Гражданский кодекс часть 1

06 декабря 2011 года Пресненский районный суд г.Москвы в составе председательствующего судьи Жребец Т. Е., при секретаре Петровой С. Э., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4766/2011 по заявлению Учитель Д. В. о признании отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в отношении объекта недвижимого имущества расположенного по адресу: Адрес незаконным, заинтересованное лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, 3-лица – Комитет государственного строительного надзора г. Москвы (Мосгосстройнадзор), Департамент земельных ресурсов,

С участием представителя заявителя по доверенности Федулова Г.В., представителя заинтересованного лица по доверенности Тхишевой Д.В.

У С Т А Н О В И Л

Учитель Д. В. обратился в суд с заявлением, в обоснование которого указывает, что он Дата заключил с ... договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома Номер Согласно данному договору заявитель приобретает жилое помещение (квартиру) в строящемся многоквартирном доме, расположенном по адресу: Адрес, с индивидуально - определёнными характеристиками: секция - Номер, этаж - Номер будущий номер помещения (квартиры) - Номер, ориентировочная площадь - Номер кв.м. Руководствуясь ст. 4 федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..» заявитель представил необходимые документы в Федеральную службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве) для государственной регистрация договора долевого участия, перечень которых указан в соответствующих расписках от Дата и от Дата

Однако Управлением Росреестра по Москве от Дата был вынесен отказ в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по вышеназванному адресу, который заявитель считает незаконным и необоснованным, поскольку:

- доверенность на имя ФИО7 от Дата оформлена согласно требованиям ст. 185 ГК России и наделяет Поверенного правами представлять интересы ... во всех организациях и учреждениях Российской Федерации, в том числе государственных, муниципальных, включая.. . Управление Федеральной регистрационной службы, по всем вопросам, касающимся сбора документов, необходимых для осуществления государственной регистрации, а также государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав собственности на любые объекты недвижимости. Указанная доверенность подписана уполномоченным лицом - Генеральным директором ... ФИО6 Полномочия Генерального директора ФИО6 подтверждаются ст. 10,12 Устава общества, Протоколом общего собрания акционеров ... от Дата, Приказом о вступлении в должность Генерального директора от Дата Номер, Решением единственного акционера ... от Дата Согласно вышеуказанным документам ФИО6 избран Генеральным директором ... на неопределённый срок.

- отсутствие записи в подразделе Номер в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: ... не является препятствием для государственной регистрации Договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома от Дата Номер Договор аренды земельного участка от Дата Номер заключен для проектирования и строительства индивидуального многоэтажного жилого дома с первым нежилым этажом, подземной автостоянкой на Номер м/м, ... и магазином на основании распоряжения ... от Дата Номер на срок до Дата, т.е. на срок менее 1 (одного) года. Впоследствии в соответствии с требованиями пункта 8.2. данный договор аренды земельного участка был пролонгирован сторонами на неопределённый срок и является действующим, что подтверждается письмами департамента земельных ресурсов.

- не основано на законе утверждение Управления Росреестра по Москве о том, что заявителем не представлено утратившее силу разрешение на строительство от Дата

- требование Управления Росреестра по Москве о представлении на государственную регистрацию договора долевого участия нотариально удостоверенного заявления о наличии или отсутствии брачного союза, заключённого в органах записи актов гражданского состояния не законно и ст. 256 ГК России, а также ст. 16 федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-Ф3 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не предусмотрено. и в уведомлении Росреестра от Дата о приостановлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве факт отсутствия нотариально удостоверенного заявления о наличии или отсутствии брачного союза, заключённого в органах записи актов гражданского состояния, в числе причин, препятствующих проведению государственной регистрации договора долевого участия, не указывался.

В судебном заседании представитель заявителя по доверенности поддержал заявленные требования, настаивал на их удовлетворении.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, в судебном заседании возражал против удовлетворения заявления по мотивам изложенным в отзыве и приобщенном в материалы дела, также пояснил, что отказ был правомерным и основаным на действующем законодательстве.

Третьи лица - Комитет государственного строительного надзора г. Москвы (Мосгосстройнадзор) и Департамент земельных ресурсов в судебное заседание своих представителей не направили, надлежащим образом извещены о дате и месте рассмотрения дела, в связи с чем суд рассматривает заявление в их отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив его материалы, суд находит требования Учителя Д.В. не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.

При этом, в силу ст. 255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых:

нарушены права и свободы гражданина;

созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод;

на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.

В соответствии с положениями ст. 258 ГПК РФ суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод. Суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение или действие принято либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего и права либо свободы гражданина не были нарушены.

В судебном заседании было установлено, что Дата заявитель по настоящему делу – Учитель Д.В. заключил с ... договор долевого участия в строительстве многоквартирного Адрес Согласно данному договору заявитель приобретает жилое помещение (квартиру) в строящемся многоквартирном доме, расположенном по адресу: Адрес, с индивидуально - определёнными характеристиками: секция - Номер, этаж - Номер будущий номер помещения (квартиры) - Номер, ориентировочная площадь - Номер кв.м.

