Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4, действующей в интересах несовершеннолетней дочери <Б.> к ФИО2 о признании расписки договором купли-продажи, государственной регистрации перехода права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4, действующая в интересах несовершеннолетней дочери <Б.>., <....> года рождения обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании расписки, составленной ФИО2 д.м.г. договором купли-продажи квартиры, расположенной по <адрес>. Просила произвести в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственную регистрацию перехода права собственности к <Б.>. на данную квартиру.

В обоснование иска указала, что проживала совместно с мужем и дочерью с <....> года в квартире по <адрес>. В <....> году решила приобрести указанную квартиру в собственность своей дочери <Б.> Между ней и ответчиком были согласованы все условия по договору купли-продажи и определена стоимость – <....> руб., которые д.м.г. она по расписке передала ФИО2 вместе с договором купли-продажи. Имущество было фактически передано, в регистрационную палату они с ответчиком не пошли, так как у ФИО2 не было с собой оригиналов документов, договорились о встрече позже в этот же день. Поскольку ее вечером вызвали на работу, встреча не состоялась. В дальнейшем ответчик всячески уклонялся от подписания договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности квартиры, находя различные причины не встречаться. В <....> году ответчик велел ей освободить квартиру, выгнал ее вместе с несовершеннолетней дочерью, заявив, что денег за квартиру не получал и квартиру не продавал. С <....> по <....> годы она пользовалась указанной квартирой, как своей собственной, содержала ее, осуществляла ремонт. Так как все существенные условия договора купли-продажи сторонами были соблюдены, договор купли-продажи является заключенным, и соответственно действительным. Считает, что сделка исполнена, поскольку ответчик получил денежные средства за проданную квартиру.

Определением суда в соответствии с ч.3 ст.37 ГПК РФ, к участию в деле была привлечена несовершеннолетняя <Б.>., достигшая возраста 14 лет.

В судебное заседание истец ФИО4, несовершеннолетняя <....>, не явились, извещены о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, имеется ходатайство ФИО4 о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель истца ФИО4, несовершеннолетней <Б.>.- ФИО1, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования полностью поддержал, указав, что с <....> года ФИО4 вместе со своим супругом и дочерью <Б.> проживали в спорной квартире, принадлежащей на праве собственности ФИО2 После смерти мужа ФИО4 проживала в данной квартире вдвоем с дочерью. Разговор о передачи квартиры в собственность <Б.> за <....> руб. состоялся еще в <....> году. ФИО4 подготовила необходимую сумму денег, <....> руб. у ФИО4 были от продажи дома сестры в <город>, <....> руб. составляли собственные накопления и два кредита, взятые ФИО4 в <....>, <....> годах в разных банках. д.м.г. в спорной квартире ФИО4 передала ответчику оговоренную сумму в полном объеме. Затем вместе с ответчиком они приехали в агентство недвижимости. Там ответчик добровольно, при свидетелях, составил расписку о получении от ФИО4 денежных средств. Сотрудником агентства был подготовлен договор купли-продажи, с условиями которого ФИО2 был ознакомлен и согласился. ФИО4, действующая за свою несовершеннолетнюю дочь, подписала договор. ФИО2, сославшись на отсутствие подлинных документов на квартиру, сказал, что поставит подпись в УФРС, они назначили встречу на вечер. В дальнейшем ответчик находил различные причины и просил перенести поход в УФРС. В силу родственных отношений ФИО4 соглашалась на данные просьбы. С <....> по <год> несовершеннолетняя <Б.>. вместе со своей матерью ФИО4 пользовались спорной квартирой, как своей собственностью, содержали ее, производили ремонт, сдавали в наем. В <месяц><год> ответчик выгнал ФИО4 с дочерью из квартиры. Полагает, что воля двух сторон на передачу квартиры в собственность несовершеннолетней установлена, стороны согласовали предмет сделки, цену передаваемого имущества, а так же все существенные условия, поэтому сделка исполнена, договор купли-продажи следует считать заключенным и соответственно действительным.

Ответчик ФИО2 исковые требования не признал, указав, что ФИО4 является супругой умершего внука его брата- <В.>. Спорная квартира принадлежала его брату, когда брат умер в <год>, квартира досталась ему по наследству. Он, став собственником данной квартиры, пустил ФИО4 с мужем и дочерью <Б.> жить в квартиру. В <год> умер супруг ФИО4, он из жалости в <месяц><год>, прописал ФИО4 в квартире. При этом он высказывал намерение в будущем подарить квартиру <Б.>, о чем говорил ФИО4 д.м.г. ему позвонила ФИО4 и предложила ему приехать в агентство недвижимости «<....>», что бы заключить сделку по оформлению спорной квартиры на <Б.>. Он согласился и вместе с женой приехал в агентство недвижимости. В агентстве находились ФИО4 и мужчина-представитель агентства, которому он передал правоустанавливающий документ на квартиру. Мужчина сказал, что еще нужен план квартиры из БТИ, он съездил за планом и привез его в агентство. Сотрудник агентства напечатал по его документам договор и передал ему. Он увидел, что это не договор дарения, а договор купли-продажи квартиры и сказал, что квартиру он не продает, а хочет подарить несовершеннолетней <Б.>. ФИО5 стала просить его оформить договор купли-продажи, указав стоимость квартиры в <....> руб., говорила, что у нее нет денег, а в этом случае она получит налоговый вычет 13% от суммы договора. При этом представитель агентства недвижимости посоветовал указать <....> руб. Он пожалел ФИО4, решив оформить договор купли-продажи на <Б.>. По настоянию ФИО4 он написал расписку в получении от нее <....> руб., чтобы та имела возможность в дальнейшем получить налоговый вычет, но по факту денег от ФИО4 не получал. На этом все закончилось, ФИО4 ни слова ни говоря забрала расписку и уехала, больше ни в этот день, ни в последующий ФИО4 ему не звонила, не договаривалась о встрече в УФРС для подписания договора. Хотя он был в тот день готов поехать в регистрационную палату для подписания договора. До <год> он с ФИО4 не общался, думал, что последняя проживает в квартире, исправно оплачивает коммунальные услуги. А в <месяц><год> он получил повестку в суд о взыскании с него задолженности по коммунальным платежам за спорную квартиру. После этого он стал разыскивать ФИО4, <месяц><год> ФИО4 вернула ему долг по квартплате в сумме <....> руб. и он предупредил последнюю, что в случае возникновения повторной задолженности, выселит ее из квартиры. После этого он стал контролировать оплату за квартиру и вновь установил, что имеется задолженность. ФИО4 на телефонные звонки не отвечала, дверь в квартиру не открывала. В <месяц><год> придя в квартиру, он обнаружил, что ФИО4 сдал жилье в аренду, а сама уехала в г. <....>. д.м.г., когда ФИО4 приехала в квартиру, он забрал у последней ключи от квартиры и подал в суд иск о выселении. В настоящее время он не желает передавать спорную квартиру в собственность несовершеннолетней, поскольку ФИО4, не оплачивая за квартиру, сдавая квартиру в аренду и подав на него в суд поступает с ним с ним непорядочно.

Представитель ответчика ФИО3 считает иск не подлежащим удовлетворению, полагая, что расписка не соответствует требованиям, предъявляемым законом к форме договора купли-продажи. Так, расписка подписана только ФИО2, в ней не содержатся сведения о сторонах договора, их биографических данных, не идентифицирован объект недвижимости, являющийся предметом договора, расписка может являться приложением к договору, а не самостоятельным документом о сделке с недвижимым имуществом. ФИО2 фактически не получал никаких денежных средств по расписке от д.м.г., написал ее под влиянием уговоров со стороны ФИО4 Поскольку с д.м.г., а именно с этой даты ФИО4 знала об уклонении ответчика от заключения сделки и ее регистрации, и никаких мер более трех лет ФИО4 к регистрации сделки не предпринимала, просила применить к требованиям истца срок исковой давности.

Представитель Отдела опеки и попечительства администрации Ковылинского муниципального района республики Мордовия в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, и письменное заключение, в котором поддержал указанные исковые требования.

Представитель Управления социальной политики по Верхнесалдинскому району в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором указал, что исковые требования удовлетворению не подлежат, поскольку договор подписан только одной стороной-ФИО4

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в судебное заседание не явилась, направила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Заслушав мнение сторон, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

На основании ст. 551 вышеуказанного Кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п.п. 59,63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что квартира, расположенная по <адрес> принадлежит на праве собственности ФИО2 на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от д.м.г., удостоверенного нотариусом, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от д.м.г..

В подтверждение заявленных исковых требований и заключения договора купли-продажи квартиры истцом представлена расписка от <число., месяц> (год не указан), согласно которой ФИО2 получил от ФИО4 <....> руб. в качестве полного платежа за продажу однокомнатной квартиры, расположенной по <....>. Претензий не имеет.

Так же ФИО4 представлен в материалы дела подписанный ею договор купли-продажи спорной квартиры от д.м.г., согласно тексту которого ФИО4, как покупатель, действовала в интересах несовершеннолетней дочери <Б.>

Оценивая представленную в материалах дела расписку с учетом вышеуказанных норм гражданского законодательства, суд считает, что расписка не соответствует предусмотренным действующим законодательством условиям договора купли-продажи, поскольку не содержит подписи покупателя, как одной из сторон сделки, содержание данного документа не позволяет определить год его написания. Кроме того, иск подан в интересах несовершеннолетней <Б.> однако сведений о том, что квартира приобретается в собственность последней, расписка не содержит.

