Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Сыктывкаре 11 февраля 2020 года гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ФИО4 о взыскании задолженности по договору аренды,

установил:

ФИО5, действуя в интересах ФИО1, ФИО2, ФИО3, обратился с иском (с учетом дополнений от 15.01.2020) о взыскании с ФИО4 задолженности по договору от ** ** ** аренды нежилого помещения в размере 175 000 рублей, указав в обоснование требований, что ответчик ненадлежащим образом исполняла свои договорные обязательства по внесению арендной платы.

В судебном заседании представитель истцов требования поддержал.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения требований.

Стороны в суд не явились.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, истцам на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое помещение площадью ...., находящееся по адресу: ...

** ** ** между истцами (арендодатели) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды, по которому истцы передали ответчику во временное владение и пользование принадлежащее им нежилое помещение площадью ...., находящееся по адресу: ..., а ответчик обязалась своевременно и в полном объеме вносить арендную плату.

Договор заключен на срок ... месяцев.

Помещение передано ответчику по акту приема-передачи в день заключения договора.

** ** ** истец ФИО1 направил в адрес ответчика претензию, в которой указал на ненадлежащее исполнение ею обязательств по внесению арендной платы и образование задолженности.

Неуплата долга по договору послужила основанием для обращения истцов в суд.

Согласно части 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В связи с этим, гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Статьей 307 ГК РФ установлено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (статья 607 ГК РФ).

В соответствии со статьями 606 и 614 ГК РФ обязанностью арендатора является уплата арендной платы. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 3 договора аренды от ** ** ** установлено, что арендная плата состоит из постоянной и переменной частей. Постоянная часть арендной платы составляет ... рублей в месяц. Переменная часть арендной платы определяется показаниями прибора учета электроснабжения. Арендатор перечисляет постоянную часть арендной платы ежемесячно на счет карты №..., открытой на имя ... С.М. с ... по ... числа оплачиваемого месяца. Переменная часть арендной платы подлежит перечислению арендатором в течение 5 дней с момента выставления счета за электроснабжение, а также передачи ему копий документов поставщиков электроэнергии (выписки их них), подтверждающих стоимость услуг.

В силу положений статей 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона в установленный срок. Статья 310 ГК РФ предусматривает недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннего изменения его условий. Прекращает обязательство его надлежащее исполнение (п.1 ст.408 ГК РФ).

Таким образом, бремя доказывания обстоятельств надлежащего исполнения обязательств по внесению платы за арендуемое имущество лежит на арендаторе.

Правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (ст.12 ГПК РФ). Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из объяснений истца ФИО6 и материалов дела следует, что при подписании договора ответчик уплатила наличными ... рублей; ** ** ** на карту №... от ответчика поступил платеж на сумму ... рублей, а ** ** ** – на сумму ... рубля, всего ... рубля.

По расчету истцов, ответчик не уплатила арендную плату (постоянную часть) за ... месяцев (...), при этом истцы просят взыскать с ответчика только 175 000 рублей (...).

Возражая против требования истцов, представитель ответчика указывает, что в ... в арендуемом ответчиком помещении происходили заливы, после которых оно не могло использоваться по назначению, и ** ** ** передано представителю истцов. С учетом данных обстоятельств, ответчик полагает, что начисление арендной платы с ... является неправомерным.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

Из представленной ООО «...» копии журнала приема заявок следует, что ** ** ** поступила заявка по факту залива в магазине «...» (помещение, занимаемое ответчиком). Заливание происходило с вышерасположенной ... по причине того, что слив на стиральной машине не соединен с канализацией. ** ** ** поступила аналогичная заявка о залитии помещения, занимаемого ответчиком с вышерасположенной квартиры. Сотрудником обслуживающей организации произведена прочистка канализации по стояку от ...

Вместе с тем, ответчиком не представлено доказательств того, что в результате указанных заливов помещение стало не пригодным для использования, в нем появились недостатки, которые требуют устранения, равно как и доказательства устранения ею таких недостатков.

При заключении договора аренды и получении помещения каких-либо претензий к истцам по факту ненадлежащего состояния передаваемого имущества, ответчик не предъявляла.

Сам по себе факт проникновения воды в помещение с вышерасположенной квартиры по истечении более полугода после подписания договора аренды, передачи арендуемого имущества и использования такого имущества по назначению арендатором, по смыслу пункта 1 статьи 611 ГК РФ не может быть расценен в качестве недостатка сданного в аренду имущества, препятствующего пользованию им, и, как следствие, в соответствии с положениями статьей 612 ГК РФ свидетельствовать о возможности неисполнения ответчиком обязательств по договору аренды от ** ** ** в части внесения арендной платы.

С учетом изложенного, оснований для освобождения ответчика от обязанности по внесению арендной платы с ... не имеется.

Доводы представителя ответчика о том, что арендные отношения между сторонами прекращены с ** ** ** после передачи ответчиком ключей представителю истцов, подлежат отклонению.

По смыслу статей 611 и 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возврат предмета аренды арендодателю, причем при аренде недвижимого имущества такой возврат оформляется составлением двухстороннего акта (статья 655 ГК РФ).

