Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Панычевой С.А. к АО «Универсал» о понуждении заключить договор участия в долевом строительстве,

У С Т А Н О В И Л:

Панычева С.А. обратилась в Туапсинский городской суд с исковым заявлением к АО «Универсал» о понуждении заключить договор участия в долевом строительстве.

Заявленные исковые требования мотивированы тем, что между ней и ООО «Торговый дом РКС- СОЧИ» заключен Договор № 123А-3-509 от 18 октября 2019 года о фиксации для нее стоимости 1 кв.м. общей площади Объекта со строительным номером 509, общей проектной площади 149,4 кв.м., расположенного на 22, 23 этажах в жилом доме по адресу: жилой дом № многоэтажного жилого комплекса со встроено-пристроенными помещениями по <адрес> (квартира). Срок по фиксированию стоимости 1 кв.м. квартиры установлен с 18 октября 2019 года по 18 ноября 2019 года. Согласно п. 2.4 Договора стоимость 1 кв.м. Квартиры для нее зафиксирована в размере 80 000 рублей, общая стоимость Квартиры для нее зафиксирована 11 952 000 рублей. Согласно п. 2.1 Договора ею на расчетный счет ООО «Торговый дом РКС-СОЧИ» своевременно внесена сумма в размере 50 000 рублей в качестве платы за фиксирование стоимости 1 кв.м. обшей площади Квартиры. Исходя из положений п. 1.1 Договора, ООО «Торговый дом РКС-СОЧИ» заключил с ней указанный Договор на основании п. 1.4 Эксклюзивного агентского договора по продаже жилой недвижимости от 10.10.2019 № 01/2019, заключенного с АО «Универсал». В связи с тем, что АО «Универсал» не готово было заключить с ней договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома и передачи ей с момента ввода дома в эксплуатацию Квартиры ввиду приостановки регистрации подобных сделок по данному дому в органах Росрсестра, ей было предложено заключить дополнительное соглашение к Договору с изменением п. 1.3. Договора в части срока фиксирования стоимости 1 кв.м. Квартиры. Такие дополнительные соглашения с ООО «Торговый дом РСК-СОЧИ» были заключены, сроки фиксирования стоимости квартиры перенесены. 16 января 2020 года Панычева С.А. заключила с ООО «Торговый дом РКС-СОЧИ» дополнительное соглашение № 4 к Договору с изменением п. 1.3. Договора в части срока фиксирования стоимости 1 кв.м. Квартиры, срок фиксирования установлен с 18 октября 2019 года по 18 марта 2020 года. В настоящее время АО «Универсал» от своих обязательств уклоняется, договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома и передачи ей с момента ввода дома в эксплуатацию Квартиры согласно условиям Договора, заключенного с третьим лицом, с ней не заключает, предлагая менее выгодные условия - квартиру с худшими видовыми характеристиками, в другом корпусе и по большей цене. Считает, что договор участия в долевом строительстве необходимо относить к числу публичных договоров. Ответчик отказал ей в заключении договора участия в долевом строительстве в нарушение п.3 ст. 426 ГК РФ. Просьбы о заключении соответствующего договора участия в долевом строительстве АО «Универсал» игнорирует, на претензию ответ не направил. В связи с этим, просит возложить обязанность на АО «Универсал» исполнить обязательства по Договору № 123А-3-509 от 18 октября 2019 года, сопряженного с Эксклюзивным агентским договором по продаже жилой недвижимости от 10.10.2019 № 01/2019, заключенного АО «Универсал» с ООО «Торговый дом РКС-СОЧИ», а именно обязать АО «Универсал» заключить с ней договор участия в долевом строительстве, предметом которого является строительство АО «Универсал» жилого дома № 1А многоэтажного жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями по ул. Пластунская, 123а в Центральном районе города Сочи и после получения разрешения на ввод указанного жилого дома в эксплуатацию передача ей Объекта со строительным номером 509, общей проектной площадью 149,4 кв.м., расположенного на 22, 23 этажах в жилом доме по адресу: жилой <адрес>А многоэтажного жилого комплекса со встроено-пристроенными помещениями по <адрес>, с ценой договора участия в долевом строительстве согласно п. 2.4. Договора № 123А-3-509 от 18 октября 2019 года, то есть стоимость 1 кв.м. Квартиры в размере 80 000 рублей, общая стоимость Квартиры 11 952 000 рублей.

В судебном заседании Панычева С.А. заявленные требования поддержала по изложенным основаниям, при этом указала, что несмотря на то, что договор бронирования заключен ею с третьим лицом, права и обязанности по исполнению данного договора возникают у АО «Универсал». Факт оплаты ею брони по договору с ООО «ТД РКС-Сочи» подтверждается чеком по операции Сбербанк Онлайн от 18.10.2019г., а также письмом о возврате денежных средств, оплаченных по договору бронирования. Полагает, что договор участия в долевом строительстве, который должен быть заключен между ней и АО «Универсал», является публичным, а ответчиком нарушены требования закона в части одностороннего отказа от заключения публичного договора. Кроме того полагает, что договор бронирования, заключенный между ней и ООО «ТД РКС-Сочи», является предварительным договором купли-продажи, и права и обязанности по исполнению данного договора возникают у ответчика. Ответчик своевременно уведомлен третьим лицом ООО «ТД РКС- СОЧИ» о заключении договора бронирования, а значит, ответчик не мог не знать о возникших с ней правоотношениях по спорному объекту. Заключая договор бронирования с ООО «ТД РКС-СОЧИ», она имела намерения заключить основной договор, а именно договор участия в долевом строительстве спорного объекта с АО «Универсал». Заключить подобный договор непосредственно с ответчиком не было возможности, так как ответчик действовал через Агента в рамках эксклюзивного агентского договора. Намерения заключить с ответчиком основной договор участия в долевом строительстве спорного объекта подтверждаются, помимо договора бронирования, ее письмом в ООО «ТД РКС- СОЧИ» от 20.02.2020г., перепиской посредством связи вотсап с представителем АО «Универсал» Шарафиевой И.И., с представителями ООО «ТД РКС-СОЧИ» Коваленко А.В., Ботанцовой Д.А., менеджером отдела продаж ООО «ТД РКС-СОЧИ» Светланой, телефонными переговорами, досудебной претензией. Считает, что фактически ответчик не отказывается от заключения основного договора, а пытается изменить стоимость в сторону увеличения.

Представитель ответчика АО «Универсал» Фоменко И.С., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования Панычевой С.А. не признала. При этом пояснила, что согласно п. 1.1. эксклюзивного агентскою договора № 01/2019 от 10.10.2019 г., заключенного между ООО «ТД РКС-СОЧИ» и АО «Универсал», принципал поручает, а агент обязуется от имени и за счет принципала за вознаграждения осуществлять комплекс фактических действий по поиску и подбору потенциальных приобретателей (клиентов), заинтересованных в приобретении прав на жилые помещения в строящемся многоквартирном жилом доме, указанные в Перечне жилых помещений, переданных Агенту для реализации (Приложение №1), а Принципал обязуется уплатить Агенту вознаграждение за выполнение этого поручения. Настоящий договор не предполагает право Агента заключать договоры участия в долевом строительстве либо иные сделки, направленные па отчуждение Помещений, как от своего имени, так и от имени Принципала. При этом Агент вправе заключать от своего имени иные договоры и совершать иные действия, связанные с выполнением условий Договора, по согласованию с Принципалом. В адрес АО «Универсал» поступила заявка на бронь от ООО «ТД РКС- СОЧИ» исх. № 34 от 18.10.2019 г. для Панычевой С.А. <адрес> лит. №А, но из Росреестра поступило письмо о приостановлении заключения договоров долевого участия. Никаких денежных средств ни от Панычевой С.А., ни от ООО «ТД РКС- СОЧИ» ответчик за спорную квартиру не получал. Исковые требования основаны на договоре, заключенном с ООО «ТД РКС-СОЧИ». При этом действие договора №01/2019 от 10.10.2019 г., заключенного с АО «Универсал» прекращено. Неисполненных обязательств перед истцом у АО «Универсал» не имеется, поскольку истец состоял в договорных правоотношениях с иным юридическим лицом. Регистрация договоров долевого участия приостановлена, договоры не регистрируются, в связи с чем АО «Универсал» договоры участия в долевом строительстве не заключает. Также считают, что АО «Универсал» является ненадлежащим ответчиком по иску, так как не состоял в договорных отношениях с истцом. Поэтому просят суд отказать истцу в удовлетворении исковых требований полностью.

Суд, заслушав участников процесса, исследовав и оценив представленные доказательства, считает, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со ст. ст. 12, 56 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе равноправия и состязательности сторон; каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не установлено законом.

Из материалов дела усматривается, что 10.10.2019г. между ООО «Торговый дом РКС-Сочи» (Агент) и АО «Универсал» (Принципал) заключен эксклюзивный агентский договор по продаже жилой недвижимости № 01/2019. Предметом договора в соответствии с п.1.1 является осуществление Агентом комплекса фактических действий по поиску и подбору клиентов, заинтересованных в приобретении прав на жилые помещения в строящемся жилом доме, указанных в перечне, переданных Агенту для реализации, а Принципал обязуется уплатить Агенту вознаграждение за выполнение этого поручения.

