Гражданский кодекс часть 1

В обоснование своих исковых требований ФИО1 указала, что 06.05.2019г. между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № стоимостью 1700000 рублей. Согласно п.3.1 договора продавец доводит до сведения покупателя, что на момент подписания договора земельный участок никому другому не продан, не заложен, в судебных спора, под запрещением (арестом) не состоит, не обременен правами третьих лиц, о которых продавец на момент заключения договора знал или не мог не знать. В пределах отчуждаемого земельного участка строения отсутствуют. Поскольку она не является специалистом, 31.05.2019г. ею был заключен договор подряда для проведения кадастровых работ по выносу на местности координат поворотных точек границ земельного участка. 24.06.2019г. ею получено заключение кадастрового инженера №24.06/19-1, из которого следует, что в пределах земельного участка с кадастровым номером № находятся объекты искусственного происхождения (заборы), принадлежащие земельным участкам:

с кадастровым номером № по адресу: <адрес> расстояние наложения на земельный участок с кадастровым номером № от 1,77 м до 2,35 м, площадь 29,76 кв.м;

с кадастровым номером № по адресу: <адрес> расстояние наложения на земельный участок с кадастровым номером № от 5,00 м до 6,82 м, площадь 89,07 кв.м;

земельный участок по адресу: <адрес> сведения о котором в ЕГРН отсутствуют; расстояние наложения на земельный участок с кадастровым номером № от 6,82 м до 9,30 м, площадь 124,62 кв.м.

Общая площадь наложения составляет 243,45 кв.м.

Кроме того, при проведении кадастровых работ ею визуально установлено, что в пределах границ приобретенного земельного участка, помимо заборов, расположены принадлежащие собственникам смежных участков погреба, фундаменты, туалеты, часть земельного участка находится в пользования владельцев смежных земельных участков, через земельный участок проходит дорога для подъезда к трем смежным земельным участкам. На момент совершения сделки купли-продажи ответчик об указанных обременениях ей не сообщила. Таким образом, ей продан земельный участок, не свободный от прав третьих лиц, на участке имеются неустранимые недостатки, не позволяющие использовать его по назначению: для ведения садоводства и строительства индивидуального жилого дома. Обременения земельного участка объективно существуют и в настоящее время являются действующими независимо от их регистрации.

В адрес ответчика была направлена претензия с требованием об уменьшении стоимости земельного участка на 400000 рублей, ответчик ответила отказом. Поскольку в момент заключения договора купли-продажи продавец не сообщила покупателю о наличии на земельном участке обременений, о наличии данного существенного недостатка выявлено после исполнения договора и его государственной регистрации, это является безусловным основанием для расторжения договора. Продавцом существенно нарушены условия договора купли-продажи земельного участка, так как передано имущество, не соответствующее по качеству условиям договора. Кроме того, ответчик как собственник несла бремя содержания своего имущества и знала о наличии обременений на спорном земельном участке, однако скрыла от нее наличие обременений. В результате действий ответчика нарушены ее права как собственника, поскольку она не может использовать земельный участок по его прямому назначению.

По указанным основаниям, ссылаясь на ст. 450, 557, 475 ГК РФ, истец ФИО1 просит:

- расторгнуть заключенный 06 мая 2019г. между ней и ФИО2 договор купли-продажи земельного участка площадью 1001 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <адрес>;

- возвратить стороны в первоначальное состояние: обязать ее возвратить ФИО2 земельный участок площадью 1001 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №; обязать ФИО2 возвратить ей 1700000 рублей в срок не позднее одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу;

- взыскать с ФИО2 в ее пользу расходы по уплате государственной пошлины в размере 16700 рублей.