Согласно заявлениям от Дата от Учителя Д.В. и ... о регистрации договора долевого участия в Федеральную службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве) для государственной регистрация договора долевого участия были сданы, документы поименованные в расписке, выданной Росреестром по Москве от Дата

Письмом от Дата. Управление Росреестра по Москве уведомило заявителя о приостановлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве сроком на один месяц – до Дата

Согласно расписке от Дата представителем ... были дополнительно сданы документы, поименованные в расписке, выданной Росреестром по Москве от Дата

Сообщением об отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в отношении объекта недвижимого имущества расположенного по адресу: Адрес от Дата. №Номер, Управлением Росреестра по Москве Учителю Д.В. и ... было отказано, по следующим основаниям:

«1. В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. С заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве обратился гр. ФИО7, действующий от ... на основании доверенности, удостоверенной ФИО9ФИО10 и.о. нотариуса Адрес ФИО8, от Дата, зарегистрированной в реестре за Номер. Однако, согласно представленной в Управление копии вышеуказанной доверенности ... не наделяет гр. ФИО7 полномочиями по государственной регистрации договоров. Вышеуказанная доверенность от Дата Номер подписана генеральным директором ... ФИО6, действующим на основании Устава. Однако представленные в Управление Устав ... Протокол общего собрания от Дата и Приказ от Дата Номер не дают однозначно судить о наличии полномочий ФИО6 на момент подписания данной доверенности, так как не содержат информации о максимальном сроке избрания либо о сроке трудового договора.

2. В соответствии с п. 1 ст. З Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

В Управление представлены копия договора аренды земельного участка площадью Номер га расположенного по адресу: Адрес от Дата № Номер, заключенного между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы и ...» сроком до Дата, а также копия письма от Дата Номер, подтверждающая что данный договор согласно ст. 621 ГК РФ считается заключенным на неопределенный срок.

Во исполнение ст.ст. 12-13 Закона об участии в долевом строительстве обеспечительной мерой исполнения обязательств ... по договорам участия в долевом строительстве является залог права аренды данного земельного участка, и строящегося на этом земельном участке многоквартирного дома.

Так согласно п. 44 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219, государственная регистрация залога права аренды земельного участка проводится в подразделе III-2 ЕГРПЮ, а запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве — в подразделе III-4 ЕГРП раздела, открытого на принадлежащий застройщику на праве аренды земельный участок.

Таким образом, для соблюдения условий о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и залога права аренды земельного участка Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним должен содержать запись о регистрации договора аренды земельного участка в подразделе III-1, открытого на данный объект.

Однако в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует запись о регистрации договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Адрес В представленном в Управление Распоряжении префекта ... от Дата № Номер указано, что ... должно было оформить договор краткосрочной аренды земельного участка, расположенного по адресу: ... площадью 1,0538 га сроком до Дата. Однако данный договор аренды в Управление не представлен, сведения о регистрации данного договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним также отсутствуют.

3. Согласно п. 1 ст. 17 Закона о регистрации на государственную регистрацию представляются документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество.

Так одним из условий, необходимых для проведения государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, является наличие и представление в орган, осуществляющий государственную регистрацию, разрешения на строительство (п. 2 ст. 25.1 Закона о регистрации; ст. 2, п. 1 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве).

В п.п. 3.3. Проектной декларации от Дата представленной в Управление Дата указана информация о наличии Разрешения на строительство жилого дома от Дата, выданного Комитетом государственного строительного надзора города Москвы, сроком действия до Дата. Однако вышеуказанное разрешение на строительство в Управление представлено не было.

В представленной Дата в Управление Проектной декларации от Дата (согласно расписке от Дата от Номер) информация о данном разрешении на строительство отсутствует.

4. Согласно п. 2 ст. 16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В представленном заявлении о государственной регистрации указано, что гр. Учитель Д. В. в настоящее время в зарегистрированном браке не состоит. Однако документ, подтверждающий тот факт, что на вышеуказанный объект недвижимого имущества не возникает режим совместной собственности супругов в соответствии со ст. 256 ГК РФ, в Управление не представлен.

Таким образом, для проведения регистрационных действий необходимо представить нотариально удостоверенное заявление, что гр. Учитель д. В. на момент заключения договора долевого участия в строительстве многоквартирного - от Дата Номер в зарегистрированном браке не состоял.».

В соответствии со ст. 13, Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

1. Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

2. Государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным статьей 16 настоящего Федерального закона для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).

Государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости. Уведомление правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации.

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав…

В соответствии со ст. 3, Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Учитывая, что Дата заявителем было представлено заявление о представлении дополнительных документов (вх. Номер), однако в течение установленного Законом о регистрации срока основания, препятствующие проведению государственной регистрации права собственности, устранены не были, Управление Росреестра правомерно отказало в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в отношении объекта недвижимого имущества расположенного по адресу: Адрес, данный отказ совершен в соответствии с законом и в пределах полномочий органа, осуществляющего государственную регистрацию прав не недвижимое имущество и сделок с ним.

Кроме того, как пояснил в судебном заседании заявитель, была осуществлена подача на регистрацию договора аренды земельного участка на котором ведется строительство дома, в связи с чем судом не установлено препятствий для повторной сдачи договора участия в долевом строительстве и документов необходимых для его регистрации с учетом тех оснований, которые указаны в сообщении об отказе от Дата, т.е. заявитель не лишен возможности собрав (подготовив) необходимый комплект документов повторно обратиться с заявлением о регистрации договора, в связи с чем суд не усматривает что права либо свободы заявителя были нарушены.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленного требования о признании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от Дата Номер об отказе в государственной регистрации Договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома от Дата Номер Номер незаконным; обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве произвести государственную регистрацию Договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома от Дата Номер в установленный законом срок – отказать.

Решение может быть обжаловано в Мосгорсуд в течение 10 дней.

Судья: Жребец Т. Е.