Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4752/2021 по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании уплаченной суммы, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов,

Установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3, которым просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес><адрес>, <адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО3<дата>; взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 уплаченные по договору денежные средства в размере 1 800 000 руб., внести запись в ЕГРН о прекращении права собственности ФИО2 на указанный объект недвижимости, взыскать штраф, компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., расходы на оплату государственной пошлины за регистрацию договора купли-продажи от <дата> в размере 350 руб., почтовые расходы в размере 509, 91 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 17 772, 11 руб.

В обоснование требований ссылается на то, что указанный объект недвижимости был приобретен ею за 1 800 000 руб. и передан на основании передаточного акта от <дата>. Право собственности было зарегистрировано Управлением Росреестра по Московской области <дата>, номер государственной регистрации права: <номер> от <дата> В п. 1.5. Договора указано, что «земельный участок не обременен любыми правами третьих лиц, отсутствуют другие обременения и/или ограничения на использование участка». В п. 2.2.3. Договора указано, что «Продавец обязан предоставить покупателю всю информацию об обременениях участка и ограничениях его использования». В п. 7.4 Договора указано: «Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора».

<дата> истцом подано заявление на подготовку Градостроительного плана земельного участка, после получения которого она узнала о наличии обременений и ограничений земельного участка, а именно земельный участок частично расположен в границах ограничений прав на земельный участок, предусмотренных ст. ст. 56, 56.1 Земельного кодекса, площадью <...>.; земельный участок полностью расположен в границах минимального расстояния до оси трубопровода; земельный участок частично расположен в границах охранной зоны нефтепроводов и нефтепродуктопроводов. <дата> истец обратилась в АО «Транснефть-Верхняя Волга» для согласования строительства индивидуального жилого дома. Ответом АО «Транснефть-Верхняя Волга» № <номер> от <дата> истцу сообщено о том, что земельный участок с кадастровым номером 50:23:0010255:119 частично расположен в охранной зоне трубопровода и полностью попадает в границы минимальных расстояний Кольцевого МНПП, что обуславливает наличие ограничений в его использовании, в том числе запрет на застройку. <дата> истец обратилась в Администрацию Раменского городского округа Московской области с уведомлением о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства, по результатам рассмотрения которого было получение уведомление №<номер> от <дата> о несоответствии указанных параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке ввиду частичного расположения земельного участка в охранной зоне трубопровода и полного расположения в границах минимальных расстояний Кольцевого МНПП, что обуславливает наличие ограничений в его использовании, в том числе запрет на застройку. Из Договора купли-продажи от <дата> следует, что проданный ей участок предназначен для индивидуального жилищного строительства. В то же время она не может использовать участок по назначению в силу того, что участок частично расположен в охранной зоне трубопровода и полностью попадает в границы минимальных расстояний Кольцевого МНПП. Ответчиком был продан объект недвижимости с неустранимыми недостатками, которые препятствуют использованию предмета договора купли-продажи по назначению.

В судебном заседании истец ФИО2 отсутствовала. Ее представитель по доверенности ФИО6<...> поддержал заявленные требования и просил их удовлетворить.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие. Ранее просил отказать в удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях, ссылаясь на то, что на стадии заключения предварительного договора купли-продажи земельных участков от <дата> между ним и ФИО6, им были представлены кадастровые выписки на земельные участки, с которыми ФИО2, ФИО6 были ознакомлены, о наличии охранной зоны нефтепродуктопровода им было известно. Вместе с тем, данные кадастровых выписок находятся в свободном доступе, что не лишало возможности истца дополнительно с ними ознакомиться, а также заказать выписки из ЕГРН на спорный земельный участок. Ответчиком была сообщена истцу вся известная информация о земельном участке, имеющаяся в сведениях ЕГРН.

Представитель третьего лица Администрации Раменского городского округа Московской области в судебное заседание не явился, извещен.

Суд, заслушав представителя истца, проверив материалы дела, приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя требовать замены товара ненадлежащего качества на товар соответствующий договору.

Согласно ч. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с ч. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Особенности купли-продажи земельных участков регулируются Земельным кодексом РФ.

В соответствие с п. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, что <дата> между ФИО3и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>. Предметом договора являлся земельный участок площадью <...> с кадастровым номером <номер>. Земельный участок отнесен к категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства. Стоимость недвижимого имущества стороны договора оценили в 1 800 000 руб. Между сторонами был подписан передаточный акт.

В соответствии с п. 1.5 договора продавец гарантирует, что на дату заключения Договора участок принадлежит продавцу на праве собственности, никому не продан в споре, под арестом и запретом не состоит, не является предметом залога, не обремен любыми правами третьих лиц, отсутствуют другие обременения и/или ограничения на использование участка.

Пунктом 2.3.4 договора установлено право покупателя возводить с соблюдением правил застройки здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов.