Таким образом, представленная истцом расписка не может быть признана договором купли-продажи недвижимого имущества, она не соответствует по форме и содержанию требованиям гражданского законодательства, предъявляемым к договорам купли-продажи недвижимого имущества, и не свидетельствует о заключении такого договора.

Государственная регистрация договора купли-продажи и регистрация права собственности не была проведена, как того требует закон, на основании чего договор купли-продажи квартиры между сторонами не может быть признан заключенным.

Иных доказательств заключения сторонами договора купли-продажи спорной квартиры в дело не представлено.

Исходя из того, что истцом не представлены бесспорные доказательства, подтверждающие заключение между ФИО4, действующей в интересах несовершеннолетней <Б.> и ФИО2 в требуемой надлежащей форме договора купли-продажи недвижимости, а расписка от 06 июня, представленная истцом в подтверждение сделки, не отвечает вышеуказанным требованиям закона, предъявляемым к сделке купли-продажи объектов недвижимости, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО4 и признании расписки договором купли-продажи на недвижимое имущество.

Доводы стороны истца о том, что ФИО4 вместе с дочерью фактически проживала в спорной квартире, оплачивала коммунальные услуги, сдавала квартиру в аренду, правового значения для признания расписки договором купли-продажи не имеют. Закон императивно связывает возникновение правовых последствий при продаже недвижимого имущества с соблюдением формы сделки. Более того, из пояснений сторон и материалов дела установлено, что истец проживала в спорной квартире по соглашению с ответчиком задолго до возникшей спорной ситуации.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела стороной ответчика заявлено о пропуске истцом срока обращения в суд с указанными требованиями.

В соответствии с ч. 2 ст. 199 ГК РФ, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

При этом п. 1 ст. 200 ГК РФ установлено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Из содержания представленного истцом и подписанного последней договора купли-продажи спорной квартиры от д.м.г. следует, что покупатель приобретает в собственность спорную квартиру с момента государственной регистрации договора, перехода права в органе государственной регистрации (п.6).

В исковом заявлении ФИО4 указала, что подписание договора купли-продажи и регистрацию перехода права собственности стороны планировали произвести вечером д.м.г., но ФИО4 вызвали на работу. В дальнейшем ФИО2 стал уклоняться от подписания договора и регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, находил различные причины не встречаться с ней. В судебном заседании д.м.г. представитель истца ФИО1, пояснял, что д.м.г. ответчик отказался идти в регистрационную палату в виду отсутствия оригиналов документов на квартиру, встречу перенесли на вечер, вечером ответчик так же отказался подписывать договор, просил перенести встречу. Последний раз ФИО4 звонила ответчику по этому вопросу д.м.г., ответчик вновь не поехал в УФРС, после этого ФИО5 ответчику больше не звонила. О нежелании ответчика оформлять документы на квартиру, ФИО4 указывала в письменном объяснении сотруднику полиции, в ходе проверки, проведенной по ее заявлению от д.м.г..

Принимая во внимание указанные обстоятельства, то, что со слов сторон расписка составлена д.м.г., на регистрацию данный договор не сдавался, акт передачи жилого помещения не подписывался, то истец о нарушении своего права должна была узнать не позднее <месяц><год>, когда ответчик стал уклоняться от подписания договора и явки в регистрирующий орган.

При таких обстоятельствах срок исковой давности для обращения в суд с требованиями, связанными с признанием расписки договором купли-продажи, истек в <месяц><год>. Вместе с тем ФИО4 в суд с иском в интересах несовершеннолетней <Б.> обратилась только в <месяц><год>. Таким образом, истцом пропущен установленный законом трехлетний срок исковой давности.

О восстановлении пропущенного срока исковой давности сторона истца не заявляла и доказательств уважительности пропуска срока исковой давности суду не представила.

Доводы представителя истца о том, что о нарушении своего права истец узнала лишь в <месяц><год>, когда ФИО2 выгнал ФИО4 вместе с дочерью из спорной квартиры, несостоятельны, опровергаются вышеуказанными установленными судом обстоятельствами.

Пропуск срока обращения в суд за защитой нарушенных трудовых прав является самостоятельным основанием для отказа в иске, поэтому при наличии заявления ответчика о пропуске срока, суд считает необходимым отказать ФИО4, действующей в интересах несовершеннолетней дочери <Б.>., в удовлетворении исковых требований о признании расписки договором купли-продажи.

Поскольку основные исковые требования о признании расписки договором купли-продажи удовлетворению не подлежат, являются безосновательными и исковые требования о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним перехода права собственности к <Б.>, как вытекающие из основных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 и 321 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске ФИО4 отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение 1 месяца со дня вынесения судом мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Верхнесалдинский районный суд.

Судья Новосадова О.А.

Мотивированное решение составлено д.м.г..

Судья Новосадова О.А.