Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании по гражданскому делу по иску Кустовой В.А., Кустова О.В., Кустова С.О. к администрации муниципального образования «Город Астрахань» о взыскании выкупной стоимости объекта недвижимости,

У с т а н о в и л:

Кустова В.А., Кустов О.В., Кустов С.О. обратились в суд с иском к администрации МО «Город Астрахань» о взыскании выкупной стоимости объекта недвижимости, указав, что им на праве общей долевой собственности по <данные изъяты> доли каждому принадлежит квартира №, расположенная по адресу: <адрес>, а также по <данные изъяты> доли земельного участка под многоквартирным домом по данному адресу. Распоряжением администрации г. Астрахани от ДД.ММ.ГГГГ№, данный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением администрации МО «Город Астрахань» от ДД.ММ.ГГГГ№ принято решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений, признанного аварийным жилого дома по <адрес>, и земельного участка. Согласно отчету об оценке по определению рыночной стоимости доли земельного участка и квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ, составленному ООО «Дом оценки, консалтинга и аудита» рыночная стоимость квартиры истцов составляет 1578000 рублей, стоимость доли земельного участка составляет 1764121 рубль 05 копеек, и убытки, связанные с изъятием для муниципальных объектов недвижимости, составляют 112200 рублей. Итоговая выкупная стоимость спорного имущества составляет 3454321 рубль 05 копеек. В связи с чем, истцы обратились в суд, и, с учётом уточнения исковых требований, просят взыскать с ответчика выкупную стоимость имущества: в пользу Кустовой В.А. – 1151440 рублей 35 копеек; в пользу Кустова О.В. – 1151440 рублей 35 копеек; в пользу Кустова С.О. - 1151440 рублей 35 копеек, а также взыскать с ответчика судебные издержки в пользу Кустовой В.А. на оплату госпошлины 1000 рублей, оплату отчета о рыночной стоимости 6000 рублей, оплату услуг представителя 15000 рублей, всего 22000 рублей, в пользу Кустова О.В. оплату госпошлины в размере 1 000 рублей, в пользу Кустова С.О. оплату госпошлины в размере 1000 рублей.

Кустов С.О., Кустов О.В. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, представили заявление, в котором просили рассмотреть дело в их отсутствие, заявленные требования с учетом их уточнения просили удовлетворить.

В судебном заседании истец Кустова В.А., её представитель Киян Ю.В. исковые требования с учетом их уточнения поддержали в полном объеме, просили иск удовлетворить, при этом, указав, что результаты проведенной по делу ООО «Нижневолжское агентство оценки» они не оспаривают.

Представитель администрации муниципального образования «Город Астрахань» Каирсапова А.У. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, указав на отсутствие достаточных бюджетных средств.

Представитель третьего лица - финансово-казначейского управления администрации муниципального образования «Город Астрахань» Абрамян Р.Т. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, просил в иске отказать.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Общий порядок изъятия жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд предусмотрен статьей 32 Жилищного кодекса РФ. Анализ положений указанной статьи свидетельствует о нескольких случаях изъятия жилого помещения. Одним из таких случаев является признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Порядок изъятия жилых помещений из дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, установлен частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которой признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием для предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

В случае если собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию аварийного жилого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).

В силу части 5 статьи 32 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нём объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).

В соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является по общему правилу основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного кодекса РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (часть 1 статьи 36 ЖК РФ, пункт 1 статьи 290 ГК РФ), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Поскольку положениями статей 36 - 38 Жилищного кодекса РФ и статьи 290 Гражданского кодекса РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Судом установлено, что на основании договора передачи от ДД.ММ.ГГГГг. истцам Кустовой В.А., Кустову О.В., Кустову С.О. на праве общей долевой собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: <адрес> (общая долевая собственность: <данные изъяты>; общая долевая собственность на общее имущество в многоквартирном доме, доля в праве <данные изъяты>), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, и ДД.ММ.ГГГГ

На основании распоряжения администрации г. Астрахани от ДД.ММ.ГГГГг. № и приложения к нему, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации муниципального образования «Город Астрахань» от ДД.ММ.ГГГГ№ об изъятии для муниципальных нужд муниципального образования «Город Астрахань» долей земельного участка и жилых помещений (литера <данные изъяты>») многоквартирного дома по <адрес> принято решение об изъятии доли земельного участка (кадастровый №), пропорциональные площади жилых помещений (квартир №№ из расчета общей площади земельного участка <данные изъяты>. и жилые помещения (квартиры) в многоквартирном доме: литера <данные изъяты> (квартиры №), литера <данные изъяты> (квартиры №№) расположенные по адресу: <адрес>.

Пунктом 3 указанного постановления Управлению муниципального имущества администрации г. Астрахани предписано обеспечить проведение оценки рыночной стоимости изымаемого недвижимого имущества, и направить правообладателям проекты соглашений об изъятии недвижимого имущества письмом с уведомлением о вручении, а также заключить соглашения с правообладателями изымаемого недвижимого имущества.

