Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ТСЖ «Малюгиной 220» к ФИО1 , 3-и лица - Региональная службы Государственного строительного надзора Ростовской области, МУ «Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону», о взыскании задолженности по оплате расходов на завершение строительства многоквартирного жилого дома,

У С Т А Н О В И Л:

ТСЖ «Малюгиной 220» обратилось в Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по оплате содержания и завершения строительства многоквартирного дома, ссылаясь на следующие обстоятельства. В соответствии с п.1 ст.139 ЖК РФ, в целях управления и обеспечения эксплуатации, управления и завершения строительства многоквартирного дома по адресу: ..., было создано товарищество собственников жилья «Малюгиной 220». На общем собрании собственников помещения от ... было принято решение о размерах обязательных взносов по оплате расходов на завершение строительства многоквартирного дома в сумме 456 рублей 93 копейки за кв.м. и утверждена предварительная смета 1-го этапа работ по закрытию контура здания в сумме 9755000 рублей. Ответчик ФИО1 на основании решения суда является собственником доли в праве общей долевой собственности объекта. О принятом решении, о размерах обязательных взносов по оплате расходов на завершение строительства многоквартирного дома и утвержденной предварительной смете 1-го этапа работ по закрытию контура здания ответчик был оповещен, также ему было известно о сумме и сроках взноса на завершение строительства многоквартирного дома. Кроме того, ответчик был дополнительно извещен о погашении задолженности и обязанности внести денежные средства до ..., однако задолженность не погасил.

Таким образом, истец просит суд взыскать с ответчика задолженность по оплате расходов на завершение строительства многоквартирного дома в сумме 115263 рубля, а также взыскать расходы по оплате госпошлины в размере 3406 рублей, судебные расходы и расходы на оплату услуг представителя в размере 15000 рублей.

Протокольным определением суда от 01.02.2011 года к участию в деле в качестве третьего лица была привлечена Региональная служба Государственного строительного надзора Ростовской области.

Протокольным определением суда от 01.04.2011 года к участию в деле в качестве третьего лица было привлечено МУ «Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону».

Представитель истца ТСЖ «Малюгиной 220», действующая на основании доверенности от ..., ФИО2 в судебное заседание явилась, требования иска поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о слушании дела должным образом извещен, представил в суд заявление, в котором просил рассматривать настоящее дело в его отсутствие, с участием его представителя. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.

Представитель ответчика, действующий на основании доверенности от ..., ФИО3 в судебное заседание явился, исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении.

Представитель ответчика, действующая на основании доверенности от ..., ФИО4 в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении.

Представитель 3- го лица - Региональной службы Государственного строительного надзора Ростовской области в судебное заседание не явился, о слушании дела должным образом извещен, представил в суд отзыв на исковое заявление, в котором указал, что интересы 3-х лиц не нарушены строительством вышеуказанного дома, полагал оставить решение на усмотрение суда. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.

Представитель 3- го лица МУ «Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону» в судебное заседание не явился, о слушании дела должным образом извещен, причин неявки суду не представил, просил рассмотреть настоящее дело в его отсутствие. Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав доводы представителя истца, представителей ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В судебном заседании достоверно и бесспорно установлено, что ответчик ФИО1 является собственником доли в объекте незавершенного строительства – 83% готовности многоквартирного жилого дома по адресу: ... на основании решения Кировского районного суда г.Ростова-на-Дону от ... (л.д.203-215), вступившего в законную силу ..., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области от ... №, № (л.д.171,177). Данный факт также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ... № (л.д.32).

В судебном заседании установлено, что застройщиком вышеуказанного объекта является ФГОУ ВПО «Ростовская государственная консерватория (академия) им.С.В. Рахманинова», заказчиком – ООО «Строитель-1». В настоящее время в отношении заказчика проводится процедура банкротства.

Региональной службой Государственного строительного надзора Ростовской области были проведены плановые проверки, в результате которых было установлено, что в настоящее время на объекте выполнена коробка здания, завершены работы по устройству перегородок в помещениях квартир и офисов. Подведены наружные сети водоснабжения, канализации, теплоснабжения и электроснабжения с установкой БКТП (блочная контейнерная трансформаторная подстанция). Вместе с тем, не завершены работы по завершению монтажа, испытанию и допуску оборудования БКТП. Согласование устройства и размещения БКТП авторами проекта в службу не представлено. Для получения ТСЖ «Малюгиной 220» статуса застройщика, в 2010 году Служба и Министерство территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области дважды обращались в Министерство культуры РФ с просьбой дать согласие на отказ ФГОУ ВПО «Ростовская государственная консерватория (академия) им.С.В. Рахманинова» от права бессрочного пользования земельным участком по указанному адресу, однако из Министерства культуры РФ дважды был получен отказ.

Согласно ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Права граждан были зарегистрированы в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

Как пояснили в судебном заседании представители ответчика, ... ФИО1 заключил договоры участия в долевом строительстве спорного объекта с ООО «Строитель-1». Данная организация не завершила исполнение договоров по строительству многоквартирного дома и передаче в собственность ответчика законченного строительством жилого помещения и мест в подземной автостоянке. При этом договор участия в долевом строительстве с ООО «Строитель-1» в отношении спорного многоквартирного дома не расторгнут, организация, хотя и находится в процедуре банкротства, свои права и обязанности в отношении многоквартирного дома никому не передавала, как и проектную документацию на дом. В сложившейся ситуации участники долевого строительства спорного многоквартирного дома для совместной защиты своих прав и управления комплексом недвижимости создали ТСЖ «Малюгиной 220». В силу ст. 161 ЖК РФ товарищество собственников жилья является одним из способов управления многоквартирным домом и создается для целей управления общим имуществом многоквартирного дома. ТСЖ является некоммерческой организацией. Заниматься строительной деятельностью и привлекать средства граждан для долевого строительства многоквартирных домов ТСЖ не имеет права, так как это противоречит ЖК РФ, а также ФЗ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Согласно ст.139 ЖК РФ в строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании указанных в части 1 настоящей статьи лиц, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса.

Как пояснил в судебном заседании представитель истца, ... на общем собрании собственников помещения было принято решение о размерах обязательных взносов по оплате расходов на завершение строительства многоквартирного дома в сумме 456 рублей 93 копейки за кв.м. и утверждена предварительная смета 1-го этапа работ по закрытию контура здания в сумме 9755000 рублей. О принятом решении, о сумме и сроках взноса ответчику ФИО1 было известно, однако до настоящего времени задолженность им не погашена.

Действительно, согласно протоколу общего собрания № будущих собственников помещений по выбору способа управления многоквартирным домом ТСЖ по ..., вопрос об утверждении размера первоначального денежного взноса на счет ТСЖ, поднимался на общем собрании, однако голосование по данному вопросу было признано несостоявшимся. (л.д.15-19). Кроме того, к протоколу общего собрания не приложен список членов, принимавших участие в данном избрании с указанием количества голосов каждого и их подписями о явке. Данные обстоятельства достоверно установлены и никем в судебном заседании не отрицались и не оспаривались.

Более того, в материалах дела имеется договор участников общей долевой собственности, утвержденный решением Правления товарищества собственников жилья «Малюгиной 220», протокол № от ..., на который ссылаются истцы в обоснование заявленных требований. Данный договор является договором присоединения в соответствии с положениями ст.428 ГК РФ и одновременно должным подтверждением согласия собственников на раздел имущества, являющегося долевой собственностью, и выдела доли каждого собственника в натуре в виде отдельного объекта, после оформления разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома литер А по адресу: ... в соответствии со ст.252 ГК РФ (л.д.10-14).

Однако из данного договора не ясно, кто из собственников присоединился к договору в порядке и на условиях, им установленных. Не ясно также суду, кто из собственников должен исполнять обязательства по участию в уплате налогов, сборов и иных платежей, а также в издержках по содержанию и сохранению общего имущества в многоквартирном доме, принимать участие в финансировании строительно-монтажных и иных работ (услуг) по завершению строительства и ввода объекта в эксплуатацию (п.4.1).

ФИО5 стороной в силу ст.56 ГПК РФ не было представлено суду относимых и допустимых доказательств обязанности ответчика ФИО1 уплатить обязательные взносы по оплате расходов на завершение строительства многоквартирного дома в сумме 456 рублей 93 копейки за кв.м.

Федеральный закон от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Таким образом, отношения подразумевают, что граждане – участники долевого строительства вкладывают денежные средства для создания имущества, которое им не принадлежит, права на строящийся объект недвижимости до завершения строительства принадлежит застройщику.

Согласно ст.1 указанного закона не допускается привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов иначе, чем предусмотренными законом способами: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона №214-ФЗ право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых, у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям данного законодательства застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

При этом, согласно части 1 указанной статьи, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и представления проектной декларации в соответствии с данным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, или договора аренды такого земельного участка.

Порядок опубликования проектной декларации определен в статье 19 Федерального закона №214-ФЗ, согласно которой она опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет») не позднее, чем за четырнадцать дней до дня заключения им договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в части 1 статьи 23 закона контролирующий орган.

ТСЖ «Малюгиной 220» проектная декларация в соответствии с требованиями закона до настоящего времени не опубликована, не размещена и не представлена в соответствующие органы, то есть ТСЖ «Малюгиной 220» не отвечает требованиям к застройщику, которому статьей 3 Закона предоставляется право привлекать денежные средства населения.

Кроме того, заключаемые Товариществом договоры не являются договорами участия в долевом строительстве, определенными в статье 4 Закона.

Товарищество собственников жилья по своей организационно-правовой форме и способу привлечения средств граждан не является ни жилищно-строительным, ни жилищным накопительным кооперативом, правой статус и порядок деятельности которых, в том числе порядок привлечения средств членов, установлены соответственно главой 11 Жилищного кодекса Российской Федерации и Федеральным законом от 30.12.2004 года №215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Следовательно, в соответствии с приведенными положениями правовых норм, поскольку товарищество собственников жилья не заключало договоров на участие в долевом строительстве и не отвечает требованиям к застройщику, имеющему, согласно закону, право привлекать денежные средства граждан, не выпускало жилищных сертификатов и не относится к числу жилищно-строительных или жилищных накопительных кооперативов, у ТСЖ отсутствует право на привлечение денежных средств граждан для создания многоквартирного жилого дома.

В соответствии со ст.135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Права и обязанности товарищества собственников жилья определены в статьях 137 и 138 ЖК РФ, которые не предусматривают право ТСЖ на привлечение средств членов в целях самого строительства (создания) многоквартирного дома, поскольку такое товарищество, исходя из определения и определенных названными статьями функций, должно быть, по сути, эксплуатирующей организацией, а не застройщиком.

ТСЖ также не является членом саморегулируемой организации согласно главе 6.1 Градостроительного Кодекса РФ, поэтому не может осуществлять деятельность в области капитального строительства.

В силу ст. 52 Градостроительного Кодекса РФ лицом, осуществляющим строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства (далее - лицо, осуществляющее строительство), может являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо. В случае, если работы по организации строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства (далее - работы по организации строительства) включены в указанный в части 4 статьи 55.8 Градостроительного Кодекса РФ перечень, лицо, осуществляющее строительство такого объекта капитального строительства, должно иметь выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к работам по организации строительства. Виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

ФИО5 стороной не было представлено суду доказательств в опровержение установленных в ходе судебного заседания обстоятельств, как и не было представлено суду доказательств обратному.

Таким образом, суд считает исковые требования ТСЖ «Малюгиной 220» незаконными, необоснованными, а потому не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований искового заявления ТСЖ «Малюгиной 220» к ФИО1 , 3-и лица - Региональная служба Государственного строительного надзора РО, МУ «Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону» о взыскании задолженности по оплате расходов на завершение строительства многоквартирного жилого дома в размере 115263 рубля – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение суда составлено 11.05.2011 года.

Судья: