Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи квартиры, при участии:

от истца - представителя ФИО4 по доверенности от 21.03.2011г.,

от ответчика - отсутствует,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в Саяногорский городской суд РХ с иском к ФИО3 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи квартиры, мотивируя свои требования тем, что 03.12.2010 года между ним и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> было подписано соглашение о задатке, представителю ответчика истцом был передан задаток в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается распиской о получении задатка от 03.12.2010 года. Стороны договорились заключить основной договор купли-продажи указанной квартиры до 03.03.2011 года, этот же срок указан в пункте 4 соглашения о задатке от 03.12.2010 года. Истец указывает, что он неоднократно, сначала устно, потом телеграммой, а потом и письменно под роспись приглашал ответчика на заключение основного договора купли-продажи. В назначенный день для подписания основного договора купли-продажи и его последующей регистрации - 01.03.2011 года, ФИО3 не явился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РХ. По мнению истца, ФИО3 намеренно уклоняется от заключения основного договора купли-продажи квартиры, в связи с чем, просит суд вынести решение о понуждении ответчика к заключению с истцом основного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, понудить ответчика передать ему указанную квартиру, и осуществить государственную регистрацию сделки купли-продажи и перехода права собственности на указанную квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия.

Представитель истца ФИО4 в ходе судебного разбирательства уточнила заявленные требования, просила обязать ФИО5 заключить основной договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи от 03.12.2010 года, в остальной части исковые требования оставила без изменения.

Истец ФИО2 для участия в судебном заседании не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствие.

Представитель истца ФИО4 в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивала с учетом их уточнения по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила иск удовлетворить.

Ответчик ФИО3 для участия в судебном заседании не явился, судебная повестка, направленная в его адрес, вернулась с отметкой «возврат по истечении срока хранения», в связи с чем, суд признает ФИО3 надлежащим образом извещенным о времени и месте проведения судебного заседания и считает возможным провести его в отсутствие ответчика.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно п. 1, 2, 3 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Как следует из материалов дела, 3 декабря 2010 года между ФИО3, в лице представителя ФИО1 , и ФИО6 заключен предварительный договор купли-продажи принадлежащей ФИО3 на праве собственности двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, согласно п. 4 которого срок заключения основного договора купли-продажи указанной квартиры установлен до 3 марта 2011 года.

Оценивая предварительный договор от 03.12.2010 года, заключенный между истцом и ответчиком, суд учитывает положения п. 2 договора, из которого следует, что на момент подписания предварительного договора квартира по адресу: <адрес> принадлежит ФИО5, что подтверждается договором купли-продажи от 01.03.2006 года, выпиской из ЕРГП от 03.12.2010 года, при этом между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям: предмете, цене договора, о лицах, сохраняющих право пользования жилым помещением.

Также судом учитываются положения п. 1 ст. 182 Гражданского кодекса РФ, согласно которой сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Как видно из предоставленной суду представителем истца ФИО4 копии доверенности, выданной 14.09.2010 года ФИО3 ФИО1 , первый уполномочил последнего на продажу за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ему на праве собственности квартиру по адресу: <адрес> в связи с чем, суд приходит к выводу, что ФИО1 , подписывая предварительный договор купли-продажи указанной квартиры, действовал в пределах предоставленных ему полномочий, и соответственно права и обязанности, по данному договору, в т.ч. по заключению основного договора возникли у ФИО3 - ответчика по настоящему делу.

Из содержания ст. 429 Гражданского кодекса РФ следует, что заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

При этом в силу п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса.

Как предусмотрено п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Из представленной суду телеграммы от 24.02.2011 года следует, что ФИО2 приглашал ФИО1 и А.Е. для регистрации сделки купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> согласно заключенным между ними соглашению о задатке и предварительному договору купли-продажи от 03.12.2010 года, которая Т-выми не получена, поскольку квартира закрыта, по извещению адресат не является, что подтверждается почтовым уведомлением о невозможности вручения телеграммы.

Кроме того, 28.02.2011 года ФИО1 , в полномочия которого согласно доверенности от 14.09.2009 года входит и право на подписание соответствующих договоров купли-продажи, регистрации сделок и перехода права собственности, получил письменное уведомление ФИО7 о необходимости прибыть 01.03.2011 года в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии для регистрации сделки купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> согласно заключенным между ними соглашению о задатке и предварительному договору купли-продажи от 03.12.2010 года.

В судебном заседании представитель истца ФИО4 пояснила, что 01.03.2011 года ни ФИО3, ни его представитель ФИО1 , не явились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, при этом ответчиком доказательств обратного не представлено, в связи с чем, суд приходит к выводу об уклонении ФИО3 от заключения основного договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>

Также судом учитывается и то обстоятельство, что на основании соглашения о задатке от 03.12.2010 года, представитель ответчика получил задаток в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается распиской о получении задатка от 03.12.2010 года.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Поскольку ФИО3 принял на себя обязательство по заключению договора купли-продажи квартиры на оговоренных в предварительном договоре условиях, у него возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями, т.е. в срок до 03 марта 2011 года заключить с ФИО2 договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>

Таким образом, суд считает требования истца ФИО2 к ФИО3 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи спорной квартиры на условиях, оговоренных в предварительном договоре купли-продажи от 03.12.2010 года, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Разрешая исковые требования ФИО2 о понуждении ответчика передать спорную квартиру и осуществить государственную регистрацию сделки купли-продажи и перехода права собственности на квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 551, 556 Гражданского кодекса РФ на стороны договора купли-продажи недвижимости возложены обязанности по передаче и приему недвижимого имущества (п. 1 ст. 556 ГК РФ), а также по государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

С учетом вышеизложенных норм права, суд приходит к выводу, что до момента государственной регистрации договора купли-продажи спорной квартиры (момента заключения договора), у истца отсутствуют правовые основания требовать от ответчика, как передачи квартиры, так и проведения государственной регистрации перехода права собственности.

Кроме того, п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ предусматривает иной порядок судебной защиты в случае уклонения одной из сторон сделки от государственной регистрации сделки и перехода права собственности - вынесение решения о государственной регистрации сделки и перехода права собственности, а не понуждение уклоняющейся стороны осуществить таковую.

При таких обстоятельствах исковые требования истца о понуждении ответчика передать спорную квартиру и осуществить государственную регистрацию сделки купли-продажи и перехода права собственности на квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи квартиры удовлетворить частично.

Обязать ФИО3 заключить с ФИО2 договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> на условиях, содержащихся в предварительном договоре купли-продажи от 03.12.2010 года.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о понуждении передать спорную квартиру и осуществить государственную регистрацию сделки купли-продажи и перехода права собственности на квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия путем подачи кассационной жалобы через Саяногорский городской суд Республики Хакасия в течение десяти дней со дня его объявления.

Судья А.В.Пронина