При этом судом установлено, что указанный Договор не предполагает право Агента заключать договоры участия в долевом строительстве либо иные сделки, направленные на отчуждение Помещений, как от своего имени, так и от имени Принципала. (п. 1.1)

Агент осуществляет бронирование Помещения/Помещений, выбранных Клиентом (далее - Бронь), путем направления письменной заявки Агента. Агент направляет Принципалу письменную заявку на Бронь на фирменном бланке Агента с указанием данных Клиента и выбранного Помещения/Помещений. Стороны особо оговорили, что срок бронирования не может превышать 1 (одного) месяца с даты получения заявки на Бронь.

При этом бронирование означает, что в течение срока, исчисляемого в соответствии с условиями договора, стоимость Помещения/Помещений, указанная в заявке Агента, не подлежит изменению, а также, что с третьими лицами не будут заключены договоры, предметом которых будут права на дальнейшее получение в собственность забронированных Помещений.

В соответствии с п. 1 ст. 1005 ГК РФ, по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

18.10.2019г. между Панычевой С.А. и ООО «Торговый дом РКС-Сочи» заключен договор № 123А-3-509, в соответствии с которым Исполнитель на основании п. 1.4 Эксклюзивного агентского договора по продаже жилой недвижимости от 10.10.2019г. № 01/2019, заключенного между исполнителем и АО «Универсал», обязуется зафиксировать для Заказчика стоимость 1 кв.м. общей площади объекта со строительным №, общей площадью 149,4 кв.м., расположенного на 22, 23 этажах в жилом доме по адресу жилой <адрес>А многоэтажного жилого комплекса со встроено-пристроенными помещениями по <адрес>.

Как видно из п. 1.1 указанного договора, он заключен во исполнение Эксклюзивного агентского договора по продаже жилой недвижимости от 10.10.2019г. № 01/2019, заключенного между ООО «Торговый дом РКС-Сочи» (Агент) и АО «Универсал» (Принципал). Предметом договора в соответствии с п.1.1 является осуществление Агентом комплекса фактических действий по поиску и подбору клиентов, заинтересованных в приобретении прав на жилые помещения в строящемся жилом доме, указанных в перечне, переданных Агенту для реализации, а Принципал обязуется уплатить Агенту вознаграждение за выполнение этого поручения.

Согласно п. 1.2 договора от 18.10.2019г., заключенного с Панычевой С.А., заказчик получает право в пределах срока, установленного п. 1.3 договора (то есть до 18.11.2019г.) на приобретение квартиры по фиксированной стоимости 1 кв.м. общей площади путем заключения с Застройщиком договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

В соответствии с дополнительными соглашениями № 3 и №4 срок по фиксации стоимости 1 кв.м. квартиры продлен по 18.03.2020г. Стоимость 1 кв.м. квартиры согласно п. 2.4 договора зафиксирована для Панычевой С.А. в размере 80 000 рублей.

Учитывая, что условия эксклюзивного агентского договора по продаже жилой недвижимости от 10.10.2019г. № 01/2019, заключенного между ООО «Торговый дом РКС-Сочи» и АО «Универсал» содержали прямое указание на то, что срок бронирования не может превышать 1 (одного) месяца с даты получения заявки на Бронь, при этом заявка на бронь спорной квартиры направлена директору АО «Универсал» 18.10.2019 года, соответственно продление со стороны ООО «Торговый дом РКС-Сочи» брони спорной квартиры по 18.03.2020г., т.е. на пять месяцев грубо нарушало условия эксклюзивного агентского договора и являлось незаконным.

Кроме того, в соответствии с условиями п.7.1 эксклюзивного агентского договора по продаже жилой недвижимости № 01/2019, заключенного между ООО «Торговый дом РКС-Сочи» и АО «Универсал» усматривается, что договор действует в течении трех месяцев с момента его подписания, учитывая, что указанный договор подписан сторонами 10.10.2019 года, соответственно срок его действия истек 10.01.2020 года.

На основании ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В обоснование исковых требований Панычева С.А. указывает, что ответчик АО «Универсал» уклоняется от своих обязательств по заключению с ней договора участия в долевом строительстве и передачи ей квартиры в дальнейшем, предлагая менее выгодные условия. При этом полагает, что заключенный ею договор с ООО «Торговый дом РКС-Сочи» является предварительным по отношению к договору с АО «Универсал», который она требует заключить на условиях договора № 123А-3-509 от 18.10.2019г., а именно на приобретение квартиры № площадью 149,4 кв.м., расположенной на 22, 23 этажах в жилом доме по адресу <адрес>А многоэтажного жилого комплекса со встроено-пристроенными помещениями по <адрес>.

