Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Ф.И.О.1 к КУГИ и ЗР администрации г. Н. Новгорода о признании произведенных работ неотделимыми улучшениями

Установил:

Ф.И.О.1 обратилась в суд с иском к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Администрации г. Н. Новгорода о зачете произведенных неотделимых улучшений за собственный счет в счет долга за аренду имущества.

В обоснование своих исковых требований истица указала, что между ней и Куги и ЗР г. Нижнего Новгорода в [ 00.00.0000 ] . был заключен договор аренды нежилого помещения (здания), являющегося муниципальной собственностью Г.Н.Новгород по адресу: [ адрес ]. В указанном помещении был организован кафе-бар «СОККЕР».

[ 00.00.0000 ] дополнительным соглашением договор был расторгнут, но образовался долг в сумме 2 190 811,65 (Два миллиона сто девяносто тысяч восемьсот одиннадцать рублей 65копеек), о чем принято решение Арбитражного суда Нижегородской области о взыскании с Ф.И.О.1 в пользу взыскателя Куги г. Н. Новгорода вышеуказанной суммы. Возбуждено исполнительное производство [ № ] в отношении Ф.И.О.1. Однако в [ 00.00.0000 ] году в арендуемом здании Ф.И.О.1 была установлена за счёт собственных средств система приточно-вытяжной вентиляции на сумму 3804890 (Три миллиона восемьсот четыре тысячи восемьсот девяносто) рублей. Вентиляционные воздуховоды системы вентиляции необходимы по правилам пожарной безопасности, закона РФ (ППБ01-03) п.3 СНиП41-01-2003 Отопление, вентиляция и кондиционирование», п.7.11.1 и постановления Главного санитарного врача РФ от [ 00.00.0000 ] .за [ № ] о введении санитарных правил СНиП 2.6.3. 10779-01 2.3.6. организаций общественного питания. Произведенные неотделимые улучшения арендованного имущества были сделаны с согласия арендодателя. Система приточно-вытяжной вентиляции осталась в здании по адресу: [ адрес ]. Истица просит считать произведенные неотделимые улучшения арендованного здания, т.е. систему вентиляции, оборудованную за собственный счет в сумме 3804890 рублей, погасить в счет долга по аренде в сумме 2190911 рублей 65 копеек

В процессе рассмотрения дела истица изменила заявленные требования и просит суд признать оборудованную Ф.И.О.1 за собственные средства 3804890 рублей систему приточно-вытяжной вентиляции в арендованном здании неотделимым имущественным улучшением арендованного нежилого помещения

В судебном заседании Ф.И.О.1 поддержала заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика (по доверенности) Ф.И.О.4 возражала против иска, представила отзыв на исковое заявление, указала, что истица пропустила срок исковой давности по защите права.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, установив значимые по делу обстоятельства, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 616 ГК РФ,

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со ст. 623 ГК РФ,

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Статья 616 ГК РФ предоставляет арендатору право произвести за счет арендодателя капитальный ремонт арендуемого имущества, если такая обязанность арендодателем не исполняется. Статья 623 ГК РФ устанавливает, что стоимость неотделимых улучшений возмещается арендатору только при условии согласования их с арендодателем, если иное не установлено законом.

Из анализа статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в которой также регулируется вопрос улучшения арендованного имущества, следует, что под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.

Судом установлено, что [ 00.00.0000 ] между ИП Ф.И.О.1 и ответчиком заключен договора аренды [ № ] нежилого помещения общей площадью 1048,8 кв.м., расположенного по адресу: [ адрес ] [ 00.00.0000 ] заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым договор расторгнут и помещение передано арендодателю Согласно копии справки о техническом состоянии переданного по договору аренды помещения от [ 00.00.0000 ] , указанное помещение находится в 9-ти этажном доме, [ 00.00.0000 ] г. постройки, износ 15%.

В период с [ 00.00.0000 ] г. по [ 00.00.0000 ] г. между сторонами по делу последовательно заключались договоры аренды указанного выше нежилого помещения.

Согласно копии выписки из реестра объектов капитального строительства на территории Нижегородской области [ № ] от [ 00.00.0000 ] нежилое помещение п001 в доме [ адрес ] находится на первом этаже и в подвале, имеет площадь 1403,2 кв.м., изменение площади на 247 кв.м. произошло за счет неучтенной ранее площади в подвале, расположено в здании [ 00.00.0000 ] г. постройки.

[ 00.00.0000 ] между сторонами заключен договор аренды [ № ] указанного выше нежилого помещения, площадью 1155,6 кв.м. для размещения клуб-бара «Соккер».

Кроме того, был заключен акт приема-передачи имущества [ 00.00.0000 ] , из которого следует, что сдаваемое в аренду нежилое помещение и инженерные коммуникации в нем находятся в удовлетворительном состоянии

[ 00.00.0000 ] между сторонами был заключен договор аренды [ № ] в отношении помещения, площадью 247,6 кв.м., расположенного по адресу: [ адрес ], часть помещения 1 для использования под клуб-бар «Соккер»

Из копии инвентаризационного плана переданного в аренду нежилого помещения литер А, А1 следует, что в нем имеется приточно-вытяжная вентиляция, с пультами управления.

Сторонами не оспаривалось, что переданное в аренду помещение должно было использоваться для клуба-бара, т.е. для организации общественного питания.

Из копии предписания Государственной противопожарной службы от [ 00.00.0000 ] в адрес ИП Ф.И.О.1 следует, что эксплуатация клуба «Соккер» возможна при соблюдении противопожарных мероприятий, в том числе при выполнении аварийной противодымной вентиляции в помещениях клуба.

Судом установлено, что ИП Ф.И.О.1, чей статус как предпринимателя прекращен [ 00.00.0000 ] , [ 00.00.0000 ] обращалась к ответчику с уведомлением о необходимости оборудования арендованного помещения приточно-вытяжной вентиляцией в связи с предписанием пожарного надзора ПЧ [ № ] санитарно-эпидемиологическими требованиями, указав о том, что указанные работы будут являться неотделимыми улучшениями

Ответчик доказательства обратного суду не представил в нарушение ст. 55, 56 ГПК РФ.

В соответствии с п. 1.1 Постановления Главного государственного санитарного врача РФ от [ 00.00.0000 ] N 31 (ред. от [ 00.00.0000 ] ) "О введении в действие санитарных правил" (вместе с "СП 2.3.6.1079-01. 2.3.6. Организации общественного питания. Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья. Санитарно-эпидемиологические правила", утв. Главным государственным санитарным врачом РФ [ 00.00.0000 ] , настоящие санитарно-эпидемиологические правила (далее - санитарные правила) разработаны с целью предотвращения возникновения и распространения инфекционных и неинфекционных заболеваний (отравлений) среди населения Российской Федерации и определяют основные санитарно-гигиенические нормы и требования к размещению, устройству, планировке, санитарно-техническому состоянию, содержанию организаций, условиям транспортировки, приемки, хранения, переработки, реализации продовольственного сырья и пищевых продуктов, технологическим процессам производства, а также к условиям труда, соблюдению правил личной гигиены работников.

1.2. Санитарные правила распространяются на действующие, строящиеся и реконструируемые организации общественного питания, независимо от форм собственности и ведомственной принадлежности, в том числе при приготовлении пищи и напитков, их хранении и реализации населению.

Настоящие санитарные правила являются обязательными для исполнения всеми гражданами, юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, деятельность которых связана с организацией питания населения, в том числе в период проведения массовых общественных мероприятий (ярмарок, спортивных соревнований, олимпиад, универсиад, культурно-развлекательных, слетов и других аналогичных общественных мероприятий).

4.3. При использовании систем кондиционирования воздуха параметры микроклимата в производственных помещениях должны соответствовать оптимальным значениям санитарных норм. При наличии систем вентиляции с механическим или естественным побудителем параметры должны отвечать допустимым нормам.

4.4. Производственные, вспомогательные и санитарно-бытовые помещения оборудуются приточно-вытяжной механической вентиляцией в соответствии с требованиями действующих норм и правил.

Бытовые помещения (туалеты, преддушевые, комнаты гигиены женщин) оборудуются автономными системами вытяжной вентиляции, преимущественно с естественным побуждением.

В системах механической приточной вентиляции рекомендуется предусматривать очистку подаваемого наружного воздуха и его подогрев в холодный период года. Забор воздуха для приточной вентиляции осуществляется в зоне наименьшего загрязнения на высоте не менее 2 м от поверхности земли.

4.6. Устройство и оборудование выбросов систем местной вытяжной вентиляции не должны влиять на ухудшение условий проживания и пребывания людей в жилых домах, помещениях и зданиях иного назначения.

Система вытяжной вентиляции организаций, расположенных в зданиях иного назначения, оборудуется отдельно от системы вентиляции этих зданий. Шахты вытяжной вентиляции выступают над коньком крыши или поверхностью плоской кровли на высоту не менее 1 м.

4.7. В организации обеспечивается воздушно-тепловой баланс помещений.

Подпор приточного воздуха приходится на наиболее чистые помещения. Для снижения аэродинамического сопротивления движению воздуха в вентиляционных системах воздуховоды выполняются с минимальным количеством поворотов.

4.12. Производственные, вспомогательные помещения и помещения для посетителей обеспечиваются отоплением (водяным или другими видами) в соответствии с требованиями, предъявляемыми к отоплению, вентиляции и кондиционированию воздуха, а также с требованиями настоящих Правил.

Ответчиком суду не представлены доказательства, что на момент передачи ИП Ф.И.О.1 нежилого помещения [ № ] в доме [ адрес ] в [ 00.00.0000 ] ., [ 00.00.0000 ] оно было оборудовано вентиляцией, наличие которой являлось обязательным условием для осуществления деятельности клуба-бара «Соккер», что ответчик производил какие-либо работы по оборудованию указанной вентиляции.

Ответчик в своем отзыве указывает на отсутствие доказательств со стороны истца об оборудовании ею приточно-вытяжной вентиляции, критически относясь к договору от [ 00.00.0000 ] между ООО «Искра» и ИП Ф.И.О.1

По ходатайству истца по делу [ 00.00.0000 ] была назначена судебная экспертиза на предмет оценки системы приточно-вытяжной вентиляции, однако ответчик уклонился от предоставления доступа экспертам в спорное помещение

В соответствии с п. 3 ст. 79 ГПК РФ, при уклонении стороны от участия в экспертизе, непредставлении экспертам необходимых материалов и документов для исследования и в иных случаях, если по обстоятельствам дела и без участия этой стороны экспертизу провести невозможно, суд в зависимости от того, какая сторона уклоняется от экспертизы, а также какое для нее она имеет значение, вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым.

Таким образом, с учетом приведенных норм права, из представленных истицей доказательств, а именно предписаний пожарных инспекторов, переписки между сторонами по делу, фотографий, договоров, иных доказательств, суд приходит к выводу, что Ф.И.О.1 в период аренды нежилого помещения П1 в доме [ адрес ] за собственные средства оборудовала систему приточно-вытяжной вентиляции, которая является неотделимым имущественным улучшением арендованного нежилого помещения.

Судом установлено, что [ 00.00.0000 ] договор аренды от [ 00.00.0000 ] сторонами расторгнут в добровольном порядке , сторонами подписан акт приема-передачи имущества от [ 00.00.0000 ] , из которого следует, что помещение сдается в удовлетворительном состоянии.

В нарушение ст. 55, 56 ГПК РФ, ответчиком не представлены доказательства, что после расторжения договора, КУГИ и ЗР администрации г. Н. Новгорода предъявлял требования к Ф.И.О.1 о демонтаже спорной системы вентиляции и приведении нежилого помещения в первоначальное положение в силу ст. 622, 623 ГК РФ. Встречные требования такого характера также не заявлены ответчиком.

Из копии протокола допроса свидетеля Ф.И.О.5 данных ею следователю по расследованию преступлений на территории Автозаводского района СУ при УВД по г. Н. Новгороду [ 00.00.0000 ] следует, что она является главным специалистом Автозаводского сектора по управлению городским имуществом и земельными ресурсами КУГИиЗР Администрации г. Н. Новгорода. Она пояснила, что в муниципальной собственности находится нежилое помещение, расположенное по адресу: [ адрес ], ранее с [ 00.00.0000 ] по [ 00.00.0000 ] указанное помещение было сдано в аренду. После окончания действия договора аренды, арендатор полностью вывез свое имущество, однако в помещении оставались неотделимые улучшения, а именно была сменена электропроводка, заменено сантехническое оборудование, вентиляция и отопительная система.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности, а именно, что работы по оборудованию вентиляции выполнены в [ 00.00.0000 ] г., а иск заявлен в [ 00.00.0000 ] .

В соответствии со ст. 195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии со ст. 199 ГК РФ,

1. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

2. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии со ст. 200 ГК РФ,

1. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется льготный срок для исполнения такого требования, исчисление исковой давности начинается по окончании указанного срока.

В соответствии со ст. 200, 622, 623 ГК РФ, право требования у истицы возникло с момента расторжения договора аренды, а именно с [ 00.00.0000 ] , поскольку отношения между сторонами были длящимися, в суд Ф.И.О.1 обратилась [ 00.00.0000 ]

Соответственно, по мнению суда, истица не пропустила срок на обращение в суд с иском о защите нарушенных прав.

Суд не находит оснований для удовлетворения требований Ф.И.О.1 в части установления стоимости произведенных неотделимых улучшений, поскольку в нарушение ст. 55, 56 ГПК РФ, истицей не представлены доказательства, что на [ 00.00.0000 ] ., стоимость системы приточно-вытяжной вентиляции составляет 3804890 рублей, поскольку указанная система эксплуатировалась в течение 4 лет.

Таким образом, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных Ф.И.О.1 требований, а именно считает необходимым признать оборудованную Ф.И.О.1 за собственные средства систему приточно-вытяжной вентиляции в арендованном здании, расположенном по адресу[ адрес ] неотделимым имущественным улучшением арендованного нежилого помещения, в остальной части требования Ф.И.О.1 оставить без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Признать оборудованную Ф.И.О.1 за собственные средства систему приточно-вытяжной вентиляции в арендованном здании, расположенном по адресу: [ адрес ] неотделимым имущественным улучшением арендованного нежилого помещения.

В остальной части требования Ф.И.О.1 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение 10 дней.

Судья: Н.Г. Хохлова