведенного органом местного самоуправления капитального ремонта <адрес>, приходящегося на долю ФИО1, и определяет размер убытков в данной части в сумме <данные изъяты> руб.

Таким образом, суд, приходя к выводу об изъятии принадлежащего ФИО1 недвижимого имущества для муниципальных нужд города Ярославля, считает необходимым взыскать с мэрии г. Ярославля, как с органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии имущества для муниципальных нужд города Ярославля, в пользу ФИО1 возмещение за изымаемое жилое помещение –и земельный участок по указанному адресу в сумме <данные изъяты> руб. ( <данные изъяты> руб.- стоимость доли в праве собственности на жилое помещение и земельный участок <данные изъяты> руб.- стоимость затрат на переезд<данные изъяты> руб.- стоимость не произведенного капитального ремонта).

При этом право собственности ФИО1 на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на <адрес>, на <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес>. подлежит прекращению с признанием права муниципальной собственности города Ярославля на указанное недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

ФИО1 понесла расходы по составлению отчета ОРГАНИЗАЦИЯ2, на основании которого судом определен размер возмещения за изымаемое имущество, в размере <данные изъяты> руб. Учитывая, что данный отчет был принят судом частично, в части определения стоимости не произведенного капитального ремонта, то есть в <данные изъяты> части выполненных экспертом работ, в пользу ФИО1 подлежит ко взысканию размер оплаты услуг эксперта в сумме <данные изъяты> руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

решил:

Исковые требования Департамента архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля, Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля, Департамента организации строительства и жилищной политики мэрии г. Ярославля к ФИО1 об изъятии недвижимого имущества путем предоставления возмещения удовлетворить частично.

Встречные исковые требования ФИО1 к Департаменту архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля, Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля, Департаменту организации строительства и жилищной политики мэрии г. Ярославля, мэрии г. Ярославля об определении выкупной цены изымаемого имущества удовлетворить частично.

Изъять у ФИО1 путем предоставления возмещения недвижимое имущество, расположенное по адресу <адрес>, состоящее из <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на <адрес>, <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № по указанному адресу.

Прекратить право собственности ФИО1 на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на <адрес>, на <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес>.

Признать право собственности города Ярославля на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на <адрес>, на <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес>.

Взыскать с мэрии г. Ярославля в пользу ФИО1 выкупную цену изымаемого имущества в размере <данные изъяты> руб., оплату услуг эксперта в сумме <данные изъяты> руб., а всего взыскать <данные изъяты> руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня вынесения мотивированного решения через Кировский районный суд г. Ярославля.

Судья: В.В.Барышева