Доводы Панычевой С.А. суд полагает несостоятельными, так как договор № 123А-3-509 от 18.10.2019г. не является предварительным договором, соответственно не влечет обязательств АО «Универсал» на заключение договора долевого строительства, поскольку Агентский договор, на основании которого заключено соглашение, не предполагает право ООО «Торговый дом РКС-Сочи» заключать договоры участия в долевом строительстве от имени АО «Универсал», а также иные договора, направленные на отчуждение имущества, таким образом договор № 123А-3-509 от 18.10.2019г. не является основанием для заключения застройщиком АО «Универсал» договора участия в долевом строительстве с Панычевой С.А.

Так, в соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу части 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Заключенный между Панычевой С.А. и ООО «Торговый дом РКС-Сочи» договор от 18.10.2019г. не может считаться предварительным по отношению к договору долевого участия в строительстве. Так, договор от 18.10.2019г. заключен не с застройщиком АО «Универсал», а с иным лицом, которое в силу эксклюзивного агентского договора от 10.10.2019г. не имеет прав на заключение договоров участия в долевом строительстве либо иных сделок, направленных на отчуждение помещений, как от своего имени, так и от имени АО «Универсал» (п.1.1). АО «Универсал» стороной по договору от 18.10.2019г. не является. Данный договор не содержит существенных условий договора долевого участия, а именно: основных характеристик многоквартирного дома, гарантийном сроке, способах обеспечения исполнения обязательств застройщиком и т.п.

Таким образом, договор № 123А-3-509 от 18 октября 2019 года, заключенный Панычевой С.А. с ООО «Торговый дом РКС- СОЧИ», предоставлял право истице, в случае заключения с Застройщиком договора участия в долевом строительстве в срок, оговоренный в п. 1.3 договора, приобрести квартиру, указанную в п. 1.1 договора, по фиксированной стоимости, а именно устанавливал, что если в сроки, указанные в пункте 1.3 вышеуказанного Договора(с 18.10.2019 года по 18.11.2019 года) между АО «Универсал» и Панычевой С.А. будет заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, то стоимость Квартиры № будет составлять 1 1 952 000 (Одиннадцать миллионов девятьсот пятьдесят две тысячи) рублей из расчета стоимости за 1 кв.м общей площади – 80 000 (Восемьдесят тысяч) рублей. Кроме того, в соответствии с условиями данного договора усматривается, что в случае, если подписание Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома в отношении Квартиры не состоялось по вине Исполнителя либо Застройщика, Исполнитель возвращает Заказчику ранее полученное вознаграждение, и Указанная сумма является полной компенсацией убытков Заказчика.

При этом положений, обязывающих застройщика заключить договор участия в долевом строительстве, данный договор не содержит.

Гражданским кодексом РФ и иными законами, в том числе ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» обязанность застройщика заключать договоры участия в долевом строительстве не установлена.

Факт отсутствия договорных и финансовых обязательств между истицей и АО «Универсал» также подтверждается тем, что денежные средства в счет оплаты бронирования (фиксирования стоимости 1 кв.м. общей площади Квартиры) внесены Панычевой С.А. на счет ООО «Торговый дом РКС-Сочи», что сторонами не оспаривается. Указанные денежные средства в размере 50 000 рублей на счет АО «Универсал» не перечислялись, более того, предложены ООО «Торговый дом РКС-Сочи» к возврату Панычевой С.А., что подтверждается письмом от 10.06.2020г., поскольку согласно п. 3.2 договора от 18.10.2019г. в случае, если подписание договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома в отношении Квартиры не состоялось по вине Исполнителя либо Застройщика, исполнитель возвращает Заказчику ранее полученное вознаграждение.

Таким образом, договор не только не содержит обязательств по заключению АО «Универсал» с заказчиком Панычевой С.А. договора участия в долевом строительстве, но и предусматривает возврат уплаченной заказчиком денежной суммы в полном объеме, в случае незаключения договора участия в долевом строительстве, что гарантирует полную компенсацию убытков Заказчика.

Также судом принимается во внимание, что отказ АО «Универсал» от заключения с Панычевой С.А. договора обусловлен Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 07.11.2019г. о приостановлении государственной регистрации в отношении объекта по адресу <адрес>.

Исходя из изложенного, правовых оснований для возложения на АО «Универсал» обязанности по заключению с Панычевой С.А. договора участия в долевом строительстве, у суда не имеется.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Панычевой С.А. к АО «Универсал» о понуждении заключить договор участия в долевом строительстве – отказать.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Туапсинский городской суд.

Резолютивная часть решения оглашена 10 июля 2020 года.

Решение в окончательной форме изготовлено 17 июля 2020 года.

Председательствующий: _________ подпись____

Копия верна

Судья Туапсинского городского суда В.С. Кошевой

Подлинник решения находится

в материалах дела № 2- 472/2020

В Туапсинском городском суде.

УИД 23RS0054-01-2020-000779-15