При этом сама обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю возникает при прекращении арендных отношений по основаниям, предусмотренным законодательством и договором аренды, в том числе, в результате расторжения договора по соглашению сторон или в случаях одностороннего отказа от договора, когда такой отказ предусмотрен законодательством и договором аренды (статьи 450.1, 610, 619, 620 ГК РФ).

В рассматриваемом случае, помещение по акту приема-передачи истцам ответчиком не передавалось, следовательно, оно находилось в пользовании последней.

Пунктом ... договора аренды от ** ** ** предусмотрено право арендатора на досрочное прекращение договора в одностороннем порядке при условии предварительного письменного уведомления арендодателя за 30 дней.

При утрате интереса к аренде помещения, ответчику следовало уведомить истцов о намерении отказаться от договора и передать им предмет аренды в соответствии с законом и условиями договора, чего сделано не было. В связи с этим, факт передачи ответчиком ключей от помещения ** ** ** иному лицу, не имеет правового значения.

Поскольку договор аренды от ** ** ** досрочно не расторгался, требования истцов о взыскании с ответчика арендной платы за период с ... являются обоснованными.

Представитель ответчика указывает, что ответчик понесла расходы на установку входной двери, ремонт входной группы и самого помещения на общую сумму ... руб., которые подлежат учету в счет арендной платы в соответствии с пунктом 3.2 договора.

Пунктом 3.2 договора аренды от ** ** ** предусмотрено, что по соглашению сторон ремонт входной группы запасного входа производится в счет арендной платы.

Согласно пункту 4 договора аренды арендатор вправе с письменного согласия арендодателя производить неотделимые улучшения помещения (п.4.1). Арендатор имеет право на возмещение расходов на неотделимые улучшения в течение 14 дней со дня представления арендодателю документов, оформленных в соответствии с законодательством РФ и подтверждающих такие расходы в сумме, согласованной с арендодателем. Расчет суммы возмещения должен быть приведен в акте приема-передачи неотделимых улучшений (п.4.2.). Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без письменного согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

В то же время, в силу пункта 2.2.7 договора аренды, в обязанности арендатора входит производство за свой счет необходимого текущего и косметического ремонта помещения для поддержания его в рабочем состоянии и обеспечения нормальных условий труда.

Из представленных ответчиком чеков на покупку строительных и отделочных материалов не представляется возможным установить в каких целях использовались данные материалы (для ремонта входной группы или в целях косметического ремонта помещения).

Поскольку, ремонт входной группы и установка входной двери является неотделимым улучшением помещения, соответствующие работы и их стоимость должны были быть согласованы с арендодателем (истцами), в том числе и по сумме расходов.

Вместе с тем, письменных доказательств, подтверждающих согласование с арендодателями стоимости и объема работ по ремонту входной группы, ответчиком не представлено. Акт приема-передачи неотделимых улучшений с расчетом стоимости возмещения, отсутствует.

Истец ФИО1 и представитель истцов факт ремонта входной группы на указанную ответчиком сумму не признают.

При таких обстоятельствах, оснований для включения понесенных ответчиком расходов в размере ... рублей в оплату арендной платы по договору от ** ** ** не имеется.

В то же время, проверяя расчет задолженности ответчика по арендной плате, суд считает, что распределение истцами поступивших денежных средств не соответствует условиям договора аренды.

Так, из объяснений истца ФИО1 установлено, что из поступивших от ответчика денежных средств (80284 рубля), 75 000 рублей зачтены им в счет арендной платы за первые три месяца аренды, то есть за ... (25 000*3=75000 рублей), а 5284 рубля – в счет оплаты электроэнергии (переменная часть арендной платы) за период с ....

Однако, перечисляя ** ** ** и ** ** ** на карту №... платежи на сумму ... рублей и ... рубля, ответчик не указывала в их назначении, что ... рублей и ... рубля это «оплата переменной части арендной платы» или «оплата электроэнергии».

Пунктом 3.5 договора аренды установлена обязанность арендатора перечислять переменную часть арендной платы в течение 5 дней с момента выставления счета за электроснабжение, а также передачи ему копий документов поставщиков электроэнергии.

Доказательств вручения ответчику счетов на оплату электроснабжения, истцами не представлено.

При таком положении, платежи, произведенные ответчиком ** ** ** и ** ** ** полностью подлежат зачету в счет оплаты постоянной части арендной платы.

С учетом внесенных ответчиком платежей, её задолженность по арендной плате за определенный истцами ко взысканию период (...) составляет 169 716 рублей (расчет: 175 000 – 5284=169716).

Доказательств погашения задолженности ответчиком не представлено.

С учетом изложенного, с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере 169 716 рублей.

На основании статьи 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истцов подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 4594,32 руб.

В дополнениях к иску (от 15.01.2020) истцы указали, что не возражают против взыскания денежных средств в полном объеме пользу ФИО2

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО2 задолженность по договору аренды от ** ** ** в размере 169 716 рублей и расходы по уплате государственной пошлины в размере 4594 рубля 32 копейки.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме.

...

Председательствующий О.Л.Саенко