Истец ФИО1 и представитель истца ФИО3 в судебном

заседании заявленные исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просили исковые требования удовлетворить. При этом истец ФИО1 пояснила, что перед заключением договора купли-продажи она и ее супруг в присутствии риелтора в апреле 2019г. осматривали земельный участок, часть которого расположена в лесу, колышков по границам участка не было. Она видела забор, дорогу, полностью участок она не осматривала. При заключении предварительного договора ответчик говорила ей, что сама ни разу не была на земельном участке, не представляет, где находится участок.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признала, поддержала письменные возражения ответчика относительно исковых требований (т.1 л.д. 35-38).

По доводам возражений, исходя из содержания статей 549, 450, 557, 475 ГК РФ, необходимым и достаточным условием реализации прав покупателя недвижимости на расторжение договора купли-продажи земельного участка является не только получение товара с недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре. Однако, в договоре купли-продажи земельного участка от 06.05.2019 года, заключенном между истцом и ответчиком, отсутствуют условия, касающиеся качества передаваемого недвижимого имущества. В связи с этим оснований для удовлетворения заявленных исковых требований истца в материалах дела не усматривается. Истец ссылается на то, что спорный земельный участок был передан ей с обременением, что, по мнению истца, также является основанием для расторжения договора купли-продажи земельного участка от 06.05.2019 года. Согласно п. 3 договора купли-продажи земельного участка от 06.05.2019 года, продавец доводит до сведения покупателя, что на момент подписания настоящего договора земельный участок никому не продан, не заложен, в судебных спорах, под запрещением (арестом) не состоит, не обременен правами третьих лиц, о которых продавец на момент заключения настоящего договора знал или не мог не знать.

Обременение недвижимого имущество - это наличие прав третьих лиц на него. Виды обременений недвижимости названы в Законе «О государственной регистрации недвижимости», в частности, это сервитут, ипотека, доверительное управление, наем жилья (ч. 6 ст. 1 Закона «О государственной регистрации недвижимости»). В силу п. 1 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ, в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения. Данные об ограничении использования спорного земельного участка отсутствуют в сведениях Единого государственного реестра недвижимости.

Кроме того, истцом в качестве оснований исковых требований представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 16.05.2019 года, в соответствии с которой ограничение прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрировано (п. 4 раздела 2 - Сведения о зарегистрированных правах не объект недвижимости). Данный документ полностью опровергает утверждения истца о наличии обременений спорного земельного участка, что, в свою очередь, делает заявленные исковые требования несостоятельными.

Ответчик просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Третье лицо И. А.М. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Третье лицо С.Н. в судебном заседании оставила рассмотрение исковых требований на усмотрение суда. Пояснила, что ей принадлежит земельный участок № в НТС «Радист» с 2001г. Участок истца находится за ее земельным участком. Ей было известно, что участок находится в собственности какого-то лица. На участке истца имелись погреба, которыми никто не пользовался, она и собственники других земельных участков заполняли погреба травой, чтобы не было ям. Ее участок крайний со стороны леса, был огорожен сеткой-рабицей. Она в 2012-2013г.г. построила дом близко к забору, установленному со стороны леса, и поставила со стороны леса забор из металлопластика, при этом отступила в сторону леса, ни с кем это не согласовав, не оформив, хотела оформить в связи с дачной амнистией. Председателя НТС «Радист» она в известность о переносе забора не ставила. Она обращалась к председателю НТС «Радист» Б.О. с заявлением, просила решить вопрос, чтобы забор остался на месте, Б.О. обещала решить вопрос положительно. Летом 2019г. ФИО1 сказала ей, что приобрела земельный участок за их забором, просила отодвинуть забор. Она этого не сделала, так как является пенсионеркой, для нее это затруднительно.

Третье лицо С.О. оставила рассмотрение исковых требований на усмотрение суда. В судебном заседании дала объяснения, аналогичные объяснениям третьего лица С.Н., а также пояснила, что она является собственником земельного участка № в НТС «Радист» с 2005г.