Данный договор зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области и за ФИО2 зарегистрировано право на указанный объект недвижимости <...>

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ФИО2 указала, что ответчик при заключении договора купли-продажи не уведомил ее об имеющихся ограничениях к использованию земельного участка, вследствие чего истец оказалась лишена того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, а именно возведения и регистрации жилого строения, что является существенным нарушением договора купли—продажи.

Суд полагает, что истец с учетом обстоятельств, изложенных ею в исковом заявлении, и в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представила доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора, влекущего расторжение договора и взыскание денежных средств, а также предоставления покупателю продавцом недостоверной информации о земельном участке, иной информации, которая могла оказать влияние на решение истца о покупке данного земельного участка.

Как следует из п. 3 передаточного акта к договору купли-продажи земельного участка от <дата>, ФИО2 (покупатель) не имеет претензий к передаваемому земельному участку, каких-либо недостатков, о которых ФИО2 не сообщил ФИО3 не указано <...>

Суд полагает, что при заключении договора купли-продажи земельного участка продавцом была сообщена вся имеющаяся информация о земельном участке, в свою очередь, покупатель претензий относительно недостоверности предоставленной информации не заявляла. Указанную информацию покупатель посчитала достаточной для заключения договора купли-продажи объекта недвижимости. Более того, покупатель должна была проявить необходимую в данном случае осторожность и осмотрительность при заключении сделки, не была лишена возможности получения сведений о наличие охранных зон на спорной территории.

Суд полагает, что в случае проставления своей подписи в договоре купли-продажи, ФИО2 должна была изучить документацию на земельный участок, т.е. действовать с предельной внимательностью и осмотрительностью при осуществлении своих прав, поэтому наличие подписи истца в договоре и акте приема-передачи свидетельствует о том, что ФИО2 была согласна с условиями указанных документов и их содержание соответствует ее воле. По общему правилу п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Гражданское законодательство в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений.

Положениями статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с частями 2 и 3 статьи 15 Конституции Российской Федерации органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане и их объединения обязаны соблюдать Конституцию Российской Федерации и законы. Законы подлежат официальному опубликованию. Неопубликованные законы не применяются. Любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения.

Частью 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации провозглашено равенство всех перед законом и судом.

В силу презумпции знания закона граждане и организации должны знать действующее законодательство. Для реализации указанной презумпции предусмотрено обязательное опубликование законов, а также иных подзаконных актов, затрагивающих права и обязанности граждан и организаций.

По территории Раменского района Московской области проходит участок Кольцевого МНПП г. Москвы, который введен в эксплуатацию с 1974 по 1981 года.

В соответствии со ст. 105 ЗК РФ для безопасной эксплуатации магистральных нефтепродуктопроводов устанавливаются зоны с особыми условиями использования территории.

При таких обстоятельствах, с учетом презумпции знания закона, покупатель, имеющий возможность получить информацию об объекте из государственного кадастра недвижимости, мог и должен был узнать о существовании ограничений в использовании земельного участка. Ответчик не утаивал никаких сведений о фактическом состоянии продаваемого участка.

Оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что при заключении спорного договора ответчик (продавец) предоставил истцу (покупателю) всю имеющуюся у него информацию относительно продаваемого земельного участка, и, проявив разумную заботу и осмотрительность, покупатель не была лишена возможности получить сведения о наличии охранных зон на территории расположения приобретаемого объекта недвижимости, а также уточнить возможность застройки приобретаемого участка, на основании чего суд приходит к выводу об отсутствии доказательств, свидетельствующих о том, что на момент заключения спорной сделки имело место существенное заблуждение, поэтому в удовлетворении иска следует отказать.

Поскольку судом отказано в удовлетворении основного иска, требования о взыскании уплаченных по договору купли-продажи от <дата> денежных средств в размере 1 800 000 руб., внесении записи в ЕГРН о прекращении права собственности ФИО2 на указанный объект недвижимости, взыскании штрафа, компенсации морального вреда в размере 100 000 руб., расходов на оплату государственной пошлины за регистрацию договора купли-продажи от <дата> в размере 350 руб., почтовых расходов в размере 509, 91 руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере 17 772, 11 руб. не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 450 ГК РФ, п.3 ст.37 ЗК РФ, ст.ст.56, 98, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером <номер>, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между ФИО2 к ФИО3<дата>; взыскании с ФИО3 в пользу ФИО2 уплаченных по договору денежных средств в размере 1 800 000 руб., внесении записи в ЕГРН о прекращении права собственности ФИО2 на указанный объект недвижимости, штрафа, компенсации морального вреда в размере 100 000 руб., расходов на оплату государственной пошлины за регистрацию договора купли-продажи от <дата> в размере 350 руб., почтовых расходов в размере 509, 91 руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере 17 772, 11 руб. – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме в апелляционном порядке в Московский областной суд через Раменский городской суд Московской области.

Судья:

Мотивированное решение составлено <дата>