Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежной суммы, уплаченной по договору,

установил:

Истец ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежной суммы, уплаченной по договору.

В обоснование иска указав, что истец приобрел у ответчика ФИО5 по договору купли-продажи от <дата> земельный участок площадью 1500 кв.м с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства. Цена земельного участка по договору составила - 1 500 000 рублей. Истец обратился в Администрацию Пушкинского городского округа с заявлением о получении разрешения на строительство. Истцу был дан отрицательный ответ и разъяснено, что на данном земельном участке запрещено строительство, реконструкция объектов, т.к. он расположен в зоне магистрального кольцевого газопровода Московской области-2 «КГМО-2». Истец обратился к собственнику инженерных коммуникаций. Истцу было отказано и разъяснено, что строительство жилого дома невозможно в силу закона. Участок имеет обременения, о которых истцу не было сообщено продавцом. Истец ставил в известность продавца, что приобретает его земельный участок с разрешенным использованием - ведение личного подсобного хозяйства, для строительства дома. Разрешенное использование предусматривает на данном земельном участке строительство жилого дома. Таким образом, приобретая по договору купли-продажи земельный участок с видом разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства истец рассчитывал на то, что построит жилой дом на этом участке, однако лишился возможности использования земельного участка по назначению, что нельзя не признать существенным обстоятельством.

Просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка площадью 1500 кв.м с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, взыскать с ответчика в пользу истца уплаченные по договору денежные средства 1 500 000 рублей.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании изложенные в иске обстоятельства и требования поддержала в полном объеме, просила иск удовлетворить, также суду пояснила, что интересы ответчика представляли риэлторы, которые представили все документы, в том числе выписку из ЕГРН, ответчик не был лишен возможности узнать о наличии обременений земельного участка.

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 исковые требования не признала, возражала против их удовлетворения, пояснив суду, что в выписке из ЕГРН указаны ограничения в пользовании земельным участком, это публичная информация, она содержится в едином государственном реестре. Истец не был лишен возможности проверить информацию об ограничении. Продажа осуществлялась через риэлтерскую компанию, <дата> истец внес аванс, но не запросил выписку ЕГРН. На момент заключения договора обстоятельства были открытыми. Со стороны ответчика не было действий, которые вводили бы истца в заблуждение. В договоре не указано, что участок покупался под строительство. Нахождение участка в данной зоне не приводит к изъятию его у правообладателя. Проверять данную информацию также является одной из обязанностей покупателя. Исказить информацию было невозможно, она находилась в общем доступе.

Представитель третьего лица ООО «Газпром трансгаз Москва» ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения требований, пояснила, что газопроводы были построены давно. Вся информация об их нахождении на территории <адрес> находится в Администрации Пушкинского городского округа. Истец и ответчик могли свободно обратиться в администрацию и получить данные сведения. Вся информация с 1986-1987 годов передана в Администрацию. В соответствии с постановлением <адрес>№-ПТ районные администрации должны проверить трассы нахождения и обозначить их на своих картах.

Представитель третьего лица - Администрации Пушкинского городского округа <адрес> в судебное заседание не явился, извещен.

Выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

На основании ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Таким образом, защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца. При этом, при формулировании требования основания иска должны соответствовать его предмету.

В силу п.1 ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании ст.554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ст.460 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Согласно п.3 ст.37 ЗК РФ, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).

Пунктом 1 ст. 451 ГК РФ предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, также является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 указанной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Исходя из изложенного, отсутствие или недоказанность хотя бы одного из перечисленных условий, не позволяет расторгнуть или изменить заключенный договор.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ст. 452 ГК РФ).

Действующее гражданское законодательство исходит из обязательности исполнения сторонами обязательств, принятых на себя по договору (ст.ст. 309, 310 ГК РФ). В целях регулирования гражданского оборота возможность изменить договор в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, законодатель связывает со строго определенными случаями, прямо указанными в ст. 451 ГК РФ.

В силу п.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что <дата> между истцом ФИО4 и ответчиком ФИО5 был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1500 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> В договоре указано, что участок расположен на землях населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства. По условиям договора стоимость земельного участка составила 1500000 рублей (л.д.14).