Представитель третьего лица НТС «Радист» Б.О. в судебном заседании оставила рассмотрение исковых требований на усмотрение суда. При этом пояснила, что в 2009г. ФИО2 на собрании была принята в члены товарищества, до продажи земельного участка уплачивала членские взносы. В течение 9-10 лет на участке ФИО2 никто не появлялся. В 2019г. С.Н., С.О., И. А.М. принесли ей заявление, в котором просили оставить заборы на их участках на месте, так как они установили ограждение своими силами, понесли затраты. Она пыталась решить вопрос мирным путем, урегулировать конфликт, беседовала с новым собственником земельного участка ФИО1 Земельные участки № - крайние от леса, поэтому на эти участки постоянно происходили проникновения.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Новосибирской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Выслушав участников судебного разбирательства, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (п. 2).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно п. 65 Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Как установлено при рассмотрении дела, 22.04.2019г. между истцом ФИО1 (покупателем) и ответчиком ФИО2 (продавцом) был заключен предварительный договор купли-продажи (задатка) земельного участка площадью 1001 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № (т.1 л.д. 10-11).

В соответствии с п.3.1 указанного договора продавец доводит до сведения покупателя, что на момент подписания настоящего договора земельный участок никому другому не продан, не заложен, в судебных спора, под запрещением (арестом) не состоит, не обременен правами третьих лиц, о которых продавец на момент заключения договора знал или не мог не знать.

06.05.2019г. между истцом ФИО1 (покупателем) и ответчиком ФИО2 (продавцом) был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1001 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером № (т.1 л.д. 12-13).

В соответствии с п.2.1 договора по взаимному соглашению сторон цена отчуждаемого земельного участка составляет 1700000 рублей.

Согласно п.3.1 договора продавец доводит до сведения покупателя, что на момент подписания настоящего договора земельный участок никому другому не продан, не заложен, в судебных спора, под запрещением (арестом) не состоит, не обременен правами третьих лиц, о которых продавец на момент заключения договора знал или не мог не знать. В пределах отчуждаемого земельного участка строения отсутствуют. Стороны подтверждают полное исполнение условий настоящего договора в части оплаты цены земельного участка и передачи документов на него, и считают настоящий договор одновременно актом приема-передачи отчуждаемого земельного участка.

В соответствии с п.3.2 договора продавец обязуется в случае предоставления ложных сведений о лицах, чьи права вследствие этого будут ущемлены, возместить покупателю все расходы, связанные с защитой от предъявленного третьими лицами судебного иска, издержки судебного разбирательства, материальный и моральный ущерб.

Получение ФИО2 от ФИО1 денежных средств в сумме 1700000 рублей за проданный земельный участок подтверждается распиской от 06.05.2019г. (т.1 л.д. 14).

Из выписки из ЕГРН от 16.05.2019г. видно, что право собственности ФИО1 на земельный участок по адресу: <адрес> зарегистрировано 16.05.2019г. на основании договора купли-продажи земельного участка от 06.05.2019г. (т.1 л.д. 15-17).

Из указанной выписки следует, что ограничение прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрированы.

В соответствии с заключением кадастрового инженера №24.06/19-1 от 24.06.2019г. в пределах земельного участка с кадастровым номером № находятся объекты искусственного происхождения (заборы), принадлежащие земельным участкам:

с кадастровым номером № по адресу: <адрес>; расстояние наложения на земельный участок с кадастровым номером № от 1,77 м до 2,35 м, площадь 29,76 кв.м;

с кадастровым номером № по адресу: <адрес>; расстояние наложения на земельный участок с кадастровым номером № от 5,00 м до 6,82 м, площадь 89,07 кв.м;

земельный участок по адресу: <адрес>, сведения о котором в ЕГРН отсутствуют; расстояние наложения на земельный участок с кадастровым номером № от 6,82 м до 9,30 м, площадь 124,62 кв.м (т.1 л.д. 18-19).

14.11.2019г. истцом ответчику была направлена претензия с предложением в течение семи календарных дней рассмотреть вопрос о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 06.05.2019г. и возврате денежных средств в размере 1700000 рублей (т.1 л.д. 20).