Однако до настоящего времени постановление администрации МО «Город Астрахань» от ДД.ММ.ГГГГ№ не исполняется, процедура изъятия жилых помещений фактически не проводится, проведение оценки рыночной стоимости не обеспечено, и соответственно проект соглашения о выкупной цене не подготовлен.

Неисполнение положений жилищного законодательства по обеспечению жилищных прав граждан, проживающих в доме, признанном непригодным для проживания, не лишает граждан права требовать защиты их прав, в том числе путем взыскания выкупной цены помещения.

Из представленного истцом отчета об оценке ООО «Дом оценки, консалтинга и аудита» № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что рыночная стоимость квартиры истцов составляет 1578000 рублей, стоимость доли земельного участка составляет 1764121 рубль 05 копеек, и убытки, связанные с изъятием для муниципальных объектов недвижимости, составляют 112200 рублей. Итоговая выкупная стоимость спорного имущества составляет 3454321 рубль 05 копеек.

В судебном заседании представитель администрации МО «Город Астрахань» оспаривала размер рыночной стоимости изымаемой квартиры и доли земельного участка (<данные изъяты>), а также размера убытков, связанных с изъятием для муниципальных объектов недвижимости, определенные указанным отчетом об оценке, считая размер компенсации завышенным.

В связи с этим по ходатайству представителя ответчика администрации МО «Город Астрахань», судом была назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости изымаемых для муниципальных нужд объектов недвижимости и убытков, связанных с их изъятием.

Первоначально проведение экспертизы было поручено экспертам АНО «Базис», согласно заключению которого № от ДД.ММ.ГГГГ была определена рыночная стоимость квартиры истцов в размере 794 469 рублей 49 копеек, стоимость доли земельного участка в размере 1019 512 рублей 38 копеек, и убытки, связанные с изъятием для муниципальных объектов недвижимости – 27 400 рублей. Итоговая выкупная стоимость спорного имущества составляет 3454321 рубль 05 копеек.

При исследовании данного экспертного заключения, и допроса в судебном заседании эксперта Буслаева Е.А. и специалиста Макеева П.А., у сторон и суда возникли сомнения в правильности и обоснованности названного экспертного заключения от ДД.ММ.ГГГГ, в виду того, что используемые при проведении экспертизы объекты-аналоги в отношении спорного имущества фактически таковыми не являются, физический износ недвижимого имущества был определен экспертом визуально, в размере, превышающим 80% (несмотря на наличие сведений технической инвентаризации – 52%), и имеются существенные противоречия в представленных суду заключениях. В виду указанного, по ходатайству истца, судом была назначена повторная экспертиза по тем же вопросам, производство которой было поручено экспертам ООО «Нижневолжское агентство оценки».

Согласно заключению эксперта ООО «Нижневолжское агентство оценки» от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость квартиры истцов составляет 1178000 рублей, стоимость доли земельного участка истцов <данные изъяты>) составляет 1668213 рублей, и убытки, связанные с изъятием для муниципальных объектов недвижимости, составляют 69 190 рублей, из которых: 60000 рублей – затраты по временному пользованию жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (6 месяц х 10000 руб. за месяц); 2190 рублей – затраты, связанные с переездом; 5000 рублей – затраты, связанные с поиском другого жилья (проверка чистоты сделки); 2000 рублей – затраты на оформление права собственности на другое жилое помещение. Итоговая выкупная стоимость спорного имущества составила (без округления) 2915403 рубля.

Данное экспертное заключение сторонами оспорено не было. С установленным экспертом размером рыночной стоимости квартиры истцов, и стоимости их доли земельного участка стороны согласились. Также не был оспорен сторонами и размер убытков, связанных с изъятием для муниципальных объектов недвижимости.

Суд принимает в качестве доказательства по делу данное экспертное заключение от ДД.ММ.ГГГГ, которое было выполнено в рамках настоящего гражданского дела, данное экспертное заключение содержит необходимые исследования, ссылки на нормативно-техническую документацию, использованную при производстве экспертизы, эксперт предупреждался об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, в распоряжение эксперта были представлены материалы настоящего гражданского дела, заключение является подробным, мотивированным, неясностей и разночтений не содержит и материалам дела не противоречит. Кроме того, заключение соответствует действующему законодательству, согласуется с другими доказательствами по делу и у суда не имеется оснований не доверять результатам данной экспертизы.

Таким образом, суд полагает возможным определить выкупную стоимость изымаемого объекта недвижимости, исходя из определенного экспертом размера стоимости недвижимого имущества: квартиры и доли земельного участка, а также размера убытков (затрат), связанных с изъятием для муниципальных объектов недвижимости, в установленной судом части.

Так, в судебном заседании, представителем ответчика и третьего лица, было заявлено несогласие об определении экспертом несение истцами затрат по временному пользованию жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения в размере 60000 рублей (6 месяцев по 10000 рублей в месяц), с указанием на то, что такие убытки истцами понесены не были, так как до настоящего времени истцы проживают в принадлежащем им на праве собственности изымаемом жилом помещении, поскольку фактически оно не изымалось, и отселение истцов не производилось.

Суд соглашается с данными доводами стороны ответчика по следующим основаниям.

Как указано выше, согласно ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В силу части 6 названной статьи возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

Как установлено в судебном заседании, и не оспорено истцами, принадлежащая им на праве общей долевой собственности, и подлежащая изъятию квартира № расположенная в <адрес>, до настоящего времени находится в их владении и пользования. До настоящего времени истцы проживают в указанном жилом помещении, никаких мер к принудительному изъятию данного жилого помещения ответчик не предпринимал, требований об освобождении квартиры не предъявлял и не предъявляет до настоящего времени, в связи с чем фактически затраты по временному пользованию другим жилым помещением до приобретения в собственность жилого помещения взамен изымаемого, истцы не несут, как и отсутствуют объективные данные, которые бы свидетельствовали о том, что такие расходы истцы понесут в дальнейшем.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для включения в выкупную цену изымаемого жилого помещения приведенных в заключении эксперта затрат по временному пользованию другим жилым помещением в размере 60000 рублей, поскольку наличие данных убытков на настоящий момент не подтверждено какими-либо доказательствами, необходимость данных расходов в будущем также не доказана истцами допустимыми и достаточными доказательствами.

При этом истцы не лишены возможности в будущем, в случае причинения им указанных убытков, обратиться в суд за защитой своего права.

В связи с чем, из размера определенных экспертом материальных затрат, связанных с изъятием для муниципальных объектов недвижимости, в сумме 69 190 рублей, подлежит исключению сумма затрат по временному пользованию другим жилым помещением в размере 60000 рублей, в связи с чем, сумма материальных затрат, связанных с изъятием для муниципальных объектов недвижимости составляет 9190 рублей.

Итого размер выкупной стоимости изымаемого объекта недвижимости - квартиры №, расположенной в <адрес> составляет 2855403 рубля (1178000 руб. + 1668213 руб. + 9190 руб.).

Поскольку истцам Кустовой В.А., Кустову О.В. и Кустову С.О. на праве собственности принадлежит каждому по <адрес> доли жилого помещения - квартиры № расположенной по адресу: <адрес>, а также по <данные изъяты> доли земельного участка под многоквартирным домом по данному адресу, то подлежит взысканию с ответчика в пользу каждого истца в счет возмещения за изымаемое жилое помещение и доли земельного участка по 951801 рублю.

В силу п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 №14 нормы, содержащиеся в ст. 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации, в развитие положений ч. 3 ст. 35 Конституции РФ о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных, муниципальных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения. Обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения должно исполняться в разумные сроки. В такие сроки должна быть определена рыночная стоимость жилья и земельного участка и должно быть заключено соглашение о выкупной цене имущества.

При указанных обстоятельствах суд полагает взыскать в пользу истцов выкупную цену изъятого имущества в размере 2855403 рубля, в пользу Кустовой В.А. - 951801 рубль, Кустова О.В. - 951801 рубль, в пользу Кустова С.О. - 951801 рубль.

Подлежат взысканию с ответчика в пользу истца Кустовой В.А., на основании ст.ст. 98-100 ГПК РФ, расходы, связанные с проведением оценки по определению рыночной стоимости доли земельного участка и квартиры, в размере 6 000 рублей, по оплате услуг представителя в размере 10000 рублей, расходы, связанные с уплатой госпошлины в размере 1 000 рублей. В остальной части требований следует отказать.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика также подлежит взысканию в пользу истцов Кустова О.В., Кустова С.О. уплаченная каждым госпошлина в размере по 1 000 рублей.

Доказательства несения истцами указанных расходов имеются в материалах дела.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Кустовой В.А., Кустова О.В., Кустова С.О. к администрации муниципального образования «Город Астрахань» о взыскании выкупной стоимости объекта недвижимости удовлетворить частично.

Взыскать с администрации муниципального образования «Город Астрахань» за счёт средств казны муниципального образования «Город Астрахань в пользу Кустовой В,А. денежные средства в счет выкупной цены жилого помещения и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> в размере 951801 рубль, расходы по оплате отчета об оценке в размере 6000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в сумме 10000 рублей, расходы по уплате госпошлину в размере 1000 рублей.

Взыскать с администрации муниципального образования «Город Астрахань» за счёт средств казны муниципального образования «Город Астрахань» в пользу Кустова О.В. денежные средства в счет выкупной цены жилого помещения и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>» в размере 951801 рубль, а также расходы по уплате госпошлины в размере 1000 рублей.

Взыскать с администрации муниципального образования «Город Астрахань» за счёт средств казны муниципального образования «Город Астрахань» в пользу Кустова С.О. денежные средства в счет выкупной цены жилого помещения и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> в размере 951801 рубль, а также расходы по уплате госпошлины в размере 1000 рублей.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 30 декабря 2016 г.

Судья Л.В. Митькова