Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Региональная финансово-строительная компания» о признании права собственности отсутствующим, признании права собственности на квартиру,

У с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Региональная финансово-строительная компания» (далее – ООО «РФСК») с требованиями о признании права собственности ООО «РФСК» отсутствующим, признании права собственности на квартиру за собой.

В обоснование своих исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «РФСК» и ООО «Капстрой-Девелопмент», ООО «Региональная управляющая компания» был заключен инвестиционный договор №б/н на совместное осуществление комплексной застройки земельного участка, где в качестве главного инвестора (застройщика) и собственника земельного участка, подлежащего застройке, является ООО «РФСК». В соответствии с условиями названного инвестиционного договора, каждый из участников договора приобретает права на определенный перечень инвестиционных объектов (квартир) согласно размеру внесенных ими инвестиционных взносов.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Региональная управляющая компания» и ООО «МГСН-Регионстрой» заключен Договор соинвестирования №/Д-СИ/мр, согласно которому последний привлек также собственные денежные средства для инвестирования строительства.

ДД.ММ.ГГГГ между Истцом и ООО «МГСН-Регионстрой» был заключен Предварительный договор №Пр/ПАВ-04/5-3-10-3 о заключении в будущем договора купли-продажи в отношении двухкомнатной квартиры площадью 89,20 кв.м., расположенной на 10 этаже секции 3 дома по адресу – <адрес>, мкр.15, Павшинская пойма, корпус 5.

Истцом своевременно и в полном объеме внесен аванс по Предварительному договору равному цене квартиры в размере 6355500 руб., о чем свидетельствуют приложенные им платежные поручения.

ДД.ММ.ГГГГ жилой дом введен в эксплуатацию, жилому дому присвоен почтовый адрес: МО, <адрес>, Павшинский бульвар, <адрес>, квартира получила №. Однако до настоящего времени с истцом основной договор купли продажи не заключен.

Кроме того, право собственности на упомянутый объект в июне 2019 года было зарегистрировано на ООО «РФСК», что по мнению истца, является нарушением его прав. Вместе с тем, направленная истцом в адрес ООО «РФСК» претензия о предоставлении всех необходимых документов для оформления прав на квартиру, оставлена без удовлетворения, а из выписки из ЕГРН стало известно об оформлении права собственности на квартиру за ООО «РФСК».

На основании изложенного, истец обратился в суд с настоящим иском, просит признать право собственности ответчика на квартиру отсутствующим, признать за ним право собственности на квартиру.

Истец в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал, просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика по доверенности ФИО4 в судебном заседании иск не признала по изложенным в письменных возражениях основаниях, в которых указала на правомерность регистрации права собственности на квартиру за ООО «РФСК» как собственником земельного участка, на котором осуществлено строительство. По инвестиционному контракту спорная квартира распределена ООО «РФСК», которое являлось застройщиком дома. Кроме того, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным им требованиями.

Выслушав стороны, исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает иск не подлежащим удовлетворению, учитывая следующее.

Положениями ст.8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Защита гражданских прав в соответствии с положениями ст.12 ГК РФ осуществляется, в том числе, путем признания права.

В соответствии с п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п.1 ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно положениям ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст.310 ГК РФ).

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Исходя из смысла ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ – или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 ГК РФ. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как разъяснено в п. 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Положениями статьи 487 ГК РФ регулируются случаи, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.549 ГК РФ).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что строительство многоквартирного дома по адресу: <адрес>, мкр.15, Павшинская пойма, корпус 5, осуществлялось в порядке реализации инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Региональная финансово-строительная компания» (Генеральный застройщик), ООО «Капстрой-Девелопмент» (инвестор), ООО «Региональная управляющая компания» (Управляющая компания), ООО «Эйфер» (Инвестор 1).

ООО «РФСК» являлось собственником земельного участка, на котором осуществлялось строительство и генеральным застройщиком.

Согласно п.1.13 инвестиционного договора акт о частичных результатах реализации инвестиционного проекта - документ, оформляемый сторонами по каждому объекту в составе инвестиционного объекта, подтверждающий исполнение сторонами своих обязательств в отношении данного объекта и закрепляющий за соответствующими участниками инвестиционного проекта права на жилую площадь в виде квартир, либо нежилую площадь.

Согласно п.3.4 и п.3.6 инвестиционного договора по окончании строительства объекта в срок не позднее трех месяцев с момента утверждения акта приемочной комиссии о приемке объекта в эксплуатацию стороны оформляют акт о частичных результатах реализации инвестиционного проекта, в котором устанавливается окончательное распределение квартир в объекте, на основании которого будут зарегистрированы права собственности сторон и привлеченных ими соинвесторов на созданный в результате инвестиционной деятельности объект.

Акт о частичных результатах составляется отдельно по каждому объекту, регистрация права собственности сторон или привлеченных ими лиц в отношении объектов осуществляется с учетом всех дополнительных соглашений к инвестиционному договору на основании актов о частичных результатах реализации инвестиционного проекта по каждому объекту.

