Гражданский кодекс часть 1

с участием: представителя истца ООО «Бережная аптека «Апрель» по доверенности ФИО1, представителя ответчиков ФИО2, ФИО3, ФИО4 по доверенности ФИО5, третьего лица ООО «Союз – 3000» по доверенности ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ООО «Бережная аптека «Апрель» к ФИО2, ФИО3, ФИО4 АлексА.у о переводе прав и обязанностей по договору аренды,

установил:

ООО «Бережная аптека «Апрель» обратилось в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4 в котором просили перевести права и обязанности ООО «Союз – 3000» по заключенному в отношении нежилых помещений №<номер обезличен>, 22, 23, 24 (первый этаж), <номер обезличен> (второй этаж), общей площадью 117,9 кв.м., расположенных в здании литер АА1 (общей площадью 1004,6 кв.м., инвентарный <номер обезличен>, этажность 1-4, подземная этажность – 1, находящихся по адресу: <адрес обезличен> квартале 506, кадастровый или условный <номер обезличен>/АА1, на ООО «Бережная аптека «Апрель»; взыскать расходы на оплату госпошлины в сумме 6000,00 рублей; взыскать расходы на оплату услуг представителя в сумме 30000,00 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что <дата обезличена> на основании договора уступки прав требований <номер обезличен> от <дата обезличена> арендатор ООО «Медчеста–плюс» передало свои права и обязанности по договору аренды ООО «Бережная аптека «Апрель».

По условиям договора аренды собственники ФИО2, ФИО3, ФИО4, именуемые в дальнейшем арендодатели предоставили во временное владение и пользование недвижимое имущество: нежилые помещения №<номер обезличен>, 22, 23, 24 (первый этаж), 34 (второй этаж), общей площадью 117,9 кв.м., расположенные в здании литер АА1 (общей площадью 1004,6 кв.м., инвентарный <номер обезличен>, этажность 1-4, подземная этажность 1, находящееся по адресу: <адрес обезличен> квартале 506, кадастровый или условный <номер обезличен>/АА1, для осуществления арендодателем деятельности аптеки.

Указанный договор был заключен сторонами сроком на 5 лет и зарегистрирован в установленном законом порядке.

ООО «Бережная аптека «Апрель» приняло на себя обязательства, вытекающие из договора аренды и приступило к его исполнению. В свою очередь Арендодатели уклонялись от получения арендных платежей, что установлено решением Ленинского районного суда г.Ставрополя от 26.04.2016 года, которым в удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ООО «Бережная аптека «Апрель» о взыскании задолженности по арендной плате, расходов по уплате государственной пошлины, расходов по оплате услуг представителя отказано в полном объеме.

Позже заключенный договор расторгнут сторонами в связи с истечением срока его действия и ООО «Бережная аптека «Апрель» вернуло арендуемое помещение владельцам, заявив о намерении продлить отношения по договору аренды. Однако ответчики сдали помещение другому арендатору ООО «Союз – 3000».

Указывая на нарушение преимущественного права, предусмотренного ст.621 ГК РФ, ООО «Бережная аптека «Апрель» обратились с настоящим иском в суд.

В судебном заседании представитель истца ООО «Бережная аптека «Апрель» по доверенности ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме, просила суд их удовлетворить, дала пояснения, аналогичные изложенным в иске.

В судебном заседании представитель ответчиков ФИО2, ФИО3, ФИО4 по доверенности ФИО5, требования не признала, просила отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях, пояснив, что у истца отсутствуют основания для реализации преимущественного права требовать от ответчиков заключения с ним на новый срок договора аренды нежилых помещений, поскольку договор аренды прекратил свое действие в связи с его расторжением сторонами по обоюдному согласию, а не в связи с истечением его срока, таким образом преимущественное право на заключение договора аренды истцом утрачено. Кроме того, преимущественное право Арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи Арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду. Ответчиками заключен договор аренды нежилого помещения <номер обезличен> от <дата обезличена> с ООО «Технологическое оборудование», объектом аренды которого является административное здание, общей площадью 1004,60 кв.м., расположенное по адресу: <адрес обезличен>, в состав которого вошли спорные помещения. То есть ответчиками передано в аренду третьему лицу имущество совершенно в ином составе, в 10 раз превышающее площадь спорных помещений. Просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме, взыскать расходы на оплату услуг представителя в размере 17000,00 рублей.

В судебном заседании представитель третьего лица ООО «Союз – 3000» по доверенности ФИО6, исковые требования не признал, просил суд в иске отказать, по аналогичным основаниям.

Ответчики по делу ФИО2, ФИО3, ФИО4 в суд не явились, просили суд о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ООО «Технологическое оборудование» в суд не явились, просили суд о рассмотрении дела в их отсутствие.

Суд с учетом мнения сторон и положений ст.167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть данное дело в отсутствии неявившихся лиц.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Как следует из материалов дела, 01.04.2011 года между ООО «Фармика» (Арендодатель) и ООО «Медчеста – плюс» (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, согласно которому Арендодатель предоставил во временное владение и пользование недвижимое имущество: нежилые помещения №№ 21, 22, 23, 24 (первый этаж), 34 (второй этаж), общей площадью 117,9 кв.м., расположенные в здании литер АА1 (общей площадью 1004,6 кв.м., инвентарный номер 19812, этажность 1-4, подземная этажность 1, находящиеся по адресу: <адрес обезличен> квартале 506, кадастровый или условный номер 26:12:030404:0005:19812/192:1000/АА1.

Согласно п.6.1 договор заключен сроком на 5 лет. Срок аренды объекта начинает исчисляться с момента передачи объекта по акту приема-передачи.

05.08.2011 года между ООО «Фармика» (Продавец) и ФИО2, ФИО3, ФИО4 (Покупатели) был заключен договор купли-продажи недвижимости согласно которому, Покупатели приобрели право собственности на указанный объект в следующих долях в праве собственности: ФИО2 – 51/100, ФИО3 – 19/100, ФИО4 – 30/100 долей.

07.08.2013 года ООО «Медчеста – плюс» (Цедент) и ООО «Бережная аптека «Апрель» (Цессионарий) заключили договор №5 об уступке права требования, которым цедент уступает, а цессионарий принимает право аренды по договору аренды недвижимости от 01.04.2011 года.

Предоставляемое право включает право аренды принадлежащего арендодателю на праве собственности объекта недвижимости: нежилые помещения №<номер обезличен>, 22, 23, 24 (первый этаж), 34 (второй этаж), общей площадью 117,9 кв.м., расположенные в здании литер АА1 (общей площадью 1004,6 кв.м., инвентарный номер 19812, этажность 1-4, подземная этажность 1, находящиеся по адресу: <адрес обезличен> квартале 506, кадастровый или условный номер 26:12:030404:0005:19812/192:1000/АА1.

<дата обезличена> ООО «Медчеста – плюс» и ФИО2, ФИО3, ФИО4 подписали дополнительное соглашение к договору аренды от <дата обезличена>, которым внесены изменения в договор аренды недвижимого имущества от <дата обезличена> и приложение <номер обезличен> к нему. Изменения внесены в преамбулу вышеуказанного договора аренды недвижимого имущества и акта приема-передачи в части Арендодателей, а именно считать Арендодателями по договору аренды недвижимого имущества от <дата обезличена> и акту приема-передачи к нему граждан: ФИО2, ФИО3, ФИО4

<дата обезличена> помещения были переданы ООО «Бережная аптека «Апрель» по акту приема-передачи <номер обезличен> по договору <номер обезличен> от <дата обезличена> об уступке права требования.

<дата обезличена> ООО «Бережная аптека «Апрель» в адрес ФИО2, ФИО3, ФИО4 направлено уведомление о продлении договора аренды нежилых помещений от <дата обезличена>.

<дата обезличена>ФИО2, ФИО3 и ФИО4 направлено в адрес ООО «Бережная аптека «Апрель» уведомление об отказе в продлении срока договора аренды нежилых помещений, а также сообщили о необходимости освобождения нежилых помещений.

<дата обезличена>ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ООО Бережная аптека «Апрель» заключено соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества от <дата обезличена>, которым договор расторгнут с <дата обезличена>.

Арендованное помещение передано Арендатором Арендодателям по акту приема-передачи от <дата обезличена>.

В ходе рассмотрения дела также установлено, что <дата обезличена> между ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ООО «Технологическое оборудование» заключен договор <номер обезличен> аренды недвижимого имущества, сроком до <дата обезличена>. Объектом аренды по указанному договору является: административное здание, общей площадью 1004,60 кв.м., назначение – нежилое, этажностью 1-4, подземною этажностью 1, инвентарный номер – 19812, Литер АА1, кадастровый <номер обезличен>/АА1, расположенное по адресу – <адрес обезличен>, Старомарьевское шосее, <адрес обезличен>.

В силу положений п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Судом установлено, что 31.03.2016 года ООО «Технологическое оборудование» (Арендатор) и ООО «Союз-3000» (Субарендатор) заключили договор №18 субаренды недвижимого имущества, согласно которому Арендодатель предоставил во временное владение и пользование недвижимое имущество: нежилые помещения №№ 21, 22, 23, 24 (первый этаж) площадью 84 кв.м., 34 (второй этаж) площадью 33,9 кв.м.

Согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.06.2012 года № 17540/11, по смыслу приведенных выше норм права намерение арендатора продлить договор аренды не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить имущество в аренду на новый срок.

Преимущественное право арендатора, гарантированное ст. 621 ГК РФ, на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу (п. 35 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», Постановление Президиума ВАС РФ от 19.07.2005 года № 3440/05).

Таким образом, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок может быть заявлено только в случае передачи спорного имущества в аренду третьему лицу.

Исковые требования о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды нежилых помещений могут быть удовлетворены в случае, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора.

В данном случае суд считает, что оснований для удовлетворения требований истца не имеется, поскольку ответчиками ФИО2, ФИО3, ФИО4 передано в аренду третьему лицу имущество в ином составе, в несколько раз превышающее площадь спорных помещений, тогда как в соответствии с заявленными исковыми требованиями истец просит передать ему права только в отношении спорных помещений, которые предметом договора аренды, заключенного между Арендодателями и третьим лицом не является.

Кроме того, суд, руководствуясь положениями статей 11, 610, 621 ГК РФ, приходит к выводу, что правоотношения между истцом и ответчиками по договору аренды нежилых помещений прекратились в связи с заключением 23.03.2016 года между сторонами соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.04.2011 года, в связи с чем истцом утрачено преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

При таких обстоятельствах, у суда не имеется правовых оснований для удовлетворения требований ООО «Бережная аптека «Апрель» о переводе прав и обязанностей ООО «Союз – 3000» по договору аренды нежилых помещений.

Согласно частям 1 и 2 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 данного Кодекса.

В силу ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Согласно представленным квитанциям и договору об оказании правовых услуг ответчиком ФИО2 оплачены услуги представителя в размере 17000,00 рублей. С учетом объема и сложности рассматриваемого дела, количества судебных заседаний, качества оказанной правовой помощи, указанную сумму суд считает разумным снизить до 15 000,00 рублей.

Руководствуясь ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ООО «Бережная аптека «Апрель» к ФИО2, ФИО3, ФИО4 АлексА.у о переводе прав и обязанностей ООО «Союз – 3000» по договору аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес обезличен> квартале 506, взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 30000,00 рублей, расходов по уплате государственной пошлины в размере 6000,00 рублей – оставить без удовлетворения.

Взыскать с ООО «Бережная аптека «Апрель» в пользу ФИО2 расходы на оплату услуг представителя в размере 15000,00 рублей. В остальной части - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Ставрополя в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда изготовлено 19.06.2017 года.

Судья Е.А. Невечеря