Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску Мальковой Галины Васильевны к администрации г. Перми о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, судебных расходов,

у с т а н о в и л:

Малькова Г.В. обратилась в суд с иском к администрации города Перми, в котором просит взыскать в свою пользу компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, расположенного по адресу: <Адрес>, в размере 637 065,00 руб. В обоснование требований указала, что являлась собственником жилого помещения – квартиры №, расположенной в указанном доме. В 2017 году многоквартирный дом в установленном законом порядке был признан аварийным и подлежащим сносу, в связи с чем 11.08.2021 между истцом и ответчиком был заключен договор об изъятии жилого помещения, размер возмещения которым определен 4 006 795,00 руб. При заключении договора об изъятии размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не определялся. Вместе с тем, на основании п. 4 ч. 1 ст. 36, ч. 1 ст. 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, правовой позиции, изложенной в п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14, выкупная цена должна включать в себя, в том числе, и компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, что также следует из положений ст. 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Перечень работ по капитальному ремонту предусмотрен положениями ст. 166 Жилищного кодекса Российской Федерации. Капитальный ремонт должен проводиться с определенной периодичностью. Бывшим наймодателем капитальный ремонт проведен не был с учетом строительства здания в 1959 году и необходимостью проведения ремонтов в 1984 году и 2009 году. Размер компенсации определен истцом на основании Отчета об оценке №8952 от 10.09.2021, выполненного ООО «Компания «Центр недвижимости». Стоимость услуг по проведению оценки составляет 15 000,00 руб., которые подлежат взысканию с ответчика, также как и расходы по оплате государственной пошлины в размере 300,00 руб.

Истец в судебное заседание не явилась, направив заявление о рассмотрении дела в своё отсутствие.

Администрация г. Перми о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, представитель Королева О.А. направила заявление о проведении судебного заседания в отсутствие представителя администрации г. Перми, а также выразила несогласие с заявленными требованиями, поскольку между сторонами заключен договор об изъятии жилого помещения, которым размер возмещения определен и он является окончательным, пересмотру не подлежит в соответствии с п. 1.5 договора. В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации истец добровольно заключила данный договор, тем самым реализовав своё право на расселение.

Суд, руководствуясь положениями ч. 5 ст. 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Суд, изучив материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, приходит к следующему выводу.

В силу части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Каждый имеет право на жилище; никто не может быть произвольно лишен жилища, что предусмотрено частью 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации.

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (часть 1 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).

В силу части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Положениями части 1 статьи 166 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;

3) ремонт крыши;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.Судом установлено, что на основании договора купли-продажи квартиры от 19.08.2002 Малькова Г.В. приобрела в собственность квартиру, общей площадью 81,6 кв.м., расположенную по адресу: <Адрес> (л.д. 8).

Согласно заключению межведомственной комиссии при администрации Орджоникидзевского района г. Перми от 28.07.2017 №10/86 Комиссией выявлены основания для признания многоквартирного дома, расположенного по адресу: <Адрес> / Суперфосфатная, <Адрес>, аварийным и подлежащим сносу (л.д. 59-60).

Многоквартирный жилой дом включен Постановлением Правительства Пермского края от 24.04.2018 №217-п в региональную адресную программу по расселению аварийного жилищного фонда на территории Пермского края на 2019-2023 годы.

Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми от 10.08.2017 №СЭД-059-11-01-04-133 многоквартирный дом, расположенный по адресу: <Адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу (л.д. 109), земельный участок под многоквартирным домом изъят для муниципальных нужд распоряжением начальника Департамента земельных отношений администрации г. Перми от 28.06.2021 №21-01-03-752 (л.д. 131).

Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми от 31.05.2021 для муниципальных нужд изъято жилое помещение – трехкомнатная квартира № площадью 81,6 кв.м., расположенная по адресу: <Адрес> (л.д. 132).

Между муниципальным образованием город Пермь в лице управления жилищных отношений администрации г. Перми и истцом 11.08.2021 заключен Договор №374-УЖО-БИ об изъятии жилого помещения (л.д. 11).

В договоре об изъятии размер возмещения за изымаемое жилое помещение определен сторонами на основании отчета об оценке ООО <данные изъяты> от 12.05.2021 №2021/638/1 в размере 4 006 795,00 руб., включающий в себя рыночную стоимость жилого помещения 3 920 000,00 руб., убытки: услуги по изготовлению отчета 8 000,00 руб., услуги риелтора, грузоперевозки и грузчики, оплата госпошлины при покупке нового жилого помещения – 78 795,00,00 руб.

Согласно п. 1.5 Договора возмещение за жилое помещение является окончательным и пересмотру не подлежит.

Факт аварийности многоквартирного дома сторонами не оспаривался, как и факт отсутствия проведенных капитальных ремонтов в многоквартирном доме. Согласно ответу ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 18.11.2021 сведения о проведенных капитальных ремонтах отсутствуют (л.д. 57).

В подтверждение размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт истцом к исковому заявлению представлен Отчет об оценке №8952, выполненный ООО <данные изъяты> (л.д. 16-49), в котором размер компенсации определен 637 065,00 руб.

Ответчиком доказательства иного размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не представлены, ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Факт необходимости проведения капитального ремонта в многоквартирном доме в период его эксплуатации ответчиком не оспаривался, доказательств того, что капитальный ремонт в доме проводился ответчиком в материалы дела не представлено, вместе с тем из имеющихся в материалах дела доказательств усматривается, что капитальный ремонт в доме не проводился, в связи с чем обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя до приватизации жилых помещений в доме, в том числе истцами, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена.

Как следует из копии технического паспорта на домовладение по состоянию на 1999г. (л.д. 34 оборот-45), заключения о техническом состоянии конструкций жилого <Адрес>, выполненного ООО <данные изъяты> в июле 2017 года (л.д. 61-107), <Адрес> года постройки, сведения о проведенных капитальных ремонтах отсутствуют, фундамент, междуэтажное и чердачное перекрытия, конструкции крыши на момент обследования находились в аварийном состоянии, наружные стены находились в ограниченно-работоспособном состоянии, физический износ здания составлял 75%, проведение капитального ремонта на момент обследования не целесообразно.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в размер возмещения за изымаемое жилое помещение даже при выплате собственникам возмещения в соответствии с договором об изъятии жилого помещения.

Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома способствовало разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.

Заключение договора об изъятии жилого помещения не лишает права истца требовать выплаты компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку вопрос о выплате компенсации заключенным договором не определялся сторонами, данный договор не содержит соглашение сторон относительно указанной компенсации. Вместе с тем сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт при наличии правовых оснований к её выплате в пользу собственников является самостоятельной выплатой, включаемой в состав возмещения, подлежащего выплате при изъятии жилого помещения, расположенного в аварийном многоквартирном доме, подлежащим сносу.

Поскольку жилой дом в результате ненадлежащего содержания пришел в аварийное состояние, в том числе по причине не проведения своевременных капитальных ремонтов, при изъятии такого помещения истцу подлежит выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, которая договором об изъятии не была определена.

В целях определения размера компенсации суд полагает возможным принять во внимание Отчет №8952, поскольку иные доказательства иного размера компенсации суду со стороны ответчика представлены не были (ст. 56 ГПК РФ).

Вместе с тем, суд приходит к выводу, что из расчета размера компенсации, приведенного на стр. 36 Отчета (л.д. 34), следует исключить работы по ремонту оконных и дверных внутриподъездных проемов, поскольку указанные виды работ не предусмотрены положениями ст. 166 ЖК РФ. Размер возмещения составит (81,6 кв.м. / 701,6 х (5 477 512,00 – 268 725,00 – 537 450,00)) = 543 302,00 руб. (округленно).

Таким образом, с администрации г. Перми в пользу истца подлежит взысканию компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в размере 543 302,00 руб., в остальной части в удовлетворении требований о взыскании компенсации следует отказать.

В соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Принимая во внимание, что требований о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт являются требованиями имущественного характера, не подлежащего оценке, поскольку вытекают из защиты жилищных прав собственника при изъятии аварийного жилого помещения в соответствии с положениями ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, то правила пропорционального взыскания судебных расходов при взыскании компенсации в ином размере нежели заявлено истцом, не применяются.

Истцом при подаче иска понесены судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300,00 руб., что подтверждается чеком от 23.10.2021 (л.д. 2), а также понесены расходы по оплате оценки в размере 15 000,00 руб., что подтверждается квитанцией к приходном кассовому ордеру №8952 от 16.09.2021(л.д. 119), договором №8952-21 на оказание услуг по проведению оценки от 10.09.2021 (л.д. 120-121), актом №8952 от 16.09.2021 на выполнение услуг (л.д. 122), Отчетом об оценке №8952.

Таким образом, с администрации г. Перми в пользу Мальковой Г.В. подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере по 300,00 руб., по оплате оценки в размере 15000,00 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

взыскать с администрации г. Перми в пользу Мальковой Галины Васильевны компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 543 302,00 руб., в удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с администрации г. Перми в пользу Мальковой Галины Васильевны судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300,00 руб., по оплате оценки в размере 15 000,00 руб.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий <данные изъяты> Е.С. Оплетина

<данные изъяты>