Согласно п.6.3 и п.6.4 инвестиционного договора каждая сторона вправе в течение срока его действия привлекать соинвестора с правом получения соинвестором имущественных прав на часть доли этой стороны в объекте, что оформляется договором; ответственность по договорам, заключенным стороной инвестиционного договора несет указанная сторона.

Согласно приложения к Инвестиционному договору от ДД.ММ.ГГГГ - Протокола предварительного распределения квартир по адресу: МО, <адрес>, мкр. 15, Павшинская пойма, мкр. 4, кор. 5, к распределению ООО «Региональная управляющая компания» подлежат 5 квартир ориентировочной площадью 466, 2 кв.м., в том числе и двухкомнатная квартира в секции 3, этаж 10, № на площадке 3, тип справа, площадью 89,2 кв.м.

Из материалов дела также следует, что ООО «Региональная управляющая компания» заключило с ООО «МГСН-Регионстрой» договор соинвестирования №/Д-СИ/мр от ДД.ММ.ГГГГ.

Условия договора соинвестирования в редакции дополнительного соглашения №б/н от ДД.ММ.ГГГГ предусматривают, что ООО «МГСН-Регионстрой» принимает участие в реализации инвестиционного проекта по строительству инвестиционного объекта, в объеме ориентировочно 628,19 кв.м. общей площади квартир из доли ООО «Региональная управляющая компания» путем внесения инвестиционного взноса в размере 35109539,10 руб., с правом получения и оформления этих квартир в собственность соинвестора или привлеченных последним лиц.

Соинвестор приобретает права на квартиры в многоквартирных домах со строительными адресами: мкр.4 корпуса 1, 2, 5, 8, 9 (п.2.1 договора соинвестирования), в том числе и вухкомнатную квартиру в корпусе 5, секции 3, этаж 10, № на площадке 3, тип справа, площадью 89,2 кв.м.

В дальнейшем, ДД.ММ.ГГГГ ООО «МГСН-Регионстрой» заключило с ФИО1 предварительный договор № Пр/ПАВ-04/5-3-10-3 купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной в корпусе 5, секция 3, на 10 этаже, № на площадке 3, тип справа площадью 89,9 кв.м.

ФИО1 произвел ООО «МГСН-Регионстрой» оплату по предварительному договору в размере полной стоимости квартиры в размере 6 355 500 рублей, что подтверждается платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ жилой дом, в котором находится спорная квартира был введен в эксплуатацию согласно Разрешению на ввод в эксплуатацию за №RU50505000-76.

Спорной квартире был присвоен адрес: МО, <адрес>, Павшинский бульвар, <адрес>.

Вместе с тем, Акт о частичных результатах реализации Инвестиционного проекта в соответствии с Инвестиционным договором от ДД.ММ.ГГГГ по спорному многоквартирному дому, закрепляющий определенный перечень квартир за соответствующими участниками Инвестиционного проекта подписан между сторонами инвестиционного договора не был.

ООО «МГСН-Регионстрой» было ликвидировано ДД.ММ.ГГГГ, что не оспаривалось ни одной из сторон по делу.

Учитывая изложенное, руководствуясь п.7 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», статьей 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», суд приходит к выводу о том, что ООО «РФСК» правомерно зарегистрировал на спорную квартиру свое право собственности, как застройщик и собственник земельного участка, на котором осуществлено строительство.

Кроме того, истцом не представлены доказательства того, что оплаченные им денежные средства были инвестированы ООО «МГСН-Регионстрой» в пользу ООО «РФСК» или иной стороны по инвестиционному договору от ДД.ММ.ГГГГ в целях создания квартиры, подлежащей передаче истцу в будущем. Указанных обстоятельств также не установлено и судом в ходе судебного разбирательства, равно как и тех обстоятельств, что ООО «МГСН-Регионстрой» на момент заключения предварительного договора купли-продажи с истцом, а также в последующем приобрело или обладало какими-либо правами на спорную квартиру и вправе было ее отчуждать.

Таким образом, у суда не имеется оснований полагать, что спорная квартира была создана за счет денежных средств, внесенных истцом в пользу ООО «МГСН-Регионстрой», а ООО «МГСН-Регионстрой» обладало правом отчуждать данное имущество истцу.

При изложенных установленных судом обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1

Также суд учитывает, что до марта 2021 года истец с какими-либо требованиями ни к ответчику, ни к ООО «МГСН-Регионстрой» являющемуся продавцом по предварительному договору купли-продажи, заключенному с истцом и обязанному передать последнему квартиру не обращался. Между тем, как установлено судом жилой дом, в котором находится спорная квартира принят в эксплуатацию в 2014 году.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об обоснованности заявления ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, что также является основанием для отказа в иске.

Руководствуясь ст.ст. 193-198 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Региональная финансово-строительная компания» о признании права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, Павшинский бульвар, <адрес> отсутствующим, признании права собственности на квартиру – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Красногорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: И.П.Брижевская

Мотивированное решение составлено и подписано ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: И.П.Брижевская