Как следует из претензии, ФИО2 продан ФИО1 земельный участок, не свободный от прав третьих лиц, а также на участке имеются неустранимые недостатки, не позволяющие использовать приобретенный участок по назначению, а именно: для ведения садоводства и строительства индивидуального жилого дома. Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п.п. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При рассмотрении дела установлено, что истец ФИО1 до покупки земельного участка весь участок не осматривала, хотя никаких препятствий для этого не имелось. Более того, истец сама в судебном заседании пояснила, что при осмотре участка она видела забор, дорогу.

Свидетель П.Ю. (супруг истца) в судебном заседании пояснил, что он, его супруга ФИО1 и риелтор перед покупкой земельного участка в НТС «Радист» осматривали земельный участок. Риелтор показала им земельный участок, на котором они видели заборы и постройки, которые и в настоящее время находятся на участке, а также видели наезженную колею. С собственниками соседних земельных участков они не разговаривали.

Таким образом, при рассмотрении дела не нашли подтверждения доводы искового заявления о нарушении ответчиком прав истца, о существенном нарушении ответчиком договора купли-продажи земельного участка, о продаже земельного участка, не свободного от прав третьих лиц, о наличии на участке неустранимых недостатков, не позволяющих использовать его по назначению.

В соответствии с п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

При рассмотрении дела установлено, что истец ФИО1 осматривала земельный участок перед его покупкой, видела на участке заборы, строения, дорогу, при этом не осмотрела участок полностью, хотя никаких препятствий для этого не имелось, не проявила достаточной осмотрительности, к кадастровому инженеру для проведения кадастровых работ в отношении земельного участка обратилась после приобретения земельного участка.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истцом доказательства в обоснование своих требований не представлены.

Статья 475 ГК РФ в данном случае применению не подлежит, поскольку она предусматривает право покупателя, которому передан товар ненадлежащего качества, потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены. Условие о качестве земельного участка в договоре от 06.05.2019г. отсутствует, доказательства передачи ответчиком истцу земельного участка ненадлежащего качества истцом не представлены. Кроме того, истец не требует уменьшения покупной цены участка.

В соответствии с ч. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (ч. 3).

Ответчиком истцу не предоставлялась заведомо ложная информация об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием. Обременения и ограничения в отношении земельного участка не зарегистрированы.

Согласно копии свидетельства о государственной регистрации права от 12.08.2005г. собственником земельного участка по адресу: <адрес> является С.О. (т.2 л.д. 202).

В судебном заседании обозревалась копия свидетельства о государственной регистрации права от 27.06.2008г., согласно которому собственником земельного участка по адресу: <адрес> является С.Н.

С.О. (собственник участка №), С.Н. (собственник участка №), И. А.М. (собственник участка №) обращались 14.03.2020г. к председателю НТС «Радист» с заявлением, в котором указали, что они установили заборы дальше границ их земельных участков в сторону леса, чтобы облагородить прилегающую территорию, желают узаконить эту землю. В 2019г. они узнали, что земельный участок за их участками продан. Собственник земельного участка предложила им передвинуть заборы на прежнее место, что для них – пенсионеров затруднительно в материальном плане (т.2 л.д. 39).

Представленные в суд копии межевого дела №168/03 по межеванию земельного участка по адресу: <адрес> землеустроительного дела №678/06 по межеванию земельного участка по адресу: <адрес>, землеустроительного дела №ТО/4-289 по межеванию земельного участка по адресу: <адрес> (т.2 л.д. 48-122), выписки из ЕГРН на земельные участки третьих лиц (т.2 л.д.123-130), копии межевых дел на земельные участки в НТС «Радист», кадастрового плана территории квартала (т.1 л.д. 64-239) не могут служить основанием для удовлетворения исковых требований.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца.

Председательствующий /подпись/ Л.В. Карпова

Мотивированное решение составлено 19.10.2020г.