В соответствии с пунктом 12 договора, продавец передает земельный участок покупателю по настоящему договору свободным от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора они не могли не знать. Ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации, правовыми актами администрации <адрес>, изданными в пределах ее полномочий.

Переход права собственности на земельный участок истцу зарегистрирован <дата> (л.д.9-11).

ФИО5 спорный участок принадлежал на основании постановления Администрации Пушкинского муниципального района <адрес> от <дата>№ и договора купли-продажи от <дата> (л.д.80-82, 14). Из договора купли-продажи следует, что земельный участок не обременен правами других лиц, под арестом и запрещением не состоит и не имеет ограничений пользования.

<дата> истец обратился в Администрацию Пушкинского городского округа <адрес> с уведомлением о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства (л.д.15-17), однако получил отказ с обоснованием, что согласно выписке из ЕГРН от <дата> земельный участок КН № расположен в зоне кольцевого газопровода <адрес> – 2 «КГМО-2» газопровода магистрального на участке КС Ногинск-Яхрома.

Согласно ответу ООО «Газпром трансгаз Москва» от <дата> на заявление истца, вблизи земельного участка с КН № проходят объекты Единой системы газоснабжения, принадлежащие ПАО «Газпром» и эксплуатируемые ООО «Газпром трансгаз Москва» «Московское ЛПУМГ»: магистральные газопроводы Яхрома-Ногинск DN1200, Рраб-5,4МПа, КГМО-1 DN800, Рраб-5,4 МПа. Минимальные расстояния для магистрального газопровода DN 1200 до зданий, строений и сооружений составляет 300 м в обе стороны от оси магистрального газопровода, для магистрального газопровода DN 800- 200 м. Земельный участок КН № ориентировочно расположен на расстоянии 58 м- 91м от оси крайнего магистрального газопровода Яхрома –Ногинск DN 1200, на расстоянии 71м – 104м от оси магистрального газопровода КГМО-1 и полностью расположен в пределах минимального расстояния магистрального газопровода. Строительство и размещение указанных в СП 36.13330.2012 объектов в пределах минимального расстояния магистрального газопровода недопустимо (л.д.20-21).

<дата> истцом получена выписка из ЕГРН, не содержащая сведений об ограничениях и обременениях земельного участка (л.д.9-11).

Выписка из ЕГРН от <дата>, представленная в материалы дела ответчиком, содержит сведения о нахождении земельного участка полностью в границах зоны магистрального кольцевого газопровода <адрес> – 2 «КГМО-2», газопровода магистрального на участке КС Ногинск – КС Яхрома (л.д.68-79).

Истец <дата> направил в адрес ответчика письмо о расторжении договора купли-продажи (л.д.22).

Оценивая приведенные сторонами объяснения и представленные доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для расторжения заключенного сторонами договора купли-продажи земельного участка от <дата>. В договоре купли-продажи истец и ответчик предусмотрели, что участок свободен от обременений. Договор заключен при соблюдении положений п.1 ст.549, п.1 ст.554, п.1 ст.460 ГК РФ, п.1 ст.37 ЗК РФ. Доказательств, что на момент заключения договора купли-продажи ответчик располагал или должен был располагать сведениями об обременении земельного участка охранной зоной магистрального газопровода, не представлено. Также истец мог обратиться в орган местного самоуправления и получить информацию об имеющихся обременениях участка. Кроме того, истцом не доказана невозможность использования земельного участка в соответствии с разрешенным видом использования - для ведения личного подсобного хозяйства, в связи с чем суд находит также необоснованным довод истца о том, что существенным основанием для расторжения договора является невозможность возведения строения на участке. С учетом изложенного, суд находит, что истцом не доказано наличие со стороны ответчика нарушения, повлекшего для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу вышеизложенного суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания с ответчика уплаченных по договору денежных средств в размере 1500000 рублей, поскольку не имеется оснований для расторжения договора.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО4 к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежной суммы, уплаченной по договору оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательное форме – <дата>.

Судья: